Auttakaa yksinkertaista.
Jos ostan 100 % lainarahalla myyntihinnaltaan 50 000 (velaton hinta 100 000) euroa maksavan asunnon sijoitusmielessä. Lainan kulut ovat 10 vuoden laina-ajalla n. 5 700 euroa eli keskimäärin 50 e / kk. Kuukausierä yhteensä 450 e / kk.
Asunnossa on rahoitusvastike vaikkapa sama 50 e / kk. Hoitovastike on 100 e / kk. Käypä vuokra asunnosta olisi 500 e. Kohde on uusi, eikä remontteja oleteta 10 vuoden aikana olevan.
Kuukausittain maksettavaa jää 100 euroa, mutta kun lyhennys lasketaan pois niin tuottoa tulee 300 e / kk, josta pääomaveroon menee 30 % eli 90 e. Nettotuotto olisi siis 210 e.
10 vuodessa laina on maksettu pois, josta itse olen maksanut 12 000 euroa ja loput on kustannettu vuokrasta. Lainan korot, vastikkeet ja verot ovat maksaneet yhteensä 34 800. Asunnon rahoitusvastike on maksettu kokonaan pois ja asunnon arvo on pysynyt samana, eli 100 000.
Niin enkö minä ole tienannut juuri kymmenessä vuodessa 53 200 euroa? Eli keskimäärin 440 e / kk.
Tässä ei ole otettu huomioon korkojen nousua ja toki kaikenlaista pienempää korjattavaa 10 vuodessa asuntoon tulee tyhjiä kuukausiakin varmasti mahtuu joukkoon. Ja asuntojen arvotkin elävät.
Mutta mikä tuossa laskelmassa on pielessä? Eli miksi tuollaista sijoitusta ei kannattaisi tehdä? Nuo arvot on täysin hatusta heitettyjä, toki tavoiteltavampi tilanne olisi sellainen, jossa vuokralla saisi katettua kaikki kulut.
Miksi nuo asuntosijoittamisen ja vuokratuottojen laskurit ovat täysin erilaisia ja tekevät mm. tuollaisesta täysin kannattamattoman sijoituksen?
Jos ostan 100 % lainarahalla myyntihinnaltaan 50 000 (velaton hinta 100 000) euroa maksavan asunnon sijoitusmielessä. Lainan kulut ovat 10 vuoden laina-ajalla n. 5 700 euroa eli keskimäärin 50 e / kk. Kuukausierä yhteensä 450 e / kk.
Asunnossa on rahoitusvastike vaikkapa sama 50 e / kk. Hoitovastike on 100 e / kk. Käypä vuokra asunnosta olisi 500 e. Kohde on uusi, eikä remontteja oleteta 10 vuoden aikana olevan.
Kuukausittain maksettavaa jää 100 euroa, mutta kun lyhennys lasketaan pois niin tuottoa tulee 300 e / kk, josta pääomaveroon menee 30 % eli 90 e. Nettotuotto olisi siis 210 e.
10 vuodessa laina on maksettu pois, josta itse olen maksanut 12 000 euroa ja loput on kustannettu vuokrasta. Lainan korot, vastikkeet ja verot ovat maksaneet yhteensä 34 800. Asunnon rahoitusvastike on maksettu kokonaan pois ja asunnon arvo on pysynyt samana, eli 100 000.
Niin enkö minä ole tienannut juuri kymmenessä vuodessa 53 200 euroa? Eli keskimäärin 440 e / kk.
Tässä ei ole otettu huomioon korkojen nousua ja toki kaikenlaista pienempää korjattavaa 10 vuodessa asuntoon tulee tyhjiä kuukausiakin varmasti mahtuu joukkoon. Ja asuntojen arvotkin elävät.
Mutta mikä tuossa laskelmassa on pielessä? Eli miksi tuollaista sijoitusta ei kannattaisi tehdä? Nuo arvot on täysin hatusta heitettyjä, toki tavoiteltavampi tilanne olisi sellainen, jossa vuokralla saisi katettua kaikki kulut.
Miksi nuo asuntosijoittamisen ja vuokratuottojen laskurit ovat täysin erilaisia ja tekevät mm. tuollaisesta täysin kannattamattoman sijoituksen?
Vastaukset 5
Vanhimmat
Nojuu, tuo rahoitusvastike ei ole ihan realistinen. 10 vuodessa tuolla summalla yhtiölainaa taitaisi vielä jonkin verran olla jäljellä, jolloin tuon esimerkkilaskelman tuotto taitaisi hävitä tuhkana ilmaan.
Mutta se ei ollut tämän pointti, vaan että onko itse laskentatapa täysin väärä?
Äh, sekoilin nyt jotakin tuossa lopussa. Tarkoituksena oli kuitenkin kysyä, että eikö tuo nettotuotto eli vuokra - vastikkeet, lainan korot ja verot ole se määräävä tekijä. Lainan lyhennysosuus on vain oman pääoman sitomista kiinni asuntoon. Eli laskennallisesti tuottoa tulisi kuitenkin 10 vuodessa tuo 25 200 euroa mahdollinen arvonnousu?
Sijoitusta ei kannata tehdä koska hyviä vuokralaisia ei ole olemassa. Vuokrat jää rästiin asunto säretään jne.
5%+tuotta.+Onko+se+nyt+sitten+kovin+hyvä?
Ei+se+5%+hyvä+ole,+mutta+varmempaa+ja+tasaisempaa+tuottoa+on+vaikea+mistään+muusta+sijoitusmuodosta+nykypäivänä+saada,+pörssiosakkeisiin+sijoittaminen+on+enemmän+veikkaamista,+toki+jotkut+pärjää+siinäkin,+mutta+tavikset+ei+ole+nallewalruuseja,+jotka+istuu+yhtiöiden+hallituksissa+ja+on+tiedon+ytimissä.