On mielenkiintoista seurata keskustelua ja ohjeita ja kannanottoja taloyhtiöiden linjasaneeraus ratkaisuista ja vastuista kun yleensä niiden projektisuunnittelu ja valmistelu on jätetty kokonaan täysin niistä tietämättömän hallituksen ja isännöitsijän päätettäväksi.
Olen toiminut yli 40 v. vastaavana työnjohtajana saneerauskohteissa, ja nyt etenkin pk-seudulla ovat taloyhtiön hallitukset täysin isännöitsijöiden ja rakennusalan konsulttiyhtiöiden vietävissä niin toteutuksen kuin myös kustannusten muodossa.
Pahimmissa tapauksissa isännöitsijän toimesta hankitaan "lopparikonsultti" hallituksen tai jopa yhtiökokoukseen kertomaan miten saneeraus pitää hoitaa juuri sillä tavalla kuin vain ja ainoas-taan heidän yrityksensä osaa tehdä sen oikein.
Kustannuksista ei puhuta sen enempää, joten kun osakkaat ja hallitus on saatu vakuutettua että siinäpä meillä on todellakin ammattitaitoinen konsulttitoimisto hoitamaan onnistuneesti koko projektin.
Mutta, kun päätös projektijohdosta ja projektin valmistelusta suunnittelun sekä myös valvonnan osalta on saatu tehtyä, konsulttiyhtiö tekee katselmukset, alustavat suunnitelmat ja nimeää omat henkilöt jokaiselle osasektorille.
Usein tuo projektin valmistelu ja suunnitelmat on tehty siten että sitten toteutusvaiheessa istuu työmaakokouksissa 10-15 ammattihenkilöä, suunnittelijat sekä valvojat, isännöitsijä ja myös yhtiön hallituksen jäsenet miettimässä 2 vk välein miten edetään ja paljonko urakoitsijalle joudutaan hyväksymään lisätöitä jotka eivät ole alkuperäisessä urakassa.
Jokainen varmaankin osaa päätellä mitä tuo yhtiön osakkaille tulee lopulta maksamaan, 30-40 asunnon yhtiöissä joissa rakennusaika aika on n. 8-10 kk, kustannukset ovat 60-100000 luokkaa.
Jos taas projektin valmistelussa olisi käytetty hallituksen toimesta rakennusalan käytännön ammattihenkilöitä, he olisivat ohjanneet suunnittelun jo alusta lähtien toteutusta ajatellen, siten ettei noiden lisätöiden osuus nousisi työnaikaisine suunnittelukustannuksineen 35-50 %.
Tuollainen linjasaneeraus ennakkosuunnitelmineen ja projektijohtoineen sekä työnaikaisine valvontoineen pystytään ammattilaisten toimesta hoitamaan 5-8 henkilöllä.
Valitettavasti näin tapahtuu hyvin usein pk-seudun saneerauksissa, eniten siitä kärsivät asuntojen omistajat mutta myös ainakin pienet urakoitsijat jotka monesti lisätöistä rakennusaikojen pidennysten johdosta ajautuvat taloudellisiin vaikeuksiin.
Olen toiminut yli 40 v. vastaavana työnjohtajana saneerauskohteissa, ja nyt etenkin pk-seudulla ovat taloyhtiön hallitukset täysin isännöitsijöiden ja rakennusalan konsulttiyhtiöiden vietävissä niin toteutuksen kuin myös kustannusten muodossa.
Pahimmissa tapauksissa isännöitsijän toimesta hankitaan "lopparikonsultti" hallituksen tai jopa yhtiökokoukseen kertomaan miten saneeraus pitää hoitaa juuri sillä tavalla kuin vain ja ainoas-taan heidän yrityksensä osaa tehdä sen oikein.
Kustannuksista ei puhuta sen enempää, joten kun osakkaat ja hallitus on saatu vakuutettua että siinäpä meillä on todellakin ammattitaitoinen konsulttitoimisto hoitamaan onnistuneesti koko projektin.
Mutta, kun päätös projektijohdosta ja projektin valmistelusta suunnittelun sekä myös valvonnan osalta on saatu tehtyä, konsulttiyhtiö tekee katselmukset, alustavat suunnitelmat ja nimeää omat henkilöt jokaiselle osasektorille.
Usein tuo projektin valmistelu ja suunnitelmat on tehty siten että sitten toteutusvaiheessa istuu työmaakokouksissa 10-15 ammattihenkilöä, suunnittelijat sekä valvojat, isännöitsijä ja myös yhtiön hallituksen jäsenet miettimässä 2 vk välein miten edetään ja paljonko urakoitsijalle joudutaan hyväksymään lisätöitä jotka eivät ole alkuperäisessä urakassa.
Jokainen varmaankin osaa päätellä mitä tuo yhtiön osakkaille tulee lopulta maksamaan, 30-40 asunnon yhtiöissä joissa rakennusaika aika on n. 8-10 kk, kustannukset ovat 60-100000 luokkaa.
Jos taas projektin valmistelussa olisi käytetty hallituksen toimesta rakennusalan käytännön ammattihenkilöitä, he olisivat ohjanneet suunnittelun jo alusta lähtien toteutusta ajatellen, siten ettei noiden lisätöiden osuus nousisi työnaikaisine suunnittelukustannuksineen 35-50 %.
Tuollainen linjasaneeraus ennakkosuunnitelmineen ja projektijohtoineen sekä työnaikaisine valvontoineen pystytään ammattilaisten toimesta hoitamaan 5-8 henkilöllä.
Valitettavasti näin tapahtuu hyvin usein pk-seudun saneerauksissa, eniten siitä kärsivät asuntojen omistajat mutta myös ainakin pienet urakoitsijat jotka monesti lisätöistä rakennusaikojen pidennysten johdosta ajautuvat taloudellisiin vaikeuksiin.
Vastaukset 3
Vanhimmat
Ensinnäkin taloyhtiöiden hallitusten 5-vuotis-suunnitelma tulee pitää sisällä mahdollinen linjasaneerauksen hanke-suunnitelma. Suunnittelija ja valvoja myös pitää kilpailuttaa ei mitään avointa valtakirjaa kenellekään k.o. töistä pidä ennakkoon mennä antamaan. Tarjouspyyntö lähetetään esim. 10:lle ennakkoon valitulle urakoitsijalle. Vastausta urakasta hintatietoineen eli tarjousta odotetaan ennakolta ilmoitettuun päivä ja kelloaikaan avattavaksi suljetussa kirjekuoressa esim. hallituksen kokouksessa. Siellä päätetään kenen tai keiden tarjouksen jättäneiden kanssa aloitetaan varsinaiset urakkaneuvottelut. Tämä yleensä johtaa varsinaisen urakkasopimuksen allekirjoittamiseen enemmin tai myöhemmin sitovasti kumpiakin osapuolia. Taloyhtiö rakennuttajana ja urakoitsijaa toivottavasti osaavasti laadukkaan työn tekijänä.
Neljä miljoonaa meillä 84 asunnon yhtiössä viime keväänä valmistunut putkiremppa.
Siitä isännöistsijän vakioprovisio viisi prosenttia on aika hyvä siivu.
Siis vuotamalla tarjoustiedot suosikilleen ohjaa, kuka saa urakan.
(Musta Mersu rouvalla oli kyllä ennen urakkaakin.)
Urakkatarjouskirjeet pitäisi osoittaa hallituksen puheenjohtajalle.
Avaaminen kaikki yhtaikaa koko hallituksen läsnäollessa.
No eipä maksanut.