tontin vuokraus

Kyllähän tuo onnistuu, sinä teet kaupat ilman tonttia, vähän sama asia kun myydään tontti ja rakennukset purkukuntoisina eli maapohjanarvolla.

Tuossa vain ostaja maksaa varainsiirtoveron rakennusten osalta ja tässä siitä vähäsen: "5 §
Kiinteistö

Mitä tässä laissa säädetään kiinteistöstä, koskee myös:

1) sen määräosaa ja määräalaa sekä kiinteistöjen yhteistä aluetta ja sen määräalaa sekä yhteisalueosuutta;

2) vuokra- tai käyttöoikeutta, jonka haltija on maakaaren (540/95) 14 luvun 2 §:n mukaan velvollinen hakemaan oikeutensa kirjaamista; sekä

3) kiinteistön käyttöä pysyvästi palvelevaa rakennusta tai rakennelmaa." "14 §
Kiinteistön käyttö ennen omistusoikeuden siirtymistä

Ostaja saa kaupan tekemisen jälkeen käyttää kiinteistöä ja oikeudellisesti määrätä siitä sekä luovuttaa oman oikeutensa edelleen, vaikka omistusoikeuden pysyminen tai siirtyminen on kauppakirjassa sovittu ehdolliseksi.

Ennen omistusoikeuden lopullista siirtymistä ostaja ei kuitenkaan saa myyjän suostumuksetta hakata metsää eikä ottaa maa-aineksia tai muuta kiinteistöön kuuluvaa niin, että kiinteistön arvo merkittävästi alenee. Ostajan ilman myyjän suostumusta perustama kiinteistöä rasittava panttioikeus tai erityinen oikeus ei sido myyjää, ellei omistusoikeus siirry lopullisesti ostajalle. (23.8.2013/623)", "14 luku
Erityisen oikeuden kirjaaminen
1 §
Kirjattavat erityiset oikeudet

Kirjata saadaan sopimukseen tai muuhun oikeustoimeen perustuva toisen omistamaa kiinteistöä koskeva:

1) vuokraoikeus tai muu käyttöoikeus;

2) eläkeoikeus;

3) metsänhakkuuoikeus; sekä

4) oikeus ottaa maa-aineksia tai kaivoskivennäisiä taikka muu näihin verrattava irrottamisoikeus.

Erityistä oikeutta ei saa kirjata, jos se on pysyvä taikka voimassa jonkin kiinteistön tai alueen hyväksi taikka jos se on perustettu kiinteistötoimituksessa tai muutoin viranomaisen päätöksellä. Metsänhakkuuoikeus kirjataan olemaan voimassa enintään viisi vuotta ja irrottamisoikeus enintään 50 vuotta oikeuden perustamisesta sekä käyttöoikeus enintään laissa säädetyn enimmäisajan.
2 §
Kirjaamisvelvollisuus

Maanvuokraoikeuden ja muun toisen maahan kohdistuvan määräaikaisen käyttöoikeuden haltija on velvollinen hakemaan oikeutensa kirjaamista, jos oikeus saadaan siirtää kolmannelle kiinteistön omistajaa kuulematta ja jos alueella on tai sille saadaan sopimuksen mukaan rakentaa oikeudenhaltijalle kuuluvia rakennuksia tai laitteita. Kirjaamista on haettava, kun käyttöoikeus on perustettu tai kun oikeudenhaltija on saanut käyttöoikeuden luovutuksen tai muun saannon perusteella.

Määräajasta, jonka kuluessa kirjaamista on haettava, sekä uhkasakosta on soveltuvin osin voimassa, mitä 11 luvun 1–6 §:ssä säädetään."

Eli sinä myyt pelkät rakennukset ja niiden tontti jää sinun omistukseen ja vuokraat maapohjan ja johonka rakennusten ostaja tekee sen kirjaamisen vuokraoikeudestaan.

Mitä noita äkkiä katsoin, niin ei laissa ole estettä tuollaiselle kaupalle.

Tuo varainsiirtovelvollisuus on hieman hämärä, koska siinä menee myöskin tuosta maapohjan vuokrasta se 4% vero eli vastikkeesta: "6 §
Verokanta ja veron laskentaperuste

Kiinteistön luovutuksessa vero on 4 prosenttia kauppahinnasta tai muun vastikkeen arvosta.

Edellä 4 §:n 4 momentissa tarkoitetuissa tilanteissa vero lasketaan luovutetun omaisuuden käyvästä arvosta luovutushetkellä. (tämä kohta hämärtää, että kun siinä ei sitä maapohjaa luovuteta, vaan vuokrataan käyttöoikeus, että katsotaanko sekin luovutukseksi)

Jos kiinteistön ohella samalle vastaanottajalle luovutetaan myös muuta omaisuutta tai jos yhtiön perustamisoikeuden luovutus koskee myös muuta omaisuutta kuin kiinteistöä, eikä vastikkeen jakautumista niiden kesken ole selvitetty, vero lasketaan koko vastikkeesta." tuosta kannattaa kysyä verottajalta kylläkin, vaikkakin ymmärrän itse tuon, että se vuokra on vastike maapohjasta ja sen käytöstä, eli jos tontti on hehtaarin ja vuokra vaikkapa 200€/vuosi, niin tuosta menee se vero joka vuosi, rakennuksistahan se maksetaan ostaessa.

Tietenkin tuon vuokran voi laskea koko vuokra-ajalle, mutta vero on tällöin suurempi rakennusten ostajalle, koska tällöin on rakennusten varainsiirtovero, että maapohjan vastikevero könttäsummana.

Voi niinkin tehdä, että myy rakennukset purkukuntoisina ja maapohjan vuokraa.

Onko rakennuksilla liittymiä, vesi-, viemäri- ja sähköliittymät ja jääkö ne maapohjan omistajalle vai tuleeko ne rakennusten ostajalle kaupassa, tuokin kannattaa huomioida koska liittymät nostaa joko rakennusten, taikka maapohjan arvoa.

Mutta tässä nyt alkuun ja selvitetään lisää jos tarpeen.

Hyvä kysymys. Miten rasitukset ja oikeudet kuten tieoikeudet huomioidaan? Maksaako rakennusten ostaja vai kiinteistön vuokraaja mahdollisen tien kunnossapito- ja huoltokustannukset? Miten kiinteistövero määrittyy?

Meneehän se varainsiirtovero niistä rakennuksista kuitenkin.

Ihme järjestely kaiken kaikkiaan. Tässä on joku koira haudattuna, mutta sitähän kysyjä ei paljasta.

Järkevintä siis joko myydä koko höskä tai vuokrata koko höskä.

Oletko muuten miettinyt luovutusvoittoveroja?