Suunnittelutoimistot ovat paljolti humpuukia. Meidän taloyhtiöön tilattiin peltitöitä ja hieman erilaisia maalaustöitä.
Isännöitsijä tunsi jonkun suunnittelutoimiston ja suositteli ottamaan sellaisen. Näihin töihin sitten suunnittelutoimisto antoi konsultaatiota ja työselostukset.
Urakasta lähetettiin tarjoukset yrityksille.
Minulla kun oli taloyhtiön oviin yleisavain, niin kävin availemassa ovia urakkaa katsomaan tulleille ja esittelin paikkoja. Isännöitsijän ollessa jossain etelän lämmössä.
Nooh.. Urakoitsijoiden katsellessa työkohteita sain kuulla valituksia kaikkien taloamme katsomaan tulleiden urakoitsijoiden suilta. Pään pyöritystä ja naureskelua.
Työselostuksen materiaalit ja työtavat olivat kuulemma kaikkien mielestä päin p:tä.
Joku urakoitsija sanoi, että olisi kannattanut pyytää suoraan ammattilaisilta tarjoukset urakoihin. Heiltä sitten lyhyt selostus, että miten työt tehtäisiin. Näin olisi säästetty aikaa ja yksi maksuporras välistä.
Työt tehtiin sitten toisin kuin suunnittelufirman selostuksessa, mutta maksaa sillekkin piti.
Tämäpä vinkkinä pienempiä urakoita suunnitteleville. Kannattaako ottaa suunnitteluyhtiö tekemään suunnitelmat? Vai luottaakko ammattilaisiin jotka tekevät näitä työkseen.
Isännöitsijä tunsi jonkun suunnittelutoimiston ja suositteli ottamaan sellaisen. Näihin töihin sitten suunnittelutoimisto antoi konsultaatiota ja työselostukset.
Urakasta lähetettiin tarjoukset yrityksille.
Minulla kun oli taloyhtiön oviin yleisavain, niin kävin availemassa ovia urakkaa katsomaan tulleille ja esittelin paikkoja. Isännöitsijän ollessa jossain etelän lämmössä.
Nooh.. Urakoitsijoiden katsellessa työkohteita sain kuulla valituksia kaikkien taloamme katsomaan tulleiden urakoitsijoiden suilta. Pään pyöritystä ja naureskelua.
Työselostuksen materiaalit ja työtavat olivat kuulemma kaikkien mielestä päin p:tä.
Joku urakoitsija sanoi, että olisi kannattanut pyytää suoraan ammattilaisilta tarjoukset urakoihin. Heiltä sitten lyhyt selostus, että miten työt tehtäisiin. Näin olisi säästetty aikaa ja yksi maksuporras välistä.
Työt tehtiin sitten toisin kuin suunnittelufirman selostuksessa, mutta maksaa sillekkin piti.
Tämäpä vinkkinä pienempiä urakoita suunnitteleville. Kannattaako ottaa suunnitteluyhtiö tekemään suunnitelmat? Vai luottaakko ammattilaisiin jotka tekevät näitä työkseen.
Vastaukset 16
Vanhimmat
Varmaan kyse on aika pienestä yhtiöstä ja OTO-isännöitsijästä jos hallituksen pitää ovia availla, normaalisti sen tekee huoltoyhtiö. Isännöitsijä harvoin esittelee kiinteistöä urakoitsijaehdokkaille.
Vain ammattitaidottomilla isännöitsijöillä ja hallituksen jäsenillä on uskallusta leikkiä työturvallisuusasioilla sekä ottamalla riski urakan epäonnistumisesta. Työsuojelumääräykset ovat kiristyneet 90-luvulla samoin kuin vaatimustaso urakan hallinnollisen hoitamisen osalta. Huonot sopimukset tai kirjallisen näytön puuttuminen työturvallisuuden osalta voi tietää jopa ehdonalaista tuomiota. Lisäksi tulee osakkaiden ja yhtiön mahdollisuus vaatia vahingonkorvausta tunaroinnista.
Urakalla ja urakalla on ero. Konsultit haluaisivat kaikki itselleen. Suurissa ja vaativissa urakoissa onkin syytä käyttää asaintuntevaa valvojaa.
Tosiasia kuitenkin on, että monet hommat hoituvat suoraan urakoitsijan kanssa ilman välikäsiä. Esimerkkkinä on pieni maalausurakka tai jokin ulkoalueiden kunnostus. Näissä työn laatu on suoraan nähtävissä ja reklamoinnit voi osoittaa urakoitsijalle. Urakoitsijoilla on itsellään vakuutukset ja työturvallisuus on heidän vastuullaan. Harvoinpa as. oy ottaa työntekijöitä omille palkkalistoilleen.
Lisäksi on syytä muistaa, että konsulttivalvojalla ei useinkaan ole kovin syvällistä tuntemusta rakentamisen erikoisaloista. Eli usein he ovat samanlaisia maallikoita kuin isännöitsijä tai hallituksen jäsenet. Osa konsulteista on kaiken lisäksi henkilöitä, jotka ovat pudonneet muusta työelämästä alkoholismin tms. syyn vuoksi. Heidänkin valinnassaan kannatta olla tarkkana.
Lisäksi: ei välikätenä toimiva konsultti ota itselleen mitään vastuuta - ei taloudesta eikä työturvallisuudesta.
Tilaaja (isännöitsijä, hallitus) ei pääse karkuun työturvallisuusasioissa vaan sen tehtävänä on varmistaa että työt tehdään voimassa olevien määräysten mukaisesti. Sopimusteknisesti tällöin puhutaan vähintään urakkaohjelman ja työturvallisuusliitteen laatimisesta muiden sopimusasiakirjojen mukaan.
Jos tilaaja ei voi osoittaa että se on ryhtynyt tarvittaviin toimenpiteisiin työn turvallisen suorittaminen varmistamiseksi (paperit kunnossa ja valvoja palkattu) ollaan aika heikoilla.
Varmasti isännöitsijä pystyy em. asiat hoitamaan kuntoon kun on ollut paljon tekemisissä rakennuttamisen kanssa, pitkälti kysymys on leikkaa-liimaa-asiakirjoista. Kukaan ammatti-isännöitsijä ei vaan ole niin tyhmä että ilmaiseksi lähtisi sitä tekemään kun yhtiö ei siitä kuitenkaan mitään suostu maksamaan.
Kun suurin osa hallituksen "ammattilaisista" on lukenut YSE:ja viimeksi 70-luvulla ei voi olettaa heidän olevan tietoisia siitä mitä tällä vuosituhannella tapahtuu, valitettavasti.
Kyllä isännöitsijän normaaliin korvaukseen kuuluu pienten rutiinitöiden teko. Korvaus kattaa parin standardipaperin liittämisen sopimukseen, jos niin tarvitaan.
Usein tällaisia papereita ei kuitenkan tarvita. Jos vaikka pihan aita halutaan maalauttaa, otetaan tarjoukset muutamalta maalausfirmalta. Kyllä alalla aktiivisesti toimivilla firmoilla on oltava työturvallisuusasiat kunnossa. Tilaus on avaimet käteen periaatteella. Mihin tässä tarvitaan konsulttia? Asukkaat ja hallitus kyllä näkevät, onko maalaus tehty hyvin vai huonosti.
Konsulttien intressissä on mystifioida asiat ja puhua suurista urakoista ja vaativista valvonnoista. Käytännössä suuri osa on kuitenkin pieniä standarditapauksia. Tietysti näistäkin konsultit haluaisivat oman siivunsa.
Hyvä Hyvä! Itse olen miettinyt myös suunnittelufirmojen tarpeellisuutta. Joku on keksinyt hyvän bisneksen.
Suunnittelufirmat löytävät aina lisää korjattavaa ja töiden laajuus on turhankin suurta. Itse urakoitsijana lasken urakoita ja jokaisessa suunnittelutston työselostuksessa on paljon turhaa työtä, jonka tekemisellä ei ole järkeä.
Urakoitsijat omaavat varmasti paremman näppituntuman töihin ja tietävät paremmin mitä kannattaa tehdä ja mitä ei.
Toki siitä on urakoitsijalle hyötyä, kun työmäärä kasvaa. Suunnittelutoimistokin hyötyy tietenkin ja kyllähän se isännöitsijäkin lisätöillä pärjää.
Urakkaa riittää muutenkin ja turhat lisätyöt jättäisin mieluummin tekemättä. Suosittelen ehdottomasti tämän välirahastajan, eli suunnittelutoimiston pois jättämistä! Jättäkää isännöitsijälle työn tarkastus ja valvominen. Edullisempi ja muutoinkin parempi ratkaisu.
Eikä työturvallisuus kuulu suunnittelutoimistoille. Eiköhän jokainen urakoitsija hoida nämä asiat.
Ei se suunnittelijan sana ole mikään laki vaan lähtökohta asioiden hoitamiseen, viime kädessä yhtiön hallitus tekee päätöksen siitä miten korjaushanke toteutetaan. Suunnittelijan tehtävänä on tarjota vaihtoehtoja ja antaa vastauksia hallituksen kysymyksiin.
Isännöitsijän tehtävät löytyy sopimuksen liitteenä olevasta tehtäväluettelosta. Kysymys on samasta asiasta kun menet kauppaan ja ostat kolme purkkia ananasta, sitten maksettuasia otat vielä yhden ilmaiseksi kysymättä siihen lupaa. Käytännössä alalla on tehty paljon työtä josta ei kukaan maksa mitään, kuukaushinta menee pelkkään rutiinityöhön josta yhtiön hallituksella ei yleensä ole hajuakaan. Suosittelen tutustumista oman isännöitsijäntoimiston arkeen, uskon että kierros ja pullakahvit järjestyy - ainakin meillä näin tapahtuu jos asiakasta vaan kiinnostaa.
Asun omakotitalossa, enkä ole ottanut isännöintitoimistoa hoitamaan asioitani. Soitan itse ammattilaisen tekemään tarvittavat työt jos itse en osaa.
Suunnittelutoimisto on kuten sisustussuunnittelija. Sisustussuunnittelija sanoo missä voisi olla kaapin paikka ja perii siitä hurjat maksut. Itse tiedän paremmin mihin kaappini laitan.
Yksi hyvä vertaus voisi olla seuraava;
Tilaat Ikeasta koottavan kaapin, etkä itse osaa sitä koota. Tilaat heidän kokoamispalvelun, jossa Ikean tekijät tulee kokoamaan kaapin puolestasi. Siihen pyydät sitten jonkun konsultin neuvomaan kokoajia, että minne ruuvit ja palaset pitäisi laittaa. Todennäköisemmin ovat kuitenkin ennenkin koonneet vastaavia kaappeja ja luultavasti tekevät työn ilman muitten "hyviä" neuvoja.
Isännöintitoimistot pyrkivät ylisuuriin katteisiin. Sinne se raha menee. Mitään ei haluta tehdä perushinnalla. Kaikki pyritään hinnoittelemaan erikseen tai ohjaamaan konsultille.
Täytyy vakavasti harkita isännöitsijää, joka reilusti ilmoittaakin tekevänsä vain kirjanpitoasiat (pienellä) kuukausikorvauksella. Sitten voimme itse päättää, mitä tarvitsemme sen päälle - ja keneltä ostamme. Epäilen, että nyt maksamme sellaisesta, mitä emme kuitenkaan saa.
Lykkyä tykö, ilmoittele kuinka kävi. Moni tilitoimisto veloittaa kirjanpidon tekemisestä enemmän kuin mitä monet isännöitsijätoimistot veloittavat isännöinnin peruspaketista. Hinnat ovat tällä hetkellä edullissia mutta en usko että tilanne säilyy näin sillä eläkepommi on uhkaamassa tätä alaa ja tulijoita on aika harvassa.
tekee. On se hyvä että urakoitsijat (yleensä ilman mitään koulutusta) haluavat omin päiten tehdä sutta ja sekundaa. Turhaa työtä työselostuksissa joo, mielummin urakoitsija ottaa rahat taskuun ja lähtee karkuun töitä tekemättä.
Toimin konsulttina (tutkin rakennusvirheitä) ja kohteissa joissa ei ole ollut suunnittelijaa (tai isännöitsijä leikkinyt suunnittelijaa) on rakennusvirheitä monikymmenkertainen määrä kuin kohteissa jotka on suunniteltu ja valvottu ammattilaisten toimesta.
Mitä tulee jossain aiemmassa vietissä mainittuun peltityöhön niin näitä tulee aika paljon eteen, siis sellaisia tapauksia että ns. peltiliike on tehnyt sutta ja sekundaa kun ei ole noudattanut suunnitelmia...yleensä liian ohuet pellit, liian vähän kiinnikkeitä, hakassaumat muutettu limisaumoiksi ja vaikka on maksettu kunnon tavarasta ja työstä niin peltiliike on ilmoittanut " me ollaan kolmekymmentä vuotta tehty näitä...".
No ompa meillä konsulteilla lisää töitä tiedossa kun hallitukset ja maalarit sekä peltisepät keskenään hoitelee asioita.
Ps. on muuten meneillään konsultointi rivitalon n. 40 -50000,- euron rakennusvirheestä jonka on aiheuttanut tällainen urakoitsijan säästötoimenpide( maalausliike muuttanut maalin taloyhtiön hallituksen suostumuksella).
Kyllä hallituksen jäsenillä ja isännöitsijälläkin on järki päässä. Konsultti haluaa nyt halventaa työnantajiaan oikein urakalla. Olisi hyvä tietää konsultin nimi, jotta emme haksahtaisi.
Maalaukset ja peltityöt tehdään usein aivan samaan tapaan kuin alkuperäisetkin. Jos esimerkiksi aita maalataan, niin siihen käytetään samaa maalia kuin ennenkin ym. Ja jos ei olla varmalla pohjalla, selvitetään asia. Ja tietysti tarvittaessa (vaikeissa projekteissa) käytetään asiantuntijaa.
Tietysti siellä täällä hallituksissa on henkilöitä, jotka haluavat omia sävellyksiä. Niitä on kuitenkin myös konsulttien joukossa. Usein yleiskonsultin ammattitaito ei riitä rakentamisen erikoisaloille. Yleiskonsultti voi hyvin suositella väärää maalia, väärä peltiä jne. Jos konsulttia halutaan käyttää, pitää valita alan asiantuntija eikä jokapaikan höylä.
Hyvänä esimerkkinä kerron jutun konsulttien mielivaltaisuudesta.
Sain tarjouspyynnön viime kesänä eräältä taloyhtiöltä. Tarjouspyynnössä katto pitäisi vaihtoehtoisesti maalata tai sitten poistaa vanha katto ja tehdä uusi tilalle.
Kyseeseen olisi tullut 3 kerrostalon katot (n.600m2/kpl).
Kävin katsomassa katot ja pientä ruostetta ja hilseilyä oli harvakseltaan siellä täällä.
Konsulttifirmana toiminut nimeltä mainitsematon "kattojen tutkailija" oli ottanut valokuvia katosta ja listannut puutteet ja korjausta vaativat paikat.
Kiinnikkeiden vähäinen määrä (n.1 per 90cm) taisi olla suurin puute, muuten katto oli hyvässä kunnossa, pieniä korjauksia sinne ja tänne.
Katto on kuitenkin kestänyt 25-30vuotta hienosti, eikä siinä nytkään mitään vikaa ollut.
Maalaustyö olisi ollut paras ratkaisu, jos katolle jotain on kerran tehtävä. Soitin talojen isännöitsijälle kysyäkseni konsulttifirman määräämästä maalista. Isännöitsijä sanoi, että taloyhtiö on vastikään päättänyt että katot sittenkin uusittaisiin.
Itse olen tehnyt ja maalannut kaikenlaisia kattoja. Huomattavasti huonommassa kunnossa olevista katoista on saatu kuin uusia pelkällä maalauksella.
Näissä kolmessa kerrostalon katoissa ei ollut sinänsä mitään vikaakaan. Konsulttina vain mielestäni toimi joka itse myös urakoi kattotöitä konsultoinnin ohessa. Oma lehmä pahasti ojassa...
Tämä ko. konsulttiyritys tuntuu löytävän vikaa katosta kuin katosta.
Suunnittelufirmathan tekevät juurikin sillä bisnestä että löytävät paljon vikoja ja korjattavaa. Minusta silti liika on liikaa.
Ko. konsulttifirma toimii kait franchise meiningillä. Taidanpa arvata konsultoijan.. *hehheh* =)
Nuoret yrittäjät leikkivät asiantuntijoita ja tulevat selittelemään että mitkä asiat katossa on korjattava.
Saumojen kiinnikkeet on heidän konsultoinneissa yleisin puute. Sattumoisin heillä on patentoituna joku kiinnikkeiden uusinta kiinnitys systeemi.
Onneksi toiminta on niin läpinäkyvää, että se uppoaa vain harvoihin...
oliko tosiaan konsultti päättänyt kattojen uusinnasta ? vai kenties taloyhtiö vastoin konsultin kantaa ?.
ps. kyllä kaikki nyt sen tietävät että peltikatto kestää sään ja saasteiden rasituksia säännöllisesti maalattuna ja kunnostettuna sata vuotta tai enemmän mikäli on hyvin tehty.
ps2. tietysti urakoitsijan on vaikea tietää että yleensä taloyhtiö tekee päätökset ja monesti vastoin konsultin kantaa.
Heidän neuvojen pohjalta päätös tehtiin. Ei tämä konsultoiva yritys varmaankaan asiaa yksin pystynyt päättämään. Taloyhtiö tietysti päättänyt asiasta.
Tosin nämä rakennukset saattavat olla valkeakosken kaupungin rakennuksia ja olisikohan isännöitsijällä silloin valtuudet päättää uusinnasta?
Kukapa nyt hyvää ja toimivaa kattoa uusisi. Maalauksella kun olisi saatu aivan sama lopputulos.
Pelkkä vanhan katteen purkaminen maksaa jo melkoisesti, saati sitten uuden tekeminen.
Kaikki tämä älytön touhu konsultin neuvoista...
Taisinpa käydä samaa urakkaa katsomassa. Oliko mikä osoite? Päätien varressa olevat talot?
Kattojen maalaus olisi ollut minustakin järkevin vaihtoehto.