Mitä luulette kustannusarvioksi vanhan hirsitalon remontissa. Se on sellanen talo jossa on neljä erillistä asuntoa. Kaksi yksiötä ja kaksi kaksiota. Tarkotus olisi remontoida PERINTEITÄ KUNNIOITTAEN ne asuttavan kuntoon. Laittaa vuokralle ja itse asua yhdessä. Asuntoihin tulee vesi ja sähköt. Remontoisin siis myös keittiön ja vessan. Itse teen työt.
Heittäkää kokeneemmat ihan sellasta ylimalkaista arviota.
Iso projekti tulossa jos vaan aloitan mutta se on sen ajan murhe.
Heittäkää kokeneemmat ihan sellasta ylimalkaista arviota.
Iso projekti tulossa jos vaan aloitan mutta se on sen ajan murhe.
Vastaukset 12
Vanhimmat
.... Sinulla on vain runko joka on 15 % rakennuskustannuksista.
Ja kun eristys puuttuu on sen arvo oikeastaan vain noin 10 %. Ja jos vielä pohjaratkaisut ovat ihan päin...
... niin sehän on sitten uudisrakentamisen hinta!
Ei ehkä kannattais selittäää asiaa josta ei ymmärrä yhtään mitään.Kysyjä kaipaili tietoa vanhan korjaamisesta perinteitä kunnioittaen,sun löpinäs on jotakin muuta. Korjaus rakentaminen ja uuden rakentaminen on kaksi eri juttua.
kyllä se jossain tapauksessa pitää paikkansa et sieltä löytyy sitä sun tätä ja joutuu tekemään uutta ja paljon vanhan remontti on arpapeliä mutta kannattaa tehdä silti
... mutta tuoksu tulee alkuperäisen kysyjän epämääräisestä tekstistä, jopa heitosta.
Nimim. "PEHKU" osaakin tuossa alempana etevästi yrittää tarkentaa korjaamisen tasoa.
Minä heitin arvioni ikäänkuin kysyjän tyyliin sopivasti. Ja kun sattumalta tiedän , mitä vanhan hirsitalon korjaaminen kelvolliseksi vuokra-asunnoksi voi pahimmillaan maksaa.
Alkuperäinen kysymys on lähes trolli, kysyjä ei kuvaile taloa, ei ilmoita sen rakennusvuotta, jokatapauksessa "perinteitä kunnioitetaan"!
Mutta kun SE ei riitä! JOS tarkoitus on tehdä vuora-asuntoja, on rakennusvalvonnastakin kysyttävä jotain, ja sielta saattaakin tulla melkoinen lista vaatimuksia. Perinteitten kunnioitus muuttuukin toisarvoiseksi, ja mielestäni voidaankin käyttää loivempaa sanaa "arvostus" ja säästää "kunnioitus" tuonne sakraaliosastolle.
Alkuperäisestä kysymyksetä käy ilmi? ettei asunnoissa ole edes "vesi ja sähköt", kun ne vasta tulee? Tulee, tulee jos ne joku tekee. Tekijällä vaan pitää olla oikeudet tehdä ne työt, asia josta kysyjä ei takuulla ole tietoinen. (kallista)
Iso on projekti ja uskon että se alkuperäisen kysyjän voimavarat, rahavarat, ja varsinkin osaamisen tason ylittyy!
Olisiko tässä senkaltaista "löpinää" jonka tasoisesi rakentaja/raju ymmärtää, vai vieläkö haisee?
Anteeksi sekava ja epämääräinen kysymykseni ja tietämättömyyteni. Toivottavasti en ole kenenkään mielenrauhaa järkyttänyt saati, että joku olisi menettänyt yöunia.
Kysymykseni oli hyvin ylimalkainen ja halusin myös samankaltaisia vastauksia. Niitäkin sain ja lisää otan mielelläni vastaan. Kaikki näkemykset ovat minulle, kokemattomalle, tärkeitä.Tietoni kohteesta ovat hyvin hatarat ja kartutan niitä pikku hiljaa lisää. Alempana on jo vähän enemmän kerrottu asiasta.
"Alkuperäisen kysyjän voimavarat, rahavarat, ja varsinkin osaamisen tason ylittyy". Voi pitää pitkälti paikkansa. Mutta näitä asioitahan tässä vasta kartoitetaan. Mutta intoa tällä hetkellä löytyy, rahaa ei ole, mutta pankki antaa, osaamista ei ole ainakaan muille jakaa, mutta tunnen itseni, että voin kartuttaa sitä roimasti.
Oikeudet pitää olla moneen paikkaan tässä maailmassa. Sen tiedän. Myös sähkötöihin. Ja kosteisiin tiloihin. Kuten myös tämän rakennuksen ulkopuolisiin remontteihin suojelusta johtuen. Mutta sekin jo helpottaa kukkaroa kun vetää sähköjohdot itse. Suunnitelmien mukaan tietenkin.
Sähkö ja vesi talossa on jo nyt, mutta niiden kuntoa en vielä tiedä.
Rakennusvalvonnan huomioon ottaminen oli hyvä vinkki. Pitääpä soitella ja kysellä mitä vaatimuksia sieltä tulee.
Mutta lopetetaanko naljailu ja pysytään asiassa. Ja rohkaisen kaikkia kertomaan mielipiteitään tänne. Sitä vartenhan tällaiset sivut on, että asioista keskustellaan ja osataan ottaa huomioon erilaisia seikkoja. Ja kaupanpäällisiksi me nähdään asioita monista eri näkökulmista.
mulla on vanha iso kirsitalo ja tässä on ollu viel 95 luvulle vuokralaisia,ja puitteet ollu tosi alkukantaset. mie luulen et jokainen vuokralainen saapi asua semmosessa kämpässä ku ite haluaa. ainehan siitä paremman vuokran saa jos on paikat laitettu vimpanpäälle, mut vanhassa hirsitalossa pittääkin olla sitä ajan patinaa. ite meinasin ottaa vanhat hirret jokapaikasta esiin, hirsi on 25 senttiä paksu, ja noiden 7 uunin lisäksi laittaa,vesi kierto patterit, piämään lämpöä tasasempana. tietty poilla tai hakkaallla vasi lämpiää. mua vaan kiinnostaapi semmonen et onkohan kukaan tehny rossipohjaa, vesikierto lämmitystä?? elikkä putket tulis sinne talon alle kiertää aluslautaan kiinni,10 sentin tuuletus rako ja sit 10 senttiä uretaanilevyä, luulis sen lämmön sielt ylös päin nousevan. jep home vaara on mut saapihan sitä suunnitella.
Haaste on mahtava, kokemuksesta voin sanoa sen, mutta jos on itsellä PALJON taitoa, viitseliäisyyttä ja ei ole "markkinamiesten" vietävissä, niin täysin mahdollista.
Hyvin paljon riippuu aihiosta. Onko perustus suora ja tarpeeksi korkea? Onko vesikate kunnossa, helposti kunnostettavissa (esim. vanha kunnon saumapeltikate, joka vain maalia vailla)? Onko alahirret ja ikkunoiden alushirret kunnossa? Entäs talon ryhti muuten, kattolinjat, ovien sulkeutuminen, kuistit yms? Onko vanhat ovet ja ikkunat tallella ja kunnostuskelpoiset? Onko vanhat lankku- tai lautalattiat kunnostettavissa ilman koko lattian uusintaa? Entä paneelikatot huoneissa? Onko rossipohja alhaaltapäin ehjä (ei lahoa, hometta...) ja purut tms. siellä missä kuuluu? Onko alapohjan tuuletus kunnossa ja millainen ilma ja maaperä alapohjassa on? Kosteutta? Onko enrgiakriisin ja 80-luvun ajan korjauksia, mineraalivillaa, lastulevyä, muovikelmua, muovimattoa?
Näihin asioihin perehtymällä löysin omani, ja kun lähes kaikkiin kohtiin pystyin ruksaamaan plusmerkin, niin tiesin, ettei korjauskustannukset karkaa käsistä. Jos aihio on huono, on vanhaa kunnioittava korjauskin varsin kallista, vaikka etsisitkin kierrätysosaa... Eli hanki aihio, jossa perusasiat kunnossa.
Minullekin eräs "tietäjä" kävi kesällä kauhistelemassa projektia, ja neuvoi laittamaan kaiken uusiksi, ikkunat, ovet, alapohja, yläpohja, seinien lisäeristys, katto, ulkoverhous, lattiat, sisäkatot ym. Sanoi, että 300ke menee ja otti osaa... Meneehän sitä, jos noin tekee. En ole tehnyt niin, vanha säilyy ja mennyt tuosta 10%, ja ulkopuoli alkaa olla kunnossa... Mutta aihio oli HYVÄ, ulkoapäin nitkahtaneen ja jyrättävän näköinen autio murju, mutta se oli vain ulkokuorta, piti osata katsoa sen taakse terveisiin rakenteisiin...
Onnea projektiin!
Elikkä vähän lisätietoja projektista. Konesaumakatto on uusittu aika vasta. Siinä on vesikiertolämmitys ja öljypannu on uusi. Talo on ryhdikäs rossipohjainen. Todennäköisesti ei tarvi suurempia hirrenvaihtoja. Eristyshommiin ei todennäköisesti tarvi isommin alkaa. Ulkovuoraus on vanha ja auringon puolelta syöpynyt, mutta sekin on vielä toimiva joten sitä ei ainakaan vielä 10 vuoteen tarvi isommasti remontoida. Sähkö- ja vesijärjestelmää en ole isommasti vielä tutkinut eli ne on arvoitus. Kosteat tilat on myös ISO arvoitus.
Eli tässä tämän hetken tietoja. Huomenna olen taas viisaampi.
.. . ja vielä edelliseen viestiini lisäisin ässän (s), teen (t) ja pilkun (,), mitkä siitä jäivät ainakin uupumaan. (taitaa olla patterit lopussa)
Mutta tähän "Kuntoarvioon"...
Talossa (ei katossa) on siis uusittu öljypoltin ja kattila, = öljypannu? Entä varaaja?
Jos katto pitää vettä, olet vahvoilla!
Etsi nyt alkuun rakennusvalvonnan arkistosta piirustukset ... tai tuskin löytyy, jos on kovin paljon ennen sotia rakennettu? Mutta kai vanhoja piirustuksia on myyjällä?
Etsi suunnittelija joka tekee piirustukset, joiden päälle voi tehdä LVI- ja sähkösuunnitelmat.
Mitä mieltä rakennusvalvonta/museovirasto on hankkeesta?
Saattaa olla, että joudut tekemään uudisrakentamisen veroiseen peruskorjaukseen.
Tässä tapauksessa tarvitset täydelliset suunnitelmat ja alojen vastaavat työnjohtajat sekä oikeat urakoitsijat.
Elikkä niissä asunnoissa on muovimatot, ja 90-luvun tapetit. Katoissa on 50-luvun levyjä. Erilaisia. Reikälevyjä ja vastaavia. Keittiökalusteet on 50- 60-luvuilta. Vessat on pienet. Asunnoilla on yhteissuihku ja sauna eli niihin pitäisi jokaiseen asuntoon tehdä oma suihku.
Rakenteellisia vikoja ei näin äkkiseltään tutkittuna ainakaan ollut. Seinät oli suorat ja terveen näköiset. Ullakolla ei ollut kosteuden merkkejä.
Neliöitä oli reilu 200. Rakennettu 20 luvun alussa.
Vesijohdot on laitettu 70-luvulla joten niiden remontti on varmaan 10 vuoden sisällä edessä.
Sähköt on vedetty pintaan eli niitä voisi piilotella.
Ikkunat pitää kunnostaa ja niitä on paljon.
Tässä vähän sekavasti tietoja. Koittakaa kestää. Heittäkää ylimalkaista kustannusarviota ja työtuntimäärää. Tekisin kaikki itse mitä saa.
Tiedän kyllä, että jotkut kunnostavat vanhan talon niin, etteivät siedä mitään kulumisen jälkiä tms. ympärillään. Lisäksi jokainen seinä ja lattia pitää olla suora ja vaaterissa.Näin saadaan kyllä menemään korjauksiin enemmän rahaa, kuin vastaavaan uuteen.
Tiedän myös tapauksia, missä "peruskorjaukseksi" on riittänyt ikkunoiden tiivistys ja eristeen lisääminen ala- ja yläpohjaan.
Käytännössä jokainen valitsee jostain näiden esimerkkien väliltä juuri itselleen sopivan korjausfilosofian.
Jos aiot vuokrata huoneita, ole tarkkana vuokrasopimuksen kanssa. Jos vuokraat huoneen vaikka "varastotilaksi" tms. ei vuokralainen voi vaatiakaan kaikkia nykyajan hienouksia. Vuokralaiselle täytyy kuitenkin tehdä selväksi, millaiseen taloon ja millaisin mukavuuksin hän on muuttamassa.
Itse sotkisin kunnan rakennusviranomaisia asiaan niin vähän kuin mahdollista, sillä heidän norminsa on tehty uusien talojen mukaan, ja he voivat olla nihkeitä antamaan poikkeuksia vaatimuksiin, sillä he ovat myöntämistään poikkeuksista myös jollain lailla vastuussa.
Muutama sananen vanhan hirsitalon töistä, kun niitä oman kimpussa on tullut tehtyä.
Meidän ikkunaentisöintimme hinnaksi on tullut n. 180 € / poka. Kun tupla-T-ikkunassa on 6 pokaa, se tarkoittaa hiukka reilua 1 k€ / ikkuna. T:n pystyosien lasin koko 40x80 ja ylävaakaosan lasin koko 45x90 sentteinä. Hinta sisältää puusepän työn lasinirroituksesta uudelleen paikoilleen asentamiseen, mutta ei sisällä yhtään karmien parissa tehtävää työtä. Korvauslasin etsintä päälle, kun korjatessa ammattilaisellakin menee lasia rikki. Ja lopuksi vielä helat; tahtoo olla kalliita. Hintaa saa pienennettyä yhteiskunnan tuella: kotitalousvähennys tai alueesi Ympäristökeskus. Molemmat metodit kyllä tehokkaasti hyödynnettynä vaativat sen, että jaat työsi useammalle vuodelle, sillä maksimit käytännössä molemmissa metodeissa tulevat aika pian vastaan, esim. Ympäristökeskuksella usein maksimi on luokkaa 2 k€.
Keittiöitä uusiessasi ethän laita mitä sattuu levymateriaalia kaapistoihin, vaan teetät massiivipuusta kaapistojen rungot, ovista nyt puhumattakaan? On joko vähän tai paljon kalliimpi kuin nykyiset standardit ratkaisut, riippuen toimittajasta. Etsi hyvä ja halpa, kyllä niitä löytyy. Sama muillekin kaapeille ;-).
Suunnittelukustannukset ovat myös aika karseita. Vanhassa kohteessa kun ei voi kopioida edellisen työmaan papereita. Meille tuli 200 m2 taloon arvio LVI-suunnittelijalta 2 k€! Siihen loppui kommunikointi hänen kanssaan. Sähkösuunnitelmia en edes enää kysynyt ...
Perinteitä kunnioittaen tuli nimimerkiksi ironia mielessä, sillä sanaparilla kun tuntuu olevan aina sanojan oma tarkoitus takanaan. Perinteitähän voi kunnioittaa (ainakin sanoa kunnioittavansa) ja silti tehdä eri tavalla kuin ennen tehtiin ... Oma linja kantsii miettiä: tykkäätkö esim. mahdollisimman autenttisesta ympäristöstä vai uusitko entisen näköiseksi tai jotain muuta. Kun on valinnut linjansa, sen jälkeen yksittäisten korjauskohteiden eteen tullessa voi valittua pääperiaatetta noudattaen miettiä siihen soveltuvan ratkaisun. Pari esimerkkiä omastani: massiivipuuta ja suomalaista. Ja tietty autenttinen, se todellinen vanha oikea osa, säilytetään, jos ei ole pilalla. Kulumista tms. ei lasketa.