Olen seurannut pääkaupunkiseudun asuntomarkkinoita mielenkiinnolla vuodesta 1988, jolloin kirjoitin ylioppilaaksi, ja katsoin tulevaisuudensuunnitelmieni vaativan muuttoa pääkaupunkiseudulle koulun ja sittemmin työn perässä. Vuotta aiemmin olin aloittanut asuntosäästämisen ASP-tilille kesätyörahoilla, ja tarkoitus oli päästä kiinni omaan asuntoon mahdollisimman pian.
Suoritin asepalveluksen 1988-89, ja tuona aikana asuntojen hinnat näyttivät karanneet lopullisesti ulottumattomiini. Tämän linkin takaa löytyy Tilastokeskuksen kuvaaja vanhojen kerrostaloasuntojen reaalihintaindeksistä vuosineljänneksittäin
I/1970-IV/2006, 1970=100 (elinkustannusindeksin mukaan) http://tinyurl.com/yu4cto . Aika lohduttomalta tuntui, ei ollut mitään mahdollisuuksia saada rahaa kasaan samaa tahtia kuin hinnat nousivat, olin pudonnut kelkasta.
Harrastuskaverini, vanhempi, viisaampi ja sivistyneempi mies, lohdutteli, että asuntojen hinnat menevät sykleissä ihan niin kuin muukin talous. Hän oli isohkon, suhdanneherkällä alalla toimivan firman toimitusjohtaja, joten uskoin hänen jotain sykleistä tietävän, vaikka omiin silmiini näytti tuolloin kaiken mediassa toitotetun valossa, että juna meni jo, ja myöhästyin kyydistä. Minulla oli vaikeuksia uskoa häntä, kun talous oli nyt kuitenkin muuttunut pysyvästi. Kansainväliset pääomamarkkinat olivat auenneet, lisäksi pääkaupunkiseutu imi väkeä sisään enemmän kuin teitä pitkin mahtui tulemaan, maaseudun tyhjentymiskehitys jatkui ja ihmiset muuttivat pienemmistä kaupungeista isompiin. Rahaa työnnettiin ihmisten taskuihin joka tuutista, baarissa juppi heitti luottokortin baarimikon höylättäväksi sisään tullessaan, piikit olivat auki rehvakkaaseen tyyliin, kenelläkään ei ollut tarvetta säästellä.
Kuinkas sitten kävikään? Velat pitikin maksaa, velka oli veli otettaessa, mutta velipuoli maksettaesa. Huippusuhdanne loppui, ei työnantajilta eikä luotottajilta enää virrannutkaan ihmisille rahaa entiseen malliin, työnantajat olivat itse pahemmassa velkasopassa kuin työntekijänsä. Kysyntä romahti, yritysten tulokset romahtivat, velanmaksukyky romahti. Siihen pantiin pisteeksi iin päälle devalvaatio, jolloin pääomamarkkinoiden vapautumista seuranneiden ulkomaanvaluutassa määrättyjen velkojen velkapääoma loikkasi armotta yli yrittäjien ja rahoittajien sietokyvyn. Velat pantiin maksuun, ja vakuutena ollut omaisuus realisoitiin. Korttitalo romahti. Velkarahalla ylös pumpatut arvostustasot palasivat realistiselle tasolle, mutta kun talous oli kriisissä, ei sekään riittänyt, kukaan ei ostanut mitään millään hintaa, arvostustasot romahtivat pohjamutiin. Katsokaa nyt, hyvät ihmiset, sitä asuntohintojen kuvaajaa: http://tinyurl.com/yu4cto . Vuodesta 1989 vuoteen 1993 on aika kylmää kyytiä, syöksykierre.
Ostin ensiasunnon vuoden 1992 lopussa. Hinnat olivat pohjalla, mutta pankkiherroilla oli armoton kankkunen kulutusjuhlien päätyttyä, he olivat pahalla tuulella. Olin säästänyt kuuliaisesti ASP-lainaani säästösuunnitelmani mukaisesti, kasassa oli sopimuksen mukaan riittävästi asunnon ostoon, olin juuri saanut pysyvän työpaikan, ja asuntojen hinnat näyttivät olevan pohjalukemissa. Mutta mitä sanoi pankinjohtaja: ei tipu lainaa. Olin ällikällä päähän lyöty. Olin hoitanut sopimuksestani oman osani, ja nyt kun oli pankin vuoro, ei lainaa luvattu. Ei ollut oikein mitään kunnollisia perusteita, millä päätöstä olisi perusteltu, mutta pankinjohtajien krapula ja morkkis olivat niin kovia, että ei tippunut lainaa, ilmeisesti ylempää oli annettu ohjeet panna lainahanat toistaiseksi kiinni, kunnes on jotenkin rämmitty kuiville tilanteesta. Perhetuttu oli toisen pankkiryhmän pankissa isohkona tirehtöörinä, ja hän lupasi, että kohtuullinen laina järjestyy heidän pankistaan, kun purnasin tilannettani ja pankkien halpamaista toimintaa hänelle. Sain lainan, joka oli pankin vaatimuksesta mitoitettu niin pieneksi, että sillä sai juuri ja juuri vanhan kaksion Vantaalta, lainasumma oli muistaakseni 185 000 mk, enempää ei herunut. Kuukausiliksani oli kymppitonnin luokkaa.
Pankkiherrojen kankkunen alkoi hellittää, ja lainahanat alkoivat taas aueta. Palkkanikin nousi hiljalleen. Vuonna 1997 arvelin olevan hyvä hetki vaihtaa isompaan asuntoon, kun hinnat olivat lähteneet taas nousuun. Silloin ei ollut enää mitään vaikeuksia saada lainaa. Vaihdoin mukavaan rivarinpätkään, jossa asuin tyytyväisenä tähän saakka, mutta nyt tuli taas sellainen vaihe, että piti saada asumismukavuutta ja -väljyyttä nostettua, asuntolainakin oli jo pois maksettu. Ei kun vain etsimään mieleistä omakotitaloa. Hinnat ovat tolkuttomat. Kävin pankin lainatiskillä neuvottelemassa lainasta, kun tuntui, että tarvittava lainamäärä olisi ihan kohtuuton. Kuukausiliksa on taas noin kymppitonni, kuten ensimmäistä lainaa hakiessa, mutta nyt olisi tarvetta 250 tuhannen lainaan. Välissä tosin on vaihdettu rahayksikköä. Pankin täti sanoi, että eihän tuossa ole mitään ongelmaa, eikö panna saman tien vähän enemmänkin lainaa? Oli erilainen meininki kuin viisitoista vuotta sitten. No, aloitin asunnonvaihtoprojektini myymällä asunnon tuplahinnalla siitä, mitä olin itse siitä maksanut.
Muutin vuokralle. Sain mukavan omakotitalon vuokralle kohtuuhinnalla, kun hintaa verrataan vastaavien talojen myyntihintoihin, suurin piirtein pelkillä pääoman korkokuluilla. Edellisestä asunnosta saadut rahat ja muutkin säästöt keräävät nyt korkoa pankkitilillä. Yritän panna jäitä hattuun. Kun katson Tilastokeskuksen käyrää, huomaan, että vuodesta 2004 eteenpäin asuntojen reaalihinnat ovat olleet niin korkealla tasolla, että aiemmin ne ovat pysyneet niin korkealla yhteensä reilun vuoden (1989-90), kunnes kupla puhkesi, ja alamäki oli huima. Harrastuskaverini, joka minua lohdutti 80-luvun lopulla, makaa mullan alla syövän saatua hänestä voiton, mutta edelleen korvissani soivat hänen lohduttavat ja viisaat ohjeensa: nousua seuraa lasku. Tällä kertaa omalla kohdallani erona on se, että on jo rahaa säästössä aika mukavasti, ja liksa on aika kova, eli ei ole sinänsä huolta huomisesta, on varaa odotella visioiden toteutumista vuokralla asuessa kaikessa rauhassa. Mutta näillä hinnoilla en rahojani asuntoon pane.
Yritän kunnioittaa edesmenneen, viisaan ystäväni muistoa sillä, että panen hänen lohduttavat viisautensa kiertoon: jos olet nuori, ja suunnittelet ensiasunnon ostoa, ja tuntuu, että hinnat ovat karanneet pysyvästi ulottumattomiin, niin eivät ne ole. Asuntojen hinnat, kuten muukin talous, kulkevat sykleissä. Nyt ollaan huipulla. Suosittelen malttia, maltti on valttia, hätähousu maksaa nyt kovat oppirahat. Niille lukijoille, joille englannintunneilta on jäänyt jotain oppia päähän, panen pari linkkiä englanninkielisiin juttuihin, jotka antavat vähän lisäpohjaa syklisen maailman ymmärtämiseen:
Real Estate Cycle Methodology: http://tinyurl.com/28qjyc
Economics Basics: Demand and Supply: http://tinyurl.com/7azoc
Housing: Supply Demand Imbalance: http://tinyurl.com/2xb3f5
How the subprime fallout affects you: http://tinyurl.com/yo9xv3
Jokainen tekee omat ratkaisunsa, mutta kannattaa ymmärtää, että olemme sellainen sopulilauma, joka ei keskimäärin kovin syvällisesti talousasioita pohdi, ja jonka yksilöt menevät joukon mukana vuoroin ylös, vuoroin alas, vaikka ympärilleen katsomalla saattaisi olla fiksumpiakin reittejä tarjolla.
Suoritin asepalveluksen 1988-89, ja tuona aikana asuntojen hinnat näyttivät karanneet lopullisesti ulottumattomiini. Tämän linkin takaa löytyy Tilastokeskuksen kuvaaja vanhojen kerrostaloasuntojen reaalihintaindeksistä vuosineljänneksittäin
I/1970-IV/2006, 1970=100 (elinkustannusindeksin mukaan) http://tinyurl.com/yu4cto . Aika lohduttomalta tuntui, ei ollut mitään mahdollisuuksia saada rahaa kasaan samaa tahtia kuin hinnat nousivat, olin pudonnut kelkasta.
Harrastuskaverini, vanhempi, viisaampi ja sivistyneempi mies, lohdutteli, että asuntojen hinnat menevät sykleissä ihan niin kuin muukin talous. Hän oli isohkon, suhdanneherkällä alalla toimivan firman toimitusjohtaja, joten uskoin hänen jotain sykleistä tietävän, vaikka omiin silmiini näytti tuolloin kaiken mediassa toitotetun valossa, että juna meni jo, ja myöhästyin kyydistä. Minulla oli vaikeuksia uskoa häntä, kun talous oli nyt kuitenkin muuttunut pysyvästi. Kansainväliset pääomamarkkinat olivat auenneet, lisäksi pääkaupunkiseutu imi väkeä sisään enemmän kuin teitä pitkin mahtui tulemaan, maaseudun tyhjentymiskehitys jatkui ja ihmiset muuttivat pienemmistä kaupungeista isompiin. Rahaa työnnettiin ihmisten taskuihin joka tuutista, baarissa juppi heitti luottokortin baarimikon höylättäväksi sisään tullessaan, piikit olivat auki rehvakkaaseen tyyliin, kenelläkään ei ollut tarvetta säästellä.
Kuinkas sitten kävikään? Velat pitikin maksaa, velka oli veli otettaessa, mutta velipuoli maksettaesa. Huippusuhdanne loppui, ei työnantajilta eikä luotottajilta enää virrannutkaan ihmisille rahaa entiseen malliin, työnantajat olivat itse pahemmassa velkasopassa kuin työntekijänsä. Kysyntä romahti, yritysten tulokset romahtivat, velanmaksukyky romahti. Siihen pantiin pisteeksi iin päälle devalvaatio, jolloin pääomamarkkinoiden vapautumista seuranneiden ulkomaanvaluutassa määrättyjen velkojen velkapääoma loikkasi armotta yli yrittäjien ja rahoittajien sietokyvyn. Velat pantiin maksuun, ja vakuutena ollut omaisuus realisoitiin. Korttitalo romahti. Velkarahalla ylös pumpatut arvostustasot palasivat realistiselle tasolle, mutta kun talous oli kriisissä, ei sekään riittänyt, kukaan ei ostanut mitään millään hintaa, arvostustasot romahtivat pohjamutiin. Katsokaa nyt, hyvät ihmiset, sitä asuntohintojen kuvaajaa: http://tinyurl.com/yu4cto . Vuodesta 1989 vuoteen 1993 on aika kylmää kyytiä, syöksykierre.
Ostin ensiasunnon vuoden 1992 lopussa. Hinnat olivat pohjalla, mutta pankkiherroilla oli armoton kankkunen kulutusjuhlien päätyttyä, he olivat pahalla tuulella. Olin säästänyt kuuliaisesti ASP-lainaani säästösuunnitelmani mukaisesti, kasassa oli sopimuksen mukaan riittävästi asunnon ostoon, olin juuri saanut pysyvän työpaikan, ja asuntojen hinnat näyttivät olevan pohjalukemissa. Mutta mitä sanoi pankinjohtaja: ei tipu lainaa. Olin ällikällä päähän lyöty. Olin hoitanut sopimuksestani oman osani, ja nyt kun oli pankin vuoro, ei lainaa luvattu. Ei ollut oikein mitään kunnollisia perusteita, millä päätöstä olisi perusteltu, mutta pankinjohtajien krapula ja morkkis olivat niin kovia, että ei tippunut lainaa, ilmeisesti ylempää oli annettu ohjeet panna lainahanat toistaiseksi kiinni, kunnes on jotenkin rämmitty kuiville tilanteesta. Perhetuttu oli toisen pankkiryhmän pankissa isohkona tirehtöörinä, ja hän lupasi, että kohtuullinen laina järjestyy heidän pankistaan, kun purnasin tilannettani ja pankkien halpamaista toimintaa hänelle. Sain lainan, joka oli pankin vaatimuksesta mitoitettu niin pieneksi, että sillä sai juuri ja juuri vanhan kaksion Vantaalta, lainasumma oli muistaakseni 185 000 mk, enempää ei herunut. Kuukausiliksani oli kymppitonnin luokkaa.
Pankkiherrojen kankkunen alkoi hellittää, ja lainahanat alkoivat taas aueta. Palkkanikin nousi hiljalleen. Vuonna 1997 arvelin olevan hyvä hetki vaihtaa isompaan asuntoon, kun hinnat olivat lähteneet taas nousuun. Silloin ei ollut enää mitään vaikeuksia saada lainaa. Vaihdoin mukavaan rivarinpätkään, jossa asuin tyytyväisenä tähän saakka, mutta nyt tuli taas sellainen vaihe, että piti saada asumismukavuutta ja -väljyyttä nostettua, asuntolainakin oli jo pois maksettu. Ei kun vain etsimään mieleistä omakotitaloa. Hinnat ovat tolkuttomat. Kävin pankin lainatiskillä neuvottelemassa lainasta, kun tuntui, että tarvittava lainamäärä olisi ihan kohtuuton. Kuukausiliksa on taas noin kymppitonni, kuten ensimmäistä lainaa hakiessa, mutta nyt olisi tarvetta 250 tuhannen lainaan. Välissä tosin on vaihdettu rahayksikköä. Pankin täti sanoi, että eihän tuossa ole mitään ongelmaa, eikö panna saman tien vähän enemmänkin lainaa? Oli erilainen meininki kuin viisitoista vuotta sitten. No, aloitin asunnonvaihtoprojektini myymällä asunnon tuplahinnalla siitä, mitä olin itse siitä maksanut.
Muutin vuokralle. Sain mukavan omakotitalon vuokralle kohtuuhinnalla, kun hintaa verrataan vastaavien talojen myyntihintoihin, suurin piirtein pelkillä pääoman korkokuluilla. Edellisestä asunnosta saadut rahat ja muutkin säästöt keräävät nyt korkoa pankkitilillä. Yritän panna jäitä hattuun. Kun katson Tilastokeskuksen käyrää, huomaan, että vuodesta 2004 eteenpäin asuntojen reaalihinnat ovat olleet niin korkealla tasolla, että aiemmin ne ovat pysyneet niin korkealla yhteensä reilun vuoden (1989-90), kunnes kupla puhkesi, ja alamäki oli huima. Harrastuskaverini, joka minua lohdutti 80-luvun lopulla, makaa mullan alla syövän saatua hänestä voiton, mutta edelleen korvissani soivat hänen lohduttavat ja viisaat ohjeensa: nousua seuraa lasku. Tällä kertaa omalla kohdallani erona on se, että on jo rahaa säästössä aika mukavasti, ja liksa on aika kova, eli ei ole sinänsä huolta huomisesta, on varaa odotella visioiden toteutumista vuokralla asuessa kaikessa rauhassa. Mutta näillä hinnoilla en rahojani asuntoon pane.
Yritän kunnioittaa edesmenneen, viisaan ystäväni muistoa sillä, että panen hänen lohduttavat viisautensa kiertoon: jos olet nuori, ja suunnittelet ensiasunnon ostoa, ja tuntuu, että hinnat ovat karanneet pysyvästi ulottumattomiin, niin eivät ne ole. Asuntojen hinnat, kuten muukin talous, kulkevat sykleissä. Nyt ollaan huipulla. Suosittelen malttia, maltti on valttia, hätähousu maksaa nyt kovat oppirahat. Niille lukijoille, joille englannintunneilta on jäänyt jotain oppia päähän, panen pari linkkiä englanninkielisiin juttuihin, jotka antavat vähän lisäpohjaa syklisen maailman ymmärtämiseen:
Real Estate Cycle Methodology: http://tinyurl.com/28qjyc
Economics Basics: Demand and Supply: http://tinyurl.com/7azoc
Housing: Supply Demand Imbalance: http://tinyurl.com/2xb3f5
How the subprime fallout affects you: http://tinyurl.com/yo9xv3
Jokainen tekee omat ratkaisunsa, mutta kannattaa ymmärtää, että olemme sellainen sopulilauma, joka ei keskimäärin kovin syvällisesti talousasioita pohdi, ja jonka yksilöt menevät joukon mukana vuoroin ylös, vuoroin alas, vaikka ympärilleen katsomalla saattaisi olla fiksumpiakin reittejä tarjolla.
Vastaukset 18
Vanhimmat
Totta pirussa otan silloin pankista rahaa, kun raha on halpaa. Sitten kun raha muuttuu kalliiksi, jos muuttuu, niin pistän puuta matalaksi ja maksan lainat pois. Palkkani on noussut laina-aikana paljon inflaatiota nopeammin. Metsäni tuottaa paremmin kuin maksamani lainankorot korkovähennyksineen minua verottaa. Ostin vuonna 2000. Eli sain melko halvalla ja olen saanut nauttia historian alhaisimmista koroista. Pullat ovat hyvin uunissa ja paistuvat tasaiseen tahtiin. Lainani on lyhentynyt tässä ennätysalhaisessa korkotilanteessa todella nopeasti ja kohta ollaan siinä tilanteessa että metsäni tuottaa paremmin vaikka korko olisi realistinen 20%. Ja joka kuukausi velkapääoman lyhentyessä tilanteeni muuttaa aina vain parempaan suuntaan. Kysynkin nyt sinulta, miksi en ottaisi lähes ilmaista lainarahaa vastaan?
> Lainani on lyhentynyt tässä ennätysalhaisessa
> korkotilanteessa todella nopeasti ja kohta
> ollaan siinä tilanteessa että metsäni tuottaa
> paremmin vaikka korko olisi realistinen 20%.
> Ja joka kuukausi velkapääoman lyhentyessä
> tilanteeni muuttaa aina vain parempaan
> suuntaan. Kysynkin nyt sinulta, miksi en
> ottaisi lähes ilmaista lainarahaa vastaan?
Kyllä lainaa kannattaa ottaa, jos siihen on tarvetta, ja osaa laskea, mitä lainan ottaminen tarkoittaa. Jos lainapääomalle uskoo saavansa parempaa tuottoa kuin siitä joutuu maksamaan korkoa, totta kai lainan ottaminen on järkevää. Talous pyörii paljolti velkapääomalla, investointeja rahoitetaan velkarahalla. Jos kysyntä ylittää tarjonnan, ja pystyn vastaamaan kysyntään mielestäni kannattavalla bisneksellä, joka vaatii aloitus- tai laajennusvaiheessa lainaa, totta kai otan lainaa, jos uskon siitä kunnialla suoriutuvani.
Kun panet puuta matalaksi, teet samalla kansantaloudelle hyvää: panet pääoman tuottamaan, työllistät toiminnallasi välillisesti muitakin. Se on erittäin hyvä. Tee niin.
Mutta jos tuulipukumies ostaa asunnon tuplahintaan ja uskoo sen tuovan jotain lisäarvoa yhteiskunnalle, niin metsään mennään (noin kuvainnollisesti, ei konkreettisesti kuten sinä, sinä toimit oikein, tuulipukumies väärin). Tuulipukumies uskoo, että asunnon arvo nousee ikuisesti, ja arvonnousu tulee tyhjästä. Tosiasiassa arvonnousu on tullut velkarahalla, ja velkaantumisessa tulee väistämättä vastaan yläraja. Siitä on suunta vain alaspäin, kun velkaantuminen on huippusuhdanteen aikana huipussaan. Kun huonommat ajat koittavat, laskevat hinnat vääjäämättä. Velkarahalla pumpattu arvostuskupla ei kestä.
Puhutaan ihan eri asioista. Investointi tuottavaan toimintaan on eri asia kuin investointi virtuaaliseen, ikuiseen arvonnousuun.
Asuntojen hinnat ovat nousseet pääkaupunkiseudulla muuttoliikkeen ja rahapolitiikan seurauksena. Uusien asuntojen tuotanto ei ole ehtinyt vastata pääkaupunkiseudun väestönkasvua. Kysyntää on ollut enemmän kuin tarjontaa. Pankit ovat tyrkyttäneet matalilla koroilla isoja lainoja pitkillä maksuajoilla: mikset ostaisi samantien mieleistä sen sijaan, että kärvistelet liian pienessä? Aluksi se meni niin, mutta kysynnän jatkuessa tarjontaa suurempana, isot lainat onkin lopulta pumpattu asuntojen neliöhintojen kasvattamiseen, ei neliöiden lisäämiseen.
Nyt on korkotaso tuplaantunut. Se tuntuu pitkissä lainoissa rajusti. Miten käy pääkaupunkiseudun muuttoliikkeen? Epäilen, että pahin tunku tänne alkaa olla ohi. Samaan aikaan grynderien rakentamat, ylihintaiset asunnot alkavatkin jäädä gryndereille käsiin. Ostajien ostokyky ja -halu ovat korkojen nousun ja tulevaisuuden odotusten heikentymisen vuoksi alamäessä, eli kysyntä pienenee. Kun kysyntä pienenee, ja kalliita asuntoja seisoo tyhjillään, se ei johda hintojen nousuun. Mihin se johtaa? Jätän päättelyn viisaammille.
kun äetsästä ei saa töitä, niin väki rynnii tänne. Ja äetsästä ei edelleenkään saa töitä. Äetsän muuttoliike jatkuu negatiivisenä PK-seudun asuntohinnoista riippumatta. Ja väki tulee tänne hinnoista riippumatta, ensin vuokralle ja siitä siirtyen omaan. PK-seudun asuntohintojen saaminen laskuun takoittaa siis sitä että äetsään on saatava työpaikkoja. Tällä tavalla on mahdollista saada PK-seudun väestönkasvu negatiiviseksi ja hinnat laskuun. Kerroppas miten tämä toteutetaan?
En kerro, miten Äetsään saadaan töitä. En ole koskaan käynyt Äetsässä, eikä minulla ole aavistustakaan, mitä äetsäläiset tekevät elääkseen (olisiko kananmunien ja broilerinlihan tuottamista?), tai mikä olisi sellainen bisnes, jolle Äetsässä olisi paremmat mahdollisuudet kuin jossain muualla. Se jää paikallisten ihmisten harteille, jotka paremmin tuntevat Äetsän heikkoudet ja vahvuudet, minä joudun katsomaan kartasta, missä Äetsä on, joten en pidä itseäni kovin hyvänä neuvojana Äetsän bisneksissä.
Muuttoliike tuo ihmisiä pienemmistä kylistä suurempiin, enkä tiedä, milloin raja tulee vastaan. Esim. Lontoossa on jo useiden vuosien ajan ollut ongelmana, että bussikuskin tai opettajan palkka ei riitä Lontoossa asumiseen, vaikka heidän työpanokselleen olisi kova kysyntä. Palkkoja ei kuitenkaan olla valmiita nostamaan niin korkeiksi, että tulijoita riittäisi. Esimerkiksi sitä kautta kaupungin vetovoima alkaa hieman hiipua.
80-luvun lopun nousukaudella kotikaupungistani lähti paljon ihmisiä Stadiin, se oli jotenkin niinku kova juttu, ja tyypit olivat ihan kingejä, kun tulivat lompsat pullollaan rellestämään vanhaan kotikaupunkiinsa. Laman tultua routa ajoi porsaat kotiin. Samat rellestäjät palasivat vähin äänin kotikaupunkiinsa äidin ruokapöydän ääreen, kun työmarkkinoiden kovin huippusuhdanne oli takana, eikä töitä ollut enää entisillä liksoilla tarjolla. Vanhassa kotikaupungissa oli halvempi ja turvallisempi elää ja asua, kun pääkaupunkiseudun työvoimapula ei enää tarjonnutkaan isompia liksoja. Ylikysyntä hellitti pääkaupunkiseudun asunnoissa kenties osaltaan myös siitä syystä, ja antoi vauhtia hintojen syöksyyn.
Samanlaista lamaa en toivo tulevaksi, enkä usko sitä ihan heti tulevan. Suhdannehuippu on kuitenkin juuri nyt, ja seuraava suunta on alaspin. Siitä seuraa monenlaisia vaikutuksia, ja yksi niistä on asuntojen hintojen lasku pääkaupunkiseudulla.
Eli jos nyt sitten mennään alas kuten ennustat, niin sehän tarkoittaa juuri Äetsälle vielä tiukempia aikoja. Eli muuttoliike Äetsästä pois tulee kasvamaan entisestään. Joka taas tulee pakkaamaan ihmisiä entistä hanakammin kasvukeskuksiin. Ihmisellä kun nyt vaan on tapana liikkua työn perässä, eikä jäädä odottelemaan aikoja parempia. Ja Äetsällä tarkoitan tässä maaseutua yleisesti. Eli kaikki ei ole mustavalkoista. Mutta fakta on se, että jos PK-seudun hintoja halutaan alas on PK-seutu saatava pahasti muuttotappiolliseksi. Ei taida koskaan toteutua. Suomen maaseutu autioituu ja sitä kehitystä ei tule muuttamaan mikään. Eikä se ole edes logistisesti kannattavaa bisnestä pyörittää Äetsässä loppujen lopuksi yhtään mitään. Tai no ehkä sikoja ja nautoja. Mutta maatalouden tehokkuusvaatimusten takia emme kaikki voi valitettavasti olla farmareita.
Äetsän ja maaseudun tulevaisuudesta yleensä en ennusta mitään, kun en ole asiaan perehtynyt. Sen olen havainnut, että maaseutu autioituu, ei tarvitse mennä Päijät-Hämettä kauemmas pääkaupunkiseudulta, niin säälittävän paljon maaseudun autioitumisen merkkejä näkyy. En haluaisi maaseudun autioituvan, mutta en myöskään haluaisi elättää verorahoilla tuottamatonta kansaa maaseudulla. Se on oma juttunsa ja vaatii omat ratkaisunsa, minulla ei niitä ratkaisuja ole.
Panin nettiin kuvaajan, jossa sommittelin Tilastokeskuksen käyrien päälle keskimääräistä asuntojen reaalihintojen kehittymistä kuvaavat suorat. Havaitaan, että suunta on nouseva. Syiksi voi arvata, että varallisuus yleensäkin on noussut, ja että asumisen taso on noussut, nykyisin asunnot ovat hienompia ja kalliimpia kuin ennen. Sen lisäksi nähdään, että pääkaupunkiseudun hinnat nousevat jyrkemmällä kulmalla kuin koko maan hinnat. Se johtuu varmastikin kaupungistumiskehityksestä, ihmisten muuttoliikkeestä pääkaupunkiseudulle. Ja se kuvaaja löytyy täältä:
http://www.aijaa.com/v.php?i=409343.jpg
Kun katsoo tämänhetkisten pääkaupunkiseudun hintojen ja keskimääräistä kehitystä kuvaavan suoran erotusta, havaitaan vallitsevan noin 30 prosentin yliarvostus. Kun talous kulkee sykleittäin ja välillä käydään ylä- ja välillä alapuolella keskiviivaa, voi ennustaa, että tälläkin kertaa mennään yli 30 prosenttia alaspäin ennen kuin suunta kääntyy.
Kun lasken 600 tuhannen hintaisesta omakotitalosta 30 prosenttia pois, se on 180 tuhatta. Sadallakahdeksallakymmenellätuhannella asun vuokralla aika kauan, uskoakseni paljon kauemmin kuin 30 prosentin hintojen aleneminen vie aikaa. Sinä aikana en maksa korkokuluja, mutta saan korkotuottoja asunnon ostoon varatulle pääomalleni. Siksi asun vuokralla.
Eihän tämä Äetsään liity, mutta kehottaisin muitakin ottamaan aivot narikasta, perehtymään asuntomarkkinoiden historiaan ja talouden suhdanteisiin, ja vähän laskeskelemaan, mihin ovat itsensä tunkemassa, kun ottavat jättilainoja kolmeksikymmeneksi vuodeksi. Ei ole kiva kuunnella vuosikausia taas sitä vikinää, että miksi kukaan ei kertonut.
Yliarvostukseksi voidaan suurimmilta osin selittää juuri tuolla mainitsemallasi ihmisten muuttoliikkeestä pääkaupunkiseudulle. PK-seudulle on rakennettu valtavasti uutta asuntokantaa, joka valitettavasti hilaa ylöspäin myös vanhojen hintaa.
Se minkä verran tullaan ja koska tullaan jos tullaan alas. Tätä ei voida lukea mistään käyrästä. Historia toistaa itseään isommissa ja pienemmissä mittakaavoissa. Mutta tuosta käyrästä ei voi sanoa, koska tapahtuu ja miten paljon. Me olisimme kaikki rikkaita, jos tuosta käyrästä voitaisiin lukea romahdushetki ja sen suuruus.
Voithan aina laskea vaikka 4mrd euron kämpästä tulevan tilisi. Sitten voit asua vuokralla loppuelämäsi hyvillä mielin. Kas näin se ihminen voi kusettaa itse itseään.
> PK-seudulle on rakennettu valtavasti uutta
> asuntokantaa, joka valitettavasti hilaa
> ylöspäin myös vanhojen hintaa.
Kysyntä ja löysä luotonanto niitä hintoja hilaavat ylöspäin, eikä uusien asuntojen rakentaminen. Se, että vanhoista taloista maksetaan uusien hintoja, johtuu edellämainittujen seikkojen lisäksi huonosta harkintakyvystä.
> Me olisimme kaikki rikkaita, jos tuosta
> käyrästä voitaisiin lukea romahdushetki ja sen
> suuruus.
Millä tavalla se johtaisi kaikkien rikastumiseen? Menneisyyden kuvaajasta ei voi lukea tulevaisuutta, mutta ennustaa voi. Menneisyyden tapahtumien ymmärtäminen ja lähimenneisyyden kehityksen tutkiminen ovat yleisin ja toimivin tapa ennustaa tulevaa.
> Voithan aina laskea vaikka 4mrd euron kämpästä
> tulevan tilisi.
Mitenkäs minä siitä voisin tilini laskea? Ei minulla ole minkäänlaisia rahkeita, eikä mitään innostusta ostaa niin kallista kämppää. Puolen miljoonan kämppään rahkeeni kyllä riittävät, ja siinä hintaluokassa tapahtuvien muutoksien ennusteilla voin kyllä laskea, mikä kannattaa, ja mikä ei.
Tällaiset heitot kuvaavat hyvin sopulilauman ymmärrystä. Neljöän miljardin lainan korkokulut ovat neljän prosentin vuosikorolla 160 miljoonaa. Aika kovat tulot pitää olla, jos tuollaisia summia on vara maksella. Jos sellaisia summia ei ole vara maksella, ei ole juuri perusteita laskelmille tulevista säästöistä, kun ei ostakaan nyt, vaan myöhemmin. Vaikka hinta ja korkokulut puolittuisivat tulevaisuudessa, ei taida tuolla hintaa ostajia löytyä Suomessa minkäänlaiselle asunnolle.
Kysymys on suhteellisuudentajusta ja sen puutteesta. Suhteellisuudentaju tuo säästöä, sen puute voi viedä turmioon.
Se oli silloin, nyt on nyt.
> Se oli silloin, nyt on nyt.
Tarkoitit ilmeisesti tätä:"...talous oli nyt kuitenkin muuttunut pysyvästi. Kansainväliset pääomamarkkinat olivat auenneet, lisäksi pääkaupunkiseutu imi väkeä sisään enemmän kuin teitä pitkin mahtui tulemaan, maaseudun tyhjentymiskehitys jatkui ja ihmiset muuttivat pienemmistä kaupungeista isompiin. Rahaa työnnettiin ihmisten taskuihin joka tuutista"
Tuo kuvaus oli 80-luvun lopun nousuhuuman tunnelmista. Silloin oltiin ikuisen nousun uralla, talouden fundamentit olivat pysyvästi muuttuneet.
Panepa peliin vähän syvällisempi analyysi siitä, mikä on tällä kertaa tilanne ja tulevaisuus. Nyt on nyt, historoa toistaa itseään.
Vuoden päästä ALE -5%, siihen tinkivarat 5-15% lisäksi.
Minäkin ostin ensiasunnon noihin aikoihin pääkaupunkiseudulta.
Olen uskonut tulevaisuuteen ja nyt asun vuonna 2004 valmistuneessa isossa tasokkaassa omakotitalossa.
Lainaa on reilusti alle 100.000 € ja talon arvo huitelee 600.000 €uroa.
Maksan käytännössä lyhennystä 560 e/kk.
(Lainan lyhennys on jälkikäteen tehtyä asuntosäästämistä, talon arvo on noussut niin kovasti, että eihän sitä voi edes kuluksi laskea)
Korkoja menee 329 €/kk, josta verovähennys on 92 e/kk.
Eli kulut on yhteensä 237 €/kk, kun laskee niin, että arvonnousu pyyhkäisee lyhennyksen käytännössä olemattomiin ja sen allekin.
> Olen uskonut tulevaisuuteen ja nyt asun vuonna
> 2004 valmistuneessa isossa tasokkaassa
> omakotitalossa.
> Lainaa on reilusti alle 100.000 € ja talon
> arvo huitelee 600.000 €uroa.
Noinhan se juuri menee, kun hoitaa talouttaan järkevästi. Ei tuossa tilanteessa ole mitään väliä, nousevatko hinnat vai laskevatko hinnat, olet saanut talosi järkevästi maksettua ja rahoitettua, ja selviät lainoistasi todennäköisesti kunnialla, vaikka mikä olisi.
Mutta on pikkuisen eri asia ostaa nyt samanlainen talo 600 tuhannella. Kun on mahdollisuus odottaa hinnan korjaantumista alemmas, miksi ei odottaisi? Se on ihan vastaavaa järkevää taloudenhoitoa kuin omasikin. Jos voin parin vuoden odotuksella ostaa puolen miljoonan talon sadan tonnin lainalla parinsadan tonnin lainan sijaan, olen valmis odottamaan sen pari vuotta ja maksamaan vuokraa sen aikaa.
Amerikassa ja Englannissa ollaan muuten nyt kehittelemässä johdannaisia asuntojen arvonalennuksen riskiltä suojautumiseksi. Veikkaanpa, että kyseisillä johdannaisilla on aika kova hinta. Luonnollisesti tuulipukumies ei näe mitään syytä maksaa moisesta johdannaisesta, kun hinnat nousevat aina. Mutta voi olla, että lainanantaja niitä edellyttää.
>Muutin vuokralle. Sain mukavan omakotitalon vuokralle kohtuuhinnalla, kun hintaa verrataan vastaavien talojen myyntihintoihin, suurin piirtein pelkillä pääoman korkokuluilla
Olipa suuren suuri yllätys!!
Itse myin vuonna 2003. Nyt odottelen syssylllä tulevaa rommausta alle vastikkeen kokoisella vuokralla, uskovaisen mummun tarjoamassa kolmiossa.
> Itse myin vuonna 2003. Nyt odottelen syssylllä
> tulevaa rommausta alle vastikkeen kokoisella
> vuokralla, uskovaisen mummun tarjoamassa
> kolmiossa.
Niin varmaankin. Mielikuvituselämän ja tosielämän raja tuntuu olevan kovin häilyvä monella tämän palstan kirjoittajalla. Jostakin syystä asuntojen hintojen jatkuvaa nousua tukevia järkiperusteita ei näy eikä kuulu, mutta ilmeisesti moni saa tulevaisuudenuskoa mölyämällä toivomansa kehityksen puolesta. Seinä kyllä väistää, jos huutaa tarpeeksi kovasti, kun juoksee täysillä seinää kohti.
jos sinulla perhettä oli niin varmaankin kyllästyivät jossain vaiheessa 90-lukua juttuihisi ja lähtivät.
Pitää olla kuten muut, paitsi enemmän.
Isompi talo, hienompi auto, lättytv jne.
Ja kaikki tänne ja heti.
Velalla tämä onnistuu.
Laina on sinänsä ok, jos kohde ja lainamaksu kyky ovat.
Sosiaalinen paine kohdistuu joka puolelta ja vaikuttaa käyttäytymiseen.
On vaikeaa olla oikeassa kun muut ovat väärässä.
Laumassa on helppoa.
Kaikkein eniten kuitenkin enemmistön viisautta huutavat ne jotka ovat kaikkein syvimmällä suossa ja alkaneet sen itsekin havaita.
Tv:ssä pyörii sarja nimeltä Fear factor, pelkokerroin.
Se ei ole mitään verrattuna tosielämän pelkoon siitä että kulissit romahtavat.