Otetaan esimerkki:
- Kaksio Helsingistä kalliimmalta alueelta. Siisti muuttovalmis ja niin edelleen. Koko 55m2
- Hinta 200000 euroa. 3636euroa/m2
- Lainaa koko summalle. Aika 25v. Keskikorko 5,2%
- Korot laina-ajalta 157780euroa.
- Vastike laina-ajalla yhteensä 50000. Ilman mitään putkitöitä tai muitakaan remontteja = epätodennäköistä!
Kysymys: Onko tuon asunnon arvo noussut 157780 euroa kun se on vihdoin sitten maksettu? Neliöhinta silloin 6505 euroa m2. Mikäli yhtiöön on tehty esim. putkiremppa asunnon hinta nousisi tietysi 33000 euroa jos ajatellaan että putket maksavat sen 600euroa m2. Tällöin asunnon neliöhinta jo 7100 eruoa /m2.
Nämä nyt tietysti erittäin jäykkiä lukuja, mutta kuitenkin. Pistää miettimään eikö totta?
- Kaksio Helsingistä kalliimmalta alueelta. Siisti muuttovalmis ja niin edelleen. Koko 55m2
- Hinta 200000 euroa. 3636euroa/m2
- Lainaa koko summalle. Aika 25v. Keskikorko 5,2%
- Korot laina-ajalta 157780euroa.
- Vastike laina-ajalla yhteensä 50000. Ilman mitään putkitöitä tai muitakaan remontteja = epätodennäköistä!
Kysymys: Onko tuon asunnon arvo noussut 157780 euroa kun se on vihdoin sitten maksettu? Neliöhinta silloin 6505 euroa m2. Mikäli yhtiöön on tehty esim. putkiremppa asunnon hinta nousisi tietysi 33000 euroa jos ajatellaan että putket maksavat sen 600euroa m2. Tällöin asunnon neliöhinta jo 7100 eruoa /m2.
Nämä nyt tietysti erittäin jäykkiä lukuja, mutta kuitenkin. Pistää miettimään eikö totta?
Vastaukset 17
Vanhimmat
Karkeasti laskettuna tuon kämpän arvo on noussut ainakin 50% tuon 25v. aikana.
Vastaavan vuokra on 1000e kuussa. x12 x25 = 300000€ pelkkiin vuokriin. Ja 25v. päästä ei ole muutakun 25v. läpipalanutta soffaa jäljellä.
inflaatio syö lainapääomaa koko ajan. Ja korkovähennyksestäkään ei haittaa ole.
En tajua euron arvoa, joten K.A.I.K.K.I on todella halpaa nykyisin. Ja sitäpaitsi asuntojen arvo kohoaa 10%/vuosi, joten minä olen M.I.L.J.O.N.Ä.Ä.R.I kun asuntolaina on maksettu, eiks jeh?
Karkeasti laskettaessa tulee halvemmaksi maksaa omaa kuin asua vuokralla esim. 25 vuotta, vaikka sitten asunnosta luopuessa sen arvo olisi nolla.
Muuttujia
- Vuokra nousee noin 5% vuodessa.
- Asunnon arvo voi heitellä, mutta 25 vuodessa arvo ainakin tuplaantuu/triplaantuu
- Vuosi-inflaatio pyörii keskimäärin 3-5 prossassa
- Palkat nousevat keskimäärin 3% vuodessa
- Korkojen noustessa vähennysoikeuden merkitys kasvaa
- noin kymmenen vuoden lainanmaksun jälkeen kuukausimenot jäävät pienemmiksi kuin vastaavan vuokra on, vaikka lähtötasolla asiat ovat päin vastoin.
Joku, jos viitsii, voi tehdä tuosta tarkankin laskelman.
Melko rajua saa olla nousu jos kaksiosta ruvetaa 6 satkua huutelemaan. Tämä siis olettaen että arvo triplaantuu. Mihin perustat tämän väitteen?
Mitähän mahtoi kaksio maksaa vuonna 1981? Olisiko ollut luokkaa 40 000 euroa?
Paljonko 100mk vuonna 1981 on tämän päivän €uroina?? Liksat & Rahanarvo ovat pikkuisen muuttuneet 25 vuodessa..
Tänäpänä se vastaa 50 euroa.
Vuonna -85 ostin käytetyn Pappatunturin. Se oli silloin 15v vuotta vanha. Maksoin siitä 200mk. Paljonkohan tänäpäivänä saa pulittaa 15 vuotta vanhoista mopoista? Ei taida 200 Eurolla saada pappatunturia (joka on Paras mopo). Silloin 80-luvulla mopot maksoivat uutena (muistaakseni) 5000-6000mk. Nyt ne maksaa 2000-3000 euroa. Elämä On!
Nämä jotka ynnäilevät pitkien laina-aikojen korkoja, eivät koskaan muista rahan arvon muutosta.
Inflaatio on pienentynyt, mutta silti se vielä pyörii.
Hyvää matkaa Pappatunturilla!
Paljonko euroon siirtyminen nosti hintoja? Amis-tuulipuvut tuntuvat olevan vieläkin aivan pihalla esim. asuntojen todellisesta arvosta kontra myyntihinta.
niin että tyfny on pihalla näistä hinnoista, vrt. tapaus Kari.
Laskelmasta puutuu lainankorot, joista on tehty verovähennys. (Totta, niitä on hieman ikävä laskea.)
On hölmöä laskea korkojen kokonaisuudessaan siirtyvän asunnon hintaan, sillä jossain sitä on silloinkin asuttava, vaikka omaa ei ole ostanutkaan. Harva sen asunnon kuitankaan saa tällä palstalla puhutulta "uskovaiselta mummolta", joka antaa asua vastikkeella :). Ennemminkin pitäsi laskea jotenkin näin:
Tappio = Laina-ajan korot + Laina-ajan vastike + Muut asuntokulut omassa - Verovähennys - Oletetut asuntokulut jollei olisi ostanut omaa
Tappioon pitäisi vielä huomioida jotain kohonneesta asuinmukavuudesta omassa, ja siitä että laina-ajan jälkeen asuminen on edullista. Toisaalta vuokralla asuessa vuokranantaja maksaa remontit, omassa ne pitää kustantaa itse.
Mutta takaisin asuntojen hintoihin. Tämän tappion voi sitten vaikka lisätä asunnon hintaan. Jos tappio on iso, ei sitä yleensä asunnon arvonnousulla saa takaisin.
Jo 25 vuoden lainassa korot alkavat saada vallan. Sitä voi jokainen laskeskella, että paljonko korot ovat 30 saati sitten 60 vuoden lainassa! Jos korot haluaa aisoissa pitää, pitäisi tuolla noin 5% keskikorolla laina kuin laina lyhentää noin 15 vuoteen (tai alle).
"Kaksio Helsingistä kalliimmalta alueelta. Siisti muuttovalmis ja niin edelleen. Koko 55m2
- Hinta 200000 euroa. 3636euroa/m2"
Kallimmaalta alueelta tolla hinnalla ei saa muuttovalmista (saatikka siistiä) kaksiota. Lisää vaikka tonni neliöhintaan.
Keskineliöhintakin on kallimmilla alueilla kaksioissa jo yli 4000 euroa. Jos haluat vielä siistin ja muuttovalmiin, hinta on enemmän...
Tämä nyt oli vain esimerkki. Eli mikäli hinta nousee niin lopullinen hintakin nousee. Lisää mietittävää.
Jos kämpän reaaliarvo pysyy ennallaan ja inflaatio on vaatimaton 2% vuodessa, niin 2031 vuoden rahassa kämpän arvo on noin 320 000.
Tosin, reaaliarvo luultavasti nousee pari prosenttia vuodessa (inflaation lisäksi), joten myyntihinnan ja ostohinnan erotus tullee olemaan noin 330 000 ilman indeksikorjausta.
No tämä nyt on pelkkää arvailua. Liian pitkä aika tuollaiselle spekuloinnille. Mutta niin se vaan on, että rikastumaan tuppaa, kun asunnon ostaa. (Keskimäärin, yleensä.)
Sun matikan pohjalta olaan edelleen pyöreesi 20 tonnia pakkasella. Miten voi rikastuttaa?
Tuossahan saa asua kaupan päälle, eli asumiskulut olisivat tuon 20 tonnia/25 vuotta eli kuukautta kohti 66 euroa. Aika halpaa, mutta elämä on.
Niinpä.
Sanoinkin että yleensä ja keskimäärin.
Noita korkolaskelmia on esitetty aina ja laskettu, miten paljon menee "turhaan" rahaa korkoihin. Samalla unohdetaan inflaatio, joka kuitenkin aina pyörii, ja joka leikkaa suurimman osan korkojen vaikutuksesta.
Jälkimmäinen laskelmani (2% inflaatio + 2% reaaliarvon nousu) antaa melkein 150 000 "voittoa", kun tarkemmin luet. (Tosin se on vuoden 2031 rahaa, että aika mitätönhän se on nykyiseen rahaan indeksikorjattuna. Ja tuotto-odotuksena tuollainen on tietenkin huono.)