joita olemme tässä vaiheessa saaneet, kun sopimukset on pääasiassa tehty ja perustukset alkavat valmistua (lisää oppeja tulee varmasti jatkossa):
1. Varaa aikaa suunnitteluun, kilpailuttamiseen ja eri ratkaisujen miettimiseen
- Varaa ainakin vuosi aikaa siihen mitä haluatte ja varaa aikaa myös siihen, että olette samaa mieltä siitä mitä haluatte. Muodosta mahdollisimman selkeä kuva koko talosta mitä siinä tulisi olla eri alueilla (materiaalit, yms.)
2. Hanki hyvä vastaava mestari ja jos mahdollista sopivan etäisyyden päästä
- Katso kohta 10. siitä miten hyvä vastaava löydetään
- Mieti kuitenkin sitä, että vastaavan mestarin pitäisi pystyä tulemaan joskus tontille nopeastikin. Ja sitten ne kilometrikustannukset...
3. Muodostakaa prioriteetit siitä mihin satsataan ja missä mennään perusvarustuksella.
- Useimmiten rahat eivät riitä extroihin joka osa-alueella, joillakin alueilla mennnään perustasolla ja joihinkin satsataan
4. Valitse luotettava kumppani ja mieti kokonaiskustannusta
- Joku laskee pelkästään hirsikehikon hintaeroja, entäpä jos toinen toimittaja tarjoaa täysin custom-talon arkkitehtisuunnittelun 700 eurolla ja hintaan kuuluu rakennesuunnittelu? Mikä on näiden arvo?Älä kuitenkaan sitoudu toimittajaan vielä suunnitteluvaiheessa...
5. Tee sopimus vain yhden tahon kanssa
- Kaikki käyttävät alihankkijoita pystytyksessä, mutta kenen kanssa teet siitä sopimuksen? Vaadi, että teet runko-, materiaali ja pystytyssopimuksen saman tahon kanssa. Muuten voi käydä niin, että kaksi firmaa riitelevät ja syyttelevät toisiaan
6. Tee järkevät urakkarajat ja -kokonaisuudet
- Urakoiden tulisi käsittää kokonaisuus. Esim. runko ja kattoristikot ovat yksi yhtenäinen kokonaisuus. Riko tämä kahteen kokonaisuuteen ja ongelmia saattaa tulla
7. Sisällytä haastavat ja mahdollisesti ongelmalliset työvaiheet urakoihin
- Esimerkki: Jos katossa on enemmän kulmia ja vastakulmia kuin tienoon kaikissa taloissa yhteensä, sisällytä katon teko urakkaan. Samalla asetat vastuun urakoitsijalle.
8. Älä ryhdy soittelemaan viime hetkessä urakoitsijoita keltaisilta sivuilta
- Jos näin tee, olet jo osittain hävinnyt joko kustannuksissa, laadussa tai molemmissa
9. Hanki tuntityöntekijöitä
- Osa tehtävistä on melko hyvin ennustettavissa työn etenemisen ja ajan suhteen. Miksi antaisit urakoitsijalle näistä urakan? Hän vain palkkaisi työntekijät ja ottaisi katetta ja varmuusvaraa 30-40%.
10. Hanki hyviä työntekijöitä
- Mistäs sen nyt sitten tietää?
- Hyvät työntekijät eivät ilmoittele. Usein hyvät löytyvät muiden urakoitsijoiden tiedon kautta. Esim Soraurakoitsija tietää hyvät perustantekijät koska käy päivittäin työmailla.
- Toinen vaihtoehto on kysyä talon alueella tehneiltä kokemuksia työporukoista
- Ja yksi varoituksen sana: Hyvät työntekijät pitää varata 6-12 kk aiemmin. Jos löydät jonkun joka on valmis aloittamaan ensi viikolla, tähän saattaa löytyä ikävä syy: huono osaaminen ja työnjälki
Tässä tärkeimmät ahaa-elämykset...
1. Varaa aikaa suunnitteluun, kilpailuttamiseen ja eri ratkaisujen miettimiseen
- Varaa ainakin vuosi aikaa siihen mitä haluatte ja varaa aikaa myös siihen, että olette samaa mieltä siitä mitä haluatte. Muodosta mahdollisimman selkeä kuva koko talosta mitä siinä tulisi olla eri alueilla (materiaalit, yms.)
2. Hanki hyvä vastaava mestari ja jos mahdollista sopivan etäisyyden päästä
- Katso kohta 10. siitä miten hyvä vastaava löydetään
- Mieti kuitenkin sitä, että vastaavan mestarin pitäisi pystyä tulemaan joskus tontille nopeastikin. Ja sitten ne kilometrikustannukset...
3. Muodostakaa prioriteetit siitä mihin satsataan ja missä mennään perusvarustuksella.
- Useimmiten rahat eivät riitä extroihin joka osa-alueella, joillakin alueilla mennnään perustasolla ja joihinkin satsataan
4. Valitse luotettava kumppani ja mieti kokonaiskustannusta
- Joku laskee pelkästään hirsikehikon hintaeroja, entäpä jos toinen toimittaja tarjoaa täysin custom-talon arkkitehtisuunnittelun 700 eurolla ja hintaan kuuluu rakennesuunnittelu? Mikä on näiden arvo?Älä kuitenkaan sitoudu toimittajaan vielä suunnitteluvaiheessa...
5. Tee sopimus vain yhden tahon kanssa
- Kaikki käyttävät alihankkijoita pystytyksessä, mutta kenen kanssa teet siitä sopimuksen? Vaadi, että teet runko-, materiaali ja pystytyssopimuksen saman tahon kanssa. Muuten voi käydä niin, että kaksi firmaa riitelevät ja syyttelevät toisiaan
6. Tee järkevät urakkarajat ja -kokonaisuudet
- Urakoiden tulisi käsittää kokonaisuus. Esim. runko ja kattoristikot ovat yksi yhtenäinen kokonaisuus. Riko tämä kahteen kokonaisuuteen ja ongelmia saattaa tulla
7. Sisällytä haastavat ja mahdollisesti ongelmalliset työvaiheet urakoihin
- Esimerkki: Jos katossa on enemmän kulmia ja vastakulmia kuin tienoon kaikissa taloissa yhteensä, sisällytä katon teko urakkaan. Samalla asetat vastuun urakoitsijalle.
8. Älä ryhdy soittelemaan viime hetkessä urakoitsijoita keltaisilta sivuilta
- Jos näin tee, olet jo osittain hävinnyt joko kustannuksissa, laadussa tai molemmissa
9. Hanki tuntityöntekijöitä
- Osa tehtävistä on melko hyvin ennustettavissa työn etenemisen ja ajan suhteen. Miksi antaisit urakoitsijalle näistä urakan? Hän vain palkkaisi työntekijät ja ottaisi katetta ja varmuusvaraa 30-40%.
10. Hanki hyviä työntekijöitä
- Mistäs sen nyt sitten tietää?
- Hyvät työntekijät eivät ilmoittele. Usein hyvät löytyvät muiden urakoitsijoiden tiedon kautta. Esim Soraurakoitsija tietää hyvät perustantekijät koska käy päivittäin työmailla.
- Toinen vaihtoehto on kysyä talon alueella tehneiltä kokemuksia työporukoista
- Ja yksi varoituksen sana: Hyvät työntekijät pitää varata 6-12 kk aiemmin. Jos löydät jonkun joka on valmis aloittamaan ensi viikolla, tähän saattaa löytyä ikävä syy: huono osaaminen ja työnjälki
Tässä tärkeimmät ahaa-elämykset...
Vastaukset 9
Vanhimmat
ei tarvii hommata ku yks tuttu ammattitimpuri joka on tehnyt hommia 20-30 vuotta paikkakunnalla niin yleensä löydät sitä kautta kaikki tarvittavat kumppanit. ei normaali okt- talossa yleensä tarvii urakalla teettää.ite oon yrittänyt välttää ns. tehtaitten säältä suojaan asennuksia joissa kaverit painaa urakalla 1-2 päivässä mökin rungon pystyyn ja häviää seuraavalle työmaalle ja jos tulee jotain korjattavaa niin sit menee 2-3 viikkoo ennen ku saa taas miehet paikalle.olen monesti laskenut esim. putki ja sähkömiesten tunteja ja huomannut et moni urakka olisi tullut paljon halvemmaksi tehdä tuntihommina ja jälki olis ollut parempaa.
Suunnitteluun kuluu todella paljon aikaa. Perustuksen voi tehdä valmiiksi ennen talokauppaa, tuleepahan toteutuneet mitat mukaan tilaukseen ja jää aikaa kilpailuttamiselle.
Kilpailuttaminen tietyn talovalmistajan kuvista ei tietääkseni onnistu. Rakennuslupaan saakka voi edetä omilla kuvilla ja voit vielä kilpailuttaa lvis osuudenkin, ikkunat, ovet jne. Kehitä hyvä verkosto ja tingi. Muista että aina kun kumarrat niin joku vetää sinua perseeseen. Hintahaitari on järkyttävän suuri monessa asiassa, mutta se seikka ei selviä, jos sinulla on kiire.
Etukäteissäästäminen pienentää lainantarvetta, sillä rahalla rakentaa jo kellariperustuksen. Järkyttäviä summia kuluu kunnan liittymäsopimusten tekoon, vesi, sähkö, viemäri, joten hidas startti sopi ainakin minulle, saan perustuksen tehtyä säästöillä. Lisäksi jää aikaa lukuisten suunnitelmien tekoon, kunnes tietää mitä haluaa.
toisen talotehtaan kuvilla, mutta ainoastaan jos teettää arkkitehtisuunnittelun. Mallitaloilla sitä ei oikein voi tehdä.
Eli voi tehdä suunnittelusopimuksen talotoimittajan kanssa siten että maksaa siitä pienen melko mitättömän summan. Niillä kuvilla kilpailutetaan ja mikäli päätyy suunnittelun tehneeseen hirsitalotoimittajaan, suunnittelun kustannus hyvitetään.
alle omien kustannustensa, koska on jo edelliset urakkansa tehnyt sillä systeemillä ja rahavaikeuksissaan on valmis tekemään urakan Sinun ehdoillasi toivossa, että saa vähän ennakkomaksua, jolla selviytyy ärhäkkäimmistä velkojistaan. Saat toimitussopimuksen todella halvalla.
Jep, täysin totta ja samaa mieltä!!!
tai oikeestaan veistämöön, jonka tiesin olevan rahavaikeuksissa. Sain tingattua tosi halvan tarjouksen. Nyt on mökki pystyssä ja olemme täysin tyytyväisiä, kun niin halvalla saatiin. Tekijälle kauppa meni täysin ketuille, tappiota tuli entisten päälle rutkasti, mutta sehän ei ole meidän päänsärky......
voi vitsi teitä halvalla ns. rakentajia
halvalla saa ja vielä hyvääkin.
Sain halavalla! Sitähän se Vilënin Sulokin aina toisteli. Ja hyvää tavaraa!