Haluaisin ostaa kuolinpesältä, jossa itse olen osakkaana, kiinteistön, mutta miten pääsemme hinnasta yhteisymmärrykseen? Kyseessä on rantakiinteistö, jossa pieni saunamökki ja aitta. Olemme arvioituttaneet paikkaa useammalla välittäjällä ja sisareni haluaa minulta tietenkin kalleimman hinnan, kun itse haluan keskiarvon hinta-arvioista. Eihän kukaan meistä voi tietää saako kiinteistöstä oikeasti sitä korkeinta hintaa. Kyse on todella pienestä asiasta, että pääsisimme yhteisymmärrykseen: hinta-arviot ovat 110000-130000 ja olen tarjonnut 125000, mutta sisareni ei sitä hyväksy. Perukirjassa mökki on puolisoiden yhteistä omaisuutta, onko siitä siis puolet elossa olevan äitimme ja jaetaanko kuolleen isäni puolikas siten että äidille puolet ja minulle ja siskolleni 1/8. Emme äitini kanssa haluaisi myydä mökkiä ulkopuoliselle, siskoni saattaisi olla siihen halukaskin. Onko pakko laittaa myyntiin jos siskoni sitä haluaa?
Kiinteistön arvon arvioiminen
marianneh
155008
0Äänestä
Muut lukivat myös
Odottaa vastausta
Näihin keskusteluihin ei ole vielä vastattu. Ole ensimmäinen.
Vastaukset 15
Vanhimmat
Toki jokainen omaisuudestaan haluaa parhaan mahdollisen hinnan! Valitettavasti et voi pakottaa myymään haluamallasi hinnalla vaan joko pyri vain neuvottelutulokseen.
Jos sisaresi haluaa omansa ulos, hän voi vaatia käräjäoikeudelta pesänjakajaa ja pahimmillaan show voi päätyä julkiseen huutokauppaan!
Kyse on ilmeisesti jakamattoman kuolinpesän omaisuudesta? Ensin kannattaa tehdä perinnönjako: jos muista pesän varoista voitte maksaa sisaren osuuden kuolinpesään "ulos" niin asia hoituu helposti. Kuolinpesän osakkallee sinällään kuuluu vain tietty osuus varoista, ei mikään tietty omaisuuserä (kun ei ole ilmeisestikään testamentti kyseessä). Jos kuolinpesällä ei ole muuta omaisuutta, niin KYLLÄ, sisar voi vaatia omaisuuden pakkojakoa - pahimmassa tapauksessa myyntiä ulkopuoliselle.
Onko perukirjassa mökki kirjattu myös lesken omaisuuseräksi? Koko äidin ja isän omaisuuden arvo lasketaan yhteen ja ilman avioehtoja ja testamentteja äiti omistaa siitä puolet. Samoin ehdoin kuin edellä; jos muu omaisuus voidaan arvottaa hänen osuuteensa, ei mökkiin välttämättä kohdistu omistussuhdetta. Siis kannattaa tehdä lesken omaisuuden ositus pikimmiten.
JOS mökki on ainoa omaisuus, niin KYLLÄ äidille kuuluu puolet mökistä, ja sinulle sekä siskollesi 1/4 kummallekin (siis se toinen puolisko kahdelle lapselle jaettuna).
Siis sinähän omistat puolet tuosta kiinteistöstä jo yhdessä sisarustesi kanssa ja äitisi omistuksessa siis on toinen puoli. Äitisi ei peri isääsi koska isälläsi on rintaperillisiä eli te sisarukset, joten isänne osuus kuuluu kokonaisuudessaan teille. Tietenkään et maksa omasta osuudestasi mitään joten tuo tarjoamasi hinta on jo reippaasti yli.
Kiitos vastauksista! Olen siis tarjonnut 125000 kuolinpesälle eli siskoni saisi minulta 31250 ja äitini 62500. Oma osuuteni tietysti jäisi itselleni. Mutta miten kannattaa menetellä jos siskoni haluaa kiinteistön välittäjälle myyntiin ja haluan edelleen ostaa paikan maksimissaan 130000, mihin siskoni ei nyt tyydy? Voinko ilmoittaa välittäjälle että ostan paikan maks 130000:lla sen mukaan mitä paikasta tarjotaan eli jos joku tarjoaa 120000 niin maksan 121000? Kuulostaa oudolta kaupankäynniltä, mutta mitä oikeuksia minulla muuten on etten joudu maksamaan liikaa? Oma käsitykseni kiinteistön hinnasta on edelleen 110000 ja siskoni käsitys on yli 130000 eli tarjous 125000 on jo reilusti yli keskiarvon.
Jos sisaresi haluaa pakkomyynnin, niin ellet suostu hänen esittämänsä kiinteistönvälittäjän käyttöön, on hänen haettava käräjäoikeudelta pesänjakajaa ja näin sen kautta hoitaa myynti.
Jos tällaiseen mennään, niin korkein kauppasumma toki sitten voittaa - sille et voi mitään. Sinä olet sitten siinä tarjoskilvassa mukana siihen asti kun itse sen haluat.
* Oikea hinta on tasan se hinta, jolla paikka menee kaupaksi! Kaikki muut ovat vain olettamia: ja totta kai sisaresi haluaa mahdollisimman paljon - ja sinä mahdollisimman halvalla. Hei haloo, ei kai 5.000 euroa ole oikeasti sisar-riidan arvoista?
....minustakaan, mutta kun koko ajan tuntuu että sisko nostaa hintaa kun jotain tarjotaan ....
Jos välittäjä suostuu, voisitte antaa hänelle toimeksiannon, jossa myyntihinta on 140.000. (Välittäjä suostuu, ellei pidä hintaa täysin epärealistisena.) Jos joku tuon tarjoaa, kauppa tehdään tarjoajan kanssa.
Välittäjä voi myös ottaa vastaan ostotarjouksia alemmasta hinnasta. Tällöin sisaresi näkee, mitä mökistä todellisuudessa maksettaisiin. Jos ylin tarjottu hinta on 120.000, sinun ei tuota tarvitse hyväksyä (koska myyntihinnaksi oli sovittu vähintään 140.000). Voit sitten itse tarjota 121.000, jonka ehkä sisaresikin tuossa tilanteessa hyväksyy.
Ottakaapa huomioon myös myyntikulut. Jos välittäjän palkkio alveineen on 5 % kauppahinnasta, kauppahinnan tulisi olla 136.842, jotta myyjille jäisi jaettavaksi 130.000. Jos sovitte asian ilman välittäjää, säästätte kaikki.
Jos sisaresi hakee osituksen ja perinnönjaon toimittajaksi pesänjakajan, voitte kaikki yhdessä valtuuttaa pesänjakajan myymään kiinteistön sovitusta hinnasta (vaikka samoin kuin välittäjän edellä). Jos joku osakas ei tällaiseen myyntiin suostu, pesänjakaja voi hakea oikeudelta myyntiluvan ja myydä kiinteistön markkinahintaan. Tälle menettelyllekin tulee melkoiset kustannukset, jotka ovat pois jaettavasta omaisuudesta. Sen tähden olisi kaikkien osakkaiden edun mukaista saada aikaan kohtuullinen sopimus asiasta.
Otapa myös huomioon luovutusvoittovero. Siltä osin kuin luovutushinta isävainajan puolikkaan osalta ylittää perintöverotuksessa käytetyn kiinteistön arvon (hankintahinnan), syntyy luovutusvoittoa, josta vero on 28 %. Jos myyjänä ovat jakamattoman kuolinpesän osakkaat, vero määrätään pesälle. Jos ositus ja jako on toimitettu ennen myyntiä, vero määrätään myyjille henkilökohtaisesti. (Äidin omistaman puolikkaan osalta vero määrätään äidille. Tällöin hankintahinta on valinnan mukaan joko a. ostohinta miinus voiton hankkimisesta aiheutuneet kulut, tai b. myyntihinta miinus 40 %, jos kiinteistö oli omistettu > 10 v, muutoin miinus 20%)
Juuri näistä asioista halusinkin varmistua!Hyvä kun muistutit luovutusvoitosta, äidin puolikkaan osaltahan se todellakin määräytyy eri tavalla.
... määräytyykään. Mietin vielä tuota äskeistä: jos perukirjaan on ilmoitettu kiinteistön arvoksi 100000 niin eikö se sama summa oteta nyt uudeksi hankintaolettamaksi myös äidin puolikkaan osalta.
//jos perukirjaan on ilmoitettu kiinteistön arvoksi 100000 niin eikö se sama summa oteta nyt uudeksi hankintaolettamaksi myös äidin puolikkaan osalta.//
Ei.
Isältä perityn puoliskon osalta luovuttajan saanto on perintö (josta siis maksetaan perintövero). Tuo 50.000 EI ole hankintahintaolettama, vaan se on luovuttajan eli perillisen todellinen hankinta-arvo (perintöverotusarvo).
Äiti ei ole saanut osuuttaan perintönä, vaan ostamalla eli kaupalla. Hänen osaltaan hankintahinta on ostokauppahinta tai vaihtoehtoisesti hankintahintaolettama (ed. kommenttini kohta b).
Jos äiti ei ole käteisen rahan tarpeessa, hän voi lahjoittaa osuutensa sinulle. Lahjavero 50.000 lahjasta on 5.735 eli 11,5 %. Vielä parempi veron kannalta, jos hän samalla pidättää itselleen lahjan kohteen elinaikaisen hallintaoikeuden.
Lahjan ehtona äiti voi halutessaan määrätä, että sinun tulee suorittaa sisarellesi tämän sisarosuutena puolet äidin luovuttaman mökkiosuuden arvosta. Tällöin kumpainenkin maksatte lahjaveron tästä mökin 1/4-arvosta. Progression ansiosta kokonaislahjavero on pienempi . (2 x 2.485 = 4.970)
Jos äiti lahjoittaa osuutensa sinulle ilman ehtoa sisarelle maksettavasta summasta, lahja katsotaan äidin kuoltua toimitettavassa perintöverotuksessa ja perinnönjaossa sinun saamaksesi ennakkoperinnöksi. Tällöin äidin perintöä jaettaessa saatu ennakkoperintö lisätään laskennallisesti äidin reaaliseen perintöön ja sisällytetään jaossa sinun perintöosaasi lahjoitusajankohdan arvon mukaisena.
Äiti voi halutessaan myös suosia sinua sisaresi kustannuksella määräämällä lahjakirjassa, että saamaasi lahjaa ei tule katsoa ennakkoperinnöksi.
Meillä lähes vastaava tilanne, pesänjakaja ollut jo pelissä 1,5 vuotta mutta jakoon ei ole päästy koska yksi osakas muuttaa vatimuksiaan kaiken aikaa kun sopimus on lähellä syntyä. Kyse myös
kesämökki kiinteistön jakamisesta. Nyt näyttää siltä, että kiinteistö menossa pakko myyntiin vaikka me kaksi muuta osakasta olemme tarjonneet siitä 90t€ enemmän kuin on kiinteistöstä tehty arvio. Välit menneet jo tuon yhden osakkaan kanssa. Onko neuvoa mitä tehdä, ensi maanantaina
on viimeinen mahdollisuus sopia asiasta.!
kyse olisi kuitenkin suosiolahjasta, joka tulee ottaa huomioon lakiosaa laskettaessa, mikäli äitisi myöhemmin testamentissaan päätyisi siihen, että tytär saa vain lakiosansa ?
... sitä mökin hankintahintaolettamaa: muistaakseni luin jostakin, että hankintahintaolettamaksi voidaan ottaa perintöverotuksessa määrätty summa mikäli kiinteistön hankinnasta on yli 10 vuotta. Mutta oli miten oli, olemme siskoni kanssa jo lähes ilmiriidassa eikä perintöverolappuja ole edes vielä tullut. Harmittaa kun sain siskoni kiinni eilen valehtelusta ja tämän valheen perusteella uskon että hän on käyttänyt omassa hinta-arviossaan tuttua arvioijaa. Siis hyvä että jäi kiinni mutta harmittaa kun aikaisemmin hyvänä pysyneet välit huononevat. Eikä kovin kummoisesta omaisuudesta ole edes kyse, joten tuntuu tosi ikävältä. Siskoni kaivelee vanhoja asioita: isäni myi minulle ja miehelleni omaisuuttaan viime kesän jälkeen, jotta välttyisimme perintöverolta ja nyt siskoni väittää että häneltä ei ole kysytty mitään. Isä oli kaupantekohetkinä vielä kohtalaisessa kunnossa (oli vielä kotihoidossa) vaikkakin tiesi kuolevansa sairauden vuoksi pian. Tietääkseni isä ei ollut tilivelvollinen tekemistään kaupoista. Onneksi kaupoista löytyy tositteet jos siskoni haluaa penkoa asioita enemmänkin.
Kyse on siis niin tuoreesta tapauksesta että perintöveroja ei ole edes määritelty ja tilanne on jo tämä! Olimme sopineet että jätämme pesän jakamattomaksi, mutta lienee viisainta tehdä ositus ja perinnönjako. Voiko osituksessa käyttää "ulkopuolista rahaa" siten että ostaisimme mieheni kanssa kesämökin ja mieheni ostaisi moottoripyörän äidiltä ja siskolta. Ja äitini ostaisi muun omaisuuden siskolta ja minulta? Silloinhan siskoni osuudet ostettaisiin kokonaan ja hän saisi rahana osuutensa omaisuudesta. Ja äiti saisi tämän jälkeen tehdä omaisuudelleen mitä haluaa ja saamme taas tapella siitä mitä jää jäljelle sitten kun äidistä aika jättää. Se lahja äidin hallintaoikeudella on varteenotettava vaihtoehto kesämökin kohdalla, miten sen kannalta pitäisi toimia tässä vaiheessa kun ositusta ei ole vielä tehty? Kun vain pääsisimme omaisuuden arvosta yksimielisyyteen ...
Perintövero voidaan määrittää hankintahintaolettamasta, kyllä näin on. MUTTA mikäli joku aikoo luopua siitä, eli myydä, kannattaa perintöverotus suorittaa todellisen arvon mukaan, koska perintövero on pienempi kuin myyntivoiton vero!
Hankintameno-olettamalla ja sillä hinnalla millä joku myy/ostaa taas toisen osuuden ei ole mitään sidosta. Kauppahinta on se millä se ylipäätään suostutaan tekemään: siis markkinahinta.
Anna siskosi kaivella rauhassa. Hän voi nostaa sen esiin juridista tietä, puhua suosilahjasta, alihintaan myynnistä yms. Mutta jos hän siitä kanteen nostaa, niin on myös toteennäyttövelvollisuus. Eli älä lähde siihen keskusteluun mukaan lainkaan - ennen kuin tulee oikeusteitse vaade (jos tulee...]
Mitä tarkoitat tuolla ulkopuolisella rahalla???
Jos sisaresi suostuu ottamaan rahana osuutensa - olkoon se summana sitten vaikka yläkanttiin - niin kukaan ei kysy mistä ostaja [siis sinä] rahat saa. Ehdottaisin, että tekisitte kaupan sisaren koko kuolinpesän omistuksesta tiettyyn könttihintaan, sillä kuolinpesän tavaroista muutoin joudutte jokaisesta erikseen neuvottelemaan käypää hintaa ja sopimaan erikseen mikä omaisuuserä myydään mihinkin. Kuolinpesän verotusta myös helpottaa se, että ulkopuoliselle myytäessä ette joudu tekemään ensin selvitystä kuolinpesän omaisuudesta ja sitten yksittäiselle henkilölle myydyistä eristä...
....tarkoitin että voiko mökin ostajana olla minä ja mieheni. Sen ulkopuolisemmasta rahasta ei siis ollut kyse, olemme kyllä naimisissa joten asialla ei kai ole merkitystä jos kauppa tehtäisiin minulle. Tuo yhteiseen omistukseen ostaminen on vain jäänyt tavaksi niiltä ajoilta kun olimme avoliitossa.
Ajattelin ehdottaa siskolleni juuri sitä mitä ehdotit eli ostamme hänen osuutensa kokonaan. Jos siskoni valitsema (tuttu?) välittäjä on arvioinut mökin 130000-150000 euron arvoiseksi ja minun valitsema välittäjä 110000 euron niin voimmehan maksaa siskolleni 1/4 tuosta haluamastaan summasta ja äidilleni sen mitä hän pyytää (on ollut 110000 kannalla). Tulisi jonkunlainen kompromissi.
Ulkopuolisen rahan käyttö perintöosan kaupassa kiinnostaa verottajaa, koska siitä peritään ostajalta 4% varainsiirtoveroa valtiolle.