Hallintaoikeuden vastikkeellinen siirto (myynti) asunto-osakeyhtiössä ilman osakkeita. Miten se käytännössä menee? Millainen sopimus on osapuolia sitova (myyjä, ostaja, taloyhtiö)?
Esim.
1969 rakennetussa taloyhtiössä ensimmäiset asukkaat ovat perustaaneet autotallitoimikunnan, joka on jäsentensä kustannuksella rakennuttanut autotalleja yhtiön tontille. Toimikunnan jäsenet ovat sopineet keskenään autotallien hallinnoimisesta erillisillä hallintakirjoilla, jotka oikeuttavat hallitsemaan hallintakirjassa yksilöityä autotallia ja velvoittavat sopijapuolia noudattamaan toimikunnan laatimia sääntöjä. Taloyhtiön yhtiöjärjestyksestä taikka yhtiön muista asiakirjoista ei ilmene tallien taikka toimikunnan olemassaolo. Taloyhtiön isännöitsijä on tietoinen tästä, mutta ei halua puuttua siihen.
Verottaja tulkitsee asiaa seuraavasti:
Jos yhtiöstä myydään osake joka oikeuttaa hallitsemaan asuntoa ja lisäksi sovitaan, että myös erillinen hallintaoikeus autotalliin siirtyy yhdellä kauppahinna, on varainsiirtovero 1,6%
Jos yhtiöstä myydään osake joka oikeuttaa halitsemaan asuntoa ja lisäksi sovitaan, että myös erillinen hallintaoikeus autotalliin siirtyy samalla kauppakirjalla, mutta erillisellä kauppahinnalla, on varainsiirtovero asunnosta 1,6% ja autotallista 4%.
Varojen siirrosta siis menee veroa, mutta millaisen turvan laki antaa tuollaiselle epäviralliselle hallintakirjalle?
Sen tiedän, että moisia hallintakirjoja on siirrelty "kautta aikojen" kauppakirjoja vastaan ja ilman veronmaksua.
Esim.
1969 rakennetussa taloyhtiössä ensimmäiset asukkaat ovat perustaaneet autotallitoimikunnan, joka on jäsentensä kustannuksella rakennuttanut autotalleja yhtiön tontille. Toimikunnan jäsenet ovat sopineet keskenään autotallien hallinnoimisesta erillisillä hallintakirjoilla, jotka oikeuttavat hallitsemaan hallintakirjassa yksilöityä autotallia ja velvoittavat sopijapuolia noudattamaan toimikunnan laatimia sääntöjä. Taloyhtiön yhtiöjärjestyksestä taikka yhtiön muista asiakirjoista ei ilmene tallien taikka toimikunnan olemassaolo. Taloyhtiön isännöitsijä on tietoinen tästä, mutta ei halua puuttua siihen.
Verottaja tulkitsee asiaa seuraavasti:
Jos yhtiöstä myydään osake joka oikeuttaa hallitsemaan asuntoa ja lisäksi sovitaan, että myös erillinen hallintaoikeus autotalliin siirtyy yhdellä kauppahinna, on varainsiirtovero 1,6%
Jos yhtiöstä myydään osake joka oikeuttaa halitsemaan asuntoa ja lisäksi sovitaan, että myös erillinen hallintaoikeus autotalliin siirtyy samalla kauppakirjalla, mutta erillisellä kauppahinnalla, on varainsiirtovero asunnosta 1,6% ja autotallista 4%.
Varojen siirrosta siis menee veroa, mutta millaisen turvan laki antaa tuollaiselle epäviralliselle hallintakirjalle?
Sen tiedän, että moisia hallintakirjoja on siirrelty "kautta aikojen" kauppakirjoja vastaan ja ilman veronmaksua.
Vastaukset 4
Vanhimmat
Minulla on samankaltainen ongelma. Isovanhempani yhdessä muiden yhtiön osakkaiden kanssa ovat aikoinaan rakentaneet autotallit taloyhtiön pihalle. Voinko myydä tallin, vaikka siitä ei ole muodostettu osakekirjoja?
Mielenkiintoisia nuo autotallijutut. Minulla on autotallista paperi jonka otsikkona on "Vuokrasopimus" koska minun talli ja 6 muuta tallia on kaupungin tontilla. Tuossa vuokrasopimukseksi otsikodussa paperissa on lisäksi ehto että vuokrasopimuksen voi siirtää ainoastaan taloyhtiön osakkaalle mutta ei ulkopuolisille. Joutaisi myydä tuo talli pois mutta ei kukaan yhtiön osakas ole siitä kiinnostunut. Toisaalta ei tuosta haittaakaan ole mutta kuluja aurauslaskun muodossa n. 10€/vuosi. Kiinteistöveroakaan ei siitä men kun se olisi alle alimman kannettavan kiinteistöveron määrän eli alle 20€. Moni on kyllä vuokrannut autotallinsa ja nytkin yhdessä on vuokrausilmoitus ovessa, ollut jo pari kuukautta eli ei se vuokraaminenkaan välttämättä onnistu. Mitenhän "virallinen" tuo myyntikielto on? Mahdolliset seuraukset sen rikkomisesta?
Tänään roskia viedessäni törmäsiin uuteen naapuriini joka olisi halukas ostamaan tuon autotallin ja ehtojen mukaan voisin sen myös myydä hänelle kun on taloyhtiön osakas. Tuosta kai pitäis tehdä kauppakirja ja antaa myyjälle vuokrasopimus johon teen siirtomerkinnän kuten nennekin on tehty.
Meneekö tuosta varainsiirtovero jonka maksaa ostaja? Joudunko minä maksamaan luovutusvoittoveroa, sain tallin ja tämän kerrostalo-osakkeen lahjakirjalla äidiltäni vähän yli vuosi sitten? Hinnasta ei ole vielä sovittu mutta halvalla menee, tallin vrotusarvo lahjaverotuksessa oli alle tonnin.
Tuonlaisiin sopimuksiin on aika vaikea ottaa kantaa ilman, että tutustuu koko sopimuskokonaisuuteen.
Kun kyse ei ole osakkeesta ja on sovittu luovutuskielloista, irtisanominen yleensä onnistuu suoraan, kohtuullisen ajan kuluttua. Tuostakin on tietysti poikkeuksia. Voi tosin olla, ettei saa kuin nimellisesti korvausta maksamista (perus)parannuksista. Myynti- tai luovutuskiellot ovat hyvin tehokkaita, jos vastapuoli haluaa niihin vedota, riippuen siitä mitä muuta tekstiä sopimus sisältää.