Tässä vielä muistutuksena asuntojen hintakehityksestä Suomessa (HS:n pääkirjoitus 3.11.2005). Ihan vaan faktaa vähän kaikille rommaajille...
Asunnot eivät ole ylihinnoiteltuja edes pääkaupunkiseudulla
Suurin riski asuntojen hintojen kehityksessä näyttää nyt liittyvän asuntolainojen korkotasoon, kirjoittaa
vieraskynä
Elias Oikarinen.
Asuntojen reaalihinta on noussut pääkaupunkiseudulla kymmenessä vuodessa noin 75 prosenttia. Nyt kysytään, ovatko asunnot seudulla jo ylihinnoiteltuja. Viestejä asuntojen hintakuplista on kantautunut myös ulkomailta.
Asuntojen hintojen kehitys herättää suurta mielenkiintoa ja pelkoja, koska merkittävällä osalla kotitalouksista suurin osa varallisuudesta on sidottu asuntoon. Hintojen vaihtelut asuntomarkkinoilla näkyvät suoraan kotitalouksien varallisuudessa, joka puolestaan vaikuttaa kulutukseen ja koko talouden aktiviteettiin.
Tutkimusten mukaan asuntojen hinnanmuutokset vaikuttavat kulutukseen jopa enemmän kuin muutokset osakevarallisuudessa. Asuntojen hintojen merkitystä kansantaloudelle lisää se, että myös rakentamisen määrä riippuu asuntojen nykyisestä ja odotetusta hintatasosta.
Asuntojen hintoihin vaikuttavat pitkällä aikavälillä ns. fundamenttitekijät, joita ovat lähinnä tulotaso, korkotaso, kotitalouksien määrä ja rakennuskustannukset. Lyhyellä aikavälillä hintojen heilahteluihin vaikuttavat myös odotukset asuntojen tulevasta hintakehityksestä; odotukset myös usein toteuttavat itse itsensä. Siksi asuntojen hinnat saattavat ajoittain poiketa huomattavastikin pitkän aikavälin tasapainotasostaan eli niin sanotusta fundamenttitasosta.
Yltiöoptimistiset odotukset saattavat pahimmillaan synnyttää hintakuplan. Kupla ei voi kestää loputtomiin, sillä pitkällä aikavälillä asuntojen hintojen täytyy perustua markkinoiden fundamenttitekijöihin.
Asuntojen hintojen nousu selvästi talouden yleistä hintakehitystä nopeammin ei ole vielä todiste asuntojen liian korkeasta hintatasosta.
Etenkään kasvavalla kaupunkiseudulla yleistä inflaatiota nopeampi nousu ei ole välttämättä merkki siitä, että hinnoissa on "ilmaa". Maan hinta nousee näillä alueilla yleensä reaalisestikin, sillä maa on niukka - ei kasvava - resurssi. Mitä korkeampi maan hinta on, sitä korkeammat ovat myös asuntojen hinnat.
Kaupunkialueen koon ja maan hinnan yhteys on erityisen selvä tiiviisti rakennetulla keskusta-alueella. Alueen väestömäärän ja tulotason kohotessa keskustan asuntojen kysyntä kasvaa, mutta tarjonta ei lisäänny vastaavasti, koska tyhjiä tontteja ei juuri ole ja rakennuksien kerroslukukin on yleensä tarkasti rajattu. Pääkaupunkiseudulla tarjontaa rajoittaa merkittävästi myös seudun sijainti meren rannalla.
On myös huomattava, että tulotaso on kohonnut selvästi inflaatiovauhtia nopeammin. Asuntojen hinnat eivät siis ole nousseet yhtä nopeasti suhteessa tulotasoon kuin suhteessa yleiseen hintatasoon.
Milloin asuntojen hinnat ovat sitten olleet tasapainossa eli mihin nykyisiä hintoja pitäisi verrata? Oikea vertailukohde ei ole ainakaan kuplan huippu vuonna 1989 eikä myöskään 1990-luvun laman aika.
Asuntojen hintatasoa arvioidaan usein julkisuudessa suhteuttamalla keskimääräinen asuntojen neliöhinta tulo- tai vuokratasoon. Kun näitä suhdelukuja vertailee viimeisten kolmenkymmenen vuoden ajalta, mikään ei osoita, että pääkaupunkiseudun asuntojen hinnoissa olisi nyt selkeää yliarvostusta. Tällaiset yksinkertaiset "peukalosääntövertailut" jättävät kuitenkin huomiotta lukuisia keskeisiä tekijöitä.
Tarvitaan syvällisempää analyysiä, jossa huomioidaan myös muut asuntojen hintoihin vaikuttavat tekijät ja mahdolliset rakennemuutokset. Tällaiset tarkastelutkaan eivät toki ole täysin ongelmattomia. Useamman muuttujan liittäminen asuntojen hintojen pitkän aikavälin tasapainon arviointiin antaa kuitenkin selvästi paremman kuvan tilanteesta kuin pelkkä tulo- tai vuokratasoon suhteuttaminen.
Tuoreen tutkimukseni mukaan vaikuttaa siltä, että pääkaupunkiseudun asuntojen hinnat ovat nyt lähellä pitkän aikavälin tasapainotasoaan. Tutkimuksessa huomioidaan suuri määrä asuntomarkkinoihin vaikuttavia muuttujia. Korkotason lasku yhdessä tulotason kohoamisen kanssa on mahdollistanut asuntojen hintojen ripeän nousun viimeisten kymmenen vuoden aikana.
Se, että asunnot eivät ole ylihinnoiteltuja, ei tarkoita sitä, ettei asuntomarkkinoilla olisi olemassa riskiä hintojen selvästä putoamisesta. Aina on mahdollista, että talouden kasvu hidastuu yllättäen, jolloin tulotaso ja -odotukset heikkenevät.
Suurin riski asuntojen hintojen kehityksessä näyttää nyt liittyvän asuntolainojen korkotasoon. Tutkimukseni mukaan reaalikoron yhden prosenttiyksikön nousu laskisi asuntojen reaalihintoja pääkaupunkiseudulla pitkällä aikavälillä 4-5 prosenttia. On täysin mahdollista, että korko nousee lähivuosina parikin prosenttiyksikköä. Se saattaisi laskea huomattavasti jopa asuntojen nimellisiä hintoja.
Koroilla on Suomessa erityisen suuri vaikutus asuntojen hintoihin, koska suurimmassa osassa asuntolainoja korkotaso on sidottu vain vuodeksi kerrallaan. Tällaisten "vaihtuvakorkoisten" lainojen suuri osuus on omiaan voimistamaan talouden syklejä. Suomen talouskasvun kannalta olisikin turvallisempaa, jos yhä useammassa asuntolainassa korkotaso sidottaisiin huomattavasti pidemmäksi ajaksi kuin yhdeksi vuodeksi.
Vaikka riski asuntojen hintojen putoamisesta onkin olemassa, näköpiirissä ei ole 1990-luvun alun kaltaista hintaromahdusta. Kuplan syntyminen ja puhkeaminen 1980- ja 1990-lukujen vaihteessa oli monestakin syystä ainutkertainen ilmiö.
Vaikka asuntojen hinnat laskisivat useissa Euroopan maissa, niin ei kävisi välttämättä Suomessa. Asuntojen hintojen kehitys on ollut maassamme - jopa pääkaupunkiseudulla - maltillista moniin muihin maihin verrattuna.
Kirjoittaja on Turun kauppakorkeakoulun ja kansantaloustieteen valtakunnallisen tohtoriohjelman tutkija. Hän tekee väitöskirjaa asuntojen hinnanmuodostuksesta.
Asunnot eivät ole ylihinnoiteltuja edes pääkaupunkiseudulla
Suurin riski asuntojen hintojen kehityksessä näyttää nyt liittyvän asuntolainojen korkotasoon, kirjoittaa
vieraskynä
Elias Oikarinen.
Asuntojen reaalihinta on noussut pääkaupunkiseudulla kymmenessä vuodessa noin 75 prosenttia. Nyt kysytään, ovatko asunnot seudulla jo ylihinnoiteltuja. Viestejä asuntojen hintakuplista on kantautunut myös ulkomailta.
Asuntojen hintojen kehitys herättää suurta mielenkiintoa ja pelkoja, koska merkittävällä osalla kotitalouksista suurin osa varallisuudesta on sidottu asuntoon. Hintojen vaihtelut asuntomarkkinoilla näkyvät suoraan kotitalouksien varallisuudessa, joka puolestaan vaikuttaa kulutukseen ja koko talouden aktiviteettiin.
Tutkimusten mukaan asuntojen hinnanmuutokset vaikuttavat kulutukseen jopa enemmän kuin muutokset osakevarallisuudessa. Asuntojen hintojen merkitystä kansantaloudelle lisää se, että myös rakentamisen määrä riippuu asuntojen nykyisestä ja odotetusta hintatasosta.
Asuntojen hintoihin vaikuttavat pitkällä aikavälillä ns. fundamenttitekijät, joita ovat lähinnä tulotaso, korkotaso, kotitalouksien määrä ja rakennuskustannukset. Lyhyellä aikavälillä hintojen heilahteluihin vaikuttavat myös odotukset asuntojen tulevasta hintakehityksestä; odotukset myös usein toteuttavat itse itsensä. Siksi asuntojen hinnat saattavat ajoittain poiketa huomattavastikin pitkän aikavälin tasapainotasostaan eli niin sanotusta fundamenttitasosta.
Yltiöoptimistiset odotukset saattavat pahimmillaan synnyttää hintakuplan. Kupla ei voi kestää loputtomiin, sillä pitkällä aikavälillä asuntojen hintojen täytyy perustua markkinoiden fundamenttitekijöihin.
Asuntojen hintojen nousu selvästi talouden yleistä hintakehitystä nopeammin ei ole vielä todiste asuntojen liian korkeasta hintatasosta.
Etenkään kasvavalla kaupunkiseudulla yleistä inflaatiota nopeampi nousu ei ole välttämättä merkki siitä, että hinnoissa on "ilmaa". Maan hinta nousee näillä alueilla yleensä reaalisestikin, sillä maa on niukka - ei kasvava - resurssi. Mitä korkeampi maan hinta on, sitä korkeammat ovat myös asuntojen hinnat.
Kaupunkialueen koon ja maan hinnan yhteys on erityisen selvä tiiviisti rakennetulla keskusta-alueella. Alueen väestömäärän ja tulotason kohotessa keskustan asuntojen kysyntä kasvaa, mutta tarjonta ei lisäänny vastaavasti, koska tyhjiä tontteja ei juuri ole ja rakennuksien kerroslukukin on yleensä tarkasti rajattu. Pääkaupunkiseudulla tarjontaa rajoittaa merkittävästi myös seudun sijainti meren rannalla.
On myös huomattava, että tulotaso on kohonnut selvästi inflaatiovauhtia nopeammin. Asuntojen hinnat eivät siis ole nousseet yhtä nopeasti suhteessa tulotasoon kuin suhteessa yleiseen hintatasoon.
Milloin asuntojen hinnat ovat sitten olleet tasapainossa eli mihin nykyisiä hintoja pitäisi verrata? Oikea vertailukohde ei ole ainakaan kuplan huippu vuonna 1989 eikä myöskään 1990-luvun laman aika.
Asuntojen hintatasoa arvioidaan usein julkisuudessa suhteuttamalla keskimääräinen asuntojen neliöhinta tulo- tai vuokratasoon. Kun näitä suhdelukuja vertailee viimeisten kolmenkymmenen vuoden ajalta, mikään ei osoita, että pääkaupunkiseudun asuntojen hinnoissa olisi nyt selkeää yliarvostusta. Tällaiset yksinkertaiset "peukalosääntövertailut" jättävät kuitenkin huomiotta lukuisia keskeisiä tekijöitä.
Tarvitaan syvällisempää analyysiä, jossa huomioidaan myös muut asuntojen hintoihin vaikuttavat tekijät ja mahdolliset rakennemuutokset. Tällaiset tarkastelutkaan eivät toki ole täysin ongelmattomia. Useamman muuttujan liittäminen asuntojen hintojen pitkän aikavälin tasapainon arviointiin antaa kuitenkin selvästi paremman kuvan tilanteesta kuin pelkkä tulo- tai vuokratasoon suhteuttaminen.
Tuoreen tutkimukseni mukaan vaikuttaa siltä, että pääkaupunkiseudun asuntojen hinnat ovat nyt lähellä pitkän aikavälin tasapainotasoaan. Tutkimuksessa huomioidaan suuri määrä asuntomarkkinoihin vaikuttavia muuttujia. Korkotason lasku yhdessä tulotason kohoamisen kanssa on mahdollistanut asuntojen hintojen ripeän nousun viimeisten kymmenen vuoden aikana.
Se, että asunnot eivät ole ylihinnoiteltuja, ei tarkoita sitä, ettei asuntomarkkinoilla olisi olemassa riskiä hintojen selvästä putoamisesta. Aina on mahdollista, että talouden kasvu hidastuu yllättäen, jolloin tulotaso ja -odotukset heikkenevät.
Suurin riski asuntojen hintojen kehityksessä näyttää nyt liittyvän asuntolainojen korkotasoon. Tutkimukseni mukaan reaalikoron yhden prosenttiyksikön nousu laskisi asuntojen reaalihintoja pääkaupunkiseudulla pitkällä aikavälillä 4-5 prosenttia. On täysin mahdollista, että korko nousee lähivuosina parikin prosenttiyksikköä. Se saattaisi laskea huomattavasti jopa asuntojen nimellisiä hintoja.
Koroilla on Suomessa erityisen suuri vaikutus asuntojen hintoihin, koska suurimmassa osassa asuntolainoja korkotaso on sidottu vain vuodeksi kerrallaan. Tällaisten "vaihtuvakorkoisten" lainojen suuri osuus on omiaan voimistamaan talouden syklejä. Suomen talouskasvun kannalta olisikin turvallisempaa, jos yhä useammassa asuntolainassa korkotaso sidottaisiin huomattavasti pidemmäksi ajaksi kuin yhdeksi vuodeksi.
Vaikka riski asuntojen hintojen putoamisesta onkin olemassa, näköpiirissä ei ole 1990-luvun alun kaltaista hintaromahdusta. Kuplan syntyminen ja puhkeaminen 1980- ja 1990-lukujen vaihteessa oli monestakin syystä ainutkertainen ilmiö.
Vaikka asuntojen hinnat laskisivat useissa Euroopan maissa, niin ei kävisi välttämättä Suomessa. Asuntojen hintojen kehitys on ollut maassamme - jopa pääkaupunkiseudulla - maltillista moniin muihin maihin verrattuna.
Kirjoittaja on Turun kauppakorkeakoulun ja kansantaloustieteen valtakunnallisen tohtoriohjelman tutkija. Hän tekee väitöskirjaa asuntojen hinnanmuodostuksesta.
Vastaukset 4
Vanhimmat
Ja kirjoituksessa viitataan korkotasoon suurimpana uhkana. Nooh, se näyttää jääneen 2,8% tietämille ja nykyisen koron uskotaan sisältävän kenties jopa kaksi EKP:n koronnostoa. Tämä vähän ohi aiheen tosin, tällä palstallahan ei saanut puhua koroista:)
Se, että noin puolen vuoden nousun jälkeen 12kk korko on 2,8% tuntumassa, ei tarkoita sitä että nousu olisi ohi.
Puoli vuotta on liian lyhyt aika julistaa mitään saletiksi. On ihan sama 15 vuoden lainassa jos vuoden-kaksi ollaan matalalla, kuten nyt jos viiden vuoden kuluttua noustaisiin vaikka 5% tasolle. Sitä lainapääomaa on vielä 13 vuodeksi siinä vaiheessa jäljellä. Kyllä korkotasolla on ihan realistisesti saumat nousta vaikka 5 - 6 vuoden takaiselle tasolle eli sinne 5-6% paikkeille. Ei Euroopankaan talous nimittäin mitenkään kovin hyvin vedä tällä hetkellä ja jossain vaiheessa voi tulla eteen havainto että halpaa rahaa ei kannata loputtomiin lypsää pankista markkinoiden pyörittämiseen.
Sinänsä tuo tänne kopioitu teksti on ihan asiallinen, se kertoo että kysyntä ja tarjonta määräävät hintatasoa. Kysyntää taas ohjaa mm. se, mihin hintaan rahaa saa pankista jos sitä ei ole perstaskussa sattumalta jo olemassa.
ja mitä sitten jos korko on 6%.jokainen valveutunut asuntolainan hakija on lainaa ottaessa huomioinut koron kaksinkertaistumisen.et kait sinä luule,että on niin idioottia joka ottaa lainaa 2.8% korolla 15-vuodeksi ja kuvittelee sen olevan samana koko laina ajan.hei haloo!!!!!! jos näin idiootteja on niin joutaakin maksamaan oppirahat.
Niin tarkoitus oli sanoa, että näyttää jääneen se korko sahaamaan ainakin vähäksi aikaa 2,8% tasolle vrt rommaajien ennusteisiin, joissa koron piti singahtaa taivaisiin hetkessä:). Joo en minä itsekään usko sen jäävän vielä tuohon, mutta vaikka korko tosiaan olisi 6% niin silti pystyn vielä maksamaan hyvin lainani pois.
Analyytikot ovat muuten ennustelleet (jos nyt mitään edes tietävät tosin:)), että korko tulee asettumaan tämän nousujakson jälkeen n. 3-3,5% tasoon.