Pari väittämää pureskeltavaksi:
1. Oma asunto on kulu, ei sijoitus joka tuottaa. Sijoitusasunto voi tuottaa omistajalleen voittoa jos siitä aiheutuvat kulut ovat pienemmät kuin tulot (vuokra).
2. Asuntojen (reaali-) hinnat eivät voi nousta loputtomiin yleistä kustannustasoa ja palkkoja nopeammin.
Odotan mielenkiinnolla perusteltuja vastaväitteitä
1. Oma asunto on kulu, ei sijoitus joka tuottaa. Sijoitusasunto voi tuottaa omistajalleen voittoa jos siitä aiheutuvat kulut ovat pienemmät kuin tulot (vuokra).
2. Asuntojen (reaali-) hinnat eivät voi nousta loputtomiin yleistä kustannustasoa ja palkkoja nopeammin.
Odotan mielenkiinnolla perusteltuja vastaväitteitä
Vastaukset 11
Vanhimmat
Pari väittämää pureskeltavaksi:
"1. Oma asunto on kulu, ei sijoitus joka tuottaa. Sijoitusasunto voi tuottaa omistajalleen voittoa jos siitä aiheutuvat kulut ovat pienemmät kuin tulot (vuokra)."
Omistusasunto voi tuottaa omistajalleen voittoa jos siitä aiheutuvat kulut ovat pienemmät kuin tulot (arvonnousu) tai siitä se on vaihtoehtoiskustannusta (vuokra) halvempi asumismuoto
2. Asuntojen (reaali-) hinnat eivät voi nousta loputtomiin yleistä kustannustasoa ja palkkoja nopeammin.
Kannattaa kuitenkin huomioida että nimmellishinnat nousevat ikuisesti (ainakin ovat näin tehneet läpi historian pitkällä aikavälillä) joten kannattaa ostaa se asunto ennemmin kuin myöhemmin.
Sorry, tämä ei ollut perusteltu vastaväite...:)
ennemmin vuonna 1989 vai myöhemmin vuonna 1994....järkeä saa käyttää ja verrata hintakehitystä yleiseen tulokehitykseen, muihin hintaindekseihin, ym....
Aivan. Monet eivät ostaneet kuplavuonna 2003 kun hinnat oli tapissa. Monet eivät ostaneet kuplavuonna 2004 kun hinnat oli tapissa. Monet ei ostaneet....
"ennemmin vuonna 1989 vai myöhemmin vuonna 1994"
Ennemmin vuonna 2007 vai myöhemmin vuonna 2012???
Oletko varma? Otat melkoisen riskin tuhnuttelemalla vuoteen 2012. Vai onko lasku nyt nopeampaa kun suuren laman aikaan?
"1. Oma asunto on kulu, ei sijoitus joka tuottaa. Sijoitusasunto voi tuottaa omistajalleen voittoa jos siitä aiheutuvat kulut ovat pienemmät kuin tulot (vuokra). "
Lause on epätosi.
Perustelu: Omistusasumista voi käyttää sijoittamiseen.
Minä esimerkiksi olen rakentanut kolme omakotitaloa, jotka olen myynyt hyvällä myyntivoitolla ja lisännyt varalllisuttani määrällä, johon muulla ajateltavissa olevalla keinolla en olisi pystynyt.
Osa varallisuudesta on siirtynyt osakesijoituksiin ja osa nykyiseen velattomaan asuntoon, jonka kustannukset ovat hyvin pieni osuus vastaavan asunnon vuokrasta.
Myyntivoittoa lisää rahoituksen verovähennysoikeus, ns. työn "loppukäyttäjän etu", oman työn verottomuus asunnon myyntivaiheessa verrattuna muuhun palkkatyöhön, myyntivoittoverottomuus, varainsiirtoveron osuuden kohdistuminen vain rakennuspaikan ostamiseen, rakennuksen arvonmuutoksen lisäys, säästö omissa vuokrakustannuksissa verrattuna asunnon vuokraukseen.
Ihan vain muutaman esimerkin mainitakseni.
Tuotto on huomattavasti suurempi verrattuna esimerkiksi asuntojen gryndaukseen.
"2. Asuntojen (reaali-) hinnat eivät voi nousta loputtomiin yleistä kustannustasoa ja palkkoja nopeammin. "
Ei.
(Mutta mikään asia ei voi varmasti yleispätevästi taata, etteikö seuraavan 10 vuoden aikana niin voi tapahtua)
Mutta mitä sillä tiedolla teet?
Kannattavuuslaskelmia et voi tehdä tuolla tiedolla vuokra-asumisen ja omistusasumisen välillä.
Eli lauseessa on oikeastaan aika vähän mieltä.
Kohdan yksi mukainen varallisuuden lisääntymisesi liittyy enemmän rakentamisella tuotettuun jalostusasteen nostoon, verojen välttämiseen (oma työ ilman verokorttia, myyntivoiton verotuksen välttäminen 2v. asumisen jälkeen). Se ei kuitenkaan tee itse asunnon omistamista voittoa tuottavaksi, kuten on "yritysten omistamisessa". Yritykset tuottavat tuotteita, joita myyvät yleensä voitolla - asunto itse ei jalosta mitään eikä sen markkina-arvo lisäänny yrityksille tyylillisen markkinalaajentumisen kautta. Asunto on siis aina _kulu_.
Lause yksi on siis tosi (vaikkakin vähän puutteellisesti ilmaistu ja rajattu) - tästä on riittävän monta mainintaa talousopeissa, joten laajempi väittely tästä tosiasiasta on turhaa.
"Oma asunto on kulu, ei sijoitus joka tuottaa"
Jos pitää paikkansa, niin sitten minulle on kertynyt omasta asunnostani paljon miinus-merkkisiä tuloja.
Kuluhan on normaalisti luonteeltaan negatiivisiä.
Kun kaksi negatiivista etumerkkiä yhdistää, niin lopputulos on positiivinen, ja omassa tapauksessani summa on suuri.
Vaikka sitten niin.
Mutta korostan, vieä, että omista asunnoistani on kertynyt taloudellista positiivista tulosta.
Toisaalta: "Se ei kuitenkaan tee itse asunnon omistamista voittoa tuottavaksi, kuten on "yritysten omistamisessa"." ei ole aina positiivista, so. voittoa.
Sen enempää asiaa ei kannattane teoretisoida.
Onko aika loputon, kuten matematiikan käsite ääretön?
Palstan tuhnun kannalta asuntojen hinnat ovat nousseet jo loputtomasti ja tavoittamattomiin.
Eli vastaus on sen suhteen: kyllä, asuntojen hinnat voivat nousta loputtomiin.
Mutta onko aika loputonta, sitä en tiedä.
Se on niin vaikea kysymys, että siihen vastauksia löytyy varmaan vain uskonnoilta.
Vastaavista piireistä saisi varmaan yhtä varmoja vastauksia myös rommauksen tuloon.
...Mutta aina tähän asti omistusasuminen on ollut tuottava sijoitus verrattuna vuokralla asumiseen. Jopa vuonna 1989 tehty asuntosijoitus pärjää vertailussa.
Kuitenkaan useimmille asuntosijoituksen ensisijainen tavoite ei liene maksimaalinen tuotto, vaan elämänlaatu ja itsenäisyys. Asuminen!
Reaalihinnat eivät voi nousta loputtomiin verrattuna oikeaan vertailukohtaan. Paras vertailukohta ei kuitenkaan ole asuntojen reaali (eli inflaatio puhdistetut) hinnat vs. palkat.
Tämä siksi että etenkin viime aikaisen nousun taustalla on pari olennaista muutosta: Korkojen alhaisuus, vakaus, pitkät lainat ja kerääntyvä varallisuus ml. perinnöt.
Oikea vertailtava asia on asuntoon kuluva kassavirta (silloin kun se ostetaan velaksi) ja käytettävissä oleva omaisuus (silloin kun se ostetaan velattomana) ja käytännössä siis näiden yhdistelmä.
Esimerkki: Lainaa saa helposti 30 vuodeksi, jopa lyhennysvapaana (5-10v bullet jonka voi uusia) ja jopa 100% asunnon arvosta (muut vakuudet ok). Ja toisaalta perintöjä on monelle (etenkin pääkaupunkiseudulla) tulossa aiempaa enemmän. Yhä enemmän yksilapsisia perheitä, lapset syntyvät yhä aiemmin (perinnöt aikaisemmin), asuntojen hinnat nousseet (enemmän perintöä), osakkeita kertynyt (enemmän perintöä). Näiden myötä asuntojen hinnat voivat nousta olennaisesti aiempaan verrattuna. Mutta sitten kun tämä uusi stabiilitaso saavutettu tasaantuvat hinnat. Se mikä on käsittämätöntä on etteivät ekonomistit ole tarkastelleet em. seikkojen vaikutusta hintoihin!
Tätä problematiikkaa on joskus itsekin tullut harrastettua. Voi ajatella että asuntotyypin valinta menee arvopohjalta - mitä minä haluan ? (omakotitalo, paritalo, rivari, kerrostalo). Asuinalue: keskusta - lähiö - maaseutu on myös ehkä arvovalinta.
Vuokralla tai omassa ? Jos omakotitalo, niin omistusasuminen lienee tarjonnan puolesta ainoa vaihtoehto, mutta jos valinta on jokin muu niin sitten "pääsee" laskemaan.
Joitakin parametrejä, joita olen käyttänyt:
- käytettävissä oleva oma pääoma
- tarvittava lainan määrä
- lainan korko ja sen nettovaikutus verotus huomioiden
- muut omistusasumisen kustannukset
(- varovaisen arvonnousun mukaan tehty arvonmääritys laskentajakson lopussa, informatiivinen laskenta, koska ei realisoitavissa, jos valittu asumismuoto)
- vaihtoehtoisen asumismuodon laskenta:
- oman pääoman vaihtoehtoisen sijoitustoiminnan oletettu tuotto
- mahdollisen sijoituslainan tuotto-odotukset/ mahdollisuudet/ riskitason arviointi
Tällä kaavalla jäi autohallipaikka ostamatta kun olisi pitänyt ottaa 100% velkaa ja vuokrapaikalla jatketaan ...
Kerrostalohuoneisto on kyllä oma. Oman työn olen jotenkin arvostanut immateriaalisena pääomana.