Mikä on vanhojen kerrostalojen todellinen arvo. Jos joku erehtyy ottamaan ison pankkilainan näihin vanhoihin kerrostaloasuntoihin. Tämä sama juttu koskee myös pääkaupunkiseutua.
Ohessa on lainattua tekstiä Ylen sivuilta
"Heti Mellunmäen metron pääteaseman takana sijaitsee kahden taloyhtiön väljästi rakennetut tontit laajoine parkkipaikkoineen. Kolmikerroksiset, hissittömät kerrostalot on rakennettu 1960-luvun lopulla. Kahdessa taloyhtiössä on 126 erikokoista asuntoa ja useampi sata asukasta.
Talot näyttävät ulospäin melko hyväkuntoisilta. Ne ovat peruselementtitaloja ja rakennettu nopeasti, kiivaan lähiörakentamis- ja maaltamuuttobuumin aikaan.
Nyt talot ovat kuitenkin tulleet monin tavoin elinkaarensa päähän ja muun muassa iso putkiremontti on ovella. Kahden taloyhtiön hallitukset ovat jo kolmen vuoden ajan ajaneet yhdessä tontille uutta ratkaisua: Vanhat talot purkuun ja tilalle uudet, nykyaikaiset rakennukset esteettöminä ja hisseillä varustettuina, putkiremontin hinnalla."
https://yle.fi/uutiset/3-9224095
Ohessa on lainattua tekstiä Ylen sivuilta
"Heti Mellunmäen metron pääteaseman takana sijaitsee kahden taloyhtiön väljästi rakennetut tontit laajoine parkkipaikkoineen. Kolmikerroksiset, hissittömät kerrostalot on rakennettu 1960-luvun lopulla. Kahdessa taloyhtiössä on 126 erikokoista asuntoa ja useampi sata asukasta.
Talot näyttävät ulospäin melko hyväkuntoisilta. Ne ovat peruselementtitaloja ja rakennettu nopeasti, kiivaan lähiörakentamis- ja maaltamuuttobuumin aikaan.
Nyt talot ovat kuitenkin tulleet monin tavoin elinkaarensa päähän ja muun muassa iso putkiremontti on ovella. Kahden taloyhtiön hallitukset ovat jo kolmen vuoden ajan ajaneet yhdessä tontille uutta ratkaisua: Vanhat talot purkuun ja tilalle uudet, nykyaikaiset rakennukset esteettöminä ja hisseillä varustettuina, putkiremontin hinnalla."
https://yle.fi/uutiset/3-9224095
Vastaukset 9
Vanhimmat
No sehän on tontin arvo. Joka on tässä tapauksessa niin korkea, että vanhan talon korjaamisen vaihtoehtona onkin sen purkaminen ja suuremman rakentaminen tilalle.
Purettavan talon huoneistokoot ja pohjaratkaisut eivät varmaankaan vastaa kovin hyvin a) nykyistä kysyntää ja b) nykyisten asukkaiden (oletettavasti paljon eläkeläisiä, joille jäänyt "käteen" tarpeettoman iso perheasunto) tarpeita.
Onhan se aika kenkku tilanne, jos on käsissä 70-120 m² asunto talossa, johon tulee julkisivuremppaa, putkiremonttia yms eli voi paukahtaa 50-100 tonnia maksettavaa. Periaatteessa kämpän voisi päivittää pienempään, mutta helpommin sanottu kuin tehty, jos halutaan pysyä samalla alueella, mutta näissä taloissa on turhankin paljon isoja asuntoja (= moni muukin haluaisi tehdä saman tempun) ja liian vähän sopivia kaksioita. Tuon aikakauden taloissahan saattaa yksiöt pienemmät kaksiotkin olla parvekkeettomia...
Ei siis ole lainkaan pöllömpi idea purkaa koko talo ja rakentaa tilalle isompi, jossa myös huoneistojen keskikoko on nykypäivän kysynnän mukainen eli pääosin akselilla yksiö - kolmio. Taloon mahtuu paljon enemmän asuntoja kuin nykyiseen -> tulee kasa uusia kämppiä myytäväksi ja näiden myyntituotollahan operaatio valtaosin rahoitetaan. Purettavan talon asukkaat saanevat asuntonsa päivitettyä uuteen pikkurahalla.
Voi siis olla ihan hyväkin idea ostaa asunto tällaisesta talosta. Pitää vaan varautua siihen, että kämppä on 1½-2 vuotta asumiskelvoton (vanhan talon purku .... uusi muuttovalmiina).
Tällaisen operaation suunnittelu kertoo, että alue on haluttu. Vrt. ostapa kämppä jostain taantuvalta alueelta. Halvalla saa, mutta remontit jää tekemättä, koska remontin hinta olisi kohtuuttoman kova verrattuna neliöhintoihin. Pahimmillaan pankit eivät edes lähde lainoittamaan remontteja, vaikka asukkaat moista haluaisivat. Asu siinä sitten koko ajan vaan huonompaan kuntoon rapistuvassa talossa.
Tämä muuten pätee myös ja erityisesti savelle rakennettuihin rivi- ja omakotitaloihin.
BTW, HS artikkelin kuvan talohan on ilmeisesti tätä ihanaa 3 kerrosta kellari tyyppiä, missä on ½-kerroksen nousu sisäänkäynnistä sekä kellariin että 1. kerroksen asuntoihin. Hissiä ei ole eikä porrashuoneeseen moista mahdu. Esteettömiä asuntoja 0 kpl.
On noihin hissejäkin taiteiltu, mutta porrashuone pitää rakennella kokonaan uusiksi ja joko hissi tai uusi porras pitää sijoittaa rakennusrungon ulkopuolelle. Taitaa olla melko kallis operaatio eikä yhtä hissiä maksamassa ole kuin puolenkymmentä asuntoa. Tulee pelkästä hissistä kivat sata tonttua per kämppä?
Elikkä just tämä on se talotyyppi, jolle luontevin korjausratkaisu on kaivinkone. Ja isompaa tilalle. Martinlaaksossa viimeksi tuli tämä eteen - 2 kpl näitä vanhoja nurin ja tilalle 3 uutta, olikosenyt 5-kerroksista taloa. Tästä tapauksesta ei lehtiin kirjoiteltu, kun purettavat talot olivat vuokrakasarmeja. Vaan ei se ennenkuulumatonta ole, että omistustaloissakin haikaillaan saman operaation perään.
Just joo. Jotain tuollaista sitä tosiaankin. Näiden tuon ikäisten lähiötaloyhtiöiden tontit ovat usein huomattavan isoja. Ja jos sijainti niin kuin mitä jossain Mellunmäessä, niin jotain tällaisia vaihtoehtoja sitä tosiaankin varmasti niiden kanssa tullaan toteuttamaan. Toki monia näistä taloista myös päädyttään remontoimaankin.
Kerrostalon arvo muodostuu monen tekijän summana. Nopeasti merkittävimmiksi mieleen tulevat seuraavat:
1. Käyttöarvo
2. Investointitarve (kunto)
3. Sijainti
Jos käyttöarvo on matala, investointitarve korkea ja sijainti huono, voi rakennuksen arvo olla jopa negatiivinen. Toisaalta, hyvältä paikalta hyvin hoidettu yhtiö voi olla erittäin arvokas.
On hieman eroa, katsotaanko 60-luvun elementtitaloa itälähiössä vai 20-luvun jugendlinnaa Töölössä.
Juuri tuo talon käyttöarvo on myös hyvin tärkeä asia. Jos talon asunnoille on kysyntää asuntoina, niin toki taloa kannattaa hyödyntää asuntoina vaikka vain pakolliset rempat ja huollot tehden niin kauan kuin se näillä menee ja asunnoille tarvetta on. Tämä siis näin vaikka ei talon asunnoille juurikaan ostokysyntää olisi minkäänlaista.
Hintahaitari näyttää olevan laaja. Tosin tuossa taitaa olla sekaisin aso-asuntoja.
http://www.asuntosivut.fi/myytavat-asunnot/helsinki/mellunkyla
Mistä löytäisi kartan, missä alueet olisi ilmoitettu missä arvo käytännössä tontti. Miten tunnistetaan talonyhtiöt, mitkä ovat niin huonosti hoidettu.
Myynti ilmoituksissahan on kerrottu mitä remontteja tehty ja mitä 5 vuoden sisällä tulossa. Siitä näkee miten taloyhtiötä on hoidettu.
Täydentämisrakentamisella tuo saadaan kannattavaksi siitähän tuossa on kyse kun talot kaikki 3 kerroksisia ja tilalle tulisi kahdeksaa kerrosta.
"No+sehän+on+tontin+arvo.+Joka+on+tässä+tapauksessa+niin+korkea,+että+vanhan+talon+korjaamisen+vaihtoehtona+onkin+sen+purkaminen+ja+suuremman+rakentaminen+tilalle."