Asia: Taloyhtiöni kellarissa on paljon ns. hukkatilaa, jota kukaan ei käytä eikä talolla ole siitä mitään hyötyä.
Eräs tällainen "raakatila" n. 12 neliötä - kiinnostaisi minua.
Tämä tila on toiminut puuvarastona (ei tarvetta enää)ja kaikenlaisen rojun säilytyspaikkana. Siinä on myös vanha öljysäiliö, joka taloyhtiön joka tapauksessa olisi poistettava.
Haluaisin nyt ostaa ko tilan ja kunnostaa sen kokonaan omalla kustannuksellani työtilaksi.
Toimenpide vaatisi ilmeisesti yhtiöjärjestyksen muutoksen. En ole kiinnostunut äänimääräni kasvattamisesta, eli onko mahdollista, että as:oy:ssä on kahdenlaisia osakkeita? Taloyhtiön yhtiöjärjestys on parhaillaan muutenkin uusittavana ja voisin tuoda asian syysyhtiökokoukseen. Talo tarvitsee kipeästi rahaa julkisivuremonttiin.
Mitä kaikkea pitäisi ottaa huomioon, jos ko prosessin käynnistää?
En haluaisi vuokrata tilaa, koska siinä joutuisi tekemään melkoisen saneerauksen ennen käyttöön ottoa.
Eräs tällainen "raakatila" n. 12 neliötä - kiinnostaisi minua.
Tämä tila on toiminut puuvarastona (ei tarvetta enää)ja kaikenlaisen rojun säilytyspaikkana. Siinä on myös vanha öljysäiliö, joka taloyhtiön joka tapauksessa olisi poistettava.
Haluaisin nyt ostaa ko tilan ja kunnostaa sen kokonaan omalla kustannuksellani työtilaksi.
Toimenpide vaatisi ilmeisesti yhtiöjärjestyksen muutoksen. En ole kiinnostunut äänimääräni kasvattamisesta, eli onko mahdollista, että as:oy:ssä on kahdenlaisia osakkeita? Taloyhtiön yhtiöjärjestys on parhaillaan muutenkin uusittavana ja voisin tuoda asian syysyhtiökokoukseen. Talo tarvitsee kipeästi rahaa julkisivuremonttiin.
Mitä kaikkea pitäisi ottaa huomioon, jos ko prosessin käynnistää?
En haluaisi vuokrata tilaa, koska siinä joutuisi tekemään melkoisen saneerauksen ennen käyttöön ottoa.
Vastaukset 22
Vanhimmat
Yhtiö voi myydä tuon tilan sinulle. Hintaa en lähde esittämään sen kummemmin mutta kovinkaan suurta arvoa sillä ei varmastikaan ole, ehkä luokkaa (500-1000€/m2).
Yhtiöjärjestykseen tilalle tulee oma osakesarjansa nykyisten jälkeen. Tälle osakemäärälle määritellään vastikekerroin joka kellaritilasta on luokkaa 0,3 -0,8, eli jos asunnon neliövuokra on 1€/m2 tuon tilan vastike olisi luokkaa 30 - 80 cnt/m2.
Jos tilasta taas saa hyvän ikkunallisen liiketilan vastikekerroin on jotakin muuta mutta silloin pitää tietenkin olla käytettävissä sosiaalitilat ym.
Osakeryhmälle pitää tehdä osakekirja ja se maksaa joitakin satasia. Äänimäräsi tietenkin kasvaa tuon osakemäärän mukaan.
Vastikeperuste riippuu tietenkin osittain siitä mitä aiot tilassa tehdä ja mitä siihen sisältyy. Onko tilalle helposti asennettavissa sähkömittari, kulutatko paljon vettä ja onko sitä saatavissa, riittääkö tilan lämmitys vai pitääkö lisälämmittää jne.
Jos yhtiöjärjestys on muutenkin uusinnan alla ehkä olisi järkevää, että yhtiö maksaisi muutoskulut ja sinä osakekirjan painamisen?
Tuon öljysäiliön poistaminen ja siihen liityvät kustannukset teidän pitää sopia erikseen, voin kuvitella, että tuollaisen "ongelmajätesäiliön" kulut voivat olla aika korkeat.
Vuokraa tila itsellesi pitkällä etukäteen maksetulla sopimuksella. Sopimukseen tietenkin ehto joka takaa sinulle oikeuden jatkosopimukseen ja miten vuokra määritellään sopimuksen umpeuduttua. Joku indexi käy tähän hyvin.
Yksinkertaisesti tilanne on siis tämä:
Vuokraat tilan itsellesi 5 vuodeksi hintaan 100€/kk ja maksat vuokran koko ajalta ennakkoon. sanotaan, että vuokrasuhde alkaa 1.11 2006 ja että yhtiön tilikausi päättyy 31.12.
Vuoden 2006 tileihin yhtiö kirjaa 2kkn vuokrat tuloina eli 200€. Vuosina 2007-2010 kirjataan 1200€/v ja vuonna 2011 10kkn vuokra.
Etu yhtiölle tässä on mm. se, että rahat ovat käytössä heti ja ulkopuolista rahoitusta tarvitsee maksamasi määrän verran vähemmän. Yhtiöllä on myös etua siitä, että olet saattanut tilan kunnon sellaiseksi, että sitä pystyy hyödyntämään ja vuokraamaan jollekin toiselle jos joskus päätät olla jatkamatta vuokrasopimusta.
Sinun etusi taas on, että sinun ei tarvitse osallistua tuon tilan jyvityksen mukaisilla osuuksilla yhtiön tuleviin korjauksiin ja saat tilan hallintaasi pitkäksi ajaksi mahdollisuudella jatkaa sitä. Jos joskus aiot muuttaa yhtiöstä tuo tila ja sen omistaminen/ myyminen voi aiheuttaa ongelmia.
ole mitään vaateita, jos käytetään termiä työtila.
Voit ehdottaa, että yhtiö korottaa osakepääomaa eli "ostat" tilan sinulle suunnatulla osakeannilla merkitsemällä osakkeita. Yhtiö antaa osakkeita ko. tilaan ja sitten maksat siitä vastiketta. Toinen helppo tapa on se, että yhtiöjärjestystä muutetaan siten, että sun huoneiston hallintaan lisätään varasto x neliötä. Maksat tilasta jonkun järkevän summan ja sitten maksetaan vastiketta tästäkin. Sulle molemmat periaattessa samat, yhtiölle ensin mainittu on taloudellisesti parempi, kun osakepääoman korotukseen ei liity veroseuraamusta.
nimessä liittäkö niitä uusia osakkeita asuntosi osakesarjaan kuuluvaksi. Vaan omiksi osakkeiksi, Sillä jos/kun olet myymässä asuntoasi, niin tuleva ostaja ei todennäköisesti ole kiinnostunut ostamaan tätä työtilaa itsellensä, vaan se on ennemminkin rasitteena. Eli oma osakesarja tälle työtilalle.
Se pitkäaikainen vuokraaminen on sitten se toinen mahdollisuus. Osaketalossa kun ei voi olla omistustiloja jotka eivät ole "osakkeita". Eli tilasta on muodostettava oma kokonaisuutensa ja sille on määriteltävä joku vastike peruste.
Hyviä vastauksia tuli,paljon kiitoksia!
Tilassa ei ole vesipistettä eikä olisi tarkoitus sellaista laittaakaan. Ei myöskään vessaa, tosin sellainen on saunatilojen yhteydessä käytävällä.
Ulkokautta tilaan ei saa käyntiä, vaan sinne mennään kellarin käytävältä.
Tila on asuntoni alapuolella samassa rapussa.
Rakennustarkastus tuskin hyväksyy tilaa virallisesti työtilaksi (mm. liiaksi maan alla, ei sosiaalitiloja jne). Siksi olen ajatellut, että paperilla puhutaan varastosta.
Öljysäiliön poiston kustannukset pitää tietysti selvittää ja sopia kustannusten jaosta.
Vuokrausvaihtoehto on mielenkiintoinen ja sitäkin olen kyllä ajatellut, isännöitsijäkin sitä ehdotti. Toisaalta siitä jäisi sitten saneeraushyöty kokonaan yhtiölle ja kulut voivat olla aika isot, koska haluan tilasta myös viihtyisän. Ostovaihtoehdossa on kuitenkin olemassa jonkinlainen mahdollisuus, että voin itse hyötyä tekemistäni korjauksista. Ellei muuten, niin voivat perilliset sitten pitää tilaa vaikkapa suvun yhteisten papereitten yms aarteiston säilytyspaikkana :)
Yhtiöhän saisi joka tapauksessa pienen vastikehyödyn myyntihinnan lisäksi.
Taloyhtiössä on juuri tehty mittava putkisto- ja sähkösaneeraus, joten riski kustannuksiin osallistumisesta on aika pieni (ja osakemäärä olisi pieni), suhteellisen kevyt julkisivuremppa on kyllä tulossa, mutta siitä koituisi aika vähäiset kulut.
Melkeinpä tuntuisi miellyttävämmältä tuo vaihtoehto, että tila olisi eri osakesarjana kuin että se liitettäisiin varastona asuntooni.
Mutta eikös tässä joka tapauksessa tarvitsisi järjestää eräänlainen suunnattu osakeanti, jossa ko osakkeet suunnataan minulle?
Jos sen liittää asunnon osakesarjaan, on se hyvä puoli, että sen tilan saa myytyä samalla kun oman asunnon ilman myyntivoiton veroa. Jos se on oma tilansa, kapsahtaa myyntivoiton verotus. On kyllä totta, että jos muutat pois, tuskinpa ostajat kiinnostuneita siitä kellaritilasta, joten et välttämättä saa "omiasi pois".
Tuollainen tila on investointina huono. Sen arvo ei mitenkään seuraa asuntojen hintakehitystä. Jos tilaan tekee jo kohtalaisen rempan ja säilyttää kuitit ne ovat vähennyskelpoisia kun tilan aikanaan myy.
Tiedän kyllä, ettei tämä olisi mikään loistoinvestointi. Toisaalta oletan saavani tilan aika halvalla, koska se on nyt yhtiölle täysin tuottamaton ja tuskinpa kukaan muu on siitä (ainakaan tuossa kunnossa) kiinnostunut. Ja tila olisi taas kevyestikin jalostettuna ihan jotain muuta kuin nykyinen rytöpesä.
Minulla on toiminimi, jonka lukuun voisin tilan osataa.
Olen katsellut vuokratyötilaa, mutta en löydä läheltä mitään sopivaa.
Vuokraamisvaihtoehdossa on tosiaan se riski, että jos elämäntilanteeni lähivuosina muuttuisi ja esim. muuttaisin pois ja haluaisin luopua tilasta, remppahyöty jäisi yhtiölle.
Kuten sanottu, tila jäisi haltuuni joka tapauksessa kuivaksi varastotilaksi, vaikka en sitä muuttuneessa tilanteessa saisikaan myytyä/vuokrattua pois.
Tilan vuokra on kokonaisuudessaan vähennyskelpoinen ja samoin siihen tekemäsi remppa jos vuokraat tilan toiminimen käyttöön. Hyöty on sinulla juuri niin kauan kun haluat sen pitää.
Kuinka ison rempan olet tekemässä. 12 m2 huoneen pintaremppa ei maltaita maksa ja hyödynnettynä muutaman vuoden aikana vuosikulu ei voi olla kovinkaan iso.
Jos tila tosiaan on "käyttökelvoton" nykytilassaan vuokrakaan ei voi olla korkea.
... mielestäni ostaa, jos halvalla saa. Itse tein vastaavan liikkeen pari vuotta sitten ja tila merkittiin olemassoleviin osakkeisiin kuuluvaksi yhtiöjärjestyksen muutoksella. Uusien osakkeiden muodostaminenhan tuo lisäkustannuksia ja saattaa myös aiheuttaa ongelmia muiden yhtiöjärjestyspykälien kanssa (mahdolliset osakemäärien rajoitukset). Joka tapauksessa on syytä selvittää etukäteen, miten ao. kauppa yhtiössä käytännössä sujuisi - tuleeko kateutta ja riitoja siitä, kenelle mitäkin myydään, millä hinnalla ja mistä paikasta. Kauppahan vaatii käsittääkseni kaikkien osakkaiden suostumuksen (yhdenvertaisuusperiaate).
Ainakaan suuremmissa kaupungeissa tällainen lisätila ei suinkaan ole arvoton, rasitteesta puhumattakaan. Asuinhuoneiston kohdalla sijaitsevana sinne voi/saa tehdä kulkuyhteydenkin, kun muistaa neuvotella hallituksen kanssa rakenteisiin koskemisesta. Ei siitä myydessä tosin täyttä asuinhuoneneliöhintaa saa eikä sitä voi myydä erikseen (osakkeiden jakamattomuusperiaate), mutta voihan yhtiö ostaa tilan takaisinkin, jos ehdoista sovitaan.
..."tila merkittiin olemassoleviin osakkeisiin kuuluvaksi yhtiöjärjestyksen muutoksella."
Tarkoitatko, että tila merkittiin esim.asuntoosi kuuluvaksi tilaksi, ei siis lisätty osakkeita?
Tämä tuntuisi järkevältä - ei osakkeiden määrän muutosta ja osakemäärän kasvamista - mutta jos tilan haluaisi joskus myydä, lienee ongelmallista?
Olen ajatellut myös tuota, että tilanne saattaa aiheuttaa kateutta jne, eli kaikille pitäisi tarjota tilaisuus ostaa ko tila, ettei tule jälkipuheita. Pitäisiköhän oikein tarjota kaikille osakkaille, siis pyytää tarjouksia?
Ylimääräisen yhtiökokouksen kutsuun tilan myyminen on laitettava jotta voit sen ostaa.
Jos käsittelykohta laitetaan yksityiskohtaiseksi jokainen osakas näkee ehdot jolla ajattelit tuon tilan ostaa ennen kokousta.
Käsittelyvaiheessa ehtoja ja hintaa voi rukata niin, että saadaan tarvittava enemmistö päätöksen taakse.
Älä liitä tilaa asuntoosi. Erillinen osakesarja on ainoa järkevä vaihtoehto.
Tuo ehtii syyskokouskutsuun.
Hankalampi asia on yhtiöjärjestyksen muuttaminen, eli tekstin muotoilu pitää varmaan antaa juristin tehtäväksi ja muutos pitää myös hyväksyttää yhtiökokouksessa. Meilläon tosiaan yhtiöjärjestyksen muutos muutenkin menossa, muu teksti on jo valmis hyväksyttäväksi.
Isännöitsijä suhtautuu vähän nihkeesti, kun tämä teettääylimääräistä työtä.
... tuo yhtiöjärjestyksen tekstinmuotoilu. Asianomaisessa pykälässähän vain todetaan, mitkä osakkeet antavat hallintaoikeuden mihinkin tilaan (kerros tai muu sijainti, huoneiston numero, laatu, pinta-ala). Kaikki muut "uutta" tilaa koskevat tiedot tulevat kauppakirjaan ja kokouspöytäkirjoihin. Pitää kuitenkin muistaa vastikeperusteen määrittäminen (mikäli vastaavia muita tiloja ei yhtiössä ole ennestään) ao. yhtiöjärjestyksen kohdassa.
Yhtiöjärjestyksessä sanotaan nyt:"...vastike on määrättävä jokaiselta pinta-alayksiköltä samansuuruiseksi."
Eli pitäisikö tämä nyt muuttaa niin, että sanotaan esim. "vastike on jokaiselta osakkeelta samansuuruinen", koska ko tila oikeuttaisi esim. vain puolet pienempään määrään osakkeita kuin siinä on pinta-alaa neliömetreissä?
Lisäksi lainaosuuksia koskevassa pykälässä määritellään, että "osakkaat maksavat huoneistojen lattiapinta-alan mukaan laskettavan osuuden yhtiön pitkäaikaisista lainoista."
Tämäkin pitäisi ilmeisesti muuttaa siten, että lainaosuudet maksettaisiin osakkeiden mukaan?
Äänivallassa ei ole ongelmia,koska jokainen osake tuottaa yhden ääneen.
Se tässä on jotenkin hassua, kun toisessa kohdassa asiat määritellään pinta-alan mukaan, toisessa taas osakkeiden mukaan.
Onkohan muiden taloyhtiöiden yhtiöjärjestyksissä sama logiikka ja miksi?
... määrätään huoneistoneliöiden mukaan. Periaate on, että kaikki maksavat samanlaiseen tarkoitukseen kelvollisesta neliöstä yhtä paljon. Jos huoneistoon kuuluvien tilojen käyttötarkoitus/laatu vaihtelee, voi yhtiöjärjestykseen tehdä lisäyksiä (esim. "alakerrassa sijaitsevien tilojen vastike voidaan määrätä enintään 50 % muiden asuinhuoneistojen vastiketta alhaisemmaksi."
Lainaosuuden maksaminen on asia erikseen ja voi tapahtua huoneistoneliöiden tai osakkeiden mukaan.
Meillä tuo on ilmaistu näin:
"Yhtiökokous määrää osakkeenomistajien hallitsemistaan huoneistoista suoritettavan vastikkeen, joka jakautuu rahoitus-ja hoitovastikkeisiin. Rahoitusvastike käsittää yhtiön pitkäaikaisten tai niitä vastaavien lainojen korko-, kuoletus- ja vakuusmenot. Hoitovastike käsittää yhtiön kiinteistön käytöstä ja yllä pidosta aiheutuvat muut kuin edellä mainittuun rahoitusvastikkeeseen kuuluvat menot.
Mikäli 7 ja 8 §:stä ei muuta johdu, on vastike määrättävä kultakin neliömetriltä saman suuruiseksi. Liiketilojen nrot L1-L3 osalta peritään vastike x,y-kertaisena ja varastojen V1-V5 osalta 0,x-kertaisena.
"osakkaat maksavat huoneistojen lattiapinta-alan mukaan laskettavan osuuden yhtiön pitkäaikaisista lainoista."
Tämä ei vaadi muutosta koska asia on hoidettu vastikepykälässä.
Kaikissa tiloissa meillä on neliöt osakeperustana. 1m2 vastaa 2 osaketta.
Jos sitä yhtiöjärjestystä aletaan sorvaamaan, kyllä siinä on parempi olla lakimies. Käytännössähän tuo ei ole edes myynti, vaan suunnattu osakeanti, eikä sellaisia papereita osaa amatööri tehdä - MIPin väitteistä huolimatta. Mieti siis myös sitä samaa osakesarjaa, jolloin osakesarjoihin ei tarvitse koskea.
Kyllä pätevä isännöitsijä tuollaisen hoitaa.
Yhtiöjärjestys on hyvin samankaltainen kaikissa yhtiöissä ja isännöitsijän ei tarvitse kuin "kopioida" osia muualta. Sitä paitsi yhtiöjärjestys tarkastetaan maistraatin toimesta ennen kuin se hyväksytään ja tämä tarkastus on tarkka.
Meillähän on yhtiöjärjestys uusittavana maistraatissa muutenkin. Tekstin sorvaamiseen käytettiin juristia, koska muutoksia oli paljon. Maistraatti syynäsi sitten vielä joka pilkun ja pisteen. Korjattavaa oli juristinkin jäljiltä vielä paljon.
Olin ajatellut, että tämä homma pystyttäisiin hoitamaan niin, että isännöitsijä tekisi yhtiöjärjestykseen tarvittavat muutokset ja maistraatti sitten tarkistaisija panisi muuttamaan, mitä tarvitaan.
Mutta isännöitsijä (ammattisellainen) ei suostu muutoksia tekemään, eli minun pitää itse hoitaa homma ja maksaa juristi.
Tuohan tuossa on se hankala kohta, että kun osakepääomaa korotetaan, pitää järjestää suunnattu anti. Silti nyt pidän erillistä osakesarjaa parempana: on ainakin mahdollista yrittää myydä ko tila erikseen pois, jos tilanne kohdallani muuttuu siten, että esim. muutan pois talosta.
Asia menee vähän aiheen ulkopuolelle, mutta tämä on taas esimerkki siitä, että isännöitsijä - ainakin meidän - rajaa tehtävänsä äärettömän tarkkaan. Hän tekee vain sen, mikä on ihan ehdoton pakko, ei yhtään yli.Ymmärrettäväähän se tietysti toisaalta on.