Tilanne on seuraavanlainen. Olemme aviopari eron kynnyksellä. Itse rakentamamme talo valmistui vuosi sitten. Nyt tilanne on henkisesti kestämätön asua saman katon alla. Harkitsin asunnon vuokraamista vuodeksi, jolloin olisin kuitenkin lyhentänyt lainaani ja ollut kirjoilla amakotitalossamme. Totesin sen kuitenkin mahdottomaksi "lain puitteissa", eli myyntivoittovero menisi joka tapauksessa minun osuudestani asuntoa myydessä, koska olisin asunut asunnossa vain vuoden. Kysynkin nyt, onko minkäänlaista ratkaisua välttää myyntivoittovero ja kuitenkin selvitä hengissä seuraavan vuoden yli? Eli jos esim. jompi kumpi puolisoista "lunastaa" asunnon toiselta alle kahden vuoden asumisen, meneekö silloinkin luovuttajalta sama 28%:n vero luovutusvoitosta? Nimim. epätoivoinen
Myyntivoittovero
Lokki
91045
0Äänestä
Muut lukivat myös
Odottaa vastausta
Näihin keskusteluihin ei ole vielä vastattu. Ole ensimmäinen.
Vastaukset 9
Vanhimmat
Eli silloin maksetaan ns. tasinkoa ja sen saaminen on verotonta, koska se on käytännössä jo omaa omaisuutta, joka irrotetaan vaan yhteisomistuksesta pois. Asunnon saava osapuoli joutuu tekemään kuitenkin omasta osastaan varainsiirtoveroilmoituksen, mutta ei joudu maksamaan mitään hänkään. Saattaa käydä vielä niin, ettei toinen pysty maksamaan kaikkea kerralla, vaan silloin saa osamaksulla lunastettua toinen pois. Äkkiä tuossa sitten vuosi vierähtää ja saatte kämpän myyntiin, jos siinä on asunut edes toinen teistä sen kaksi vuotta.
rakentamassanne talossa ja olet itse vuokralla, niin siihen asti, kunnes lopullinen ositus on tehty (eli toinen lopullisesti maksanut toisen pois), niin kaikki asumiskulut puolittuvat. Jos kämppään jäänyt ei maksa mitään asumismenoja ja itselläsi on vuokramenot, niin ne maksetaan yhdessä puoliksi. Näin sanoi meidän ositusta tehnyt lakimies.
Yksi keino on ja se on tämä:
Panet(te) käräjäoikeudessa vireille avioeroasian. Avioerohakemuksen oikeuteen jättäminen muodostaa ns. ositusperusteen, mikä merkitsee, että omaisuuden osituksessa otetaan huomioon tuon ajankohdan mukainen varallisuustilanne (varat/velat). Sen jälkeen (vaikkapa välittömästi) teette keskenänne omaisuuden osituksen.
Jos välillänne ei ole avioehtoa, teillä on puolin ja toisin avio-oikeus toistenne omaisuuteen. Ositus lähtökohtaisesti toimitetaan siten, että nettovaranne puolitetaan. Tämä nettovarojen puolikas on ositusterminä puolison avio-osa.
ESIMERKKI 1
A:n varat ja velat
- 1/2 talosta 100.000
- kesämökki 50.000
- 1/2 yhteisestä velasta 25.000
nettovarat 125.000
B:n varat ja velat
- 1/2 talosta 100.000
- 1/2 yhteisestä velasta 25.000
nettovarat 75.000
AVIO-OSA (125.000 75.000) : 2 = 100.000
Sopimusositus:
A saa ja vastaa:
- 1/1 talo 200.000
- 1/1 yht. velka 50.000 -
- lunastus otettavalla uudella velalla 50.000 -
netto = 100.000
B saa ja vastaa:
- kesämökki 50.000
- lunastus talosta 50.000
netto = 100.000
Kun talon lunastukseen tässä tarvittiin avioeropesän ulkopuolista rahoitusta (uutta pankkilainaa), lunastus tuolta osin (50.000) rinnastetaan kauppaan, mistä seuraa velvollisuus varainsiirto- ja luovutusvoittoverojen maksamiseen.
ESIMERKKI 2
A:n varat ja velat
- 1/2 talosta 100.000
- kesämökki 50.000
- rahaa 50.000
- 1/2 yht. velasta 25.000
- oma velka pankille 50.000
netto 125.000
B:n varat ja velat
kuten aikaisemmin, netto 75.000
Avio-osa, kuten aikaisemmin = 100.000
Ositus:
A saa ja vastaa:
- 1/1 talo 200.000
- 1/1 yht. velka 50.000 -
- oma velka pankille 50.000 -
netto 100.000
B saa ja vastaa:
- kesämökki 50.000
- lunastus talosta A:lta 50.000
netto 100.000
Hokkus pokkus - ei mitään veroseuraamusta!!! Nyt nimittäin vain jaettiin avioeropesän varat ja velat - käyttämättä talon lunastukseen pesän ulkopuolisia varoja. Oleellista on se, että talon lunastukseen käytetty raha 50.000 (ja vastaava velka) oli pesässä jo ENNEN ositusperusteen syntymistä. Veroon johtaneessa tilanteessa lainasumma oli nostettu vasta ositusperusteen syntymisen jälkeen.
Edellä sanottu siis pätee vain omaisuuden ositukseen. Jos luovutus tapahtuu kaupan muodossa, luovutusvoittoverolta välttyy ainoastaan (jos siis voittoa syntyy) sillä, että myyjä on omistusaikanaan asunut myyntikohteessa yhtäjaksoisesti vähintään kahden vuoden ajan.
Kiitos perusteellisista vastauksista. Älkää menettäkö hermoja kanssani, mutta nämä asiat ovat minulle vaan niin käsittömiä, että voisitteko vielä rautalangasta vääntää. (eli en täysin ymmärtänyt...) Käytännössä siis tilanne on se, että talon todellisen arvon (myyntihinnan)arvioisin olevan noin 210 000 euroa. Kuitteja on kuitenkin tallella n. 155 000 arvosta. Meillä ei ole avioehtoa, omistamme talon puoliksi. Velkaa on n. 150 000. Ja muuta omaisuutta ei sitten olekaan kuin talo. Eli miten välttää vero tällaisessa tapauksessa? Lähden talosta vaikka heti, mutta en suostu lähtemään ainoastaan "mitätöimällä" oman osuuteni lainasta (75 000 euroa) koska talon arvo on kuitenkin huomattavasti suurempi kuin tuo 150 000. Ja koska olen lainaa lyhentänyt "omalla rahallani" (mikäänhän ei ole avioliitossa omaa kun avioehtoa ei ole) 20 000 eurolla lainan ottovaiheessa. Silloinhan kai käytännössä puolisoni joutuisi ottamaan uutta lainaa saadakseen minut talosta ulos!? Kiitos kärsivällisyydestä. :o)
Kiinteistövälittäjältä sai todella pätevän arvion talon nykyarvosta, joka kelpaa vaikka käräjille. Välittäjä otti tietenkin arvion tekemisestä maksun, jonka maksoimme puoliksi puolison kanssa. Siitä voi tietenkin neuvotella tulevaisuuden varalle alennuksen mahdollisen myynnin välityspalkkiosta, jos talo päätyykin myyntiin.
Talo 210 000 (jos välittäjä samaa mieltä) puoliksi
105 000e, velat puoliksi 75 000 euroa. Kummallekin netto 30 000.
Ottamalla sinun velkaosuudestasi hoitoonsa ja pitääkseen talon puolisosi pitäisi raapia kasaan sulle maksettavaa jostain 30 000 euroa. Sovi vaikka osamaksulla maksut, niin minä tein, kun en ollut heti ison rahan tarpeessa. Vaikkapa 10 000 euroa puolen vuoden välein. Muistakaa tehdä kirjallinen sopimus!
Menikö oikein, korjatkaa joku, jos ei mennyt?
Muista myös, että autokin menee puoliksi, vaikka olisi puolisosi nimissä.
Ositettavana siis on ainoastaan talo, jonka omistatte puoliksi. Talon hankintahinta on (kuittien mukaan) 155.000 ja ositusarvo (= ositusajankohdan käypä arvo) 210.000, joten sinun osaltasi luvut ovat 77.500 ja 105.000. Jos myyt osuutesi miehellesi 105.000:n kauppahinnalla, saat luovutusvoittoa 27.500, mistä maksat luovutusvoittoveroa 7.700. Lisäksi ostaja maksaa varainsiirtoveroa 4 % 105.000:sta = 4.200. Verot yhteensä = 11.900.
Jos miehesi osituksen yhteydessä lunastaa sinun osuutesi esimerkissä 1 esitetyllä tavalla (= pesän ulkopuolisilla varoilla), joudut maksamaan saman luovutusvoittoveron (+ mies varainsiirtoveron).
Jos sen sijaan menetellään esimerkin 2 mukaisella tavalla (= lunastus maksetaan pesässä olevilla varoilla), vältytte molemmat veroilta.
//Silloinhan kai käytännössä puolisoni joutuisi ottamaan uutta lainaa saadakseen minut talosta ulos!?//
Joutuisipa hyvinkin. Veron kannalta oleellista on, missä vaiheessa tuo uusi laina on otettu/otetaan. Luepa edellistä vastaustani vielä ajatuksella - sieltä sen pitäisi selvitä.
Väänsinköhän riittävän havainnollisesti?
Perusteellisista vastauksistani muuten otan mielelläni vastaan yksilöllisen kiitoksen.
Edellinen vastaaja ei vastannut kysymyksen aiheeseen (menettely veron välttämiseksi), mutta esitti kyllä oikein osituksen periaatteen.
//Lisäksi ostaja maksaa varainsiirtoveroa 4 % 105.000:sta = 4.200. Verot yhteensä = 11.900.//
Ostaja maksaa varainsiirtoveroa vain siltä osin kuin lunastukseen on käytetty pesän ulkopuolisia varoja eli 4 % 30.000:sta = 1.200.
Suuri kiitos vaivannäöstä nimimerkille "yx tavallinen" kuten myös muille viestiini vastanneille!
Vielä täsmennystä:
Jos luovutus tapahtuu KAUPAN muodossa, ostaja kyllä maksaa varainsiirtoveron (4 %) koko kauppahinnasta, tässä 105.000:sta.
Jos sen sijaan luovutus toteutetaan osana OSITUSTA, varainsiirtovero tulee maksettavaksi vain siltä osin kuin lunastus on rahoitettu pesän ulkopuolisilla varoilla eli tässä 30.000:sta.