Onkohan tämä laskelma laskettu kovin väärin?
Vertaillaan asumisen kustannuksia 150000€ maksavan omistusasunnon ja alkutilanteessa 570 €/kk maksavan vuokra-asunnon välillä.
Omistusasunnossa on hoitovastike alkutilanteessa 150 €/kk.
Vertailun kohteena olevassa vuokra-asunnossa on tehty aikaisempina vuosina maltillisia vuokrankorotuksia, joten oletetaan, että vuokra ja hoitovastike nousevat kumpikin 2% vuodessa.
Kumpikin asunto on sen verran uusi, joten oletetaan, että kalliita remontteja ei ole tulossa kumpaankaan laina-aikana.
Omistusasuntoa varten joudutaan ottamaan 150000€ lainaa 25 vuodeksi ja arvioidaan korko optimistisesti 5.5%:iin.
Vuokran korotukset huomioiden 25 vuodessa maksetaan vuokraa 219087€
Asuntolainan kaikki kustannukset ovat 25 vuodessa 333994€
Asuntolainan korkoja maksetaan 25 vuodessa 126339€
Hoitovastiketta maksetaan korotukset huomioiden 57655€
Vieraaseen taskuun menee tällöin 25 vuodessa 183994€
Tällöin vuokralla asuminen on tullut 25 vuoden aikana n. 35093€ kalliimmaksi.
Jos vuokralla asuja pistää joka kuukausi vuokran ja asuntolainan vastikkeen erotuksen säästöön, kertyy 25 vuodessa säästöjä 114907€.
Nyt suurin kysymysmerkki onkin, että onko tänään 150000€ maksavan asunnon arvo 25 vuoden päästä suurempi kuin 114907€?
Laskelmassa ei ole otettu huomioon lainan koroista tehtäviä verovähennyksiä, koska verovähennysoikeus saatetaan poistaa lähitulevaisuudessa. Tasapuolisuuden vuoksi ei ole otettu huomioon myöskään vuokralaisen säästöille maksettavaa korkoa.
Taitaa olla liikaa oletuksia ja kysymysmerkkejä tässä laskelmassa?
Vertaillaan asumisen kustannuksia 150000€ maksavan omistusasunnon ja alkutilanteessa 570 €/kk maksavan vuokra-asunnon välillä.
Omistusasunnossa on hoitovastike alkutilanteessa 150 €/kk.
Vertailun kohteena olevassa vuokra-asunnossa on tehty aikaisempina vuosina maltillisia vuokrankorotuksia, joten oletetaan, että vuokra ja hoitovastike nousevat kumpikin 2% vuodessa.
Kumpikin asunto on sen verran uusi, joten oletetaan, että kalliita remontteja ei ole tulossa kumpaankaan laina-aikana.
Omistusasuntoa varten joudutaan ottamaan 150000€ lainaa 25 vuodeksi ja arvioidaan korko optimistisesti 5.5%:iin.
Vuokran korotukset huomioiden 25 vuodessa maksetaan vuokraa 219087€
Asuntolainan kaikki kustannukset ovat 25 vuodessa 333994€
Asuntolainan korkoja maksetaan 25 vuodessa 126339€
Hoitovastiketta maksetaan korotukset huomioiden 57655€
Vieraaseen taskuun menee tällöin 25 vuodessa 183994€
Tällöin vuokralla asuminen on tullut 25 vuoden aikana n. 35093€ kalliimmaksi.
Jos vuokralla asuja pistää joka kuukausi vuokran ja asuntolainan vastikkeen erotuksen säästöön, kertyy 25 vuodessa säästöjä 114907€.
Nyt suurin kysymysmerkki onkin, että onko tänään 150000€ maksavan asunnon arvo 25 vuoden päästä suurempi kuin 114907€?
Laskelmassa ei ole otettu huomioon lainan koroista tehtäviä verovähennyksiä, koska verovähennysoikeus saatetaan poistaa lähitulevaisuudessa. Tasapuolisuuden vuoksi ei ole otettu huomioon myöskään vuokralaisen säästöille maksettavaa korkoa.
Taitaa olla liikaa oletuksia ja kysymysmerkkejä tässä laskelmassa?
Vastaukset 17
Vanhimmat
..toi oli, vaikka täytyy sanoa että oma asuntoni maksoi 63 000, vastike kaikkineen 135 e/kk ja koska tämä on kaupungin toiseksi kallein alue, niin vuokra tästä olisi varmaan vähintään 550-600e/kk. No toi sun laskelma varmaan on jostain Helsingin alueelta.
Miten huomioit laskelmassa että vuokralla asujan täytyy asua jossain myös tuon 20 v jälkeenkin?
Mistä noin tietona ilmoitata että verovähennys tulee poistumaan?
Kerro mulle milloin asunnon arvo on tippunut noin paljon ettei tuon kyseisen arvo olisi enää 115 000 e? Voin kertoa ettei milloinkaan. Jos asunto maksaa tänään 150 000 e, sen hinta on 20 v päästä kaksinkertainen, siitä pitää normaali inflaatio huolen, vai väitätkö että 20 v sitten asunto maksoi 150 000e????
Laskelman asunnot oli valittu Tampereen hintatason mukaan.
25 vuoden jälkeen vuokralla asujalla on se n. 115000 käytettävissä joko vuokralla asumisen jatkamiseen tai oman ostamiseen. Omistusasujalla on se alunperin 150000 maksanut asunto, jonka arvo on silloin X euroa.
Ja tuossahan luki korkovähennyksestä, että "saatetaan poistaa", en siis väittänyt sitä faktana. Tämän kompensoimiseksi en ottanut huomioon vuokralaisen säästöille maksettavaa korkoa.
Se just vaikuttaa että mistä laskelma on. Itse en katso järkeväksi asua vuokralla koska omistusasuminen on selvästi halvempaa.
Noi säästöt kyllä häviää kans inflaation myötä, tai sit ne pitäis sijoittaa johonkin, niin eikö olis sama maksaa sitä asuntoa? Ja jos säästämäsi rahat käyttäisi sit vuokran maksuun, niin ei ne loppuelämäks riitäis.
Ton asunnon arvo on ollu 20v sitten n 350 000mk (ainakin täällä asunto joka maksoi -87 n 300 000mk maksaa nyt 130 000e), joten siitä voi miettiä paljonko se maksaa seuraavan 20 v päästä??
Vaikka asuntojen hintojen laskusta puhutaan, niin kyllä se on ainut varma sijoituskohde. Otat lainaa vaan sen minkä pystyt hoitamaan.
Esimerkki "vanhoilta ajoilta": vanhempani rakensivat omakotitalon -79, maksoi 120 000 mk, joutuivat sit pahimman laman aikana myymään, hinnat kuopassa ja saivat 380 000 mk, eli turpaan ei tullu silloinkaan....
Oli miten oli, on ihan turhaa vertailla ensimmäisen vuoden kustannuksia omistus- ja vuokra-asumisen välillä. Kai sen nyt jokainen ymmärtää, että omistusasujan tilanne helpottuu (hieman) joka vuosi, kun taas vuokra-asujan tilanne pysyy suunnilleen samana. Mulla nyt on ollut asuntolainaa eri muodoissa ja eri maissa viimeiset 35 vuotta, joten jotain asiasta tiedän minäkin.
Siis hetkinen? 35 v velkaaa?? koitas nyt hiukan miettiä mitä olet maksanut korkoina? Eihän tuossa ole mitään järkeä!!! Etpä taida olla mikään asiantuntija raha-asioissa!!
itse olen ostanut ensimmäisen kämpän 18v:nä ja viimeisen lainaerän maksan 67v:nä ellen realisoi omaisuuttani sitä ennen. Tosin ensimmäinen asunto oli yksiö ja nyt jo toinen uusi okt menossa. Suomessa kodin maksaminen kestää elin iän, valitettavasti. Jokaisesta omistuksesta olen saanut omani pois, eli sijoittamani summan korkoihin menneet rahat, edellisestä okt:sta tuli 200k€ voittoakin jo. Vuokralla asujalle ei jää mitään käteen.
..ellei sit välttämättä halua asua omakotitalossa. Itselläni yksi "kierros" elämää takana ja nyt asun tyttären kanssa ensimmäisessä itse omistamassani asunnossa, joka on kerrostalo ja josta en välttämättä muuta koskaan pois. On asuttu rivarissa, omakotitalossa, maalla ja kaupungissa, mut tää on huoleton vaihtoehto ja aikaa ja rahaa jää elämiseenkin. Ja laina maksettu n 45 vuotiaana.
Mutta toki kaikkien suomalaisten haave edelleen jossain vaiheessa on omakotitalo (ehkä järven rannalla), perhe (2 lasta, mieluiten tyttö ja poika) jne...
Taloja on rakennettu kaksi (omistuksessa enää se uudempi)pk-seudun reunalle, lapsia tuplasti tuo 2, mökkiä ei tarvita kun matkustellaan niin paljona. En nyt suoranaisesti ole mistään jäänyt paitsi omakotiasujana - kerrostaloon mua ei saa ennenkuin dementoidun niin pahasti etten enää pysty estämään kuljetusta:)
Mutta kuten sanoit, jokainen valitsee oman tiensä. Ei meidänkään tarvitsisi kuin muuttaa 10km kauemmas niin saisimme uuden velattoman talon. Mutta se ei olisi itse tehty eikä suunniteltu, siksi tässä vielä "kituutetaan" ja säästetään tulevaisuutta varten.
ääneen sanomaan, vaalivuosikin ja kaikkea.
Kuka vuokraa tuon hintaisen asunnon noin halvalla?
150.000 kun laittaa määräaikaiselle tilille säästöön, niin siitä saa verojen jälkeen kouraan 380,- (mm. Tapiola 12 kk, korko 4,25%)
Tuotto vuokra-asunnosta on huonompi ja riskit paljon suuremmat...
aika oikeaan osuva laskelma. Kaikki voivat sitä tietysti kritisoida omien lähtökohtiensa pohjalat, mutta mitään pahasti väärää perusolettamusta en itse siitä ainakaan löytä.
Tietysti nyt sitä voi miettiä että kuka pitäisi kyseistä sij. asuntoa, kun vuosituottona on ensimmäisenä vuonna 3,36%, kun talletuksistakin saa enemmän, mutta kai se sitten on tosiasiaa näinä päivinä. (Itse olen vuokran, antajana asunnossa jonka arvo on noin 75000€ ja vuokra 490€/kk, tuotto noin 6,5%)
150 000€ maksava asunto ei ainakaan pk-seudulla taida olla ns. loppusijoituspaikka, vaan pikemminkin välivaihe ennen lasten hankkimista tai lasten ollessa pieniä.
Jos asia on näin, ei lainaa ole tarkoituskaan maksaa koskaan takaisin. Eli kannattaa ottaa laina jossa on mahdollisimman pieni kuukausierä, tällöin asuminen on edullista ja rahaa jää mukavasti säästöön. Seuraavaan asuntoon siirryttäessä voidaan hyödyntää säästöjä sekä asunnon arvonnousu. Lisäksi isommissa asunnoissa neliöhinta on yleensä pienempi.
Me teimme juuri näin, arvonnous oli 2,5 vuodessa noin 50% (tosin teimme kattavan remontin), ja seuraavan asunnon neliöhinta oli vastaavasti hieman pienempi (noin 10%) kuin myymämme. Seuraavasta saimme voittoa noin 25%, ja nyt asumme itse rakennetussa omakitalossa jonka neliöhinta tontteineen tuli huomattavasti edellisiä edullisemmaksi, lisäksi lainaa on maksimissaan 50% arvioidusta arvosta.
Pelottaa ajatellakin jos olisimme heti ensimmäisen myynnin jälkeen jääneet tuhnuttelemaan ja odottamaan alennusta, asuisimme luultavasti vieläkin vuokralla jossain kaksiossa.
ulkopuolella tuolla 150000€:lla saa jo itselleen vaikka mitä. Katsoin mitä tuolla rahalla saa kotikaupungistani lahdesta:
Ydinkeskustasta vanhemmasta talosta tuollaisen 60-80m2 tai aivan ydinkeskustan läheltä uudistuotantoa noin 60m2, lähiöistä täysin remontoituja (putkut julkisivut yms...) kerrostalo-asuntoja 100-125m2, 80-luvun rivitaloja 70-100m2, uudistuotanto rivitaloja 60m2...
Eli ihan elämiseen tarkoitettuja asuntoja tuolla 150000€:lla saa, eikä mitään "välivaiheita".
Niihin "välivaiheisiin" pääsee täällä kiinni 50000-60000:lla.
Lähinnä tarkoitus oli mainita kustannusvertailun vaikeudesta. Lisäksi nuo vertailut kannattaisi tehdä elinkaaren mukaan, ei vain 20 vuodeksi. Esimerkiksi eläkkeellä olevilla vanhemmillani on velaton omakotitalo Espoossa noin 2000m2 tontilla hyvällä alueella, esimerkiksi heidän kohdallaan olisi vuokralla asuminen ollut järjetön vaihtoehto.
Sama koskee minuakin, omakotitalo on maksettu hyvissä ajoin ennen eläkkeelle jäämistä. Eli tulojen pienentyessä asumiskustannukset laskevat radikaalista, lisäksi pienenpään vaihtaminen toisi tukevan tukun Euroja eläkepäivien ratoksi.
Asumisesta joutuu maksamaan joka tapauksessa, joten miksi ei ottaisi pitkää lainaa? Onhan vuokranmaksukin ikuista. Lisäksi arvonnousun hyödyntämällä pääsee helpommin suurempaan, meilläkin nykyiset asumiskustannukset ovat noin 50% vastaavan vuokrasta.
"Asumisesta joutuu maksamaan joka tapauksessa, joten miksi ei ottaisi pitkää lainaa?."
Jos ei ole varaa maksaa ensimmäisiä maksueriä, ei lainaa saa pankista.
"Lisäksi arvonnousun hyödyntämällä pääsee helpommin suurempaan"
Arvonnoususta ei ole mitään hyötyä jos kaikkien asuntojen hinnat nousevat samalla tahdilla. Oman asunnon arvonnoususta hyötyy vain jos muuttaa pienempään tai huonompaan asuntoon. Muutoin välirahat nousevat samaa tahtia kuin oman asunnon arvo.
Tarkasta asia vaikka tilastokeskuksen sivuilta, oikotiestä tai etuovesta, pienemmissä asunnoissa on aina kovempi neliöhinta kuin suuremmissa.
Esimerkiksi Tuhnujen netti-raamatussa, eli etuoven markkinapuntarissa, annetaan seuraavia tietoja; kt-yksiöt 2126€/m2, kt-kaksiot 1914€/m2 ja kt-kolmiot 1846€/m2. Eli väliraha ei kasva samassa suhteessa kuin asuntojen hinnat. Nimimerkikllä "kokemusta on".
Toinen huomio jonka vuodet ovat opettaneet on se, että nuorena halutaan asua keskustassa mutta lapset kasvattaa keskustan ulkopuolella. Eli verrattaessa välirahoja kannattaa ottaa huomioon muitakin muuttujia kuin saman rapun asunnot.