Löytyykö arvon palstalaisista asuntosijoittajia (siis oikeita)? Oletko aikeissa myydä lähiaikoina? Jos vastaus on kyllä, niin mitkä ovat perustelut?
ps. itseäni hieman alkanut huolestuttamaan tuo USAN rommaus, jolla voi olla vaikutuksia Suomeenkin
ps. itseäni hieman alkanut huolestuttamaan tuo USAN rommaus, jolla voi olla vaikutuksia Suomeenkin
Vastaukset 13
Vanhimmat
tahtoo
kahden vuokra-asunnon omistajan "oikeaksi" asuntosijoittajaksi? Jos luet, niin täällä olisi yksi sellainen (ja suunnitelmissa olisi vuoden sisällä hankkia kolmas).
En ole huolissani asuntojen hintojen mahdollisesta laskusta, päinvastoin, se nopeuttaisi vain sen kolmannen asunnon ostamista. Se mikä itseäni kiinnostaa enemmän on vuokratason kehitys, kun tarkoituksena on omistaa asunnot pitkän aikaa, eikä ostaa ja myydä niitä nopealla syklillä.
Molempien asuntojeni bruttotuotto on luokkaa 9% (+-1%), ja jos vuokrille ei tapahdu mitään, niin se sama tuotto jatkuu, vaikka nimelliset asuntojen hinnat tippuisivat (ne ovat teoreettisia hintoja, vain ja ainoastaan kaksi hintaa ratkaisee, ne ovat osto ja myyntihinta, ei se miten "hinta" käyttäytyy näiden kahden tapahtuman välissä).
Mistä saat noin hyvää tuottoa?
on lahti. Asunnot ovat kaksio 52,5m2, ostettu suoraan kuolinpesältä "romahdushintaan" kaksi vuotta sitten. Ja yksiö 39m2, ostettu vajaa vuosi sitten kun pankki myi pantinhaltijan ominaisuudessa yrityksen lainojen takuuna ollutta asuntoa pois.
Molemmat asunnot ovat olleet kunnoltaan erittäin surkeita. Itse olen ne rakennusalan ammattilaisena remontoinut lattiasta kattoon ja tehnyt niihin hieman "extraa". esim osaan tiloista laattalattian lattialämmityksin, näyttävän keittiön yms. asioita jotka eivät itselle ole kauheasti maksanut (muista rakennusprojekteista kun tuppaa jäämään kaikenlaista materiaalia aina yli), mutta joista vuokralaiset ovat valmiita maksamaan hieman ylimääräistä alueella vallitsevaan vuokratasoon nähden, kun haluavat hieman jotain muuta kuin sen aivan tavallisen vuokra-asunnon.
suomeksi sanottuna, olen onnistunut ostamaan asuntoja (siis kaksi) huomattavasti vallitsevaa hintatasoa halvemmalla, "jalostanut" ne hyvännäköisiksi ja vuokrannut ne vallitsevaa keskihintatasoa korkeammalla hinnalla.
Kaksiossa vaihtui juuri asukkaat, uusien halukkaiden vuokralaisten määrästä päätellen (yhden lehti ja netti-ilmoituksen perustella 17-yhteydenottoa, joista sovin esittelyn 5 nopeimman kanssa ja lopuille sanoin että asunto on jo vuokrattu, vaikken ollut ehtinyt edes sitä esitellä, ja jokainen katsomassa käyneestä olisi asunnon ottanut.) vuokrassa olisi vieläkin tuollainen 5-10% korotus mahdollisuus.
Hkissä ei tuohon tasoon pääse nyky hinnoilla millään!
kyllä "normaaleilla" asuntohinnoilla kyseisiin tuottoihin todellakaan pääse. Mutta itsellä kun on nuo remontointitaidot olemassa, niin miksei joskun tekisi jotain omaksi "hyväkseni". Ikää kun on "vasta" se 31v. niin vielä ehdin muutaman asunnon hommata. Tavoite olisi se asunto/2v.
Myin asuntoni pois törkeällä kuplahinnalla ja odottelen rommausta rauhallisin mielin vuokra-asunnon soffalla.
Perusteluina korkojen nousu sekä se, että kaikki sekatyömiehetkin ovat jo ostaneet "oman" asuntonsa ikivelalla. Ostajia ei riitä nousevilla koroilla ja monen on pakko myydä ennemmin tai myöhemmin!
Eikä todellakaan ole tullut mieleenkään.
Korko jäljellä olevalle pääomalle on kiinteä.
Vuokrat ei tipahda, vaikka jotain laskua tulisikin hintoihin.
Turha hätäillä, jos rommaa niin rommaa, rommatkoon vaan.
Kyllä ne joskus nousee takas, jos siis myydä aikoo.
totta, että jos on lähtenyt asuntosijoittamiseen pitkällä tähtäimellä (meinaa tässä tapauksessa vähintään 10v,), niin se miten hinnat nousevat ja laskevat asunnon ostamisen ja myymisen välillä, niin sillä ei ole mitään tekemistä asian kanssa.
kuitenkin houkuttelisi hyödyntää mahdollinen rommaus! Eli myydä huipulla ja ostaa hetken kulutta samalla rahalla muutama kämppä lisää.
katsantokantoja on useita. Tietysti pitää vielä ottaa huomioon laskutoimituksissa se, että verottaja ottaa osansa sijoitusasunnon myyntivoitosta, saamatta jääneet vuokratulot, sekä uuden asunnon varainsiirtovero. Samoin jos käyttää myydessä asunnonvälittäjää, niin hänkin ottaa oman siivunsa. Ja uusissa vuokralaisissa on sitten myös omat riskinsä, vanha pitkä-aikainen vuokralainen, joka hoitaa maksunsa säännöllisesti ja pitää paikat kunnossa, on kallisarvoinen.
Eli, minun katsantokannan mukaan, mikäli hinnan tiputus on alle 20%, niin myyntiin ja ostoon ei ehkäpä kannata lähteä. Ja sen oikein ajoituksenkin kanssa tulisi olla tarkkoina.
Yleensä kun ne vuokra-asunnot ovat vähän niitä vanhempia ja halvempia asuntoja, niin niissä ne nousut ja laskut eivät muutenkaan välttämättä ole niitä kaikkein suurimpia.
Möi 2003 kun rommaus oli alkamassa:)
Voitot vaan jäi tulematta.
Kiinteistösijoitus ei ole hätäisten hommaa.
Ja jos tuotto pääomalle on 9% miksi myydä?