talossamme ( 50 v kerrostalo ) alkaa putket paukkua ja ilmeisesti vääjäämätön putkiremontti on edessä hyvinkin pian....mitä tehdä ? pitäisikö luopiona myydä kämppä ja luikkia muualle remonttia ja kustannuksia pakoon ? vai aiheuttaako remontti osakkeenomistajalle kustannuksia joita ei sitten voisi siirtää asuntoa myydessään seuraavalle ostajalle ?
eli: laskeeko kämpän arvo ? ja kuka sen arvon laskun maksaa ?
jos nyt alkaa putkiremppa ja se maksaa esim 20 000 euroo, niin otanko sen verran tappiota jos en myy ajoissa ?
iskee paniikki...
eli: laskeeko kämpän arvo ? ja kuka sen arvon laskun maksaa ?
jos nyt alkaa putkiremppa ja se maksaa esim 20 000 euroo, niin otanko sen verran tappiota jos en myy ajoissa ?
iskee paniikki...
Vastaukset 11
Vanhimmat
Periaatteessa osakkeen hinnan pitäisi pysyä samana, putkiremontin kustannus lisätään siihen sitten lainaosuutena jolloin sen voi ostovaiheessa maksaa samalla pois tai siirtää vastikkeen yhteyteen jolloin se vähenee siitä pikkuhiljaa pois.
Käytännössä kuitenkin putkiremontti on mielikuvana sellainen "peikko", joka ihmisten mielissä vähentää osakkeen arvoa, sekä tuon hinnan takia, että sen epämukavuuden, mikä on remontin aikana kun vettä ei joko tule tai mene.
Jos yhtiökokouksessa on jo tehty päätös putkiremontista tai siitä on vakavasti keskusteltu, niin peli on tavallaan menetetty. Valveutunut ostaja tiedustelee isännöitsijältä tulevista remonteista ja valmiiksi päätetty remontti näkyy isännöitsijäntodistuksessa, joka yleensä näytetään huoneistoa katsomaan tuleville.
Oma mielipiteeni asiaan on, että paras aika myydä on heti putkiremontin jälkeen, jolloin tuo mielikuvamörkö on poistunut ja isännöitsijäntodistuksessa lukee komeasti, että putkiremontti JUURI hoidettu pois jaloista. Silloin tuollainen ylimääräinen lainaosuus tuntuu järkevältä ja perustellulta eikä kauppa niin helposti kariudu siihen.
Anni tietää mistä puhuu. 50 v on muuten ikä, jossa putkiremppa olisi pitänyt tehdä jo kerran. Siis vesijohdot ja viemäri olisi pitänyt vaihtaa jossain 70-luvulla. Nyt on menossa keskimäärin 70-luvun talojen putkistojen peruskorjaus.
Pätevöityneenä kuntoarvioijana minä annan arvoa konkreettisten peruskorjausten jo tehdyille päätöksille, jos olisin jotain ostamassa. Yleensä näihin kerätään jo rahaakin, kun on yhtiökokouksessa päätetty ja homma on ns. hallinnassa. Liikaa on vielä hallitusherrojen ja rouvien päitä puskissa näissä putkistoremppaa vaativissa taloissa.
Ammattinsa osaavat kiinteistönvälittäjät osaavat jo esittää normaalit kunnostukset oikeilla argumenteilla positiivisesti. Siihen voi luottaa.
Asia on muuten käytännössä uusi. Tämä valtavan rakennusmassan peruskunnostuksen tarve nimittäin. 70-80-luvun rakennusboomin taloille ei riitä ammattitaitoisia saneerausten tekijöitä. Niitä tarvitaan nyt tulevan kymmenvuotisjakson aikana. Remmiin astuvat tälle rintamalle aivan näinä vuosina kovahintaiset suharit, huijarit kelmit ja konnat. Kaikenlaiset kermankuorijat ja opettelijat, joita puskista tulevat panikoivat taloyhtiöiden hallintovirkahenkilöt sitten ottavat hätäpäissään hommiin. Valitettavasti. Eli nyt kun vielä on jotain tehtävissä kunnolla kannattaisi tehdä vähien ammattilaisten kanssa.
mitenköhän pätevä kuntoarvioija tämä suunnittelija on ?
syy siihen että 70-luvun talojen putket on remontissa on heikossa putkien laadussa - ei ikä...eikä ole mikään nyrkkisääntö että 50 vuotta vanhassa talossa putket pitäisi jo uusia
samoin epäilyksesi kaiken maailman huijareista taloyhtiöiden kyvyttömyydestä valita remontintekijöitä joutuu vähän outoon valoon; taitaa sulla itellä olla töistä pulaa kun noin mollaat muita.
olen muuten taloyhtiömme hall.pj. ja takana pari hyvin onnistunutta remonttia.
Onko yhtiöösi tehty peruskuntoarvio? Valitettavasti vallalla on kahta käytäntöä. Valveutuneet isännöitsijät ja muut hallinnossa vaikuttavat käyttävät kaikki keinot jotta yhtiön arvo säilyy. Toisilla on ideana minimoida kustannuksia ja yrittää laskea vastikkeita vanhoissakin yhtiöissä.
Rahaa on kerättävä ensimmäisen 20 vuoden aikana kuukaudessa 1-2 vanhaa markkaa neliölle ja sen jälkeen 2-3 markkaa neliölle korjauksiin. Ja nuo korjaukset eivät tarkoita mitään porraskäytävän maalaamista. Jos nuo rahat ovat keräämättä on helppo laskea tulevanostajan, millaiset kustannukset kaatuvat päälle esimerkiksi kymmenen-viidentoista vuoden aikana.
Käyttövesiputkiston elinkaari on 25-30 vuotta. Esimerkkinä vain. Netistä saa kuntoarvioista ja niiden tekijöistä tietoa runsaasti. Kannattaa käyttää pätevöityneitä työryhmiä. Joitakin ryvettäjiäkin on vuosien varrella joukkoon mahtunut varsinkin alkuaikana. Nykyään kunnat vaativat avustusta myöntäessään, että työryhmät ovat oikeita, siis kolme ammattilaista on oltava (arkkitehti, LVI- ja S)
jeps. ei tässä päätä puskaan olla laittamassa mutta kun on paljon korjattavaa niin kaikkeen ei vaan riitä raha. jälkeenpäin on helppo sanoa että rahaa olisi pitänyt kerätä esim putkiremonttia varten mutta sillä ei olemassaolevaa tilannetta enää paranneta.
talomme kuntoarvio on n.5 vuotta vanha ja se ei vielä varoittanut putkista.
teit niin tai näin niin jonkun on viulut maksettava.
Peruskuntoarvion putkiosuuden tekijä ei ole ollut ilmeisesti ajan tasalla. Vai onko ollut yhden hengen työryhmä asialla. Peruskuntoarvioita suositellaan päivitettäväksi 5 vuoden välein. Tarkoitus on tuottaa tulevan 10-vuotisjakson korjaustarpeille ehdotus. Miten olisi päivittäminen ajan tasalle ja KH-ohjetiedoston mukaisena.
Isoja juttuja noissa 10-vuotissuunnitelmissa ovat kattorempat, saumaukset ja muut ulkopintarempat -pahimmillaan kuorielementtien uusimista, putkirempat lämmönvaihtimineen, sähkökeskusten ja voimanjakelun uusimiset, antenni- ja puhelinjärjestelmien päivittämiset. Ja usein kyseenalaisina ehdotukset ikkunoiden uusimisesta ja lisälämmöneristämisestä. Parhaat syntyneet raportit ovat kymmeniä sivuja laajoja täyttä asiaa.
Järkevässä ja tasokkaassa putkirempassa uusitaan putket vanhoihin nousukuiluihin eikä mihinkään koteloihin. Parhaissa toteutuksissa näkyy uusitun myös kylpyhuoneet laatoituksineen ja vesikalusteineen sekä samoille reiteille sopivat sähköjärjeselmät. Nuo toteutukset ovat rankkoja, mutta oikein hoidettuina saadaan jotain näkyvääkin vastinetta osakkaille ja huoneiston myynti- ja käyttöarvo nousee rajusti ilman selittelemisiä.
Töistä ei ole muuten pulaa. On noita valistuneita jo sen verran paljon. Ottaa vaan päähän joidenkin ei-valistuneiden suhtautumistapa, että peruskuntoarvioita tehdään jotenkin vasemmalla kädellä huitaisten monta päivässä. Kokonaistyöaika on tavalliseen noin 50 asunnon yhtiöön helposti yli yhden työviikon (LVI-S-ark). Jos tuollaista panosta sanotaan voitavan tehdä tunnissa tai olevan täysin turhaa, osoittaa se kyllä vakavaa arvostelukyvyn tai tiedon puutetta. Tiedon puutteen voi helposti korjata, jos on halua.
Niin niin, mutta ennen kuin on taloyhtiö päättänyt putkiremontista, haluaisi jonkinlaisen arvion siitä, mitä kaikki maksaa. Minulla esim, 34 neliön kämppä, keittiössä ja kylppärissä johdot. Talo on 50-luvun lopulta ja asuinkerroksia 7 eli käytännössä 8-kerroksinen talo. Mitä maksaa putkiremppa suhteessa asuntoni kokoon (eli miten se lasketaan) ja kauanko kestää, ja voiko asunnossa yleensä silloin majailla? Varataanko käytännössä jotakin tiloja henkilökohtaista puhtautta ja sellaista varten. Wessaakaan ei viitsisi hädissään kilometrien päästä etsiskellä :))) Osaisiko Suunnittelija vastata tällaiseen kysymykseen???? Kiitollinen olisin.
Tietämäni haarukka on 2 teur alarajalla ja 15-20 teur ylärajalla huoneistoa kohti. Alarajalla tehtiin pelkkä käyttövesiremppa vanhoihin nousukuiluihin ja ylärajalla vesi, viemäri, sähköremppaa (keskus ja kylppärisähköt) ja täysi kylppäriremppa pesu- ja kuivauskonevalmiuksin tietenkin, koska uudet viemärit tulivat aina alemman kerroksen kattoon.
Minä muuten valitsisin tuon rankemman 30 vuoden lainarahoituksella. Alkuun tietenkin noin 5 vuoden kohtuullinen rahankeräys vastikkeella ennen remppaa.
Kyllä noissa yhtiöissä hyvin on pärjäilty. Sauna lämpimäksi joka päivä rempan aikana ja tarvittaessa tehdään lisää vessoja alakerran siivouskomeroihin tai vastaaviin.
Suhteessa kokoon pikkuasuntoon tulee samansuuruista kulua kuin suurempaankin. Onhan tuollainen remppa osakelukumäärään suhteutettu. Tuo hintahaitari oli keskimääräinen kustannus. Pienessä siis 1 teurista 10 teuriin mahdollinen.
Pikkuasunnon myyntineliöhinta taas on kovempi, joten suhteessa tuohon hintaan pääset vielä helpommalla.
Kiitos sinulle suunnittelija!
Kovin näyttää olevan tapauskohtainen tuo kustannuksen määrä. Vaikea siis etukäteen tietää, mitä todellisuudessa tulee maksamaan. Kivaa se asuminen ei tule sinä aikana kuitenkaan olemaan, siihen saa aina varautua.
Ja Helsingissä se tietysti maksaa vielä neljänneksen enemmän. Voi hitto!