Minut valittiin keväällä ekaa kertaa hallitukseen. Yhtiö on aika iso ja asuntoja on siinä 150. Ongelma on se että meidän isännöitsijä ei tee mitään oma-aloitteisesti. Onko hallituksen tehtävänä aina käskyttää isännöitsijää tekemään hommat? Puheenjohtaja sanoi, että tämä on jo toinen toimisto kolmen vuoden sisään. Edelliset olivat samanlaisia. Mitä on tehtävissä? Maksamme alveineen sentään riuskasti yli 20 tonnia vuoteen tästä "palvelusta".
Isännöitsijän käskyttäminen
kyllästynyt
6320423
0Äänestä
Muut lukivat myös
Ketjusta on poistettu 1 sääntöjenvastainen viesti.
Odottaa vastausta
Näihin keskusteluihin ei ole vielä vastattu. Ole ensimmäinen.
Vastaukset 63
Vanhimmat
Aina menee väärin päin.
Toisissa taloissa tuskaillaan siitä, kun isännöitsijä on 'omavaltainen'.
Hallitushan se tärkeimmät asiat päättää,siihen taloyhtiössämme isännöitsijä ei kuulu. viimeiseen yhtiökokoukseen ei isännöitsijämme viitsinyt edes tulla, toisaalta parempi niin pääsee omistajat päättämään rauhassa asioista.Helppo bisnes isännöinti on kaikki isännöitsijät on samanlaisia, rahat saa hoitamalla vain pakkolliset yhtiövastikkeet jne.vaihtamalla ei näytä paranevan aktiivisesta isännöitsijästä en ole kuullut, näistä riman alittajista kyllä. täytynee hiillostaa isännöitsijä ulos seuraavassa kokouksessa.
kyllä fantastinen isännöitsijä.Sopivasti "puuttuu"
asioihin olematta kuitenkaan millään lailla omavaltainen.Edellinen oli myös hyvä,samasta firmasta eläkkeelle jäänyt.Olemme tyytyväisiä,tosin meidän talossa vain 40 asuntoa.
Uskaltaisko suositella,kun aina ei tiedä miten "kemiat" sitten toimii muiden taloyhtiöiden kanssa? Pääkaupungissa on joka tapauksessa tämä firma ja pienehkö.....
Jos isännöitsijä hoitaa tointaan palkanmaksajiensa eli taloyhtiön osakkaiden yhteisen edun mukaisesti lakia rikkomatta. on ainakin fiksuin osa osakkaista mielissään.
Isännöitsijän tulee herättää luottamusta taloyhtiön osakkaissa ja etenkin hallituksen jäsenissä. Siinä työssä isännöitsijää auttaa avoimuus ja halu jakaa infoa tehokkaasti. Hyvin monet taloyhtiön hallitukset kaipaavat isännöitsijän ohjausta kiinteistön ylläpito- ja korjauskustannusten hillitsimisessä. Työhönsä paneutuva isännöitsijä esittää oman näkemyksensä pitkän ajan talonhoidossa, kuuntelee taloyhtiön edustajia (hallituksen jäseniä ja muita osakkaita), laatii heidän kanssaan yhteisen ohjelman ja päivittää sitä aina tarpeen vaatiessa.
että isännöitsijä tekee aina väärin. Ensin otetaan se kaikkein halvin, ja sitten itketään, kun se ei teekään kaikkea.
Ihmisillä on myös erittäin harhaisia käsityksiä isännöitsijän tehtävistä.
Näistä harhoista on varmaan vaikea päästä eroon.
Mielenkiintoista nähdä,kun lähivuosina jää suurin osa isännöitsijöistä eläkkeelle.
Löytyykö seuraajia, veikkaanpa ettei noilla palkoilla ja työmäärällä.
Suuri osa hallituksen jäsenistä on täysin taidottomia simputtajia. Nykyään olisi koulutusta myös noille tumpeloille, mutta kiinnostusta ei löydy.
On helpompaa syyttää isännöitsijää kaikesta, kuin itse ottaa selvää asioista. Päätösvalta on kuitenkin hallituksella.
Vilkaisin tuossa isännöitsijätoimistojen tilinpäätösanalyysejä. Suurin osa toimistoista on hyvin kannattavia, osa jopa "sika"kannattavia. On se kumma, ettei ole varaa palkata lisää henkilökuntaa, vaikka tyypillinen tulos ennnen veroja on 30 % liikevaihdosta.
Isännöitsijöillä on keskimäärin kai kolmen, neljän tonnin kuukausiansiot, mikä ei kai sekään ole ihan huonosti ajatellen vaikka konsulttitoimistojen inssejä ja muita. Isännöitsijätoimistojen omistajilla ne ansiot sitten ovatkin ihan jotain muuta.
juuri näin oikein meneekin varsinkin jos hallituksen jäsenet uusia juuri valittuja useimmiten ensimmäisen omistus asunnon hankkineita. Välttämättä ei aikaisempaa kokemusta asunto-, kiinteistö-, ym:sta yhtiöistä ja niiden toiminnasta.
Mahdolliset kokeneemmat osakkaat pyrkivät vielä useimmiten jättämään tympiintyneinä "vastuu" tehtävät" muille "asioista kiinnostuneille" nuorempien osakkaiden ottaessa mallia. Valitettavasti nämä yhteiset kaikkia koskevat asiat ei juuri tunnu kiinnostavan nykyään.
Tässä vaiheessa valitettavasti aikaisemmin pitempään mukana olleiden hallituksen jäsentenkin käskytys isännöitsijälle voi jo alkaa hiipuva, varsinkin jos isännöitsijän ote asioihin pyrkii olemaan "omavaltainen". Varsinkin muiden osakkaiden tuututdautuessa: meillä kaikki hyvin.
Nähdäkseni edellä mainittu fantastinen isännöitsijäkin on löydettävissä vastuun kantavan hallituksen toimesta.
Eläkkeelle jää lähi aikoina paljon porukkaa joka alalta, se tuskin on isännöinti alalla isoin probleema.
Koulutusta on tarjolla hallitukselle ja muille vastaaville kunhan toimijat ja yhtiöt vain kiinnostuvat. Ammatti isännöitsijät sitä ensimmäisenä suosittele jo oman etunsakin vuoksi.
Sori kun tuli laitettua lyhkäsesti, jätetään isommat ensi vuodelle.
Myönnän olen uusi sijoittaja talo-yhtiössämme,hallitukseen jouduin 80v mummojen suosituksesta.saatiin jo läpi 1kpl lisää yhtiövastikkeen muodossa kerättävää rahaa taloyhtiöllemme,esille tuli 1-2 lisävastikeen keräämistä. sitäkin jotkut pitivät turhana koska yhtiöllä on rahoitus valmiutta, sitä tarvitaan kuitenkin lisää remontteihin.Sitten asiaan kokemattomana hallitus työskentelystä miten rupean etsimään,fantastista isännöitsijää?,en myöskään ole kuullut et isännöitsijä olisi hallitus jäsenille koulutusta suositellut, saatika "tiennyt edes sitä olevankaan".Onneksi kaikki eivät ole kokemattomia hallitus työskentelystä yhtiössämme, taloyhtiömme on fantastisessa kunnossa 5v sisään, uudella hallituksellamme on korkea itsetunto.
En itsekään ole hirveän kokenut, mutta tässä muutamia vinkkejä.
1. Joku hallituksen jäsenistä pitää kirjaa esim. hallituksen päätöksistä mitä on luvattu toteuttaa esim. laittamalla Exceliin. Lista lyhenee sitä mukaan kun asia on tehty ja jos isännöitsijä ei tee mitään, niin lista pitenee. Tämä vaatii tietysti hieman työtä, mutta toimii hyvänä perälautana.
2. Jos vaihdatte isännöitsijää, niin siihen pitää olla sitten hyvät syyt. Sillä usein vaihtamalla asiat eivät kauheasti parane. Tietysti jos on oikeasti todella surkea, niin sitten ei voi mitään muuta kuin vaihtaa. Mutta lähes kaikissa isännöintitoimistoissa isännöitsijällä on todella paljon taloja hoidettavana. Joten sen huippu isännöitsijän löytäminen voi olla todella vaikeaa, koska vaikka on kuinka hyvä tyyppi, niin jos on liikaa töitä niin on liikaa töitä.
3. Jos tarvitsette kerätä rahaa remontteihin, niin parempi on kerätä joka kuukausi siihen ylimääräistä. Nuo ylimääräiset vastikkeet ovat minusta aika huonoja sen takia, että ne pistävät helposti monen kukkaron tiukalle, koska lyhyessä ajassa pitää saada esim. kaksinkertainen vastike kasaan. Jos rahaa kerätään tasaisesti koko vuoden, niin usein se helpottaa asiaa.
4. Koulutusta järjestää mm. Suomen kiinteistöliitto. Taloyhtiön kannattaa liittyä siihen, sillä sieltä saa myös mm. lakineuvoja halvemmalle jne. Lisäksi saatte sieltä muutakin materiaalia. Kirjastosta löytyy myös monia kirjoja hallitustyöskentelystä.
Isännöitsijä on myös vaan ihminen.
Mikään ei ole raskaampaa, kuin työskennellä negatiivisesti latautuneen hallituksen kanssa.
Ei uudelle isännöitsijälle tarvitse heti paasata, kuinka kamala entinen oli.
Kyllä isäännöitsijät suosittelevat koulutusta hallitusten jäsenille, ei se ole lainkaan harvinaista.
Varsin usein hallituksen jäsenet vetävät herneen kuitenkin siitä nenäänsä, vaikka kuinka hienotunteisesti asiasi esität.
Voi HYVÄ LUOJA!
Eräs puolituttu omistaa isännöitsijätoimiston ja rahaa tuntuu olevan. Ajelee uudella BMW X5 maasturilla ja asuu isossa omakotitalossa. Sitä en tiedä mitä toimistonsa väelle maksaa.
kuvaa valitettavasti usein kykyä suhtautua tehtäviinsä.
Isännöitsijän ammattitaito näkyy juuri negatiivisten asenteiden poistamisilla niin halutessaan ja pystyessään.
Edellisten kollegojensa epäonnistumista luulisi juuri hänen olevan kiinnostunut parempaan pyrkiessään?
Tuskin vanhoja kokemuksia yleensä erityisesti pyritään alleviimamaan.
Herneen veto koulutuksesta tuntuu todella omituiselta. Olisiko ollut hallitukset todella fantastisia.
Niinpä niin. Kaikkea pitäisi tehdä mutta mistään ei haluta maksaa. Kannattaisia vielä hieman verrata tuota 3 tai 4 tonnin palkkaa ja suhteuttaa se tehtyihin tunteihin. Keskimääräinen palkka isännöitsijöillä Suomessa on 2700 euroa kuukaudessa joka on aika kehno verrattuna kuinka paljon työtunteja vuodessa tulee. Työsuhde-etuihin kuuluu vielä kaikenlaisten asiattomien karvanaamojen ja elämäntapa valittajien kuunteleminen. Ei ihme että pula tekijöistä tulevaisuudessa tulee olemaan suuri sillä eihän kyseistä työtä kukaan tervejärkinen halua tehdä. Itsekkin isännöitsijänä pari vuotta toimin kunnes siirryin takaisin ostoalalle jotta tienaisin saman rahan ilman stressiä ja hermojen menettämistä. PS. melko moni isännöitsijä on inssi.
Voi voi iskikö peri Suomalainen kateus kun toinen tienaa rehellisellä työllä hyvin mutta eihän rehellisellä työllä voi tienata, eihän?
Olet väärässä. Lue Rakennuslehden pääkirjoitus http://www.rakennuslehti.fi/haku/haettu.asp?tulosid=3206&paiva=2.5.2002
Motto: Valtaosa isännöitsijöistä on merkonomeja. He vastaavat miljardiomaisuuden teknisestä kunnosta.
En ole väittänyt että kaikki insännöitsijät ovat inssejä mutta nykyään suurempi ja suurempi osa, syynä vaatimustason kasvaminen. Sinällään "vastaavat teknisestä kunnossa" on harhaanjohtavasti sanottu. Päätökset korjauksista tekee yhtiökokous ei isännöitsijä. Isännöitsijä toki tekee suosituksia tehtävistä korjauksista ja puuttuu epäkohtiin mutta päätökset tekee yhtiökokous tai hallitus riippuen hankkeen suuruudesta, enkä tällä tarkoita nyt mitään hanan vaihtoa ym. Mielestäni toki isännöitsijöille tulisi määrätä lainpuolelta tietty koulutustaso esim. min. isännöitsijän ammattitutkinto. Hallitukssen vastuullee kuuluu isännöitsijän valinta ja ikävä kyllä useasti valinta menee vain hinnan mukaan mutta halvin on harvoin se paras vaihtoehto.
Meidän toimistossa kaksi inssiä, joista toinen on myös ekonomi ja lisäksi yksi rakennusmestari
koulutus ja ammatti taito auta aina jos jotkut isännöinnit haluaa ajan patinaa vääränlaisien "säästöjen nimessä" samalla itseään säästäen.
Näiden ammattilaistenkin kilpailuttaminenkin auttanee joskus kummasti, vaikka pysyisi entisissä loppujen lopuksi. Motivoitunut hallitus voi joskus motivoida isännöitsijänkin.
Kurkkaa (jos sulla on pääsy) esim. Balance consultingin tekemiin toimialakohtaisiin tilinpäätösanalyyseihin. Joka väitää, että isännöinti on huono bisnes tai että pojat puuhaa ihan vaan hyvyyttään puhuu silkkaa ja pelkkää paskaa. Suuret helsinkiläiset toimistot ovat varsinaisia rahantekokoneita. Ja kuitenkin palvelutaso on mitä on. Mistä se kertoo? Ostajien (hallitusten) osaamattomuudesta, kilpailun puutteesta jne.
Isännöintialalle tarvittaisiin samanlaista pöllytystä kun nyt igglo antaa kiinteistönvälityksessä.
Rakennusbusiness on vielä parempaa. En asu Helsingissä mutta kiekkatöissä siellä rakennusalalla. Kaikista rahakkaimmat urakat tulevat Helsigin suunnalta kun tekijät ovat vähissä ja ihmiset maksavat mitä vaan saadakseen hommat nopeasti kuntoon. Suomi on vapaan kilpailun maa, ei muuta kuin toimistoa vaihtamaan jos jostain halvalla löytyy. Taitaa vain olla tekijät harvassa ja toimistot ylikuormitettu asiakkaista. Aina on näitä kateellisia valittajia jos joku tekee hyvää businesta sehän on kateudesta vihreessä Suomessa moraalisesti väärin.
Isännöitsijä tuo esiin korjausta tarpeita ym. mutta asioista aina päättää yhtiökokous. Myös hallituksella on vastuuta korjaustarpeiden esille tuomisessa. Talousarviosta ja kerättävästä vastikkeen määrästä päättää hallitus ja yhtiökokous. Monesti on käynyt niin että hallitus on ajanut alas vastikkeen korotuksen ennen yhtiökokousta ja sitten myöhemmin ihmetellään kun kerätyt varat on syöty tai tarvittavia ylläpitphankkeita ei pystytä toteuttamaan ilman lainaa tai ylimääräisten vastikkeiden keräämistä. Esimerkkejä on tietysti molemmin puolin kun kaikenlaisia tekijöitä on liikenteessä. Monesti on osakkaiden keskuudessa sellainen mielikuva että isännöitsijä on hyvä jos kerättävän vastikkeen määrä on alhainen.
kauppalehden tutkimus vuodelta 2005 osoitti, että isännöinti on juuri se kaikkein paskin ja hyuonoiten tuottava
tutkia mitä huvittaa, mutta Balance consulting analysoi _todellisten_ yritysten _todellisia_ tilinpäätöksiä. Niiden mukaan isännöinti on keskimäärin hyvin, hyvin kannattavaa. Ilmeisesti vain asianajotoimistot ovat keskimäärin vielä kannattavampia (jää jo sarasvuonkin firma toiseksi).
Kauppalehdin tulokset kyllä kuulostavat luotettavimmilta kuin jonkun balanssipuljun. Minkähänlainen otos on ollut kyseessä ja onkohon firmojen tuotanto perustunut pelkästään isännöintiin.
Tiedän tasan tarkkaan, miten kannattamatonta on isännöinti.
Kaikenlisäksi se todella paskaduuni, jota kestävät vain kaikkein paksunahkaisimmat.
Mitähän jos et kirjoittelisi tänne mitään täysin paikkansapitämätöntä potaskaa.
Esim. pankit käyttävät Balance consultingin analyyseja luottoriskin arvioinnissa. Firma on analysoinut yli 12000 firman tilinpäätökset, jotka edustavat yli 85% suomen yritysten muodostamasta yhteisliikevaihdosta.
että silleen... montakos yritystä se kauppalehti oli analysoinut "tutkimuksessaan"
Niin isännöitsijöitä on joka lähtöön.
Ole sekä minä että 2 naapuria soittaneet ja valittaneet roskakatoksesta.
Sota alkoi noin 3kk sitten.
Sanoi isännöitsijä teet tilkittee ovet 3 kappaletta, siis 2 niistä.
Meillä ei ole talkkaria,
Oravat ja rotat käy hakemassa ruokaa sieltä kun ovet on auli.
Siis tämä lupaus isännöitsijältä 3 kk sitten.
Yhä on ovet avoinna ja jyrsijät syö.
Se että mulla on 15 viikkoa vanha koiran pentu.
Mentiin aamulla lenkille 04.30 katoin mikä on suussa kun ei enään kävele?
Sian kylkiluu, oli tossa muksujen hiekkalaatikolla.
Että tämmöstä meillä, ja isännöitsijä yhä miettii....
Isännöitsijät ovat yleensä merkonomeja tai merkantteja. Heidän luonnollisiin ominaisuuksiinsa kuuluu pyylevän vetelä habitus ja laiskuus.
Jos isännöitsijältä pyytää nätisti tekemään jotakin, hän valehtelee olevansa kiireinen ja yrittää jotenkin delegoida tehtävänsä jollekin hyväuskoiselle. Tässä tapauksessa sinulle.
Isännöitsijät pelkäävät kovaa ääntä. Kannattaakin mennä isännöitsijän toimistolle, keskeytä matopeli ja karju asiasi. Toista kertaa hän ei sinua enää kiusaa.
Ei kannata kuitenkaan yrittää antaa mitään saunavuorolistojen tai varastokoppien numerointia monimutkaisempaa tehtävää isännöitsijälle.
Tällä asenteella hoitunevat kaikki asiat talo yhtiöissä sujuvasti kaikilla tasoilla....
Ja kaikki ovat tyytyväisiä.
Ah, onhan se rakennustarkastaja vielä (valitettavasti) joukossamme antamassa aina niin kovin mielenkiintoisia kommentteja isännöintitoiminnasta. Muuten, hra insinööri...kysyisin vaan, miltä se tuntuu kun järki katoaa, sattuuko se ?
Insinööri on aivan oikeassa, haukkuu kuiteskin väärää puuta. Määräysten takana voi olla kusipäinen Hallituksen puheenjohtaja!!!
Akaan sälli Vaahterapihasta
Taidat asua pääkaupunkiseudulla. Täällä Tampereella saunavuorot ovat liian tekninen homma tekniselle isännöitsijälle. Tekisi mieleni julkaista palstalla yhtiötämme isännöivän kaverin kokousmuistiinpanot tai kootut selitykset (suullisesti annetut, sähköpostiin ei uskalla/osaa vastata) sovittujen asioiden hoitamattomuudesta. Ei usko ellei näe, HM---- :-)
Hah hah, olet kyllä aikamoinen luuseri. Taidat tarkastella vain tyhjää pullon pohjaa.
kokousmuistiinpanot? Kokouksista laatii isännöitsijä yleensä pöytäkirjan.Tietysti hän tekee itselleen muistiinpanot, jotka eivät ole varmastikkaan sinulle tarkoitettu.
Ootkos pölvästi ihan kartalla, mitä teknisen isännöitsijän hommiin kuuluu?
Harvemmin kai nyt sentään saunavuorot. Saunavuorotkin kuuluu yleensä taas huollon hoidettavaksi, vai luulitko kenties, että isännöitsijä tulee ja lämmittää teidän saunan?
varmaan toivot, että tulis peseen sun pyykitkin
Jees, totta kai haluan isännöitsijän pesemään pyykkinikin -tuo omasikin niin kaveri pesee nekin. Tsiisös... On se niin hienoa että joku osaa ottaa sarkastiset kommentitkin ihan tosissaan.... :-)
Aargh!!! Nyt osui. Terminologiassani on virhe. Niin, kokousmuistiinpanot (meeting memo) ovat täällä B2B puolella kokouspöytäkirjan arkinen vastine. En todellakaan tarkoittanut kenenkään henkilökohtaisia muistiinpanoja enkä niitä ole nähnytkään. Pahoitteluni termien sekoittamisesta. Ja vielä että menee perille: tarkoitin kokouspöytäkirjojen sisältöä joista puuttuvat selkeät päätökset, tekijät ja kaikki aikatavoitteet (jotka tehty isännöitsijän suosituksen mukaan 2vk pelivaraa). Pöytäkirjat sisältävät vain kommentteja "puhuttiin roskakatoksen ja piha-aitojen uusinnasta" jos sovittuna on tarjousten hankinta 3kk kuluessa toimitetun rakennustapaselosteen perusteella (johon toki hyväksytään muutosehdotuksia) ja tarjousten tultua sovittavasta hallituksen kokouksesta jossa tekijä valitaan. Kun 5kk myöhemmin tarjouksia ei ole hankittu, olisi tarkemmasta kokouspöytäkirjasta hyötyä yhtiölle, muttei tietenkään isännöitsijälle. Yhtiömme nykyinen hallitus edellyttää riittävää tarkuutta myös pöytäkirjoihin, mutta edelliset eivät ole sitä tehneet ja aika harva hallitus osaa sitä edellyttääkään.
Siitä mitä isännöintiin yleensä (ja tekniseen isännöintiin) kuuluu saanee kohtuullisen kuvan esimerkiksi täältä: http://www.tammisto.org/tehtavaluettelo.html. Valtaosa sopimuksista viittaa samaiseen tehtäväluetteloon.
Ko. luettelossa ei todellakaan mainita saunavuoroista mitään, mutta koska isännöintitoimisto hoitaa saunavuoroista laskuttamisen heillä on parhaiten tiedossa kuka saunavuoroja voi saada. Vuorolistan teko voidaan niin halutessa toki delegoida huollolle maksujen perusteella, mutta eiköhän se delegointi ole melkein vaikeampaa kuin listan ylläpito excelissä. Mutta rautalangasta väännettynä: saunavuorot ja saunan lämmitys eivät nyt olleet se pääasia (ja meidän yhtiössämme on huoneistokohtaiset saunat, mutta niihin toki tarvitaan isännöitijä lämmitäjäksi :-).
Tälläkin keskustelupalstalla on selvästi havaittavissa että valtaosa tänne kirjoittavista isännöitsijöistä tai heidän kavereistaan ovat kapeakatseisia, ahdistuneita ja katkeria (fiksujakin löytyy, he yleensä kirjoittavat objektiivisia analyysejä tai humoristisia letkauksia manaamisen sijaan). Onneksi kysynnän ja tarjonnan laki mahdollistaa asiakkaiden ja palvelun tarjoajien valinnan. Sen voin sanoa että Tampereen alueella kohtuullisella hinnalla (ei halvalla, ei kalliilla) hyvää työtä tekeville yhtiöille on pitkä jonotuslista. He osaavat myös sanoa ei asiakkaille jos tekijöiden kapasiteetti ei riitä. Tässä bisneksessä homma pelaa luottamuksella ja se on hommattava puolin ja toisin - jos hallitus on mulkku, isännöitsijä lähtee ja sama pätee toisinpäin. Kiertopalkintoja löytyy niin yhtiöistä kuin isännöitsijöistä.
Että tällä viisiin. :-)
Pöytäkirjaan on kirjattava kokouksessa tehdyt päätökset kuten myös esityslistaan listalle käsiteltävät asiat mistä päätöksiä tehdään, muutoin näistä asioista ei voida kokouksessa päättää. Pöytäkirjaan kirjataan oleellinen tieto. Tarjouspyynnöistä sen verran, että aina se ei ole helppoa. Nykyään varsinkin kun monella paikkakunnalla on rakennusalalla tekijän markkinat, niin tarjospyyntöjen lähettäminen esim. 10-15 eri firmalle ei takaa sitä että tarjouspyyntöön tulee yhtään vastausta, varsinkaan jos kyse pienemmästä hankkeesta. Tietysti isännöitsijä keskustelee hallituksen kanssa tästä tilanteesta. Nykyään tekijäpulasta johtuen myös isännöitsijäalalla alkaa olemaan myös se ongelma että on liikaa taloyhtiöitä yhdellä henkilöllä, mikä tulee luultavasti johtamaan siihen että tulevaisuudessa pienet taloyhtiöt joutuvat hakemaan hakemaan isännöitsijätoimistoa kiven kannon takaa asioitaan hoitamaan, johtuen että monesti pieni taloyhtiö on yhtä työläs hoitaa kuin suuri taloyhtiö mutta saatava palkkio huomattavasti pienempi. Tulevaisuudessa tuskimpa isännöitsijäalalle suurta tunkua on koska ala ei ole kovinkaan houkutteleva ja kevät aikaan jos taloyhtiötä on hoidettavana noin 40 kappaletta niin se tarkoittaa 100 iltakokoustuntia.
Erittäin hyviä pointteja ja asiallista kommentointia. Miellyttävää vaihtelua aiempiin kommentteihin. :-)
Remonttipuolella tekijän markkinoille ei mitään voi, mutta jos tarjouksia ei saada ei se toki ole isännöitisjän vika. Tosin tuollaisessa tilanteessa tahdon itse listan yhtiöistä joilta tarjouksia on pyydetty. Luottamuksen ollessa kohdallaan listaa ei luonnollisesti pidä pyydellä.
Itse uskon että pienten yhtöiden kannattaa yhdistyä ja siihen tullaan varmasti menemään. Se on ainoa konsti painaa asukkaiden kustannuksia alas isännöinnin kannattavuutta parantamalla.
Huomasin että onpa joku kirjoittanut älykkäästi isännöitsijöistä, kunnes huomasin että kas, sehän olenkin ollut minä itse.
No ei ole maailma muuten muuttunut neljässä vuodessa, paitsi vanhojen merkantti ja merkonomi isännöitijöiden lisäksi on ilmestynyt tradenomi-isännöitsijät.
Yhtä uunoja nekin tosin ovat. Yksikin isännöitsijä joka oli opiskellut ATK-tradenomiksi ei saanut saunavuorolistaa avatuksi, kun tietokoneessa luki "press any-key to continue". Isännöitsijä ei löytänyt mistään nappulaa jossa luki "any"
MOHAHAHAH
LOL! Naseva osuva!
ihan selvää, mitä isännöitsijän hommiin kuuluu ja mikä hänen roolinsa on.
Kuulostaa aika oudolta, että vaihdatte toimitusjohtajaa noinkin usein.
Kyllähän toki isännöitsijänkin tulee olla oma-aloitteinen, mutta yleensä heitä moititaan turhasta omavaltaisuudesta.
Jos isännöitsijää vaihdetaan jatkuvasti, haiskahtaa siltä, että hallituksella on väärät odotukset.
Kerrataampa tosiasiat (tämä ei sitten koske vuokra tai aso-taloja):
-90% taloyhtiöiden isännöintisopimuksista perustuu Suomen Kiinteistöliiton julkaisemaan Isännöinnin tehtäväluetteloon, luetteloa voi ostaa Kiinteistöalan kustannuksesta tai lainata kirjastosta. Löytyy myös netistä parin toimiston sivuilta. Luetteloon on listattu kiinteään kuukausihintaan sisältyvät tehtävät, jotka isännöitsijäntoimisto siis tekee ilman erillislaskutusta. Luettelosta löytyy myös ne tehtävät joista laskutetaan erikseen, yleensä käytettyjen tuntien mukaan. Tarkista isännöintisopimuksesta mihin tehtävien osalta viitataan, jotkut toimistot käyttävät omia tehtävälistojaan mutta yleensä johonkin tehtävälistaan on sopimuksessa viitattu.
-Jos sopimus on tehty isännöitsijäntoimiston kanssa maksetaan palkkio toimistolle (omistajille) jotka sitten maksavat palkkaa henkilökunnalleen. Palkkasuhteessa olevan isännöitsijän palkka pyörii 2200-3000 e välillä, harvoin yli 3500 e/kk. Omistaja sitten tienaa sen mukaan kuinka paljon kuluja ja lakisääteisiä maksuja nettokassavirrasta vähennetään. Auton merkki tai vuosimalli ei kerro mitään jos auto on liisattu.
-Työsuhteessa (eli toimiston palveluksessa, jotkut harvat ovat suoraan työsuhteessa taloyhtiöön) työskentelevät periaatteessa sen 40h viikko mutta käytännössä lähemmäs 50h viikko. Siitä voi laskea tuntipalkan, mitään lisiä ilta- tai viikonlopputöistä ei tunneta. Isännöitsijät eivät pääsääntöisesti kuulu minkään TES:n piiriin. Hallituksen kokouksista saa palkkion josta käteen jää pari kymppiä, eipä juuri mitään siitä että istut illan kuuntelemassa vittuilua.
-Keskimäärin isännöitsijällä on taloyhtiöitä hoidettavanaan n. 25 kappaletta, joillain enemmän ja joillain vähemmän. Ei ole tavatonta että yksi isännöitsijä hoitaa 30 taloyhtiötä, tällöin viikkotyöaikaa jää reilu tunti yhtiötä kohden. Jos viikolle osuu hallituksen kokous voi teoriassa olettaa että aikaa mihinkään muuhun ei sillä viikolla ole.
-Pääkaupunkiseudulla isännöintihinnat ovat kiinnostavimmissa taloyhtiöissä (yli 50 huoneistoa, suuremmat rempat tehty) erittäin kovan kilpailun alla. Samaan aikaan suurissa remonttiveloissa (rempat jätetty tekemättä) painivat pienet taloyhtiöt jäävät nuolemaan näppejään tai maksavat sikahinnan isännöinnistä.
Loppuun vielä pieni laskelma:
*85 huoneiston taloyhtiön isännöinti 900 e/kk
*nettona 737 e/kk
*isännöitsijän palkka sivukuluineen 4500 e/kk josta yhtiön "osuus" (1/20) 225 e/kk
*tässä vaiheessa toimistolle jää 512 e
*toimistohenkilökunnan palkkakulujen osuus (1/20) sivukuluineen 175 e/kk
*tässä vaiheessa toimistolle jää 337 e
*vielä on vähentämättä muiden kulujen osuus mutta tästä näkee minkälainen kultakaivos tämä isännöinti on, erillislaskutusta ei ole huomioitu muttei myöskään esim. teknisen isännöinnin kuluja toimistolle
kateellisille.
Osin hyvinkin asiallisesti kirjoitus isännöinnistä. Kirjoitus kuitenkin herätti ajatuksia:
- Ainakin itse olen tyytyväinen jos isännöitsijä toimii Kiinteistöliiton julkaiseman tehtäväluettelon mukaan. Tampereella niin käy valitettavan harvoin (hyviäkin yhtiöitä on).
-1h viikossa tarkoittaa 4h kuukaudessa. 900€ tästä tarkoittaa 225€/tunti. Kohtuullinen veloitus hallituksen kokouksessa muistiinpanojen tekemisestä (kärjistetty ilmaus, tiedän).
- Lopun "kultakaivos laskelmassa" isännöitsijän palkkana ollaan käytetty n. 3000€ (kirjoituksessa 2200€ - 3000€) ja yhtiöiden määränä 20 (kirjoituksessa 20-40). Kun laskelma korjataan toiseen ääripähän, on tomiston voitto ennen satunnaiskuluja 474€. Koska myös mm. toimistotyöntekijöiden kulut vaikuttivat melko korkeilta, tuo näyttää jo kultakaivokselta.
Tällaisia asioita miettii jos hommana on purkaa alihankkijan kulut osiin ja miettiä mistä ja mitä heille maksetaan.
Ihan oikeassa olet, laskelmaa voi muuttaa suuntaan tai toiseen jolloin homma on joko kultakaivos tai konkurssi. Pääkaupunkiseudulla tilanne on usein se että hinnat on alhaalla mutta palkat ylhäällä. Asiakkaan kannalta on lopulta yhdentekevää onko isännöitsijä ITS, AIT tai ISA mutta palkan suhteen sillä on vaikutusta.
Tuossa alempana kehotettiin laittamaan lappu luukulle jollei pärjää kilpailussa, tosiasiassa isännöitsijöiden määrä laskee luonnollisen poistuman (keski-ikä 60 v.) ja alalta pois siirtyvien myötä (liikkuvuus on suurta). Tätä poistumaa korjaamaan ei saada uusia tekijöitä jolloin tilanne ajautuu ensin siihen että yhtiömäärä isännöitsijää kohden kasvaa (=palvelu heikkenee), ja lopulta on sitten myyjän markkinat jolloin tiedetään mitä hinnoille silloin tapahtuu. Lainsäädännön kautta ei ole lähivuosina tiedossa (ei edes uudistettavaan AOYL:iin) helponnuksia taloyhtiöiden hallintoon joten edelleenkään amatöörit eivät näissä hommissa pärjää.
Tälläkin hetkellä voin luetella reilu tusina taloyhtiötä jotka eivät suurien toimistojen asiakkaaksi pääse, ovat hankkineet ammattilaisten keskuudessa varsin hurjan maineen. Yhtiöt ovat sitten vuoden pari jonkun pikkutoimiston kanssa naimisissa kunnes heitetään pihalle. Mitään jatkuvuutta ei yhtiössä ole kun hallitukset ja isännöitsijä vaihtuu vuorovuosin. Tällaisesti ei voi ketään muuta kun hallitusta syyttää.
Olen itse ollut laittamassa useita korjausvelkakierteeseen joutuneita kiertopalkintoyhtiötä kuntoon ja todennut että hankalienkin hallitusten kanssa pääsee juttuun kun hieman viitsii miettiä sanomisiaan ja käyttää muutamia hyviä konsteja. Ihmisten kanssa tulee kyllä toimeen kun ymmärtää erottaa isännöitsijän ja yksityishenkilön toisistaan ja tehdä sen selväksi myös asiakkaalle. Usein hallituksen "hankaluus" johtuu sen epävarmuudesta, eli ollaan epävarmoja toiminnasta joten ollaan sitten varmuuden vuoksi agressiivivia ja uhitellaan. Tilanne rauhoittuu kun hallitus huomaa että isännöitsijä tietää miten menetellään ja tukee hallitusta sen toiminnassa.
Unohdat laskelmastasi, että käytännössä kaikki toimistot laskuttaa toimisto-, kopiointi yms. kuluja melkoisen reilustikin. Ja ne isännöitsijän iltaistumiset taloyhtiö maksaa myös. Peruskuukausiveloituksen päälle voi huoleti pistää 20-30 pinnaa preemiota.
Laskelma muuttuu silloin aivan olennaisesti. Isännöinti on kultakaivos.
Niin eikös nämä kopio ym. kulut laskuteta kulutuksen mukaan. Ei se paperikaan ja kopiokoneen käyttö ilmaista ole. Kultakaivoksessa töissä ja palkka ylittää juuri ja juuri matalapalkka rajan mutta kaukana Suomalaisten keskipalkasta joka on 2500 euron luokkaa. Tietyissä toimistossa myös ns. peruskokoukset kuuluvat kiinteeseen kk-palkkioon. Neljän työntekijän palkkojen jälkeen toimisto pysyy juuri ja juuri kannattavana. Työmaa ja ala vaihdossa, samoille palkoille pääsee jos ruuvaa eräässä kännyköitä valmistamassa yrityksiä kuoria kännyköihin kiinni, eikä tarvitse tapella kaikenlaisten oman edun tavoittelijoiden tai muuten vaan kierojen ihmisten kanssa.
Hyvä hallitusammattilainen. Esitän, että tutkit taloyhtiösi ja isännöitsijätoimiston sopimuksen nähdäksesi mitä tehtäviin on sovittu. Varsinkin pienten toimistojen sopimukset ovat retuperällä.
Mikäli sopimusrikkomuksia on, on syytä jutella ko. toimiston vastaavan kanssa asiasta. Usein asioille löytyy selvitys ja selitys, jota ei ole tullut ajatelleeksikaan. Isännöitsijät tekevät paljon taustatyötä, joka ei näy edes hallituksen jäsenille.
Keskustelussa on tullut hyviä ehdotuksia, käytä niitä.
- Aloita selvittämällä sopimuksenne ja sovitut tehtävät. Katso ennen vaatimusten esittämistä kuluuko tehtävä isännöitjälle vai esim. huoltoyhtiölle tai hallitukselle.
- Pyydä selvitys ja perustelut laskutuksesta.
- Koeta päästä keskusteluyhteyteen isännöitsijän kanssa, anna hänelle mahdollisuus kertoa mitä on tehnyt ja miksei asiaa ole voitu hoitaa.
- Sovi kaikkiin asioihin päivämäärä. Muista sopia, älä käske. Jos asiaa ei ole tehty määräaikaan mennessä, vaadi kirjallinen selvitys.
- Ota kaikki lupaukset ja sopimukset kirjallisina, vähintään sähköpostiin.
Kannattaa muistaa että isännöitsijöillä on paljon tekemistä ja useita muita yhtiöitä hoidettavana - kaikki ei siis tapahdu silmäräpäyksessä. Se että tehtävää on paljon ei kuitenkaan tarkoita ettei hommia tarvitse tehdä tai viivästyksistä ilmoittaa. Tiedän että alalla on paljon ansioituneita yhtiöitä, mutta myös paljon huijareita joilla ei ole osaamista eikä intoa (yleensä jo toisella homma on aika hyvin hanskassa). Oma yhtiömme on siinä tilassa että yhteistyötä on takana kolme vuotta ja evidenssiä hommien ryssimisestä on nyt kerätty aktiivisesti vuoden päivät ja mahdollisuuksia asioiden korjaamiseen on annettu useita. Koska mitään ei ole tapahtunut, etenemme keskusteluun juristien välityksellä ja vaihdamme yhtiötä.
Ja lopuksi kaikille besser-wisser isännöitsijöille: Ennen kuin arvostelette hallituksen jäseniä, muistakaa kenen heille tulee antaa apua ja osaamista päätöksen tekoon. "Et sinä pompottaja mitään ymmärrä" on väärä tapa aloittaa keskustelua. Palkasta ja työajoista ruikuttaminen on omasta mielestäni turhaa - kilpailu kovenee ja katteet pienenevät joka alalla, samalla osaamisen ja koulutuksen vaatimukset kasvavat. Sulkekaa kioskinne ja vaihtakaa alaa jos ette sitä kestä - ei se nurmi sen vihreämpää aidan toisella puolella ole.
Ruoho on todellakin vihreämpää aidan toisella puolella.
En lainkaan kaipaa enää epäloogisia omaa etuaan tavoittelevia hallituksen jäseniä vittuilemaan.
Hoidettiin kaikki asiat, mitä piti hoitaa, mutta koko ajan vaadittiin enemmän ja enemmän.
Mikään ei riittänyt sopimuksista huolimatta.
Kyllästyin kuuntelemaan jatkuvaa mäkätystä.
Harvalla hallituksen jäsenellä on edes as oy-laki hanskassa, asukkaista puhumattakaan.
Herkät ( varsinkin mies-puoliset ) hallituksen jäsenet eivät sietäneet mitään neuvoa tai ohjetta.
Ah! Olen vapaa! Puoti suljettiin asianmukaisesti irtisanomisten puitteissa ja silloin vasta asukkaiden vinkuna alkoi! Johan oltiinkin korvaamattomia.
Isännöitsijät eivät tee luonnostaan mitään. Heitä täytyy kuitenkin ymmärtää. Merkantti koulussa näet ei opeteta kuin kymmensormijärjestelmän alkeet ei asioiden hoitamista.
Isännöisijöiksi hakeutuvat usein laiskurit jotka hakevat helppoa suojatyöpaikkaa (eivät ole vielä päässeet kaupungille virkamiehiksi).
Eli: Ei voi kauhalla ammentaa jos on lusikalla jaettu.
hah hah haa mistähän apukoulun tarkkailuluokalta on tämä "pääsuunnittelija" valmistunut?
Isännöitsijä on teidän renki. Se tekee mistä maksatte sille palkkaa ja mitä olette sopineet palkkaan kuuluvaksi, ei missään nimessä muuta. Jos tekee, sitten pian oikeudessa riitelemässä 150 osakkeen omistajan kanssa.
Te päätätte, mitä teetätte isännöitsijällä, ei toisinpäin, että isännöitsijä tekee mikä on kivaa ja laittaa laskun teille tekemisistään.
Miksi tämä on niin vaikeaa ymmärtää?
Niin ja nyt meitin isännöitsijä väitää, että meidän pitäisi tehdä ennen ensi vuoden yhtiökokousta 5 vuoden selvitys tulevista korjausista. Väitää, että joko hallitus sen tekee tai tai teetetään ammattilaisella kuntokartoitus, joka sitten maksaisi päälle kolme tuhatta euroa. Eikös tuollaisen korjausselvityksen teko kuulu automaattisesti isännöitsijälle, siitähän me hänelle palkaa maksetaan. Mikäs tämä kuntokartoitus sitten on? Varmaankin, että meidän pienistä pennosista maksetaan kolmen eri alan insinööriretaleen venkoilu kiinteistöllämme. Silmämääräinen katselmus, joka nähtävästi tarkoitaa, että poltellaan 15 minuuttia röökiä kiinteistöllä ja wordilla leikkaa ja liimataan jokinlainen raportti ja laitetaan sitten vielä hyvä veli järjestelmällä tarjoukset töistä mukaan. Tuhat euroa per naama kiinteistöllä mulkoilusta on ihan kannattava päivätyö.
Varsinainen yhtiökokous
Varsinainen yhtiökokous on pidettävä kuuden
kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä.
Yhtiöjärjestyksessä ei voida määrätä
muusta määräajasta.
Kokouksessa on esitettävä:
1) tilinpäätös, toimintakertomus, tilintarkastuskertomus
ja toiminnantarkastuskertomus;
2) hallituksen kirjallinen selvitys tarpeesta
sellaiseen yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen
kunnossapitoon yhtiökokousta seuraavan viiden
vuoden aikana, joka vaikuttaa olennaisesti
osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen
tai muihin osakehuoneiston
käytöstä aiheutuviin kustannuksiin; sekä
3) hallituksen kirjallinen selvitys yhtiössä
suoritetuista huomattavista kunnossapito- ja
muutostöistä ja niiden tekoajankohdat.
Hallituksen tuo selvitys on tehtävä/teetettävä.
Olen LVI/saneerausurakoitsija ja teen oman puulaakin kautta myös isännöintipalvelua(ammattitutkinto) ,mielestäni hyvä isännöitsijä ymmärtää käytännön talotekniikan ja maalaisjärjellä osaa nuoleskella asukkaita tarpeen mukaan(hyvä pelisilmä) ja antaa joustovaraa osakkaille,itse olen myyntityössä(automyyjä ja LVI-teknin myyjä)kouliintunut sopivan kieroksi ja Hoitoalan koulutus(sairaanhoitaja) antaa mukavasti pohjaa tuon mieleltään sairaiden osakkaiden asioiden hoitamiseen.
Esim yhdessä yhtiössä tein putkistojen kuntotutkimuksen/kuvauksen viemäreille ja käytin kuvamateriaalin VTT.N talotekniikan labrassa näytillä,tulos,remontti ja ripeästi,taloyhtiön insinöörit(nokia,vaisala yms muut ekonomit) tiesivät että ei tarvitse korjata,joten..huhuijaa viemärit pettivät ja iso vahinko ja kenes syy??? minun!!!!näillä inseillä ja ekonomeilla on tapana ulkoistaa vastuut toisille,niinpä samanlaisia kepulaisa kuin Vanhasen Matti,ei muista mitään!!!Joten kun joskus joku sanoo että rupeaa isännöitsijäksi,sanon"ensin terveydenhoitoalan tutkinto lähihoitaja vähintään) ja talotekniikan tai rak alan perustutkinto pohjalle niin voi olla saumat pärjätä mielenterveyden menettäneiden inssien kanssa, koska kokemuskeni perusteella nämä kyseiset ovat joko mielisairaita,persoonalisuushäiriöisiä tai jotenkin eriskummallisia ja kaikkeen pitää puuttua,tai ekonomi naiset joille kusi on kilahtanut päähän!!!!!!!!
Ehkä sun olis pitänyt opetella ennen avautumistasi myös vaikka oikeinkirjoitusta :)
Ehkä asia on sulle jo valjennut, tai sit ei. Isännöitsijä tekee 5 vuoden korjaussuunnitelman. Huh huh ! Antaisit siis maallikon tehdä niinkin tärkeän suunnitelman. Tai tehkää tosiaan itse. Joo, toi jätekatos pitäs uusii ja hiekkalaatikkoon uudet hiekat. Tehhään putkisaneerausuunnitelma eli putket vaihtoon ja se on siin.
Isännöitsijä sopimukseen kuuluu. Jos se on vain kirjanpitoa ja yhtiön rahaliikennettä valvova elin niin ei sille kuulu mikään muu vaan taloyhtiön hallitus päättää kaikesta mikä sille kuuluu ja isommat asiat pitää yhtiökokouksen päättää. Meidän taloyhtiössä on kaksi asukasta talonmiehenä ja sitten isommat hommat kuten putkitukokset hoittaa sopimuksella uksi asukas jolla on kiinteistöhuoltofirma ja tulee vaikka lauantaina tekemään homman kun käy kauniisti pyytämässä ja homma toimii. Isännöitsiähän on taloyhtiön palveluksessa ja jos hänelle ei ilmoiteta mitään niin ei se myöskään tee mitään ja jos hoitaa huonosti hommat niin vaihtakaa tai sanotte että ensivuonna korvasuta maksetaan tonni vähemmän kun ei homma toimi niin voi saada asioihin liikettä tai sitten ei.
Taloyhtiön palveluksessan eikä toisin päin ja kannattaa lukea se sopimus mitä isännöitsijälle kuuluu ja mitä ei. Jos ei homma toimi niin isännöitsijä vaihtoon.
Isännöitsijän tulee toimia yhtiössä yhtiön edun mukaisesti ja kunnioittaa osakkaiden tahtoa. Yhtiön etu tarkoittaa käytännössä että vain tarpeellinen korjaus suoritetaan yhtiössä ja ennen kaikkea yhtiö kilpailuttaa urakkatyön avoimesti eikä isännöitsijä pääse sopimaan kaveriensa yritysten kanssa ennakkoon urakoista. Tämä vaara piilee prokuristissa jolla on suomessa saatu taloyhtiön osakkaita konkurssin partaalle järkyttävistä lainoista.
http://keskustelu.suomi24.fi/node/9429161
Joo siellä on kylän sheriffikin ollut saunottelemassa kylän suurimman konnan eli isännöitsijän kanssa, linkin mukaista saittia kun erehtyy lukaisemaan niin kohta siellä varmasti väitetään, että ison omenan terrori-iskutkin olivat saman hermannin käsialaa. Suosittelen kyllä kääntymään terveydenhoidon palveluiden pariin mikäli luulosairaus haittaa tuossa määrin normaalia elämää.