Asuntolaina vanhempien kanssa

Taloustaito: Kimppa-asunto vanhempien kanssa

Vanhempien ja lasten omistama yhteisasunto voi olla usein järkevä vaihtoehto

Lapset pääsevät kiinni omaan asuntoon helpommin, kun vanhemmat tulevat mukaan yhteisomistajiksi. Lahjoituksia ei tällöin tarvita.

Ennen kuin lapset muuttavat kotoaan vanhempien luota omiin asuntoihinsa, vanhemmat tyypillisesti omistavat kodin. Tilanteita, jolloin vanhemmat ja lapset omistavat yhdessä asunnon, voidaan tästä huolimatta kuvitella useita. Lapselle ollaan hankkimassa ehkä opiskeluasuntoa, ja halutaan, että lapsi pääsee ”kiinni omaan” asuntoon, vaikkei koko kohdetta yksin omistaisikaan. Vanhemmat ja lapset voivat myös hankkia yhdessä sijoitusasunnon, jolloin kummankin rahoitusosuus jää pienemmäksi kuin jos hankkisi asunto yksin.

Yhteisomistustilanne voi muodostua myös sitä kautta, että toinen puolisoista kuolee. Tämän jälkeen tehdään omaisuuden ositus ja jako, jonka seurauksena lapset perillisinä omistavat asunnon yhdessä lesken kanssa. Vanhemmat ja lapsi voivat rakentaa tai rakennuttaa itselleen talon. Kyse voi olla paritalosta tai talosta, jossa toisessa päässä asuu vanhemmat ja toisessa lapsi perheineen.

Vanhemmat voivat myös haluta auttaa lapsiaan pääsemään kiinni ehkä isompaan asuntoon, mutta eivät halua lahjoittaa rahoja tai osaa asunnosta. Tällöin yhteisomistaminen voi auttaa asiaa.


Ostaisimmeko tai rakentaisimmeko yhdessä?

Jos päätös yhteisestä hankkeesta on tehty, on tärkeää, että asunnon omistusoikeudet määritellään kauppakirjassa samassa suhteessa, kuin osapuolet maksavat kauppahintaa. Muuten verottajan kanssa saattaa tulla ongelmia.

Mikäli asunto ostetaan esimerkiksi puoliksi toisen vanhemman ja lapsen kesken eli kauppakirjaan molemmat merkitään ostajiksi ilman erillisiä mainintoja omistusosuuksien määrästä, pitää tällöin molempien pystyä esittämään verottajalle rahoitus tälle asunnon puolikkaalle.

Jos esimerkiksi lapsi ei kykene selvittämään rahoitustaan puolikkaalle asunnon hankintahintaa, aletaan helposti tutkia, onko toinen vanhemmista lahjoittanut lapselleen osan asunnosta. Lapsi voi toki lainata rahaa myös vanhemmiltaan ja esittää rahoitusta tätä kautta.

Yksi tapa on toimia niin, että ensin lasketaan, kuinka paljon kumpikin osapuoli pystyy rahoittamaan asunnosta ja tämän jälkeen lasketaan asunnon omistusoikeuksien suhdeluvut. Esimerkiksi jos asunto maksaa 100 000 euroa, lapsi saa kerättyä rahaa kasaan säästöillään ja pankkilainalla 35 000 euroa ja vanhempi puolestaan 65000 euroa, määräytyisivät omistusosuudet lapselle 35/100 ja vanhemmalle 65/100.

Jos vanhemmat ja lapset päättävät rakentaa yhdessä, on syytä pitää tarkkaa kirjaa tosittein siitä, kuka on maksanut mitäkin rakennuskustannuksia. Vaikka vanhemmat omistaisivat maapohjan, voidaan sille rakennettava talo omistaa tästä huolimatta esimerkiksi puoliksi lapsen ja vanhemman kesken tai rakennus voi olla vaikka kokonaan lapsen omistama, jos lapsi sen on maksanut.


Miten rahoittaa yhteinen kohde?

Yhteisen asunnon kauppahinnan maksamiseen käytetään tyypillisesti säästettyjä varoja sekä lainaa. Laina on joko pankista saatua tai esimerkiksi vanhemmalta lainattua.

Jos vanhemmalla on lainaa yhteisesti omistettuun asuntoon, jossa ainoastaan lapsi asuu, voivat lainan korot jäädä vähentämättä. Näin käy silloin, jos lapsi on jo täysi-ikäinen eikä hän maksa vuokraa vanhemmalle tämän omistusosuutta vastaavalta osalta (katso esimerkiksi KHO 2001/2050). Syynä korkojen vähennyskelvottomuuteen on, ettei lainaa voida pitää vanhemman näkökulmasta asuntolainana eikä tulonhankkimislainana, joiden lainojen korot ovat verotuksessa vähennyskelpoisia.

Mikäli taas lapset ovat lainanneet vanhemmiltaan korotta rahaa, pitää huolehtia siitä, että velkasuhde on moitteeton. Vaikkei lainasta tarvitsekaan periä korkoa, pitää lainapääoma tulla takaisinmaksetuksi yleensä samassa ajassa kuin luottolaitoksen myöntämä lainakin olisi pitänyt maksaa. Lainasta on syytä tehdä velkakirja takaisinmaksusuunnitelmineen.

Vuosittain veroilmoituksessa velallisen pitää ilmoittaa jäljellä oleva velkapääoma velkana ja vastaavasti velkojan saatavana omalla ilmoituksellaan. Lainan lyhennyksiä ei pidä kuitata velkojan antamilla verovapailla lahjoilla. Näin tehtäessä voi muodostua käsitys lainan takaisinmaksutarkoituksen puuttumisesta eli verotuksessa tilanne voidaan tulkita niin, että lainaa ei ole koskaan ollut tarkoituskaan maksaa takaisin. Tällöin koko lainapääoma voidaan verottaa lahjana.


Ensiasunnosta verohuojennuksia

Ensiasunnon hankintaa tuetaan verohelpotuksin säädetyin edellytyksin niin velan korkovähennyk-sissä kuin varainsiirtoverotuksessa.

Asuntovelkaa pidetään ensiasunnon hankintaa varten otettuna, jos velka on otettu sellaisen raken-nuksen tai huoneiston hankkimiseen, josta henkilö on hankkinut omistukseensa 1.1.1993 tai tämän jälkeen vähintään puolet. Lisäedellytyksenä on, ettei verovelvollinen ole aiemmin omistanut vähintään puolta vakituisena asuntonaan käyttämästä rakennuksesta tai huoneistosta.

Laskettaessa alijäämähyvityksen määrää, saa ensiasuntoon kohdistuvan velan korkojen perusteella suuremman alijäämähyvityksen kuin muista asuntolainoista tai tulonhankkimislainoista maksetuista koroista. Jos kuitenkin alijäämähyvityksen enimmäismäärät tulevat vastaan, ei tätä määrää koroteta, vaikka kyse olisikin ensiasuntoon kohdistuvista lainan koroista. Ylipäänsä alijäämähyvityksen korotusta voidaan saada ensiasunnon käyttöönottovuodelta sekä sitä seuraavalta yhdeksältä verovuodelta.

Ensiasunnosta ei tarvitse myöskään maksaa määrätyin edellytyksin varainsiirtoveroa. Tällöin vaatimuksia asetetaan ostajan iälle, aiemmalle omistukselle sekä hankittavalle omistusosuudelle ensiasuntoon. Varainsiirtoverotuksesta on hyvä muistaa, että itse rakennuskustannuksista ei makseta varainsiirtoveroa. Ellei ensiasunnon varainsiirtoverovapaus sovellu, maksetaan rakentamisen yhteydessä varainsiirtoveroa ainoastaan maapohjasta, jos se on hankittu vastikkeellisesti kuten esimerkiksi kaupalla tai vaihdolla. Lahjasta tai perinnöstä ei varainsiirtoveroa makseta.


Rakentamisen arvonlisäverotuksesta

Kun vanhemmat ja lapset päättävät rakentaa joko yhden omakotitalon tai paritalon omaan käyttöön-sä käyttämällä urakoitsijoita, palkkaamalla työntekijöitä ja/tai osallistumalla itse rakennustöihin, ei arvonlisäverotuksen kannalta tule ongelmia.

Edellä mainitussa tilanteessa palkoista ei makseta arvonlisäveroa. Urakoitsijoiden laskuihin taas yleensä sisältyy arvonlisäveroa, jonka vanhemmat ja lapset maksavat. Koska vanhemmat ja lapset eivät ole arvonlisäverovelvollisia, mitään vähennysoikeutta arvonlisäverotuksessa ei synny. Maksetut laskut arvonlisäveroineen katsotaan kuitenkin rakennuksen tai maapohjan hankintamenoksi.

Tilanne muuttuu, jos elinkeinonharjoittaja rakentaa tai rakennuttaa liiketoiminnan muodossa rakennuksen myyntiä varten. Tämä katsotaan arvonlisäverotuksessa verolliseksi toiminnaksi ja näihin liittyvät arvonlisäverokysymykset on syytä selvittää erikseen.


Kuka maksaa vuosittaiset kustannukset ja peruskorjaukset?

Silloin kun vanhemmat ja lapsi omistavat asunnon yhteisesti ja ainoastaan lapsi asuu asunnossa, herää kysymys siitä, miten asunnosta aiheutuvat kulut ja korjaukset pitäisi maksaa yhteisomistajien kesken.

Asunto-osakkeen omistajan velvollisuutena on maksaa yhtiövastike taloyhtiölle. Vastaavasti kiinteistövero määrätään joko omistajalle tai omistajan veroisen haltijan maksettavaksi, jollaisena pidetään pysyvää hallintaoikeuden haltijaa.

Käytännössä vuosittaisten kustannusten maksamisesta tulee harvemmin verotuksessa ongelmia asunnon omistajan ja asukkaan välillä. Jos vanhemmat ja lapset omistavat asunnon yhdessä ja lapsi asuu kohteessa, on yksi tapa menetellä niin, että lapsi maksaa vuokraa vanhempien omistusosuuden osalta. Tämä vuokra voidaan mitoittaa esimerkiksi yhtiövastikkeen suuruuden mukaan. Tällöin vanhemmat eivät kuitenkaan viime kädessä joudu maksamaan veroa saamastaan vuokratulosta, koska vähennykset ovat yhtä suuret kuin peritty vuokra. Pitää kuitenkin muistaa, että tällöin ei myöskään asuntoon kohdistuvat vanhempien lainojen korkomenot ole vähennyskelpoisia. Asunto ei heidän kannaltaan ole tulonhankkimiskäytössä, koska peritty vuokra on liian pieni.

Ongelmia verotuksessa voi tulla siitä, että huoneiston asukas, joka ei omista asuntoa lainkaan tai omistaa sen osittain, maksaa asuntoon kohdistuvan peruskorjausremontin kustannukset kokonaan. Tällöin voidaan katsoa, että remonttikustannukset maksanut antaa lahjan asunnon omistajalle. Tämä johtuu siitä, että asunnon omistajan pitää vastata perusparannusmenoista ja jos joku muu maksaa nämä kustannukset, voidaan tämä katsoa lahjaksi.


Miten purkaa yhteisomistustilanne?

Alun perin hyväksi koettu ajatus yhteisomistuksesta vanhempien ja lapsen kesken voi myöhemmin osoittautua epäonnistuneeksi tai on mahdollista, että omistusjärjestely on jo alun alkaen tarkoitettu väliaikaiseksi. Mutta miten yhteisomistuksesta sitten pääsee eroon?

Tyypillisimpiä tapoja muuttaa yhteisomistus yhden henkilön omistukseksi ovat kauppa, alihintainen kauppa, lahja ja yhteisomistussuhteen purku.

Vanhemmat voivat myydä omistuksensa lapselleen. Tällöin verotuksessa pitää huomioida ainakin luovutusvoittoverotus ja varainsiirtoverotus. Jos vanhemmat eivät ole asuneet yhteisesti omistetussa asunnossa itse lainkaan ja lapset ovat olleet täysi-ikäisiä asuessaan kohteessa, ei mahdollisesti muodostuva luovutusvoitto ole verovapaa vanhemmille. Vuonna 2005 luovutusvoitoista maksetaan 28 prosenttia veroa. Lapsen maksettavaksi jää varainsiirtovero, 1,6 prosenttia asunto-osakkeesta ja 4 prosenttia kiinteistöstä. Jos lapsi on jo itse omistanut vähintään puolet asunnosta, ei varainsiirtoverovapaus ulotu enää vanhempien ja lapsen väliseen kauppaan.

Luovutusvoittoa voi pyrkiä pienentämään sillä, ettei kauppaa tehdä käyvällä markkinahinnalla vaan alihintaisena kauppana. Kunhan maksettu kauppahinta ylittää 75 prosenttia kohteen käyvästä arvosta, ei kaupassa katsota annetun lahjaa.

Jos taas maksettu hinta on 75 prosenttia tai alle, pidetään maksetun hinnan ja käyvän hinnan välistä eroa lahjana. Tällöin myyjä ei saa vähentää koko hankintamenoa, vaan ainoastaan suhteellisen osuuden hankintamenosta. Tämä osuus määräytyy sen mukaan, mikä katsotaan kaupassa vastikkeelliseksi. Sitä osuutta hankintamenosta, mikä katsotaan kohdistuvan lahjaan, myyjä ei voi vähentää. Jos esimerkiksi 100 000 euron arvoinen kohde myydään 50 000 eurolla ja kohteesta on maksettu 80 000 euroa, saa myyjä vähentää puolet hankintamenosta eli 40 000 euroa. Tämä osuus kohdistuu vastikkeelliseen kauppaan.

Vanhemmat voivat toki myös lahjoittaa osuutensa lapselleen. Lahjan arvo määritellään lahjoitushetken markkinahinnan mukaan. Tällöin kannattaa miettiä sitä, miten useassa erässä vanhempien osuuden siirtäisi lapselle ja olisiko hallintaoikeus järkevää pidättää lahjoitettuun osuuteen. Lapsi maksaa veronalaisesta lahjasta lahjaveron. Lahjasta ei makseta luovutusvoittoveroa eikä varainsiirtoveroa.

Saattaa olla, että yhteisomistuksen aikana joku yhteisomistajista haluaa eroon yhteisomistuksesta, mutta kukaan muista yhteisomistajista ei osta tämän osuutta kohteeseen. Tällöin viimesijainen keino on hakea käräjäoikeudesta uskotun miehen määrääminen, jonka toimesta viime kädessä kohde voidaan myydä pakkohuutokaupalla. Rahat jaetaan tämän jälkeen yhteisomistajille heidän omistusosuuksiensa mukaan.


Kun yhteisomaisuus myydään

Kun yhteisomistajat myyvät asunnon, katsotaan kauppahinta saaduksi omistusosuuksien mukaisessa suhteessa. Tämän mukaisesti myös verotetaan omistajia mahdollisesta luovutusvoitosta.

Kaupasta suoritettavan varainsiirtoveron maksaa ostaja, ellei kauppakirjassa toisin sovita. Verottajaa kauppakirjaehdot eivät kuitenkaan sido.

Yhteisomituksen plussia ja miinuksia

Osapuolen rahoitusosuus pienempi kuin yksin omistetussa kohteessa.
Vanhemmat voivat ”auttaa” tätä kautta lasta hänen asunnon hankinnassa.
- Kohteen hoitaminen ja käyttö voi aiheuttaa erimielisyyksiä.
- Yhteisomistuksen purku voi olla hankalaa ja johtaa jopa pakkohuutokauppaan

Jos vanhemmat ja lapset päättävät rakentaa yhdessä, on syytä pitää tarkkaa kirjaa tosittein siitä, kuka on maksanut mitäkin rakennuskustannuksia.

Kun vanhemmat ja lapset päättävät rakentaa joko yhden omakotitalon tai paritalon omaan käyttöönsä käyttämällä urakoitsijoita, palkkaamalla työntekijöitä ja/tai osallistumalla itse rakennustöihin, ei arvonlisäverotuksen kannalta tule ongelmia.

Taloustaito 9/2005, Juha-Pekka Huovinen

Netistä löydettyä kirjoitti:

Taloustaito: Kimppa-asunto vanhempien kanssa

Vanhempien ja lasten omistama yhteisasunto voi olla usein järkevä vaihtoehto

Lapset pääsevät kiinni omaan asuntoon helpommin, kun vanhemmat tulevat mukaan yhteisomistajiksi. Lahjoituksia ei tällöin tarvita.

Ennen kuin lapset muuttavat kotoaan vanhempien luota omiin asuntoihinsa, vanhemmat tyypillisesti omistavat kodin. Tilanteita, jolloin vanhemmat ja lapset omistavat yhdessä asunnon, voidaan tästä huolimatta kuvitella useita. Lapselle ollaan hankkimassa ehkä opiskeluasuntoa, ja halutaan, että lapsi pääsee ”kiinni omaan” asuntoon, vaikkei koko kohdetta yksin omistaisikaan. Vanhemmat ja lapset voivat myös hankkia yhdessä sijoitusasunnon, jolloin kummankin rahoitusosuus jää pienemmäksi kuin jos hankkisi asunto yksin.

Yhteisomistustilanne voi muodostua myös sitä kautta, että toinen puolisoista kuolee. Tämän jälkeen tehdään omaisuuden ositus ja jako, jonka seurauksena lapset perillisinä omistavat asunnon yhdessä lesken kanssa. Vanhemmat ja lapsi voivat rakentaa tai rakennuttaa itselleen talon. Kyse voi olla paritalosta tai talosta, jossa toisessa päässä asuu vanhemmat ja toisessa lapsi perheineen.

Vanhemmat voivat myös haluta auttaa lapsiaan pääsemään kiinni ehkä isompaan asuntoon, mutta eivät halua lahjoittaa rahoja tai osaa asunnosta. Tällöin yhteisomistaminen voi auttaa asiaa.


Ostaisimmeko tai rakentaisimmeko yhdessä?

Jos päätös yhteisestä hankkeesta on tehty, on tärkeää, että asunnon omistusoikeudet määritellään kauppakirjassa samassa suhteessa, kuin osapuolet maksavat kauppahintaa. Muuten verottajan kanssa saattaa tulla ongelmia.

Mikäli asunto ostetaan esimerkiksi puoliksi toisen vanhemman ja lapsen kesken eli kauppakirjaan molemmat merkitään ostajiksi ilman erillisiä mainintoja omistusosuuksien määrästä, pitää tällöin molempien pystyä esittämään verottajalle rahoitus tälle asunnon puolikkaalle.

Jos esimerkiksi lapsi ei kykene selvittämään rahoitustaan puolikkaalle asunnon hankintahintaa, aletaan helposti tutkia, onko toinen vanhemmista lahjoittanut lapselleen osan asunnosta. Lapsi voi toki lainata rahaa myös vanhemmiltaan ja esittää rahoitusta tätä kautta.

Yksi tapa on toimia niin, että ensin lasketaan, kuinka paljon kumpikin osapuoli pystyy rahoittamaan asunnosta ja tämän jälkeen lasketaan asunnon omistusoikeuksien suhdeluvut. Esimerkiksi jos asunto maksaa 100 000 euroa, lapsi saa kerättyä rahaa kasaan säästöillään ja pankkilainalla 35 000 euroa ja vanhempi puolestaan 65000 euroa, määräytyisivät omistusosuudet lapselle 35/100 ja vanhemmalle 65/100.

Jos vanhemmat ja lapset päättävät rakentaa yhdessä, on syytä pitää tarkkaa kirjaa tosittein siitä, kuka on maksanut mitäkin rakennuskustannuksia. Vaikka vanhemmat omistaisivat maapohjan, voidaan sille rakennettava talo omistaa tästä huolimatta esimerkiksi puoliksi lapsen ja vanhemman kesken tai rakennus voi olla vaikka kokonaan lapsen omistama, jos lapsi sen on maksanut.


Miten rahoittaa yhteinen kohde?

Yhteisen asunnon kauppahinnan maksamiseen käytetään tyypillisesti säästettyjä varoja sekä lainaa. Laina on joko pankista saatua tai esimerkiksi vanhemmalta lainattua.

Jos vanhemmalla on lainaa yhteisesti omistettuun asuntoon, jossa ainoastaan lapsi asuu, voivat lainan korot jäädä vähentämättä. Näin käy silloin, jos lapsi on jo täysi-ikäinen eikä hän maksa vuokraa vanhemmalle tämän omistusosuutta vastaavalta osalta (katso esimerkiksi KHO 2001/2050). Syynä korkojen vähennyskelvottomuuteen on, ettei lainaa voida pitää vanhemman näkökulmasta asuntolainana eikä tulonhankkimislainana, joiden lainojen korot ovat verotuksessa vähennyskelpoisia.

Mikäli taas lapset ovat lainanneet vanhemmiltaan korotta rahaa, pitää huolehtia siitä, että velkasuhde on moitteeton. Vaikkei lainasta tarvitsekaan periä korkoa, pitää lainapääoma tulla takaisinmaksetuksi yleensä samassa ajassa kuin luottolaitoksen myöntämä lainakin olisi pitänyt maksaa. Lainasta on syytä tehdä velkakirja takaisinmaksusuunnitelmineen.

Vuosittain veroilmoituksessa velallisen pitää ilmoittaa jäljellä oleva velkapääoma velkana ja vastaavasti velkojan saatavana omalla ilmoituksellaan. Lainan lyhennyksiä ei pidä kuitata velkojan antamilla verovapailla lahjoilla. Näin tehtäessä voi muodostua käsitys lainan takaisinmaksutarkoituksen puuttumisesta eli verotuksessa tilanne voidaan tulkita niin, että lainaa ei ole koskaan ollut tarkoituskaan maksaa takaisin. Tällöin koko lainapääoma voidaan verottaa lahjana.


Ensiasunnosta verohuojennuksia

Ensiasunnon hankintaa tuetaan verohelpotuksin säädetyin edellytyksin niin velan korkovähennyk-sissä kuin varainsiirtoverotuksessa.

Asuntovelkaa pidetään ensiasunnon hankintaa varten otettuna, jos velka on otettu sellaisen raken-nuksen tai huoneiston hankkimiseen, josta henkilö on hankkinut omistukseensa 1.1.1993 tai tämän jälkeen vähintään puolet. Lisäedellytyksenä on, ettei verovelvollinen ole aiemmin omistanut vähintään puolta vakituisena asuntonaan käyttämästä rakennuksesta tai huoneistosta.

Laskettaessa alijäämähyvityksen määrää, saa ensiasuntoon kohdistuvan velan korkojen perusteella suuremman alijäämähyvityksen kuin muista asuntolainoista tai tulonhankkimislainoista maksetuista koroista. Jos kuitenkin alijäämähyvityksen enimmäismäärät tulevat vastaan, ei tätä määrää koroteta, vaikka kyse olisikin ensiasuntoon kohdistuvista lainan koroista. Ylipäänsä alijäämähyvityksen korotusta voidaan saada ensiasunnon käyttöönottovuodelta sekä sitä seuraavalta yhdeksältä verovuodelta.

Ensiasunnosta ei tarvitse myöskään maksaa määrätyin edellytyksin varainsiirtoveroa. Tällöin vaatimuksia asetetaan ostajan iälle, aiemmalle omistukselle sekä hankittavalle omistusosuudelle ensiasuntoon. Varainsiirtoverotuksesta on hyvä muistaa, että itse rakennuskustannuksista ei makseta varainsiirtoveroa. Ellei ensiasunnon varainsiirtoverovapaus sovellu, maksetaan rakentamisen yhteydessä varainsiirtoveroa ainoastaan maapohjasta, jos se on hankittu vastikkeellisesti kuten esimerkiksi kaupalla tai vaihdolla. Lahjasta tai perinnöstä ei varainsiirtoveroa makseta.


Rakentamisen arvonlisäverotuksesta

Kun vanhemmat ja lapset päättävät rakentaa joko yhden omakotitalon tai paritalon omaan käyttöön-sä käyttämällä urakoitsijoita, palkkaamalla työntekijöitä ja/tai osallistumalla itse rakennustöihin, ei arvonlisäverotuksen kannalta tule ongelmia.

Edellä mainitussa tilanteessa palkoista ei makseta arvonlisäveroa. Urakoitsijoiden laskuihin taas yleensä sisältyy arvonlisäveroa, jonka vanhemmat ja lapset maksavat. Koska vanhemmat ja lapset eivät ole arvonlisäverovelvollisia, mitään vähennysoikeutta arvonlisäverotuksessa ei synny. Maksetut laskut arvonlisäveroineen katsotaan kuitenkin rakennuksen tai maapohjan hankintamenoksi.

Tilanne muuttuu, jos elinkeinonharjoittaja rakentaa tai rakennuttaa liiketoiminnan muodossa rakennuksen myyntiä varten. Tämä katsotaan arvonlisäverotuksessa verolliseksi toiminnaksi ja näihin liittyvät arvonlisäverokysymykset on syytä selvittää erikseen.


Kuka maksaa vuosittaiset kustannukset ja peruskorjaukset?

Silloin kun vanhemmat ja lapsi omistavat asunnon yhteisesti ja ainoastaan lapsi asuu asunnossa, herää kysymys siitä, miten asunnosta aiheutuvat kulut ja korjaukset pitäisi maksaa yhteisomistajien kesken.

Asunto-osakkeen omistajan velvollisuutena on maksaa yhtiövastike taloyhtiölle. Vastaavasti kiinteistövero määrätään joko omistajalle tai omistajan veroisen haltijan maksettavaksi, jollaisena pidetään pysyvää hallintaoikeuden haltijaa.

Käytännössä vuosittaisten kustannusten maksamisesta tulee harvemmin verotuksessa ongelmia asunnon omistajan ja asukkaan välillä. Jos vanhemmat ja lapset omistavat asunnon yhdessä ja lapsi asuu kohteessa, on yksi tapa menetellä niin, että lapsi maksaa vuokraa vanhempien omistusosuuden osalta. Tämä vuokra voidaan mitoittaa esimerkiksi yhtiövastikkeen suuruuden mukaan. Tällöin vanhemmat eivät kuitenkaan viime kädessä joudu maksamaan veroa saamastaan vuokratulosta, koska vähennykset ovat yhtä suuret kuin peritty vuokra. Pitää kuitenkin muistaa, että tällöin ei myöskään asuntoon kohdistuvat vanhempien lainojen korkomenot ole vähennyskelpoisia. Asunto ei heidän kannaltaan ole tulonhankkimiskäytössä, koska peritty vuokra on liian pieni.

Ongelmia verotuksessa voi tulla siitä, että huoneiston asukas, joka ei omista asuntoa lainkaan tai omistaa sen osittain, maksaa asuntoon kohdistuvan peruskorjausremontin kustannukset kokonaan. Tällöin voidaan katsoa, että remonttikustannukset maksanut antaa lahjan asunnon omistajalle. Tämä johtuu siitä, että asunnon omistajan pitää vastata perusparannusmenoista ja jos joku muu maksaa nämä kustannukset, voidaan tämä katsoa lahjaksi.


Miten purkaa yhteisomistustilanne?

Alun perin hyväksi koettu ajatus yhteisomistuksesta vanhempien ja lapsen kesken voi myöhemmin osoittautua epäonnistuneeksi tai on mahdollista, että omistusjärjestely on jo alun alkaen tarkoitettu väliaikaiseksi. Mutta miten yhteisomistuksesta sitten pääsee eroon?

Tyypillisimpiä tapoja muuttaa yhteisomistus yhden henkilön omistukseksi ovat kauppa, alihintainen kauppa, lahja ja yhteisomistussuhteen purku.

Vanhemmat voivat myydä omistuksensa lapselleen. Tällöin verotuksessa pitää huomioida ainakin luovutusvoittoverotus ja varainsiirtoverotus. Jos vanhemmat eivät ole asuneet yhteisesti omistetussa asunnossa itse lainkaan ja lapset ovat olleet täysi-ikäisiä asuessaan kohteessa, ei mahdollisesti muodostuva luovutusvoitto ole verovapaa vanhemmille. Vuonna 2005 luovutusvoitoista maksetaan 28 prosenttia veroa. Lapsen maksettavaksi jää varainsiirtovero, 1,6 prosenttia asunto-osakkeesta ja 4 prosenttia kiinteistöstä. Jos lapsi on jo itse omistanut vähintään puolet asunnosta, ei varainsiirtoverovapaus ulotu enää vanhempien ja lapsen väliseen kauppaan.

Luovutusvoittoa voi pyrkiä pienentämään sillä, ettei kauppaa tehdä käyvällä markkinahinnalla vaan alihintaisena kauppana. Kunhan maksettu kauppahinta ylittää 75 prosenttia kohteen käyvästä arvosta, ei kaupassa katsota annetun lahjaa.

Jos taas maksettu hinta on 75 prosenttia tai alle, pidetään maksetun hinnan ja käyvän hinnan välistä eroa lahjana. Tällöin myyjä ei saa vähentää koko hankintamenoa, vaan ainoastaan suhteellisen osuuden hankintamenosta. Tämä osuus määräytyy sen mukaan, mikä katsotaan kaupassa vastikkeelliseksi. Sitä osuutta hankintamenosta, mikä katsotaan kohdistuvan lahjaan, myyjä ei voi vähentää. Jos esimerkiksi 100 000 euron arvoinen kohde myydään 50 000 eurolla ja kohteesta on maksettu 80 000 euroa, saa myyjä vähentää puolet hankintamenosta eli 40 000 euroa. Tämä osuus kohdistuu vastikkeelliseen kauppaan.

Vanhemmat voivat toki myös lahjoittaa osuutensa lapselleen. Lahjan arvo määritellään lahjoitushetken markkinahinnan mukaan. Tällöin kannattaa miettiä sitä, miten useassa erässä vanhempien osuuden siirtäisi lapselle ja olisiko hallintaoikeus järkevää pidättää lahjoitettuun osuuteen. Lapsi maksaa veronalaisesta lahjasta lahjaveron. Lahjasta ei makseta luovutusvoittoveroa eikä varainsiirtoveroa.

Saattaa olla, että yhteisomistuksen aikana joku yhteisomistajista haluaa eroon yhteisomistuksesta, mutta kukaan muista yhteisomistajista ei osta tämän osuutta kohteeseen. Tällöin viimesijainen keino on hakea käräjäoikeudesta uskotun miehen määrääminen, jonka toimesta viime kädessä kohde voidaan myydä pakkohuutokaupalla. Rahat jaetaan tämän jälkeen yhteisomistajille heidän omistusosuuksiensa mukaan.


Kun yhteisomaisuus myydään

Kun yhteisomistajat myyvät asunnon, katsotaan kauppahinta saaduksi omistusosuuksien mukaisessa suhteessa. Tämän mukaisesti myös verotetaan omistajia mahdollisesta luovutusvoitosta.

Kaupasta suoritettavan varainsiirtoveron maksaa ostaja, ellei kauppakirjassa toisin sovita. Verottajaa kauppakirjaehdot eivät kuitenkaan sido.

Yhteisomituksen plussia ja miinuksia

Osapuolen rahoitusosuus pienempi kuin yksin omistetussa kohteessa.
Vanhemmat voivat ”auttaa” tätä kautta lasta hänen asunnon hankinnassa.
- Kohteen hoitaminen ja käyttö voi aiheuttaa erimielisyyksiä.
- Yhteisomistuksen purku voi olla hankalaa ja johtaa jopa pakkohuutokauppaan

Jos vanhemmat ja lapset päättävät rakentaa yhdessä, on syytä pitää tarkkaa kirjaa tosittein siitä, kuka on maksanut mitäkin rakennuskustannuksia.

Kun vanhemmat ja lapset päättävät rakentaa joko yhden omakotitalon tai paritalon omaan käyttöönsä käyttämällä urakoitsijoita, palkkaamalla työntekijöitä ja/tai osallistumalla itse rakennustöihin, ei arvonlisäverotuksen kannalta tule ongelmia.

Taloustaito 9/2005, Juha-Pekka Huovinen

Lue lisää

Mielenkiintoinen artikkeli, tuon olen tosin lukenut aikaisemminkin netissä. Se löytyy useammaltakin eri sivustolta samassa muodossa.