Mitä tapahtuu käytännössä?
Asunto valmistuu kesällä 2007. Lainaa asuntoa varten on haettu 190 000. Asunnon arvo myytäessä 250 000. Kuitteja löytyy 150 000 euron edestä. Asunnossa ei ole siis asuttu sitä 2 vuotta.
Jos mieheni lunastaa asunnon minulta, mitä minä saan tässä tapauksessa velkaa vai rahaa? paljonko maksan myyntivoittoveroa?
Asunto valmistuu kesällä 2007. Lainaa asuntoa varten on haettu 190 000. Asunnon arvo myytäessä 250 000. Kuitteja löytyy 150 000 euron edestä. Asunnossa ei ole siis asuttu sitä 2 vuotta.
Jos mieheni lunastaa asunnon minulta, mitä minä saan tässä tapauksessa velkaa vai rahaa? paljonko maksan myyntivoittoveroa?
Vastaukset 4
Vanhimmat
... koska ette tee asuntokauppaa (jos yhtään järkeä päässä), vaan hoidatte asian ositussopimuksella jolla toinen lunastaa ja ottaa yhteisen velan vastattavakseen (jos sopii pankille ja takaajille).
Kuiteillanne ei merkitystä, mutta onhan osituksessa muutakin kuin vain talo ja sen velat ... ositukseen vaikuttaa puolisoiden muukin omaisuus... auto, kesämökki, säästöt, omat velat, jne.
Noh, mutta oletetaan ettei muuta ole (tai muuta ei tahdota ottaa mukaan osituslaskelmiin), kuin kertomasi.
Lasketaan nettovarallisuudet:
A = 250/2 - 190/2 = 30.000 EUR
B = 250/2 - 190/2 = 30.000 EUR
Tasinkoa ei tarvitse maksaa, omaisuudet ovat jo yhtäsuuret.
A tahtoo lunastaa B:n osuuden, ja ottaa velan kokonaan itselleen ... joka siis sopi pankille ja takaajille. Kysehän on uudesta lainapäätöksestä.
Laina siirretään, B velaton. Samalla A maksaa B:lle tämän osuuden velattomasta talosta, siis 30.000 EUR.
Tarkistuslaskenta:
A = 250 - 190 - 30 = 30.000 EUR
B = 0 30 - 0 = 30.000 EUR
Täsmää !
Ei ole käytetty pesän ulkopuolisia varoja, ei varainsiirtoveroa.
Ei myyntivoittoa, koska ei ole myyty.
1) //Laina siirretään, B velaton. Samalla A maksaa B:lle tämän osuuden velattomasta talosta, siis 30.000 EUR. / Ei ole käytetty pesän ulkopuolisia varoja, ei varainsiirtoveroa.//
Jos lunastamiseen ei ole käytetty pesän ulkopuolisia varoja, varainsiirtoveroa ei todellakaan mene.
Mutta millä varoilla M36:n mielestä tuo lunastus 30.000 euroa on maksettu?! Eihän sitä näy osituslaskelmassa, joten kysymyksessä eivät ole ositettavan avioeropesän varat. Kysymyksessä ovat pesän ulkopuoliset varat, ja siltä osin lunastushinnasta tulee maksaa varainsiirtovero, joka kiinteistöstä on 4 % ja asunto-osakkeesta 1,6 %.
Jotta kysymyksessä olisivat pesän varat, niiden tulee näkyä osituslaskelmassa miehen varallisuutena. Tällöin ei tuo 30.000 riitäkään, vaan vaaditaan 60.000. Laskelma olisi seuraava:
M 250/2 + 60 - 190/2 = 90
N 250/2 - 190/2 = 30
Avio-osa (60 + 30)/2 = 60, tasinko M -> N = 30
M 250/2 + 30 - 190/2 = 60
N 250/2 - 190/2 + tasinko 30 = 60
Lunastus pesän varoilla:
M 250 - 190 = 60
N tasinko 30 + lunastus 30 = 60
Nyt lunastus on tapahtunut pesän varoilla, eikä varainsiirtoveroa mene.
2. //Ei myyntivoittoa, koska ei ole myyty.//
Siltä osin kuin lunastamiseen on käytetty pesän ulkopuolisia varoja, lunastus rinnastetaan kauppaan.
Ap: "Asunnon arvo myytäessä 250 000."
Mitähän tuo tarkoittaa? Jos se tarkoittaa sitä, että asunnon arvo OSTETTAESSA oli tuo 250.000, jota käytetään myös ositusarvona, mitään luovutusvoittoa ei ole syntynyt.
Jos kuitenkin asunnon arvo ositettaessa olisi 300.000, niin luovutusvoittoa N:n luovuttaessa oman osuutensa eli puolet asunnosta, syntyisi (300.000 - 250.000)/2 = 25.000.
Luovutusvoitto olisi verovapaa, jos N olisi omistusaikanaan asunut siinä 2 vuotta, tai jos luovutus tapahtuisi omaisuuden osituksessa ilman, että lunastukseen käytetään pesän ulkopuolisia varoja. Siltä (suhteelliselta) osuudelta, miltä lunastukseen jouduttaisiin käyttämään pesän ulkopuolisia varoja, luovutusvoitto olisi 28 %:n verokannan mukaisesti verotettavaa.
Jos 150.000 euron lunastuksesta 50.000 euroa (eli 1/3 osa) olisi rahoitettu pesän ulkopuolisin varoin, ilmeisestikin vastaava osuus luovutusvoitosta 25.000 eurosta olisi verotettavaa. 25.000 x 1/3 = 8.333, mistä vero on 2.333 euroa.
Tämä selvensi aikalailla. Koetan muistaa jatkossa.
Tuo ensimmäinen virhe oli huolimattomuuttani... yleensä kun on sitä muutakin omaisuutta, vaan ei tässä tapauksessa.
Toisen osalta heräsi muutama kysmys, vaikka varsinainen oikaisusi menikin "jakeluun".
Alkuperäisellä lienee kyse "hartiapankilla" rakennettavasta talosta, joka ei ole vielä valmis. Lainaa on 190.000 EUR, josta nostettu ja käytetty 150.000 EUR, ilmeisesti loppu 40.000 EUR kuluu kevään mittaan.
Kun talo valmis, siitä saisi myydessä 250.000 EUR jos myisi... työlle tullut palkaa 60.000 EUR jota kuuluukin verottaa (myyntivoitto).
Mutta mutta... jos puolisot eivät laskisikaan omalle työlleen hintaa, vaan lunastushinta määritetään 190.000 EUR mukaan ... ei varainsiirtoveroa tai myyntivoittoa menisi. Sopinee verottajalle, vaikka onkin verosuunnittelua.
Sitten mennään "rajan yli"... toinen maksaa pimeänä 30.000 lunastattevalle. Uskallan väittää että onnistuu, vaikka vaatiikin joitakin "kiemuroita". Tämä toki veronkiertoa.
//M 250/2 60 - 190/2 = 90
N 250/2 - 190/2 = 30
Avio-osa (60 30)/2 = 60, tasinko M -> N = 30//
Viimeisen rivin tulee kuulua:
Avio-osa (90 30)/2 = 60, tasinko M->N = 30