Vuokrasopimus

Tätä vastausta ovat tietysti Riihimäen kaiken kieltävät puritaanit, kuten Esko Nummela heti tuomitsemassa, mutta mitä heistä!

Vuokralaisen oikeudet ja velvollisuudet
Keväällä 1995 voimaantulleet huoneenvuokralait, laki asuinhuoneiston vuokrauksesta ja laki liikehuoneiston vuokrauksesta sekä huoneenvuokrasopimus määrittelevät vuokralaisen ja vuokranantajan oikeudet ja velvollisuudet tässä sopimussuhteessa. Kaikkien huoneenvuokrasopimusten kestosta voidaan sopia vapaasti. Vapaarahoitteisten asuinhuoneistojen, mukaanlukien valtion korkotukea saavat asunnot, vuokrista voidaan niinikään sopia vapaasti. Aravavuokra-asuntojen vuokranmäärityksessä on otettava huomioon omakustannusperiaatteen mukainen enimmäisvuokravelvoite.

Vuokrasopimus
Asuinhuoneiston vuokrasuhde syntyy sopimuksella, jolla rakennus tai sen osa vuokrataan käytettäväksi asumiseen tai pääasiallisesti asumiseen. Vuokrasopimuksessa määritellään vuokrasuhteen ehdot. Siinä voidaan sopia mm. vuokrasuhteen kestosta, huoneiston kunnosta ja kunnossapidosta sekä vuokran määrästä ja sen tarkistamisesta. Huoneenvuokrasopimus ja sen muutokset tulee tehdä kirjallisesti. Jollei sopimusta ole tehty kirjallisesti, se on voimassa toistaiseksi.
Ympäristöministeriön vahvistamia sopimuslomakkeita saa Editasta sekä hyvin varustetuista kirjakaupoista. Lomake sisältää tärkeimmät sopimuskohdat ja viittaukset asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain (481/95) säännöksiin. Mallin mukaisen lomakkeen käyttö on vuokrasuhteen molempien osapuolten etujen mukaista.
Lomaketta käytettäessä sopimukseen tulee kirjatuksi kaikki tärkeät asiat kuten vuokran suuruus, maksutapa ja vuokrasuhteen kesto silloin, kun sopimus on määräaikainen. Muullakin tavalla muotoiltuja vuokrasopimusmalleja voi käyttää. Tärkeää kuitenkin on, että osapuolet keskustelevat ja sopivat sopimusehdoistaan.

Vuokrasopimuksen kesto
Vuokrasopimus on voimassa joko toistaiseksi tai määräajan. Määräaikainen sopimus sitoo osapuolia sovitun ajan eikä kumpikaan osapuoli voi irtisanoa sitä kuin laissa mainituissa poikkeustapauksissa. Sopimus päättyy määräajan kuluttua. Toistaiseksi voimassa oleva sopimus päättyy irtisanomisajan jälkeen osapuolen irtisanottua sen. Kumpikin sopimustyyppi päättyy myös purkamalla sopimus, mikäli osapuolilla on oikeus purkaa sopimus. Sopimus voi myös päättyä osapuolten kesken sopimalla sekä silloin, kun huoneisto tuhoutuu tai viranomainen kieltää sen käytön sovittuun tarkoitukseen.

Vuokran määrä
Vuokra määräytyy sen mukaan mitä vuokrasopimuksen osapuolet ovat sopineet. Myös vuokran korottamisesta on sovittava. Kohtuuttoman suurien vuokrien kertakorotusten välttämiseksi valtioneuvoston eräistä asuinhuoneistojen tarkistamistavoista antamassa päätöksessä suositellaan, että vuokran korotukset toteutettaisiin useammassa erässä niin, ettei korotus muodostuisi kohtuuttomaksi vuokralaisen maksukyky huomioonottaen.
Toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus voidaan irtisanoa vuokrasuhteen ehtojen, siis myös vuokran määrän tai sen määräytymistä koskevan ehdon tarkistamiseksi.
Tällaisissa tapauksissa suositellaan kuitenkin, että irtisanomiseen ei ryhdytä ennen vuokranantajan ja vuokralaisen välisiä neuvotteluja eikä niiden aikana. Jos neuvotteluissa ei saavuteta yksimielisyyttä, vuokralaiselle tulisi ilmoittaa, millä vuokralla sopimus voisi jatkua ilman irtisanomista.
Vuokrasopimukseen sisältyvä vuokran tarkistuslauseke voi olla indeksiehto, prosenttikorotus, markkamääräinen muutos, vastikkeen muutoksen mukaan muuttuva tai näiden yhdistelmä tai jokin muu sovittu vuokran tarkistustapa. Vuonna 1999 voidaan toistaiseksi voimassa olevaan sopimukseen ja vähintään kolmen vuoden määräajaksi tehtyyn sopimukseen ottaa indeksilauseke, tai muu sopimusehto, jonka mukaan vuokraa voidaan muuttaa tai jonka mukaan se muuttuu. Vuokran tarkistusmenettelystäkin on sovittava. Vuokranantajalla ei ole yksipuolista vuokran korotusoikeutta, jollei siitä tai vuokran tarkistusperusteesta ole sovittu.
Ennen 1.5.1995 voimassa olleen, sääntelyn piiriin kuuluneen huoneiston vuokranantaja on saanut 1.5.1996 jälkeen korottaa vuokraa vuosittain kuluttajahintaindeksin muutoksen mukaan ilmoitettuaan siitä vuokralaiselle kirjallisesti, jos osapuolet eivät ole muuta sopineet.
Lain mukaan vuokranantaja saa korottaa yksipuolisesti aravavuokranmäärityksen alaista vuokraa ilmoitettuaan siitä kirjallisesti. Ilmoituksen jälkeen korotus voi tulla voimaan aikaisintaan kahden kalenterikuukauden jälkeen alkavan vuokranmaksukauden alusta. Koska aravavuokraa voidaan periä enintään laissa määritellyn omakustannusperiaatteen mukaisesti, indeksiehdon käyttö ei ole mahdollista.
Niissä aravavuokrakohteissa, jotka vapautuvat käyttö- ja luovutusrajoituksista vuosina 1997-2020, mutta jotka pysyvät jatkorajoitusten piirissä, aravavuokranmääritys ei enää jatku jollei muuta sovita. Samalla lakkaa myös vuokranantajan oikeus yksipuolisesti korottaa vuokraa. Vuokra pysyy samana, ellei muuta sovita tai tuomioistuin muuta jomman kumman osapuolen kanteesta päätä. Vuokra muodostuu ja muuttuu jatkorajoitusten piirissä olevissa aravakohteissa pääsääntöisesti osapuolten keskeisin sopimuksen. Ennen 1.5.1995 tehtyyn sopimukseen perustuvassa sopimussuhteessa vuokranantajalla on kuitenkin oikeus yksipuolisesti korottaa vuokraa kuluttajahintaindeksin muutosten mukaan, elleivät osapuolet ole sopineet tai sovi muusta vuokran korottamisesta.
Valtioneuvoston suosituspäätöksessä suositellaan, että aravavuokrasäännöksistä vapautuvissa kohteissa vuokralaiselle tulisi tiedottaa hyvissä ajoin tilanteen muuttumisesta ja vuokran uudesta suuruudesta tulisi neuvotella ja sopia jo ennen vapautumista. Niin kauan kuin avaravuokranmääritysvelvoite on voimassa, vuokrasopimusta ei tulisi irtisanoa vuokran tarkistamiseksi.

Vakuus sopimusehtojen täyttämisestä
Sopimusehtojen täyttämisen vakuudeksi sopijaosapuoli voi antaa vastapuolensa hyväksi vakuuden. Asuinhuoneiston vuokrasuhteessa kohtuullinen vakuus voi vastata enintään kolmen kuukauden vuokran määrää. Suurempi vakuus on mitätön. Vakuuden antamisesta sovitaan vuokranantajan ja vuokralaisen kesken. Vakuutena voidaan antaa esim. rahaa, talletus, esine, sitoumus, osake tai takaus. Vakuus voidaan sopia annettavaksi myös vuokralaisen hyväksi.
Vakuuden antamisajankohdasta, sen käyttötarpeen toteamisesta ja takaisin antamisajankohdasta vuokrasuhteen päätyttyä on syytä sopia. Jos vuokran vakuutena on rahaa tai pankkitalletus, on syytä sopia koron maksusta ja siitä, kenelle korot kuuluvat. Talletuksen vakuusluonteesta on syytä informoida myös pankkia, jonne talletus on tehty.

Vuokraennakko
Vuokrasopimusta tehtäessä voidaan erityisestä syystä sopia, että vuokraa maksetaan ennakolta. Ennakkovuokran määrä voi vastata enintään kolmen kuukauden vuokraa tai yhtä vuokranmaksukautta, jos se on pidempi kuin kolme kuukautta. Jos vuokraa maksetaan ennakkoon, on syytä sopia siitä, kuinka ennakkoon maksetut vuokrat otetaan huomioon asumisajan vuokranmaksussa.

Vuokralaisen velvollisuudet
Vuokralaisen tärkein velvollisuus on vuokran maksaminen. Vuokran maksutapa ja -päivä on syytä merkitä vuokrasopimukseen. Vuokranmaksukausi on kalenterikuukausi ja vuokra maksetaan kunkin kuukauden toisena päivänä, ellei toisin ole sovittu. Vuokralaisella on oikeus valita, maksaako hän vuokran pankkiin, postiin vai suoraan vuokranantajalle. Vuokran suorittamisesta on saatava kuitti.
Vuokralainen saa käyttää huoneistoa asumiseen yhdessä puolisonsa ja perheeseen kuuluvien lasten kanssa. Huoneistoa saadaan käyttää myös lähisukulaisten kanssa, jos siitä ei aiheudu haittaa vuokranantajalle. Samalla edellytyksellä enintään puolet asunnosta voidaan alivuokrata edelleen. Jos vuokralainen joutuu esim. työn, opiskelun tai sairauden vuoksi oleskelemaan toisella paikkakunnalla, hän saa luovuttaa huoneiston hallinnan toiselle enintään kahdeksi vuodeksi.
Talon järjestyssääntöjä on noudatettava. Vuokralaisen on hoidettava asuntoa huolellisesti. Jos vuokralainen tai hänen luvallaan asunnossa oleskeleva aiheuttaa asunnossa vahinkoja tahallisesti, tuottamuksellisesti tai huolimattomuuttaan, hänen on korvattava ne asunnon omistajalle. Vahingoittumisesta on ilmoitettava välittömästi vuokranantajalle. Jos vuokranantaja vastaa huoneiston kunnosta ja kunnossapidosta, vuokralainen ei vastaa huoneiston tavanomaisesta kulumisesta.
Vuokranantajan kuuluu pitää huoneisto kohtuullisessa kunnossa. Uuden lain mukaan on myös mahdollista sopia, että vuokralainen vastaa huoneiston kunnosta ja/tai kunnossapidosta. Jos vuokralainen haluaa itse remontoida asuntoa, siitä on sovittava vuokranantajan kanssa. Samoin on syytä sopia, kuinka korjaus- ja muutostyöt huomioidaan vuokrassa.
Vuokralaisen on päästettävä vuokranantaja huoneistoon tarkistamaan huoneiston kunto ja mahdolliset korjaustarpeet vuokralaisellekin sopivana aikana. Samoin vuokralaisen tulee sallia vuokranantajan näyttää huoneistoa silloin, kun huoneisto on tarkoitus myydä tai se on uudelleenvuokrattavissa.

Irtisanominen
Sekä vuokranantaja että vuokralainen voivat irtisanoa toistaiseksi voimassa olevan sopimuksen, joka päättyy irtisanomisen johdosta irtisanomisajan kuluttua. Irtisanomisaika luetaan sen kalenterikuukauden lopusta, jolloin sopimus on irtisanottu, jollei muuta ole sovittu. Sopimus on irtisanottava kirjallisesti ja todistettavasti. Tämä vaatimus koskee uuden lain mukaan myös vuokralaisen suorittamaa irtisanomista.
Määräaikainen sopimus voidaan irtisanoa vain asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain määrittelemissä tilanteissa. Joissakin tapauksissa irtisanomiseen tarvitaan tuomioistuimen suostumus. Tällaisia tilanteita ovat vuokralaisen kannalta esim. hänen tai perheenjäsenen sairaus tai vamma, muutto toiselle paikkakunnalle tai muu syy, jonka perusteella asuminen huoneistossa vuokra-ajan loppuun olisi vuokralaiselle kohtuutonta. Vuokranantaja voi puolestaan saada oikeuden irtisanoa määräaikaisen sopimuksen, jos hän tarvitsee huoneiston omaan tai perheenjäsenen käyttöön eikä hänellä ole ollut tämä tiedossa sopimusta tehtäessä tai jos muusta tähän verrattavasta syystä sopimuksen voimassaolo määräajan loppuun olisi hänen kannaltaan kohtuutonta.
Oikeuttaessaan osapuolen irtisanomaan sopimuksen tuomioistuin myös määrää vastapuolelle suoritettavan korvauksen vahingosta, joka hänelle sopimuksen päättymisestä aiheutuu.
Kun vuokranantaja on irtisanojana, hänen on annettava kirjallinen irtisanomisilmoitus, jossa on mainittava sopimuksen päättymisajankohta ja irtisanomisperuste. Irtisanomisaika on 6 kk, kun vuokrasuhde on ennen irtisanomista kestänyt yhtäjaksoisesti vähintään yhden vuoden. Tätä lyhyemmissä vuokrasuhteissa irtisanomisaika on 3 kk. Näitä aikoja ei voi sopimuksin lyhentää.
Jos irtisanomisen perusteena on pyrkimys saada vuokra kohtuuttomalle tasolle, tai jos irtisanomista on pidettävä vuokralaisen kannalta muutoin kohtuuttomana eikä irtisanomiselle ole hyväksyttävää syytä, vuokralainen voi vaatia tuomioistuimelta irtisanomisen julistamista tehottomaksi. Kanne on nostettava kolmen kuukauden kuluessa siitä, kun irtisanominen on saatu tiedoksi. Vaihtoehtoisesti vuokralainen voi tällaisessakin tilanteessa vaatia jäljempänä mainittua vahingonkorvausta sopimuksen päättymisen vuoksi.
Jos irtisanomiselle ei ole hyväksyttävää syytä, vuokralainen voi vaatia sopimuksen päättymisen johdosta vahingonkorvausta mm. muuttokustannuksista ja uuden asunnon hankintakustannuksista. Lisäksi vuokralaisella on oikeus saada korvauksena enintään kolmen kuukauden vuokraa vastaava määrä huoneiston vaihtamisen aiheuttamasta haitasta. Vuokralainen voi nostaa vahingonkorvauskanteen 3 vuoden kuluessa sopimussuhteen päätyttyä.
Kun vuokralainen on irtisanojana, irtisanomisen peruste on mainittava vain silloin, jos irtisanominen edellyttää erityisiä perusteita. Tällaisista tilanteista on laissa säädetty erikseen. Vuokralaisen irtisanomisaika on yleensä 1 kk eikä sitä voida sopimuksin pidentää.
Irtisanomisajat lasketaan kunkin kalenterikuukauden viimeisestä päivästä, ellei toisin ole sovittu. Esimerkiksi jos irtisanomisaika on 3 kk ja irtisanominen tapahtuu 5.11, irtisanomisaika lasketaan marraskuun viimeisestä päivästä ja sopimus päättyy seuraavan vuoden helmikuun viimeisenä päivänä.

Vuokrasopimuksen purkaminen
Vuokrasopimus voi päättyä välittömästi, jos toinen osapuoli purkaa sen. Vuokranantaja voi purkaa sopimuksen vain laissa mainituissa tilanteissa kuten, jos vuokralainen laiminlyö vuokranmaksun, huoneistoa hoidetaan huonosti, vuokraoikeus siirretään toiselle luvattomasti tai huoneistossa vietetään häiritsevää elämää.
Vuokranantajan on ilmoitettava kirjallisesti vuokrasopimuksen purkamisesta. Jos sopimuksen purkaminen perustuu esim. häiritsevään elämään, vuokralaiselle on ennen sopimuksen purkamista annettava kirjallinen varoitus. Kirjallista varoitusta ei tarvita, jos esim. vuokra on jätetty maksamatta tai vuokraoikeus on luvatta siirretty toiselle.
Vuokralaisella on oikeus purkaa vuokrasopimus heti, jos asumisesta aiheutuu ilmeistä vaaraa asukkaiden terveydelle. Vuokralaisella on oikeus saada vuokranantajalta korvaus aiheutuneesta vahingosta, jos vuokrasopimuksen purkaminen on aiheutunut vuokranantajan syystä, laiminlyönnistä tai huolimattomuudesta.
Silloin, jos huoneisto tuhoutuu tai viranomainen kieltää sen käyttämisen vuokrasopimuksessa edellytettyyn tarkoitukseen, sopimuksen voimassaolo lakkaa automaattisesti. Vuokralaisella on oikeus saada vuokranantajalta korvausta vahingosta, jos voidaan katsoa että vahinko on aiheutunut vuokranantajan syystä, laiminlyönnistä tai huolimattomuudesta.

Muuttopäivä ja muuttopäivän siirto
Muuttopäivä on vuokrasuhteen päättymistä seuraava arkipäivä. Vuokralainen voi kuitenkin vuokranantajan suorittaman irtisanomisen jälkeen hakea muuttopäivän siirtoa, kun vuokralaisella on huomattavia vaikeuksia saada toinen asunto muuttopäivään mennessä. Muuttopäivää voidaan siirtää enintään vuodella. Vaatimus muuttopäivän siirrosta on jätettävä tuomioistuimelle vähintään kuukautta ennen muuttopäivää.
Tuomioistuin ei voi siirtää muuttopäivää, jos vuokralainen on itse irtisanonut tai purkanut sopimuksen, jos vuokranantajalla on oikeus purkaa sopimus tai jos sopimus on määräaikainen tai muuttopäivän siirrosta on haittaa vuokranantajalle tai muulle henkilölle.

Asuinhuoneiston alivuokraus
Alivuokrasuhteella tarkoitetaan tilannetta, jossa on annettu vuokralle osa itselle vuokratusta huoneistosta, osakkeenomistaja on antanut osan hallitsemastaan huoneistosta vuokralle tai kyseessä on kaksiasuntoinen omakotitalo, jonka toisessa asunnossa vuokranantaja itse asuu.
Alivuokrasuhteessa vuokranantajan irtisanomisaika on vähintään 3 kk, jos alivuokrasuhde on kestänyt ennen irtisanomista vähintään yhden vuoden, muussa tapauksessa irtisanomisaika on 1 kk. Alivuokralaisen irtisanomisaika on enintään 14 päivää. Vuokranantajan irtisanomisaikaa ei voida sopimuksin lyhentää eikä vuokralaisen irtisanomisaikaa pidentää

Asuinhuoneiston jälleenvuokraus
Kun vuokralainen vuokranantajan luvalla vuokraa koko huoneiston edelleen, syntyy jälleenvuokrasuhde. Jälleenvuokralla asuvalla vuokralaisella on sama irtisanomissuoja kuin välittömässä vuokrasuhteessa olevalla vuokralaisella. Huoneiston vuokranantajalla on oikeus purkaa jälleenvuokrasopimus huoneiston käyttöön kohdistuvan sopimusrikkomuksen vuoksi.

Työsuhdeasunto
Kun huoneisto on annettu vuokralle työsuhteen perusteella, kysymyksessä on työsuhdeasunto. Vuokranantajan puolelta työsuhdeasunnon irtisanomisajat vaihtelevat 1, 3 tai 6 kk palvelusuhteen kestosta ja sen päättymisperusteesta riippuen. Vuokrasuhteen irtisanomisaika pitenee palvelussuhteen keston mukaan. Vuokralaisen puolella työsuhdeasunnon irtisanomisaika on joko palvelussuhteen päättymisajankohta tai 14 päivää palvelusuhteen irtisanomisesta. Työsuhdeasunnon vuokrasopimus voidaan irtisanoa myös palvelusuhteen päättymisajankohtana.
Myös määräaikainen vuokrasopimus voidaan irtisanoa palvelusuhteen päättymisen vuoksi. Vuokralainen voi irtisanoa toistaiseksi voimassaolevan vuokrasopimuksen myös noudattaen 1 kk irtisanomisaikaa.

Asunto-oikeus
Huoneenvuokra-asioita koskevat riidat käsitellään asunto-oikeudessa niillä paikkakunnilla, joissa käräjäoikeudessa on tällainen osasto 31.12.2002 saakka ja sen jälkeen kaikki riidat käräjäoikeudessa. Huoneenvuokra-asiaa koskeva riita käsitellään siinä tuomioistuimessa, jonka tuomiopiirin alueella huoneisto sijaitsee.