Asuntojen hinnat ja oma vs vuokra

Tuossa kirjoituksessa esitetystä periaatteesta olen samaa mieltä. Vuokran ja hinnan suhde määrää ainakin karkeasti kumpi kannattaa. Asun itse pienessä kaupungissa, jossa asunnon voi ostaa jopa alle kymmenen vuoden vuokralla. Tämä pätee myös omaan asuntooni, eikä pitkäaikaisessa vuokra-asumisessa tällä hintasuhteella ole mitään järkeä.

Helsingin keskustassa samanlaisen asunnon vuokra on noin kaksinkertainen mutta ostohinta noin nelinkertainen. Korkean hinnan perusteena on tietysti arvonnousun mahdollisuus, joka kieltämättä on parempi kuin täällä syrjemmällä. Mutta hinta on jo nyt niin kova, että omistaja menettää asuntoon pääomaansa sitoessaan tuottoa mahdollisesti enemmän kuin vuokrassa säästää.

Täydentäisin kuitenkin ajatusrakennelmaa lopputilanteella, jossa asuntolaina on maksettu pois. Silloin asumisen kannattavuutta voi mitata prosentilla, jossa tuotoksi lasketaan omistusasunnon kulujen säästö vuokraan verrattuna. Vaikka viitatussa kirjoituksessa tätä ei tunnustettukaan tuotoksi, menojen vähennys on ainakin minun taloudessani aivan samanarvoinen kuin vastaava tulojen lisäys. Tämä säästösumma vuodessa jaetaan yksinkertaisesti asunnon realistisella myyntihinnalla.

Omassa tapauksessani tulos on noin 5,5 % verotonta tuottoa vuodessa ja remontit ovat luvuissa mukana. Tuo luku vastaa kahdeksan prosentin verollista vuosituottoa ja sehän on ihan kohtuullinen tulos varsinkin asunnon riskitasolla. Lisäksi se tulee tasaisesti myös pörssin laskukautena. Siellä Helsingissä luku jäänee neljän prosentin tienoille.

Kasvukeskuksissa on siis syytä ainakin laskea tarkasti ennen kuin ostaa asunnon sadoilla tuhansilla, joilla voisi tienata rahaa muutenkin. Muualla Suomessa omistaminen on järkevää jokseenkin aina, ja rahaahan jää sen lisäksi sijoitettavaksi muuallekin.

Yksi iso ero myös, kun ostat asunnon niin maksat asuntoa omaksi joka kuukausi. Rahaa menee ja varallisuus kasvaa, kun myyt asunnon niin merkittävä määrä rahaa tilillä. Samoilla tuloilla tai korkeammilla ei saa koskaan säästettyä yhtä paljon, ei asuntoja omistavat niitä huvikseen vuokraa vaan rahan takia.

Helsingissä on paljon velkaisia osakkeita ja taloyhtöitä eli vältettävä jos yhtiövastike vesi sähkö autopaikka / talli rahoitusvastike = velan määrä isohko ja lyhennys. Jotkut yhtiöt tekee kokoajan velalla remonttia..

Tietysti jos aikoo asua samassa kauan tai loppuelämän niin silloin ei niin paljon väliä vaikka asunnon arvo tippuisi mutta kk kulut silti oltava sopivat joita sitten sen 20-30v joka kuukausi maksellaan.

Kun käy selaamassa etuovea ja katsoo asuntojen kuluja, remontteja ja hintoja niin oppii paljon havainnoimaan.

Vuokraaminen on järkevää silloin, kun tarvitset useaa sellaista asuntoa vuoden aikana, jossa et aio viettää merkittävästi aikaa. Esimerkiksi kuukauden etelänmatkaa varten ei kannata ostaa taloa (ellei sijoitusmielessä lähde vuokraamaan sitä eteenpäin kun ei käytä). Myöskään kesämökin omistaminen yhden viikon lomailua varten ei ole ihan kannattavimmasta päästä, ellei arvonnousu ole merkittävä (tai vuokraa sitä eteenpäin).

Jos sen sijaan asuu asunnossa pääosan vuodesta ja vieläpä useamman vuoden peräkkäin, ei vuokraamisessa yleensä ole mitään järkeä.

Se on totta, että Helsingissä vuokrataso on keinotekoisen matala. Tämä johtuu pitkälti valtion ja kaupungin tukijärjestelmästä.

h = hoitovastike
p = asunnon ostohinta
i = korko
v = se vuokra mitä vastaavasta asunnosta pitää maksaa

Vuokraaminen kannattaa jos (h ip/12)/v > 1

Tässä siis ajatellaan oston suhteen asunto ostettavaksi kokonaan velkarahalla josta vain korko maksetaan, ja joka velka tehdään siis määräajaksi(maksetaan kerralla pois esim. asunnon myynnistä saatavilla varoilla tai sitten uusitaan vastaava laina jos jatketaan asunnon kanssa). Korkoprosentti taasen on se millä asianomainen saisi pankista tällaista pidempiaikaista lainaa käyttöönsä. Muuten se jos omia varoja likoon laittaen ajatellaan asunto ostettavaksi tai vaikka lainoja lyhennellenkin ostettavaksi, niin kannattavuus ajaa suurin piirtein samaan kuin mitä pelkästään velkarahalla ostaen ja asuntoa velkarahalla pitäen.
Tähän sitten tulee päälle se asia miten asunnon hinta markkinoilla tulee kehittymään. Yleensä tai ainakin keskimäärin ottaen hinta vähintäänkin kestää, eli ts. asunnon arvo ei laske(sen vanhetessa ja rapistuessa ja remppojen lähestyessä) enempää kuin mitä inflaatio syö rahan arvoa. Joskin taantuvilla paikkakunnilla voi numeraalinen hintakin laskea(varsinkin nykyään kun asuntoja on joka puolella jo niin paljon rakennettuna, ja hiljaisilla paikkakunnillakin myös kuntien asuntoja paljon), niin toisaalta kasvukeskuksissa se yleensä nousee.
Tämä siis koskee vuokraamisen kannattavuutta pidempiaikaiseen tarpeeseen. Lyhytkestoiseen tarpeeseen vuokraaminen on useimmiten kannattavampaa ja myös huolettomampaa( ajatellen sijoitusriskejä), jos vaan kelvollisia vuokrakämppiä tarjolla on eikä vuokrat ihan älyttömiä suhteessa asuntojen hintoihin.

Me asutaan Espoossa rivarissa, jossa markkinahintainen vuokra olisi jotain 1400 euroa. Tällä hetkellä 1400 on se summa joka menee lainaan ja asumiskuluihin. Jos asunnon arvo ei putoa nollaan, jää siis jotain käteen ja jos putoaa, niin tilanne on tasan vuokralla asumiseen verrattuna. Toki sillä erotuksella että omaa saa laittaa mieleiseksi jne.