Olen asunut viitisen vuotta isossa kaksitasoisessa rivarissa, ja kaipaan edelleen omakotitaloon. Lapsuudenkotini oli ok-talo ja eros myötä luovuin perheemme talosta.
Olen kierrellyt katselemassa uudiskohteita,lähinnä paritaloja. Niiden hinnat suhteessa uuteen itse rakennutettuun taloon ovat huimia. Toisekseen seikat mitä kodiltani odotan ovat 4 makuuhuonetta, tilava keittiö, kaakelitakka,katettu patio, ja ehdottomasti riittävän isot ulkovarastotilat. Tarjolla olevissa asunnoissa varastoon sopi hädin tuskin talvirenkaat,mutta perheasunnon varastoon tulee sopia koko perheen pyörät, ruohonleikkurit ym urheilukamat.
Olen alkanut pohtimaan vakavasti oman talon rakennuttamista mikäli saan hankittua naapurikunnista suht kohtuuhintaisen tontin(20000-30000€). Nykyinen asuntoni on velaton ja arvoltaan 200 000€
Velkaa kykenisin ottamaan n.80 000. Saako 250 000:lla rakennutettua n. 130 neliön puuverhoillun talon ja autokatos/varastorakennuksen?
Saako talotehtailta tai rakennusliikkeiltä avaimet käteen urakkahinnoitellun talon? Sisältyvätkö perustustyöt urakkahintaan vai teettävätkö yrittäjät niitä aliurakoitsijoilla?
Olisi kiva saada kommentteja niiltä jotka ovat hankkineet avaimet käteen-talon.
Olen kierrellyt katselemassa uudiskohteita,lähinnä paritaloja. Niiden hinnat suhteessa uuteen itse rakennutettuun taloon ovat huimia. Toisekseen seikat mitä kodiltani odotan ovat 4 makuuhuonetta, tilava keittiö, kaakelitakka,katettu patio, ja ehdottomasti riittävän isot ulkovarastotilat. Tarjolla olevissa asunnoissa varastoon sopi hädin tuskin talvirenkaat,mutta perheasunnon varastoon tulee sopia koko perheen pyörät, ruohonleikkurit ym urheilukamat.
Olen alkanut pohtimaan vakavasti oman talon rakennuttamista mikäli saan hankittua naapurikunnista suht kohtuuhintaisen tontin(20000-30000€). Nykyinen asuntoni on velaton ja arvoltaan 200 000€
Velkaa kykenisin ottamaan n.80 000. Saako 250 000:lla rakennutettua n. 130 neliön puuverhoillun talon ja autokatos/varastorakennuksen?
Saako talotehtailta tai rakennusliikkeiltä avaimet käteen urakkahinnoitellun talon? Sisältyvätkö perustustyöt urakkahintaan vai teettävätkö yrittäjät niitä aliurakoitsijoilla?
Olisi kiva saada kommentteja niiltä jotka ovat hankkineet avaimet käteen-talon.
Vastaukset 16
Vanhimmat
Kiinteistöt ja erilaiset tekniset järjestelmät vaativat aina ylläpitoa. Lämmitystä, ilmastointia, huoltoa, korjausta jne. Muistathan miettiä myös niiden aiheuttaman työmäärän ja kustannukset. Useimmilla on varaa rakentaa talo, mutta ei enää sen jälkeen huoltaa ja korjata sitä.
olen siis asunut vuosia omakotitalossa.
Edellinen talo oli 50-luvun lopulla rakennettu
öljylämmitteinen talo. Nyt ajattelen sähkölämmitystä/varaavaa takkaa lämmitysmuotona.
Verrattuna tähän edelliseen taloon uskon että uudessa talossa varsinaiset korjaukset antavat odottaa varsin pitkään.
Pihan olen ajatellut mahdollisimman helppohoitoiseksi,kivetystä, patio ja nurmea ja pensaita.
Nimimerkillä 1400 neliön nurtsia ajellut. Tontin ympärille en myöskään laittaisi 2,5 metriseksi kasvavaa aitaa- vaikka se upea olisikin.
sinulla apulaisi riittää kun 4-makuuhuonetta tarvitset...siis ei varmaan tule niitä ylläpito vaikeuksia.
Ja itsehän ne ylläpitokulut suurelta osin tehdään.
Kyllä pitäisi tolla hinnalla talo tulla,
jo muutama varastokin.
Tonttia miettisin panisinko 20t€ siihen jollei
sitten ole tosi iso.
Itse myyn vanhan taloni sekä tontin 1.425ha ja otin vuokratontin 325€/vuosi pienihän se on 1148m2
Jos vaan resurssit riittää kannataa se tehdä mitä haluaa, ompi parempi mieli :)
Budjettisi on riittävä, reiluhko suorastaan.
Talopakettifirmojen markkinoimat "valmistalot" eivät oikeesti ole useinkaan valmiita. Älvsbyhusin, Designtaloon, Valmisvaajaan tms. joutuu vielä lisäämään tuollaiset 15 % kustannuksiin. Niissä puutteisiin jää yleiseimmillään liittymät, maatyöt yms.
Ihan oikeita valmistaloja tekee lähinnä pienehköt paikalliset toimittajat.
Perustukset tms. osaurakat talopakettiyritys usein teettää alihankintana jollain paikallisella "pajalla", mutta silloin kun sisältyvät talopakettitoimitukseen, niin talofirma vastaa siitä kuin omastaan - ihan yhtä huoleton vaihtoehto kuin talopakettifirman itse tekemänä.
Valmistalojen markkinat on Suomessa vielä vähän kehittymättömät, joten aika moni rakennuttaja päätyy (tai saa valita) jaettuun urakkaan - eli rakennuttaja neuvottelee eri osakokonaisuudet suoraan ko. toimittajien kanssa. aetulla urakalla saa hieman kustannustehokkaamman lopputuloksen.
Kantssi alotta hankkeen kartoitus sopivasta vastaavasta työnjohtajasta. Hyvän jos onnistuu löytämään, niin se jeesaa osaamisellaan pitkälle myös noissa urakkasopimusneuvotteluissa.
urakoilla ja itse niistä neuvottelemalla, salli mun nauraa. Kokemuksesta tiedän että kokonaisurakalla säästää n 20-30 % ja systeemi pelaa huomattavasti paremmin, myös jäljen ja aikataulujen kanssa. Taitaa olla R.K;lla oma lehmä ojassa.
...lehmiä mulla lainkaan, ei etenkään ojassa. Sattumoisin saan leipää kummastakin, talojen rakennuttamisesta sekä talojen rakentamisesta. Ja ihan yhtä sattumalta mulla on ihan perusteltu syy väittää, että jaettuna omajohtoisena urakointina saa talonsa edullisemmin kuin kokonaisurakkana - ja uskallan sen omalla nimelläni täällä kertoa.
En tiedä, mistä olet muuta saanut päähäsi.
omakotitaloista arviolta yli 70 % juuri kustannusten takia. Kokonaisurakkaan tulee juuri tuo 20 - 30 % lisää ja sen takia niitä on olemattoman vähän markkinoilla.
Tarvetta kyllä olisi kun noita avaimet käteen avuttomia riittää tänä päivänä.
vakailla suunnitelmilla vajaita urakoita. Hinta on tietysti näyttänyt alkuun paremmalta, mutta kuten tiedät alalla toimivana niistähän ei todellisuudessa vielä valmiita taloja synny. Loppukustannuksethan ovat jostain ihmeen syystä yllättäneet niin sinut kuin asiakkaasikin. Vaikka jo tarjouksissa on kerrottu mitä ne pitävät sisällään, olisi sinun ammattilaisena pitänyt asiakkaillesi kyetä kertomaan syntyvät lisäkustannukset jotta niistä talo saadaan syntymään. Aikataulutukset eivät myöskään koskaan ole vielä pitäneet noissa pilkotuissa hommissa, ellei jollain ole sitten luppoaikaa päivystää koska pääsisi omia hommiaan hoitamaan. Pilkotuissa urakoissa myös on juuri hinnassa kaikki nuo seikat huomioitu hinnoissa, eli hinta on n. 20 + % kalliimpi kuin tulisi kokonaiskustannuksiltaan kokonaisurakointina. Asiasta aivan turha pulista, omalla tai vieraalla nimellä. sen verran on kokemusvuosia kaikentyyppisistä urakoinneista. Siksi myös emme nykyään tee kuin kokonaisurakointeja, eikä edes enää minkään rakentajakonsulttien laskelmien ja ajatusten pohjalta, vaan oikeiden syntyvien kustannusten pohjalta.
toisin päin. Kokemuksen syvällä rinta-äänella voin näin väittää, ja näin se myös toimii. Edellyttäen että tekijöillä on puhtaat jauhot pussissa ja aikovat toimintaansa jatkaa 3 v jälkeenkin, eli ei tehdä pimeitä hommia.
ON AINA VÄHINTAAN 15 % korkeampi kuin tutulle pääurakoitsijalle tehtynä. Riski yksityishenkilölle pilkotun urakan tekijällä on moninkertainen, eivätkä aikataulutukset sun muut ole oikein kenenkään hallussa. Että se siitä edullisuudesta pilkkomalla. Työn jälkikin on huomattavasti heikompaa.
heikompaa. Miksi se kiinnostaisi jos jonkun muun, vieraan tekemät jutut olisivat vähän rempallaan kunhan omat hommat saa äkkiä pois alta. Rakentamisen heikko laatu syntyy juuri noiden pilkottujen ja kilpailutettujen pikku urakoiden seurauksena.
Minulla ei ole suurta kokemusta aiheesta. Väittämäsi 20-30% säästö perustuu siis siihen että sama urakoitisija hoitaa kaiken ja siten säästytään:
- Luppoajalta joka lisää kustannuksia
- osaurakan epävarmuudelta joka johtuu siitä ettei ole tarkkaa varmuutta osaurakan laajuudesta ja vaikeudesta. Ja edellisestä johtuen joutuvat osaurakoitsijat hinnoittelemaan "varmanpäälle"
- Pienien osaurakoiden väliin tippuvien töiden kustannuksilta
- häröilyltä, Konaisuus pysyy paremmin hallussa ja sutta ei synny niin paljon.
Tätäkö ajoit takaa? Homma onnistuu kai vain niin että samasta pääurakoitsijafirmasta löytyy kaikkien tarvittavien osaalueiden tekijät tai tekijä on sama henkilö? Tai sitten niin että on hyvin läheisiä yhteistyökumppaneita?
Tuossa muut keskustelija varmaankin lähtevät siitä oletuksesta että pääurakoitsija teettää kuitenkin osiot aliurakoina jolloin maksaa suunnilleen saman hinnnan osaurakoista kuin rakennuttaja itsekin joutuisi maksamaan. Tätä pääurakoitsija ei kuitenkaan ilmaisekis tekisi ja kokonaisuuden hallinta yms. lisätään osaurakoiden päälle Tällöin ei kai voisi mitenkään saavutttaa säästöä verrattuna osaurakoihin?
ja mitä tosiaan löytyy riittävän suuria rakennusfirmoja jotka urakoivat pientaloja. Ei mistään.
Tai on niitä, mutta ne tekevät niitä useiden talojen ryppäinä ja myyvät käypään hintaan markinoille. Ei niillä ole mitään hinkua tehdä yksittäistä pientaloa 30 % halvemmalla kuin rakentaja joka jakaa hankkeensa urakoihin.
Ne tekvät varmasti niitä myytäviä 30 % halvemmalla mutta myydessä etumerkki heilahtaa varmasti sen 30 % ylöspain. Eli + 60 % on markkinahinnat.
Olemme itse pilkkoneet osan urakoista ja tyytyväisiä ollaan ratkaisuumme.
Syy pilkkomiseen oli se, että tunnemme työmme vuoksi paljon urakoitsijoita, halusimme luottopakit taloamme tekemään, jotta osaamme välttää virheet.
Tällä viikolla erästä osaurakkaa oli tekemässä urakoitsija, joka tekee töitä myös eräälle valmistalolle. Hän kertoi hinnan jolla tekee töitä tälle talotehtaalle ja se oli naurettavan pieni, urakoitsijaa huono diilinsä ei juuri naurattanut. Jotta tämä urakoitsija pääsisi leiville, ei hänen kovin kauaa kestä tontilla heilua, näkyy varmsti työn jäljessä. Maksoimme 3000€ enemmän kuin tämä talotehdas olisi työstä maksanut, laskelmiemme mukaan valmistalossa olisi tämän saman työvaiheen osuus ollut saman verran. Eli emme nyt säästäneet, emmekä maksaneet myöskään enempää. Sen sijaan urakoitsija teki todella laadukasta jälkeä ja jopa extrajuttuja, ilman lisälaskua. Maksan huomattavasti mielummin sille urakoitsijalle enmmän kuin että talotehdas ottaa välistä osuutensa.
Jos ottaa valmistalon vakiona niin varmasti on halvempi kuin itse kilpailutettuna. Mutta jos tekee muutoksia niin siinä voi säästää pitkän pennin pilkkomalla urakoiksi, sen verran suolaisia hintoja näytti muutoksilla olevan.
Oma talomme on vielä kesken, etten voi vielä kertoa, että tuliko pilkkomisella säästöä mutta laatueron näkee jo selvästi.
Kyllä se jokainen tekijä laittaa sitä katetta parikymmentä prosenttia vaikka tekisi vain päivän homman. Joka pienemmällä tekee niin ei pärjää... Itse olen ainakin huomannut, että jakamalla urakkaa monelle tekijälle kustannukset nousevat mm. epätarkkojen urakkarajojen takia teettetyjen lisätöiden vuoksi. Kokonaisurakalla tehtäessä urakoitsija pysyy koko ajan samana ja takuutöitä ja muita sellaisia on helpompi "karhuta", vaikka tämä käyttäisikin aliurakoitsijoita.
Mutta jos teettää kokonaisurakalla kannattaa olla tiedossa kaikki sisustusmateriaalit ja kalusteet jotta projektille saa tarkan hinnan eikä kustannukset karkaa käsistä. Hyvin suunniteltu on puoliksi tehty ja hyvällä suunnittelulla ja suunnittelijalla säästää pitkän pennin vaikka se maksaa enempi "kuin tutun tuttu rakennusmestari".
saa.Suunnittele huolella ja luota tunnettuun toimittajaan niin kyllä hoituu.