Piti ostaa asunto pääkaupunkiseudulta. Velkaa ei pitäisi perheasuntoon ottaa kuin n. 50%, jos uutta hakisi. Päädyttiin vuokralle hyvien liikenneyhteyksien varrelle Espooseen. 2000-luvulla rakennettu talo, hyvässä kunnossa, 80m2, vuokra hieman yli 600€.
Osaan laskea. Tällä hetkellä on taloudellisesti huimasta fiksumpaa maksaa tuota vuokraa ja nauttia hyvistä sijoitustuotoista kuin ostaa oma.
Jokainen voi laskea itse, mitä reilulla 600€ kuukaudessa saa omistusasumisessa.
Osaan laskea. Tällä hetkellä on taloudellisesti huimasta fiksumpaa maksaa tuota vuokraa ja nauttia hyvistä sijoitustuotoista kuin ostaa oma.
Jokainen voi laskea itse, mitä reilulla 600€ kuukaudessa saa omistusasumisessa.
Vastaukset 35
Vanhimmat
espoossa, vuokra 7,5€/m2/kk, hyvin alle kokomaan vuokrien keskiarvon, puhumattakaan pääkaupunkiseudusta, ja 2000-luvulla rakennettu talo...
Ja vuokran-antaja on se uskovainen mummu vai?
Kuka noita ihan oikeasti tappiolla vuokraa? Vai kätkeytyykö tähänkin jotain muuta?
en näe nykyisessä tilanteessa itsekään järkeä (siis miksi vuokrahinnat eivät seuraa asuntojen hintoja täysimääräisesti). Perinteisesti tällainen vääristymä vihjaa asuntosijoittamisen heikosta kannattavuudesta, jonka voi olettaa edeltävän hintakorjausta. Voin olla väärässäkin, mutta nyt pidän rahat sijoituksissa ja katson kortit. En menetä mitään paitsi siinä tapauksessa, että asuntojen hinnat räjähtävät ylös.
muutaman tulevan vuoden aikan vuokriin, on pakko tulla useiden kymmenien prosenttien korotukset, tai sitten vuokra-asunnot katoavat markkinoilta ja ne myydään omistusasunnoiksi. Muuten tässä ei ole järkeä.
vuokra-asunnot ovat alueen yleiseen hintatasoon nähden alihinnoiteltuja. Eihän asuntosijoittaminen poikkea muusta sijoitustoiminnasta. Virheitä tehdään. Vastaavasta asunnosta joutuisi varmasti aika usein maksamaan reilusti enemmän vuokraa. Olemme todella tyytyväisiä tilanteeseen ja vedimme matalaa profiilia kohteesta kunnes se varmistui meille.
kiinnostaisi todella titää keitä ovat nämä vuokran-antajat jotkaa vuokraavat asuntonsa todella "ale-hintaan". Sillä ainakin itseäni kiinnostaa asuntojeni tuotto (tosin kummastakaan en revi aivan "viimeistä" hintaa, niin se tekee toivottavasti pidempiaikaisia vuokralaisia.)
ensin, että missä tämänkin tarinan vääristymät piileskelevät: löytyy aika läheltä.
Nää vuokralaisethan kertoo ihan mitä sylki suuhun tuo, eikä niiden kanssa totuudella ole kovinkaan paljon tekemistä.
Kuten esim.vakuutusyhtiöt tai jokin Kuntien eläkevakuutus jne. Joskus heiltä tulee tarjolle todellisia mutta pitää olla vain oikeaan aikaan liikkeellä.
Ei paha, muutaman vuoden kun tuhnuttelet, niin omarahoitusosuutesi laskee 40 % tai alle.
ostan asuntosi halvalla ;)
Oli miten oli, kerään sijoituksista paremman tuoton kuin asuntojen mahdollinen hintanousu voi olla jatkossa.
Ellet ole ukkoylijumala. Voi käydä niinkin että sjoituksesi laskee -10% ja asuntojen hinnat nousee 6%. Sen jälkeen ei naurata ja tuo on ihan mahdollinen skenaario. Lisäksi pitää muistaa että maksat sitä sakkomaksua eli vuokraa koko ajan.
Olen itse pitempää sijoittanut pörssiosakkeisiin ja pakko sanoa että ainakin perheellisenä olen erittäin tyytyväinen että asunto tuli aikanaan hommattua. Liika kikkailu kostautuu usein. Pörssiosakkeet ovat erittäin kiehtovia ja keskimäärin ne tuottaa paremmin kuin muut sijoitusinstrumentit. Hyvä nyrkkisääntö on että pelaa vain niillä rahoilla mitkä on valmis menettämään. Asuntosäästöt eivät mielestäni kuulu niihin rahoihin. Toivotan toki onnea, voit luonnollisesti myös menestyä.
hieman minkä tasoiseen viestiin vastasin millä tasolla.
Vuokra on sakkomaksu, mutta niin on lainan korko ja yhtiövastikekin. Ei tarvitse olla kummoinen laskukone, että pääkaupunkiseudulla näkee, missä mennään.
Kaikki eivät osaa ja pysty luovimaan esiin hinta-laatusuhteeltaan hyviä vuokra-asuntoja. Ja joku tekee typeriä asuntokauppoja. Itse katsoin tarkkaan hyvän vuokradiilin.
Rahoja ei ole pakko laittaa osakkeisiin. Varmempiakin kohteita voi jokainen hakea strategiansa mukaan.
"Vuokra on sakkomaksu, mutta niin on lainan korko ja yhtiövastikekin. Ei tarvitse olla kummoinen laskukone, että pääkaupunkiseudulla näkee, missä mennään. "
Njaa, ehkä tsadin keskustassa mutta muualla PK-seudulla saa kyllä korolla ja vastikkeellä paremman asunnon kuin vuokralla.
"Kaikki eivät osaa ja pysty luovimaan esiin hinta-laatusuhteeltaan hyviä vuokra-asuntoja. Ja joku tekee typeriä asuntokauppoja. Itse katsoin tarkkaan hyvän vuokradiilin. "
Täysin samaa mieltä. Tänäpäivänä on helppo tehdä ihan kunnon munauksia ja jos on liian iso ego niiin voi helposti ylivelkaantua pelottavin seurauksin. Mutta asuntoja saa myös edullisemmin, varsinkin jos osaa itse remontoida.
"Rahoja ei ole pakko laittaa osakkeisiin. Varmempiakin kohteita voi jokainen hakea strategiansa mukaan. "
Ei ole pakko eikä se varmaan olisi edes viisasta. Ongelma vain on se että jos haluaa tehdä tilin niin noiden varmempien kohteiden tuotto-odotus on paljon pienempi.
No vastaava asunto maksaisi ainakin 240 000. Sellaisen summan korkokulu on tasalyhennyksellä (muuta en harkitsekaan, että velka lyhenee) ensimmäisen vuoden aikana yli 600/kk 25v. velalla.
Siihen päälle 180-200 yhtiövastiketta & muut mahdolliset erityiset kulut (jotka peritään y-vastikkeen ulkopuolelta, vrt. korjaus, jokin erityinen parannus).
10v. aikanakin korkomeno keskimäärin noin 530€ muut päälle.
ihan omasta päästä:
Kerroit tuossa aiemmin:
"Piti ostaa asunto pääkaupunkiseudulta. Velkaa ei pitäisi perheasuntoon ottaa kuin n. 50%, jos uutta hakisi. Päädyttiin vuokralle hyvien liikenneyhteyksien varrelle Espooseen. 2000-luvulla rakennettu talo, hyvässä kunnossa, 80m2, vuokra hieman yli 600€. "
Siis omaakin rahaa on.
Sitten höpötät jatkossa:
"No vastaava asunto maksaisi ainakin 240 000. Sellaisen summan korkokulu on tasalyhennyksellä (muuta en harkitsekaan, että velka lyhenee) ensimmäisen vuoden aikana yli 600/kk 25v. velalla. "
Nyt ei sitä omaa rahaa olekaan, mihin se tässä välillä joutui?
Sellainen ristiriita.
Lisää vaan entisestään epäuskottavuutta.
Mutta saat menetellä ihan miten parhaaksi näet oman asiasi kanssa.
Lainaa 240.000€, korko 4,5% ja laina-aika 25v.
1. Tasaerä
Ensimmäinen hoitoerä:
Lyhennys: 434,00
Korko: 900,00
Yhteensä: 1.334,00
Laina-ajan korot yhteensä: 160.199,38
2. Tasalyhennys
Ensimmäinen hoitoerä:
Lyhennys: 800,00
Korko: 1.000,00
Yhteensä: 1.800,00
Laina-ajan korot yhteensä: 150.500,00
Ens$immäisessä lyhennyksessä on eroa 466€
Koko laina-ajan koroissa on eroa vain 10.500€, eli keskimäärin 35€/kk. Koroistahan saa vielä verovähennyksenä 29%, eli nettovaikutus on vielä melkein kolmanneksen pienempi.
Jos lainaa mitoitetaan lähellekkään maksukyvyn ylärajaa, niin kyllä se silloin on ehdottomasti tasaerällä.
Tietenkin lainakulu lasketaan vertailussa koko velalle, koska omalle pääomalle saa tuottoa muualta!
Miten niin lisää "epäuskottavuutta"? Faktaahan tuo. Yksinkertaisia laskelmia.
Osta vasta rommauksen jälkeen. Teet tällä hetkellä noin 800 euron tiliä/kk, jos asut Espoossa. Ja käteen koko raha!
ainakaan minun laskuissani ihan noinkaan mene, mutta mistä minä tiedän varmaksi. Ei tässä mitään hätää ole. Sijoitukset juoksevat hyvää tuottoa koko ajan ja asunto ostetaan joko hyvillä tuotoilla, jos hintatilanne ei muutu tai sitten rommauksen jälkeen.
Oma arvioni on, että pääkaupunkiseudulla tullaan noin 20-30% alas asuntojen hinnoissa alle 1-5v. aikana. Ellei tulla, ei sekään mitään muuta. Viime lamassa tultiin muuten 50% alas.
vaihtoehto on se, että tilannetasoittuu sillä, että vuokrat nousevat sen 20-40% 3-4seuraavan vuoden aikanam joka korjaisi vääristyneen tilanteen asuntojen hintojen ja vuokrien kohdalta. Kolmas mahdollisuus olisi sellaien 10-15% tiputus asuntojen hintoihin ja samansuuruinen korotus vuokriin yhtä-aikaa, sekin parantaisi hintojen/vuokrien suhdetta.
No totta kai tili on sitä suurempi, mitä isomman asunnon jätät nyt ostamatta. Olet siis siinä oikeassa.
Aika lähellä olet noissa luvuissasi, maltilliset 30% tullaan piakkoin alaspäin.
Käytännössä miellät siis, että kun asuntojen hinnat ovat nousseet noin 4-5 kertaista vauhtia core-inflaatioon nähden niin tämän jälkeen myös vuokrat nousisivat perässä? Eli siis asset inflaatio tarttuisi ei-assetteihin?
Jos vertaat vuokratuottoa osakkeiden osinkotuottoon, ajatellaan että osinkotuotto pienenee. Mitä tapahtuu yrityksen markkina-arvolle? Miksi siis sama ei tapahtuisi vuokramarkkinoilla?
Faktaa on että keskimäärin vuokrat eivät voi nousta inflaatiota nopeammin.
Eikö se ollutkaan isompi tili mitä kalliimpi rakennus?
Entäpä jos jätän 1000 m3 heinäladon tulvapellolta Seinäjoelta ostamatta tai sitten jätän 980 m3 kivitalon Espoosta ostamatta?
Voisiko joku ostamattomuuden ekonomian tuntija nyt vähän täsmentää oppiaan?
Naapurin Kalle kehui jättäneensä Vantaan Jumbon ostamatta.
Siitä ei kuitenkaan taida tili parantua?
On sekä iso, että kallis.
sen, ettei asuntojen vuokrat voi nousta inflaatiovauhtia enempää?
Eikö asuntomarkkinoilla pädekkään samat talouden lait kuin muilla aloilla?
Eli kun kustannukset (asuntojen hinnat) nousevat, niin huodykkeen (asunnon vuokra) hintaa nostetaan kustannusten nousua vastaavasti.
Tietysti hinta ei ole pitkällä aikavälillä ainoa tekijä vuokra-asunnon tuottoa laskettaessa, siihen kuuluu myös: lainanhoitokulut, yhtiövastike sekä omat ja taloyhtiön korjauskulut.
Eli kaikki kustannukset ovat nousseet/nousussa, joten mikäli halutaan vuokra-asuntojen olevan tuottavia, niin myös vuokrien on pakko nousta (yli inflaatiotason), mikäli halutaan että vuokra-asuntoja ylipäätänsä on olemassa.
Jos vuokra-asuntojen tuotot putoavat liian alas suhteessa niiden hintoihin, niin niitä myydään yhä enenevässä määrin omistusasunnoiksi ja sitten niitä ei ole vuokrattavana.
Eli en näe muuta ratkaisua kuin yli inflaatiovauhdin olevat vuokrankorotukset.
Lasket kaikille vuokrattaville asunnoille kulut tämän päivän asuntojen hintojen mukaan?!
Jorma osti 5 vuotta sitten ja laittoi vuokralle, sinä ostit kesällä vastaavanlaisen asunnon ja laitoit vuokralle. Jorma maksoi P vähemmän omasta sijoitusasunnostaan. Kumman on helpompi vuokrata asuntonsa? Vuokraaminen tulee jatkuvasti vähemmän kannattavaksi.
Nykyään vuokramarkkinoilla olevista asunnoista ehkä pari prosenttia on ostettu muutaman vuoden sisällä.
Vuokrasta ja inflaatiosta:
Asuntojen hintoihin kohdistuu asuntobuumiaikoina paljon spekulatiivista nostavaa painetta. Vuokriin ei spekulatiivinen raha kohdistu! Toki vuokrat ja asuntojen hinnat korreloivat pitkällä aikajänteellä, mutta vuokriin ei muodostu kuplia. Asuntojen hinnoissa on tällä hetkellä spekulatiivinen kupla.
Pari näppärää selvitystä, miksi home price index ei ole osa core inflaatiota:
http://themessthatgreenspanmade.blogspot.com/2005/10/home-ownership-costs-and-core.html
http://www.nytimes.com/2005/06/26/business/yourmoney/26view.html?ex=1277438400&en=a2f81e2f687108da&ei=5090&partner=rssuserland&emc=rss
Tämän päivän hinnan mukaanhan ne tuottoprosentit pitää laskea. Asunnon voi muuttaa rahaksi, sijoittaa pääoman muualle ja hankkia sille tuoton muutenkin kuin vuokrana. Ja jos tämä tuotto nousee kovin paljon suuremmaksi kuin käypä vuokra, asunnon myyminen on järkevää. Vuosien takaisella ostohinnalla ei tämän päivän päätöksiin saa olla vaikutusta. Jorma ja Santtu ovat aivan samalla viivalla tänä päivänä.
Jorman ja Santun kulut asunnoista ovat aivan eri svääreissä. Jormalla on hyvällä todennäköisyydellä laina maksettu pois ja Santtu makselee nouseviin korkoihin. Et voi missään nimessä mennä sanomaan, että Jorman tulisi nostaa vuokraansa koska Santun on pakko.
Jos nyt meinaa spekulatiivisessa mielessä ostaa sijoitusasunnon kuplapaikkakunnalta niin aika tyhmä saa olla. Poislukien ne harvat jotka saavat hyvän diilin. Nyt sijoitusasuntoja ostavat ne wannabe-sijoittajat, joilla näkemys on vähän sitä sun tätä. Käteen jää sitten mustapekka, mutta kokemus ja opetus on kuitenkin arvokasta sekin.
Jos Jorma pitää asuntoaan vuokralla alle käyvän koron, hän on yksinkertaisesti tyhmä. 100000 euron arvoinen asunto on sen arvoinen, olipa se ostettu milloin tahansa ja millä hinnalla tahansa. Myymällä asunnon hän saisi pääoman käyttöönsä ja sille käyvän koron rahamarkkinasijoituksesta. Santtu taas maksaa pääoman hinnan näkyvästi suoraan pankille. Ei tuossa ole mitään eroa, ja voihan Santtukin antaa alennusta vuokralaiselle jos haluaa.
Jorman näennäisesti järjetön toiminta voi tietysti johtua siitä, että hän spekuloi asunnon hinnan mahdollisella nousulla. Onhan siitä aikaisemmin tullut mukavasti lisärahaa. Mutta kuten itsekin sanot, se on riskipeliä ja nousu voi kääntyä laskuksikin.
Tietysti asunnon myymisessä on aina normaalit kitkatekijät kuten myyntivoittoverotus ja välityspalkkiot. Heti ei siis kannata panna toimeksi kun tuotto hipaisee markkinakorkoa.
Ilmeisesti on ihmisiä jotka todella asettavat tuottovaatimuksen käyvän koron alapuolelle tai eivät osaa laskea tuottoa. Tämän palstan tunnetuin satuhahmo uskovainen mummo on siis olemassa. Minä kyllä myisin välittömästi pois vuokra-asunnon, josta ei saa edes markkinakorkoa rahoilleen.
Kuten vastikepelle totesi, tuotto pitää laskea käyvän arvon mukaan, ja sijoituspäätökset tehdä sillä perusteella. Mikäli tuotto ei ole riittävä, on sijoittajan järkevä realisoida asunto ja siirtää rahansa paremmin tuottavaan kohteeseen. Korkeintaan verotukselliset seikat myyntivoittoon/tappioon liittyen voivat siirtää päätöksentekoa.
Ei ole mitään yhtä ja oikeaa tapaa harjoittaa sijoittamista. Moni osakesijoittaja spekuloi pelkällä arvonnousulla välittämättä osingoista. Erittäin moni osakesijoittaja haluaa pitää erittäin pitkää positiota ja haalia pelkkiä hyvää osinkoa maksavia firmoja. Lisäksi pelaillaan syklien mukaan ja vaihdellaan painotuksia. Kirjo on suuri, jokainen sijoitus strategia toimii parhaiten jossain välissä. Vuokraa voidaan verrata turvalliseen osinkoon. On asuntosijoittajia, jotka eivät aio myydä asuntojaan koskaan. Asuntosijoittaminen ei todellakaan ole mitään kaavapeliä. Yrittämällä napsia hintahuippuja ja -monttuja menee melko varmasti huti lähes joka kerta. Ja kaupankäyntikuluja on tullut siinä vaiheessa paljon.
200 tonnin kämpässä hinnan nousu on 600€/kk, jos nousuvauhti on 3,5% vuodessa.
Onnittelut todellisesta löydöstä!
Tällä hetkellä Esposta tarjotaan vuokralle 600€:lla maksimissaan 58m2. Talo rakennettu 1990. Kuvaamasi asunnon kuukausivuokrat ovat tyypillisesti toista tonnia - noin 1200€ näkemättä kohdetta.
Miten ihmeessä tämän palstan vuokralaiset aina löytävät ne edulliset uudet vuokra-asunnot?
Etsi itse? Lähipiirissä löytöjä mm. vakuutusyhtiöiltä ym. vastaavilta asunto-omistajilta.
Jos joku tekee hyvän sijoituksen, tulee joku aina itkemään, että "ei ole mahdollista". Ei olekaan, jos on itse tohelo.
Oikotieltä löytyy tällä hetkellä Espoosta 16 kpl 75-85 neliöisiä asuntoja vuokralle. Halvimmat ovat yli 750 e/kk, ja nämä ovat siis 1970-luvulla rakennettuja neukkukuutioita Suvelassa.
Halvin 2000-luvulla rakennettu ehdot täyttävä on tämä:
http://www.oikotie.fi/cache?exit=show_apt&id=1296468
joka sekin maksaa 850 e/kk, on yleishyödyllinen ja tulorajoja edellyttävä. Halvin "markkinavuokrainen" ehtosi täyttävät on yli 1000 e/kk.
Et siis tällä hetkellä maksa markkinavuokraa. Kyseessä on ns. "tuhnuttajan loukku". Kun tulee tarve muuttaa pois, on hinnat ja vuokrat karanneet käsistä.
Nordean laskurista,mitä maksaisit 600 euron vuokralla,15 vuoden laina-ajalla.
"Nykyisen vuokrasi määrällä voisit maksaa noin 73432 euron suuruista asuntolainaa. Esimerkin todellinen vuosikorko on 5.6%. Siihen sisältyy lainan perustamiskustannuksena 200 euron järjestelypalkkio. Esimerkki on laskettu 5.5%:n korolla ja on suuntaa-antava. Tule konttoriimme keskustelemaan mahdollisuudestasi ostaa oma asunto."
Eihän tuolla hinnalla saa mitään nykyhinnoilla,Ok,ehkä jonkin yksiön Jakomäestä tai Kontulasta...
Katselepas vähän muuallekin kuin Helsingin puhelinluettelon kartalle. Etuoven haku löytää alle 50000 euron hintaisia omistuskolmioita 195 kpl. Joku taisi olla Äetsässäkin, mutta useimmat eivät.
Voisi olla ihan hyvä idea myydä asunto pois Helsingistä, muuttaa vähän syrjemmälle ja aikaistaa ylijäävillä rahoilla eläkeikäänsä kymmenkunta vuotta.