Millaiset oikeudet kiinteistöosakeyhtiön hallituksella on asettaa tiloja käyttökieltoon tai muulla tavoin estää tilojen häiritsevä käyttö? Ja keitä osapuolia tilanteessa kuullaan?
Oma tilanteeni on, että olen vuokralla kiinteistössä, jonka naapuri on valittanut kiinteistön hallitukselle aiheuttamastani melusta. Tästä seurauksena oma vuokranantaja-yritykseni on antanut minulle kirjallisen varoituksen.
On hyvin epätodennäköistä, että vuokranantajayritys purkaisi vuokrasopimukseni omasta tahdostaan, koska pitävät itseni lailla valituksia aiheettomina ja menettäisivät tietysti vuokratuloja sopimuksen purkamisen seurauksena.
Mutta onko kiinteistön hallituksella valtaa tehdä toimenpiteitä siksi että yksi osakkeenomistaja tekee valituksen? Onko minulla oikeus tulla kuulluksi? Voiko vuokranantajani vaatia esim. desibelimittausta tai kolmatta osapuolta kuuntelemaan melun tasoa?
Tiedän, että hallitus on jo uhannut vuokranantajaani tilojen käyttökiellolla. Eikö siihen tarvita minkäänlaisia tutkittuja perusteita vai riittääkö todella yhden osakkeenomistajan subjektiivinen kokemus häirityksi tulemisesta?
Kiitän jo etukäteen jos tiedätte jotain asiasta! :)
Oma tilanteeni on, että olen vuokralla kiinteistössä, jonka naapuri on valittanut kiinteistön hallitukselle aiheuttamastani melusta. Tästä seurauksena oma vuokranantaja-yritykseni on antanut minulle kirjallisen varoituksen.
On hyvin epätodennäköistä, että vuokranantajayritys purkaisi vuokrasopimukseni omasta tahdostaan, koska pitävät itseni lailla valituksia aiheettomina ja menettäisivät tietysti vuokratuloja sopimuksen purkamisen seurauksena.
Mutta onko kiinteistön hallituksella valtaa tehdä toimenpiteitä siksi että yksi osakkeenomistaja tekee valituksen? Onko minulla oikeus tulla kuulluksi? Voiko vuokranantajani vaatia esim. desibelimittausta tai kolmatta osapuolta kuuntelemaan melun tasoa?
Tiedän, että hallitus on jo uhannut vuokranantajaani tilojen käyttökiellolla. Eikö siihen tarvita minkäänlaisia tutkittuja perusteita vai riittääkö todella yhden osakkeenomistajan subjektiivinen kokemus häirityksi tulemisesta?
Kiitän jo etukäteen jos tiedätte jotain asiasta! :)
Vastaukset 6
Vanhimmat
Mitään käyttökieltoa asuinhuoneistolle laki ei tunne. Ainoastaan voidaan purkaa vuokrasopimus tai ottaa huoneisto taloyhtiön haltuun. HAltuunoton on tapahduttava 60 vrk:n kuluessa "häiriöstä" ja sen voi poistaa nostamalla kanne käräjäoikeudessa. Haltuunoton on tapahduttava yhtiökokouksessa, hallituksen päätös ei ole oikeusvoimainen ja asukasta on ehdottomasti kuultava, Näyttötaakka on ehdottomasti taloyhtiöllä.
Kiitos vastauksesta.
Mutta muuttaako asiaa se, että kyseessä ei ole asuinhuoneisto vaan liiketila liikekiinteistössä? Päteekö siinäkin haltuunotto ja näyttötaakka?
Toivottavasti....
Meillä päin ei oikeuslaitos tunne ollenkaan tuota haltuunoton 60 vrk: kuluessa pykälää
Eikä tuota että asukasta on ehdottomasti kuultava. Kuka kuulee ja missä?
Voisitko ystävällisesti selventää.
//... ottaa huoneisto taloyhtiön haltuun. HAltuunoton on tapahduttava 60 vrk:n kuluessa "häiriöstä" ja sen voi poistaa nostamalla kanne käräjäoikeudessa.//
Olet vähän sotkenut asioita. Lainaanpa tähän osan vastauksestani ap:lle:
"Jos yhtiökokous on päättänyt huoneiston haltuunotosta, päätös on annettava 60 päivän kuluessa todisteellisesti tiedoksi osakkeenomistajalle ja vuokralaiselle. Jollei näin menetellä, päätös on tehoton.
Osakkeenomistaja tai vuokralainen, joka katsoo, että päätökselle ei ole lain 81 §:ssä säädettyä perustetta, voi saattaa asian käräjäoikeuden tutkittavaksi nostamalla moitekanteen yhtiötä vastaan 30 päivässä päätöksen tiedoksisaannista lukien.
Jolloi päätöstä sanotuin tavoin moitita, se voidaan panna täytäntöön kuten häätötuomio."
Kannattaa pyytää hallitukselta talon yhtiöjärjestys nähtäväksi. Jos siinä on rajattu pois jotain, esim kahvilanpito, niin silloin pitää katsoa mitä tehdä. Liiketilat ovat työtiloja. Ei kuulu talon uteliaille pätkän vertaa mitä siellä hommataan.
Yhtiöjärjestystä taas ei saa muuttaa ellei ole 100% kannatus.
Taitaa olla kyseessä kivijalkakauppa. Tilojen omistaja makssaa taloyhtiölle moninkertaiset vastikkeet asuntoihin nähden. Ja samalla sponsoroi herrasväen ilmaista asumista. Mutta tiloissa ei saisi tehdä mitään ja pitäisi olla hiljaa kuin pissi sukassa.
Periaatteessa asia ei kuulu hallitukselle eikä tiloja voi asettaa käyttökieltoon.
Kyllä vuokranantaja on tiennyt vuokrasopimusta solmiessaan mikä on homman nimi.
Asunto-osakeyhtiölakia sovelletaan, jollei yhtiön yhtiöjärjestyksestä muuta johdu, myös kiinteistöosakeyhtiöön.
-------
"Asunto-osakeyhtiölaki 17.5.1991/809
Eduskunnan päätöksen mukaisesti säädetään:
1 LUKU
Yleisiä säännöksiä
1 §
Asunto-osakeyhtiö
Asunto-osakeyhtiönä pidetään osakeyhtiötä:
1) jonka tarkoituksena on omistaa ja hallita yhtä tai useampaa rakennusta, joissa olevien huoneistojen yhteenlasketusta lattiapinta-alasta yli puolet on määrätty yhtiöjärjestyksessä osakkeenomistajien hallinnassa oleviksi asuinhuoneistoiksi; ja
2) jonka jokainen osake yksin tai toisten osakkeiden kanssa tuottaa oikeuden hallita yhtiöjärjestyksessä määrättyä huoneistoa tai muuta osaa yhtiön rakennuksesta tai sen hallinnassa olevasta kiinteistöstä.
2 §
Soveltaminen muuhun osakeyhtiöön
Tätä lakia on, jollei yhtiöjärjestyksessä ole määrätty toisin, sovellettava myös sellaiseen osakeyhtiöön, jonka tarkoituksena on omistaa ja hallita yhtä tai useampaa rakennusta ja jonka jokainen osake yksin tai yhdessä toisten osakkeiden kanssa tuottaa oikeuden hallita yhtiöjärjestyksessä määrättyä yhtiön rakennuksessa olevaa huoneistoa taikka muuta osaa yhtiön rakennuksesta tai sen hallinnassa olevasta kiinteistöstä, mutta jossa huoneistojen yhteenlasketusta lattiapinta-alasta yli puolta ei ole määrätty osakkeenomistajien hallinnassa oleviksi asuinhuoneistoiksi."
----------
Toisin kuin aiemmassa kommentissa esitettiin, asia kuuluu yhtiön hallitukselle.
Hallitus ei kuitenkaan voi antaa huoneiston käyttökieltoa. Sen sijaan hallitus voi antaa osakkeen omistajalle kirjallisen varoituksen. Varoitus tulee antaa tiedoksi myös huoneiston haltijalle (vuokralaiselle).
Jos häiritsevä tai yhtiöjärjestyksen vastainen käyttö jatkuu varoituksen jälkeen, hallitus voi kutsua ylimääräisen yhtiökokouksen päättämään huoneiston ottamisesta enintään kolmeksi vuodeksi yhtiön hallintaan.
Jos yhtiökokous on päättänyt huoneiston haltuunotosta, päätös on annettava 60 päivän kuluessa todisteellisesti tiedoksi osakkeenomistajalle ja vuokralaiselle. Jollei näin menetellä, päätös on tehoton.
Osakkeenomistaja tai vuokralainen, joka katsoo, että päätökselle ei ole lain 81 §:ssä säädettyä perustetta, voi saattaa asian käräjäoikeuden tutkittavaksi nostamalla moitekanteen yhtiötä vastaan 30 päivässä päätöksen tiedoksisaannista lukien.
Jolloi päätöstä sanotuin tavoin moitita, se voidaan panna täytäntöön kuten häätötuomio.
----------
Asunto-osakeyhtiölaki 8 LUKU
"Yhtiön pakkokeinot
81 §
Huoneiston ottaminen yhtiön hallintaan
Yhtiökokous voi päättää, että osakkeenomistajan hallinnassa oleva huoneisto on enintään kolmen vuoden ajaksi otettava yhtiön hallintaan, jos:
1) osakkeenomistaja ei maksa erääntynyttä yhtiövastiketta;
2) huoneistoa hoidetaan niin huonosti, että yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle aiheutuu siitä haittaa;
3) huoneistoa käytetään oleellisesti muuhun tarkoitukseen kuin mihin se on aiottu tai muuten yhtiöjärjestyksen vastaisesti;
4) huoneistossa vietetään häiritsevää elämää; tai
5) osakkeenomistaja tai muu huoneistossa asuva ei noudata, mitä järjestyksen säilymiseksi yhtiön tiloissa on tarpeen.
Huoneistoa ei saa ottaa yhtiön hallintaan, jos rikkomuksella on vain vähäinen merkitys. Päätöksessä on mainittava hallintaan ottamisen peruste, kestoaika ja kohteena olevat tilat.
82 §
Varoituksen antaminen
Päätöstä huoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan ei saa tehdä, ellei hallitus ole antanut osakkeenomistajalle kirjallista varoitusta. Jos osakkeenomistaja on vuokrannut huoneiston tai sen osan taikka muutoin luovuttanut huoneiston toisen käytettäväksi, varoitus on annettava tiedoksi myös vuokralaiselle tai huoneistossa asuvalle muulle käyttöoikeuden saaneelle. Varoituksessa on ilmoitettava sen antamisen peruste sekä mainittava mahdollisuudesta ottaa huoneisto yhtiön hallintaan. Varoitus on annettava tiedoksi niin kuin haasteen tiedoksiantamisesta säädetään tai muuten todistettavasti. Jos osakkeenomistajaa tai vuokralaista tai huoneistossa asuvaa muuta käyttöoikeuden saanutta ei yrityksistä huolimatta ole tavoitettu, varoitus voidaan toimittaa tälle kirjatulla kirjeellä, jonka katsotaan tulleen tietoon seitsemäntenä päivänä siitä, kun kirje on annettu postin kuljetettavaksi. Jos ei tiedetä, kuka osakkeenomistaja tai vuokralainen tai muu käyttöoikeuden saanut on, varoitus voidaan antaa osakkeenomistajalle, vuokralaiselle tai muun käyttöoikeuden saaneen tiedoksi julkaisemalla se virallisessa lehdessä tai muussa paikkakunnalla yleisesti ilmestyvässä lehdessä ja lisäksi toimittamalla tieto siitä huoneistoon, jonka ottamisesta yhtiön hallintaan varoitetaan. Varoituksen katsotaan tällöin tulleen osakkeenomistajan, vuokralaisen tai muun käyttöoikeuden saaneen tietoon lehden ilmestymispäivänä. (31.3.1995/483)
Jos osakkeenomistaja varoituksen johdosta viivytyksettä täyttää velvollisuutensa tai oikaisu muuten tapahtuu, yhtiöllä ei ole oikeutta ottaa huoneistoa hallintaansa.
83 § (31.3.1995/483)
Päätöksen tiedoksianto
Yhtiökokouksen päätös huoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan on annettava osakkeenomistajalle, vuokralaiselle ja huoneistossa asuvalle muulle käyttöoikeuden saaneelle tiedoksi 60 päivän kuluessa päätöksen tekemisestä siinä järjestyksessä kuin varoituksesta 82 §:ssä säädetään uhalla, että päätös muuten on tehoton.
84 §
Päätöksen moittiminen ja täytäntöönpano (31.3.1995/483)
Osakkeenomistaja tai vuokralainen tai huoneistossa asuva muu käytöoikeuden saanut voi saattaa tuomioistuimen tutkittavaksi sen, onko huoneiston ottamiselle yhtiön hallintaan 81 §:ssä säädetty peruste. Moitekanne yhtiökokouksen päätöksen julistamisesta pätemättömäksi 81 §:n vastaisena on pantava vireille yhtiötä vastaan 30 päivän kuluessa siitä, kun päätös hallintaan ottamisesta on 83 §:ssä säädetyllä tavalla annettu tiedoksi. (31.3.1995/483)
Jollei päätöstä 1 momentin mukaisesti moitita, yhtiöllä on oikeus saada ulosottolain 7 luvun 15 §:n mukaista virka-apua tilojen hallintaan ottamiseen.
Jollei päätöstä hallintaan ottamisesta julisteta pätemättömäksi, se saadaan panna täytäntöön niin kuin vuokralaiseen kohdistunut häätötuomio. Jos huoneiston yhtiön hallintaan ottaminen perustuu 81 §:n 1 momentin 1 kohtaan, ei vuokralaista tai huoneistossa asuvaa muuta käyttöoikeuden saanutta saa häätää, ellei tälle ole annettu tiedoksi yhtiön päätöstä huoneiston hallintaan ottamisesta. (31.3.1995/483)"
-----------
Lähde: http://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1991/19910809?search[type]=pika&search[pika]=asunto-osakeyhtiölaki
//Onko minulla oikeus tulla kuulluksi? Voiko vuokranantajani vaatia esim. desibelimittausta tai kolmatta osapuolta kuuntelemaan melun tasoa?//
Ota yhteyttä kunnan terveystarkastajaan. He suorittavat desibelimittauksia. Tietysti olisi asianmukaista, että hallitus tutkituttaisi meluhäiriön tason, mutta jollei hallitus sitä tee, sinun etusi mukaista varmaan olisi tällainen lausunto saada.
//Mutta onko kiinteistön hallituksella valtaa tehdä toimenpiteitä siksi että yksi osakkeenomistaja tekee valituksen?//
Hallitus voi antaa varoituksen ja yhtiökokous voi tehdä haltuunottopäätöksen perusteettakin. Jos osakas/vuokralainen moittii päätöstä käräjäoikeudessa, yhtiö on velvollinen näyttämään toteen, että päätökselle oli lain mukainen peruste. Tähän tuskin yhden asukkaan subjektiivinen käsitys riittää. (Voi tietysti riippua tapauksesta ja häiriön vakavuudesta.)
//Onko minulla oikeus tulla kuulluksi?//
Jos asia etenee yhtiökokoukseen, sinulla on oikeus tulla siellä kuulluksi. Käräjäoikeudessa olet asianosainen ja voit kuulustuttaa omia todistajiasi.