Laskeskelin tuossa ketjussa asuntojen hintoja suhteessa vuokra-asumiseen oman tilanteeni pohjalta. http://keskustelu.suomi24.fi/show.fcgi?category=100&conference=4500000000001337&posting=22000000021214875
Ensimmäisessä versiossa oli virheitä, mutta muiden ystävällisellä avustuksella sain ne korjattua.
Johtopäätös on seuraava: Jotta omassa asuminen olisi nykyisellä korkotasolla tarpeeksi paljon halvempaa kuin vuokralla asuminen, joko asuntojen hintojen on laskettava heti ainakin 14-30% tai asuntojen hinnannousun pysähdyttävä ja vuokrien on noustava nykyistä vauhtia ainakin seuraavat 3-6 vuotta. Jos korkotaso nousee vielä, vuokrien on noustava vielä enemmän tai hintojen laskettava vielä enemmän.
Voivatko laskelmani pitää paikkansa?
Ensimmäisessä versiossa oli virheitä, mutta muiden ystävällisellä avustuksella sain ne korjattua.
Johtopäätös on seuraava: Jotta omassa asuminen olisi nykyisellä korkotasolla tarpeeksi paljon halvempaa kuin vuokralla asuminen, joko asuntojen hintojen on laskettava heti ainakin 14-30% tai asuntojen hinnannousun pysähdyttävä ja vuokrien on noustava nykyistä vauhtia ainakin seuraavat 3-6 vuotta. Jos korkotaso nousee vielä, vuokrien on noustava vielä enemmän tai hintojen laskettava vielä enemmän.
Voivatko laskelmani pitää paikkansa?
Vastaukset 17
Vanhimmat
N.Y.T.
Älä viitsi mainostaa omia laskelmiasi uusilla aloituksilla. Jos laskelmasi ovat mielestäsi niin mahtavia, niin miksi pelkäät etteivät ne tule toimeen omillaan (siellä alkuperäisessä avauksessa), miksi mainostat ja linkität samaan laskelmaan yhä uudelleen ja uudelleen?
Oletko hieman epävarma? Ehkä siksi et uskalla koskaan ostaa omaa, ja nyt kaipaat tukea muilta.
Olen tosiaan epävarma siitä, osasinko ottaa kaiken huomioon. Laskin mielestäni oikein, mutta tulokset tuntuvat silti vääriltä. Toisaalta hinnat ovat nousseet melkein kaksinkertaisiksi viidessä vuodessa, joten ehkä asunnot ovat voineet kallistua noin paljon liikaa?
Avasin uuden otsikon, koska halusin vetää yhteen toisen ketjun tulokset. Syyllistyin otsikossa mainostamiseen, sen myönnän. Nyt mietinkin sitä, paljonko asunnon pitäisi maksaa suhteessa vuokriin, jotta se kannattaisi ostaa. Omassa asunnossa on kuitenkin tehtävä remontteja omaan laskuun ja jos koronnousut jatkuvat, omassa asuminen muuttuisi suoraan kalliimmaksi kuin vuokralla asuminen.
Kysynkin nyt täältä, onko muilla minua parempaa näkemystä järkevästä vuokran ja oman asunnon hinnan suhteesta.
Itselleni tärkeintä on asuinalue. Vuokra-asuntoja on melko nihkeästi tarjolla hyvillä alueilla ja silloinkin ne on yksityisten vuokraamia, joten hinta on sen mukainen. Siellä missä on vuokra-asuntoja, on ongelmia. Tämä on fakta.
Tämän vuoksi en ole koskaan vertaillut vuokra-asumisen ja omistusasumisen kuluja keskenään. Jos sinulle on tärkeintä asumisen edullisuus niin noissa laskelmissa voi jotain järkeä ollakin. En tosin itse ole niihin perehtynyt.
Asumiskulut ovat ehkä merkittävin yksittäinen menoerä, joten niihin kannattaa kiinnittää erityistä huomiota. Voin ajatella näin, koska olen tyytyväinen nykyiseen asuinalueeseeni, enkä ole koskaan asunutkaan sellaisella vuokra-asuntoalueella, jolla olisi ollut ongelmia. Ymmärrän kyllä, että aina hyvää vuokra-asuntoa ei löydy, jolloin valintakin on helpompi.
Ansaitsen loppuelämäni aikana tietyn summan rahaa. Mitä vähemmän käytän asumiseen, sitä enemmän minulle jää johonkin muuhun. Pankki kyllä vaikuttaisi antavan lainaa mielellään ja virkailijakin sanoi jonkin aikaa sitten, että tällä vuokrallahan jo maksaisi omaakin. Niinpä tulin laskeneeksi miten asia on ja yllätyin siitä, että tällä vuokralla ei todellisuudessa vielä maksa omaa yhtään. Lainan lyhentäminen tapahtuisi kokonaan nyt säästöön menevällä rahalla. Jos korot vielä nousevat, osa säästöistäkin alkaisi mennä lyhennysten sijasta lainanhoitokuluihin, eli minä kärsisinkin tappiota nykytilanteeseen verrattuna.
Tai siltä ainakin näyttää, joten pyydänkin nyt muita testaamaan näitä laskelmiani. Virheitä onkin jo löytynyt ja olen niitä korjannut.
Perusvirhe laskelmassasi on, että et ota huomioon inflaatiota ja siihen liittyvää asuntojen arvonnousua.
X vuoden kuluttua asuntojen hinnat, vuokrat, palkat jne. ovat kaksinkertaistuneet (onko X 5, 10 tai 15 vuotta ei ole merkitystä, mutta ymmärrät varmasti inflaation merkityksen).
Ainoa mikä ei ole kaksinkertaistunut on pankkitalletus (koska se ei ole päässyt kasvamaan korkoa korolle, kun korkotuotto on mennyt vuokraan). Vuokralainen huomaa siis X vuoden kuluttua, että pankkitalletuksen korko ei enää riitä kuin puoleen vuokrasta, eikä sillä saa kuin puolet siitä asunnosta mitä X vuotta aiemmin.
Helppo tapa ymmärtää asia on myös niin, että vuokralla asuminen on aina omistusasumista kalliimpaa koska sijoittajan (=vuokranantajan) on saatava tuotto sijoitukselleen (arvonnousun ja vuokratuoton) muodossa. Esim. remontit maksaa loppukädessä aina vuokralainen vuokran muodossa, vaikka tyhmempi saattaisi ajatella, että vuokranantaja maksaa remontit jostain muusta rahoista kuin vuokratuloista "hyväntekeväisyyttään".
Vai vielä perusvirhe. Kaiken näköistä ummikkoa sitä näitä asioita pohtiikin.
Onnea matkaan. Osta nyt kolmio Kalliosta ja katsotaan viiden vuoden päästä onko sinun inflaatiosi tuplannut asunnon arvon...
Ei tarvitse ostaa nyt, kun ostin 10 vuotta sitten Espoosta rivaripätkän. Arvo on mukavasti tuplaantunut 10 vuoden aikana. Jos olisin laittanut saman summan pankkitilille ja maksanut korkotuotoilla vuokraa, se sama summa taitaa juuri ja juuri riittää tänä päivänä yksiöön. Valaiseeko tällainen konkreettinen esimerkki yhtään paremmin? Vai loppuuko jostain syystä inflaatio nyt? Voin kertoa, että ei lopu, koska joka vuosi tulee uusia tupokorotuksia jne.
Ymmärrän inflaation vaikutuksen. Laskinkin osittain siitä syystä vain kahden vuoden päähän. Minulla ei ole juuri nyt mitään kiirettä vaihtaa asuntoa, joten kysymys on siinä mielessä vain akateeminen.
Tarkoitukseni ei olekaan elää koroilla loppuelämääni, vaan ainoastaan laskea sitä, paljonko asuntojen hintojen ja vuokrien suhteen on muututtava, jotta minun kannattaisi laittaa säästöni kiinni asuntoon korkotalletusten sijasta.
Suhde voi muuttua inflaation myötä, mikäli asuntojen hinnat eivät enää kallistu nykyisestä. Tällöin vuokrat nousevat inflaation myötä, ja asunnoista tulee hiljalleen suhteellisesti edullisempia. Laskin että asuntojen hintojen pysähtyessä paikoilleen tilanne korjaantuisi 3-6 vuodessa, riippuen siitä, mikä on järkevä ero hintojen ja vuokrien välillä.
Suhde voi muuttua myös asuntojen hintojen laskiessa, vaikka vuokrat pysyisivät paikoillaan. Ajateltuani asiaa oletankin nyt, että tapahtuu molemmat jossain määrin: asuntojen hinnat laskevat ja vuokrat nousevat, kunnes tasapaino saavutetaan. Syynä tälle on se, että korkojen nousu tekee epäsuhdan näkyväksi niillekin, jotka eivät vaivaudu laskemaan tätä samaan tapaan kuin minä.
Jos asuntojen hinnat, vuokrat ja palkat nousevat jatkossakin suunnilleen inflaation tahdissa, tilanne jatkuu nykyisen kaltaisena, eli omistusasuminen säilyy yhtä kalliina niille, jotka joutuvat rahoittamaan ostoksensa lainalla.
Onhan tässä kuviossa siis jonkin pakko muuttua, vai mitä mieltä olet? Ja jos tilanne ei ole nyt tasapainossa, niin miksi se korjautuisi juuri vuokrien noustessa? Mikä estäisi asuntojen hintoja laskemasta?
Vuokranantajahan voi tyytyä pienempään voittoon kuin minä. Minä joutuisin ostamaan asunnon suurimmaksi osaksi velkarahalla, joten hyötynikin on oltava niin suuri, että koronmaksu kannattaa. Jos vuokranantaja omistaa asunnon kokonaan, hänellä ei ole rasitteenaan korkokuluja, vaan ainoastaan vertailukohtana oleva riskitön korkosijoitus. Laskinkin toisessa ketjussa, kun tästä oli minulle huomautettu, että tässä tapauksessa omistaminen kannattaisi, mutta ei minun tapauksessani 30% omalla pääomalla ja nykyisellä korkotasolla.
(ja kommentoinut) toistakin viestiketjuasi, mutta kysyisin sitä, että minkälaisilla lahtöoletuksilla olet liikkeellä, eli mikä on "ostamasi" asunnon €/m2 hinta, mikä olisi sen vastaava vuorahinta €/m2/kk ja mikä vastikeen taso €/m2/kk.
Koska muualla maassa vuokrien ja asuntohintojen suhde on vielä "oikein" päin.
Oma esimerkkini on kaksi omistamaani vuokra-asuntoa lahdesta.
Kaksio 52,5m2, hinta 1020€/m2 (ostohinta täydellinen sisäremonttiremontti taloyhtiöntäydellinen putkisto ja kylpyhuoneremontti), vuokra 9.50€/m2, vastike 1,83€/m2/kk
Yksiö 39m2, hinta 820€/m2 (ostohinta täydellinen sisäremontti), vuokra 10.00€/m2, vastike 3,1€/m2/kk
Laske kannattaisiko näillä luvuilla ostaa vai asua vuokralla?
Olen katsellut mm. edullisempien alueiden hyväkuntoisia 75 neliön kolmioita, ostohinta esim. 180000. Niille hoitovastike olisi n. 2,75e/m2 ja ostohinta n. 2400e/m2. Oletuksena on ollut 30% oma pääoma, joten tuohon tulee lisäksi korkokuluja nykyisellä korkotasolla 1. vuoden aikana n. 5,25e/m2. Seuraavat vuodet riippuvat korkojen kehityksestä. Lisäksi menetän vuoden määräaikaistalletuksen nettokorkotulot 120e/kk, eli pääoman kiinnittämisen "hinnaksi" tulee 1.6e/m2.
Lisäksi tulee muita kuluja, kuten pieniä ja joskus suurempiakin remontteja, veroja, ehkä suurempia vakuutusmaksuja ym. ym., mutta niiden suuruutta / m2 en osaa tarkasti arvoida. Onko sinulla enemmän kokemusta näistä?
Yksittäisiä kohteita en ole niin tarkasti tutkinut, koska jo yleinen hintataso vaikuttaa niin käsittämättömältä. Vuokraa vastaavasta kolmiosta joutuu maksamaan n. 10e/m2. Pienemmät vuokra-asunnot näyttävät olevan suhteessa kalliimpia, varsinkin yksiöt, mutta en ole etsimässä sellaista.
Oman kustannuksiksi tulee 1. vuodelta 2,75 + 5,25 + 1,6 + muut kulut = 9,6 e/m2 + muut kulut. Jos korjauksia tulee 400 euroa vuodessa, vaikkapa jääkaapin vaihtaminen, se maksaa kuukausitasollakin jo enemmän kuin tuon erotukseksi jäävän 0,4e/m2. Pienikin korkojen nousu tekee saman seuraavina vuosina.
Jos omaa pääomaa olisi enemmän, korkokulut laskisivat nopeammin kuin korkomenetykset pääomasta, joten jossain vaiheessa pääoman kasvaessa ostaminen alkaa taas kannattaa.
Lahti vaikuttaa olevan hintatasoltaan aivan eri maailmasta. Sattuisiko sieltä löytymään töitä ammattitaitoiselle ohjelmoija-suunnittelijalle?
Vastaus kysymykseesi tulikin varmaan edellisessä viestissä selväksi, eli luonnollisesti ostaisin, jos saisin pitää Lahdessa edes 75% nykyisestä palkastani.
kaupunki on asuntojen hintojen suhteen todellakin eri-maailmasta kuin pääkaupunkiseutu, se on täysin tosi.
Nuo kaksi esimerkkiä mitkä käytin, eivät todellakaan silti edusta mitään keskiarvoja tästäkään kaupungista, vaan ovat olleet minulle osittain sattuman ja osittain kovan työn tulosta että olen nen onnistunut hankkimaan tuohon hintaan (ja molemmat ovát olleet todella surkeassa kunnossa ostettaessa, täydelliset remontit olen molempiin tehnyt, rakennusalan ammattilainen kun olen. Laskuissani on otettu huomioon vain ja ainoastaan materiaali kulut, en ole laskenut itselleni työstä palkkaa, ulkopuolisella teetettynä molempien asuntojen remonttihinnat olisivat nousseet ainakin 5000€/kpl). "Oikeat" hinnat olisivat niille nyt remontoituina kaksio n.1450-1500€/m2 ja yksiö n.1100-1200€/m2.
Lahden keskihintataso yksiössä ja kaksioissa on luokkaa 1500€/m2, uusilla alueilla n.2500€/m2, mutta niitä (huonokuntoisia) 1000€/m2 asuntojakin löytyy.
Omaan tuttavapiiriin kuuluu pari IT-alan työntekijää jotka asuvat lahdessa, molemmat ovat töissä pääkaupunkilaisilla firmoilla ja tekevät työnsä etänä lahdesta, toinen käy 1krt/viikko pälaverissa vantaalla ja toinen 1-3krt/kk helsingissä kokouksissa.
Lahden palkkatasokin on sitten huomattavasti pääkaupunkiseutua alempi ja työpaikkoja on vähemmän.
Oma tilanteeni on sikäli onnellinen, että vuokrani on n. 8,9e/m2, joten tästä asunnosta ei kannata lähteä näillä hinnoilla minnekään.
Minulla onkin ollut se käsitys, että Lahdessa IT-alan töitä ei ole mitenkään valtavasti. Pitäisiköhän harkita alanvaihtoa, voisin opetella remonttihommat itsekin. Lahdesta ei olisi kuin tunnin matka korjaamaan pääkaupunkiseudun kämppiä. 2 tuntia matkustamiseen ja 6 tunnin työpäivä tuntiveloituksella voisi sopia minulle. Lahdessa noillakin ansioilla eläisi mukavasti. Matka-ajan voisi käyttää lukemalla tai ohjelmoimalla omia harrastusprojekteja. : )
Omakotiasujilla (kuten esimerkiksi meillä) ei asuntoa hankittu 100% lainarahalla, vaan esimerkiksi 50% omarahoitusosuudella. Tämä muuttaa laskelmat aivan toiseksi.
Meillä on lainan kuukausierä noin 50-60% vastaavan asunnon vuokrasta, joten vuokralla asumisesta ei saa kannattavaa mitenkään.
Otin tuon kyllä huomioon, mutta en ole kiinnostunut mistään absoluuttisesta totuudesta, vaan lähinnä siitä, mitä minun kannattaisi tehdä tällä hetkellä.
Laskin esimerkissäni 30% omalla pääomalla ja 70% lainaosuudella, joka vastaa lähinnä omaa tilannettani. Lainan kuukausierän lisäksi on muistettava omasta maksettava vastike ja se, että sillä 30% pääomalla saisi korkotuloakin itselleen, jos sitä ei sido asuntoon. Lisäksi omasta on korjauskustannuksia, joiden suuruusluokkaa ei valitettavasti kukaan ole vielä osannut minulle selvittää. Nämä kaikki ja muutakin yritin huomioida.
Asuntojen ja vuokrien hinnat noudattavat pitkällä aikavälillä inflaatiota, mutta minua kiinnostaakin näiden kahden suhde toisiinsa tässä ja nyt. Kirjoitin laskelmani tänne siksi, että muut voisivat tarkistaa ne, lisätä niihin jotain tai esittää oikeampia tapoja laskea. Tähtäin on minulla näin aluksi 24 kk päässä, koska tarkoitukseni on siirtyä omaan sitten kun siitä alan jotain hyötyäkin.
Näyttää siltä, että hintataso on pahasti vääristynyt Helsingin seudulla, joten joko asuntojen hintojen on laskettava, jopa 30% jos korjaus tulisi kerralla, tai niiden on kehityttävä useiden vuosien ajan inflaatiota ja vuokria hitaammin. Muuten minun kannattaa asua jatkossakin vuokralla ja kerätä pääomaa, joka on kolmas tapa kääntää hyöty omistusasumisen puolelle.