Tehdäänpä pieni ajatusleikki siitä, mitä syklinen hintataso, yleisesti kustannuksiin nähden korkeat hinnat ja asunnonoston ajoitus vaikuuttaa.
Hintaskenariot: Tapauksessa A ostetaan ensiasunto nykyhinnoin (200teur) ja seuraava asunto hintojen pudottua 5v. kuluessa 25% (225teur), jolloin ensiasunnosta saadaan myös vain 150teur. Tapauksessa B ostetaan ensiasunto nykyistä 25% alemmalla hintatasolla (150teur) ja 4h-asunto viiden vuoden jälkeen nykyhinnalla 300teur, jolloin ensiasunto on vastaavasti 200teur arvoinen. Viiden vuoden kuluttua hintataso vakiintuu seuraavaksi 5v:ksi – A:ssa alemmalle ja B:ssä korkeammalle.
---
Tapaus A: nuoripari, Matti jaMaija A., 25v., ostaa kaksion/kolmion hintaan 200teur, omia säästöjä on 20%/40teur eli lainaa tarvitaan 160teur, lainanlyhennys on n. 950eur/kk (25v, 5%).
5v. jälkeen lainaa on vielä 145teur, asunnon arvo on kuitenkin hintaskenarion mukaan pudonnut 25% ollen enää 150teur eli omaa pääomaa on vain 5000eur – se ei mitenkään riitä uuden, nyt vain 225teur hintaisen neliön vakuudeksi. Loukussa - on odotettava vielä vähän aikaa. Kymmenen vuoden kohdalla lainaa on jäljellä 123teur, asunnon arvo 150teur ja neliön hinta 225teur. Omaa siis 27teur joka ei riitä vakuudeksi. Maija on kuitenkin 35-ikäisenä raskaana toista kertaa joten pankki ystävällisesti tinkii vakuudesta -> uutta lainaa 123teur 75teur=198000eur. Laina-ajaksi nyt 35v. pariskunnalle tulee 40v.
Matti ja Maija pääsevät tapauksen A mukaan neliöönsä maksamalla lainaa yhteensä 50v. ajan, jonka lisäksi hankintaan käytettiin 40teur aiempia säästöjä.
---
Tapaus B: nuoripari, Matti ja Maija B., 25v., ostaa kaksion/kolmion hintaan 150teur, omia säästöjä 20%/30teur eli lainaa tarvitaan 120teur, lainanlyhennys on n. 950eur/kk (15v. 5%).
Heillä lainaa on 5v. jälkeen jäljellä 96teur ja asunnon arvo noussut 200teur. Omaa pääomaa on siis 104teur – vakuuksien kanssa ei olisi ongelmaa. Nyt kuitenkin neliön hinta on noussut ollen 300 teur ja lainaa tarvittaisiin lisää 196teur mikä tarkoittaisi 40v. laina-aikaa.
Matti ja Maija pääsisivät siis neliöön maksamalla lainaa sen 950/kk 45v. ajan ja käyttämällä aiempia säästöjä 30teur.
---
Entä jos M&M odottaisikin ensiasunnossaan vielä toiset 5v kuten A:t?
---
B_ver2 tapauksessa lainaa olisi 10v. jälkeen jäljellä 59teur ja asuntojen hinnat siis vakiintuivat tasolle 200/300teur. Nyt omaa olisi jo 141teur ja uutta lainaa tarvittaisiin 159teur, jonka laina-ajaksi muodostuisi 25v.
Versio 2:n mukaan toimimalla Matti ja Maija pääsisivät neliöönsä maksamalla lainaa sen 950/kk 35v. ajan ja käyttämällä aiempia säästöjä 30teur.
---
Kooste:
A: 50v. maksamista (loppuu 75v. iässä) 10v kaksiossa/kolmiossa ja loput neliössä. Oikeastihan M&M A. Eivät saisi lainaa vaan muuttaisivat vuokralle ja ostaisivat 27teur:llaan uuden auton.
B: 45v. maksamista (~70v.), 5v. pienessä ja loput isossa. Eläkkeestä ei voi isoja lainoja maksella joten laina-aikaa joudutaan todennäköisesti pidentämään.
Bv2: 35v. maksamista (loppuu 60v. - ennen työuran loppumista), 10 pienessä ja loput isossa.
---
Mitä tästä opimme:
A: hinnat eivät voi laskea koska 5v. kohdalla M&M:aa v***ttaisi – sen pidemmälle ei kannata ajatellakaan.
B: Hinnat nousevat ”ikuisesti” ja on ihan OK maksaa 45v. sitä neliötä.
B-ver2: Huh, 60:senä pääsi eroon lainastaan – kannatti pitää suu säkkiä myöden.
---
Entä serkku ihannemaassa:
Vuonna 1998/1999 asunnot maksoivat pks:llä keskimäärin 1700eur/neliö. 60 neliön kaksio maksoi siis 102000eur -> 82teur velkaa ja 20teur oli omaa. Maksettu pois 9 v:ssä. 100 neliön asunto maksaa optimaalisen inflaation ja ansiokehityksen välisen, noin 2,5%:n, hinnanousun jälkeen 197000eur -> 75000 lisää lainaa -> 8 vuotta maksamista. M&M ihannemaassa, jossa hinnat ovat reaalisesti likimain vakiot ja kohtuullisessa suhteessa rakennuskustannuksiin, ovat velattomia 42-vuotiaina.
Hintaskenariot: Tapauksessa A ostetaan ensiasunto nykyhinnoin (200teur) ja seuraava asunto hintojen pudottua 5v. kuluessa 25% (225teur), jolloin ensiasunnosta saadaan myös vain 150teur. Tapauksessa B ostetaan ensiasunto nykyistä 25% alemmalla hintatasolla (150teur) ja 4h-asunto viiden vuoden jälkeen nykyhinnalla 300teur, jolloin ensiasunto on vastaavasti 200teur arvoinen. Viiden vuoden kuluttua hintataso vakiintuu seuraavaksi 5v:ksi – A:ssa alemmalle ja B:ssä korkeammalle.
---
Tapaus A: nuoripari, Matti jaMaija A., 25v., ostaa kaksion/kolmion hintaan 200teur, omia säästöjä on 20%/40teur eli lainaa tarvitaan 160teur, lainanlyhennys on n. 950eur/kk (25v, 5%).
5v. jälkeen lainaa on vielä 145teur, asunnon arvo on kuitenkin hintaskenarion mukaan pudonnut 25% ollen enää 150teur eli omaa pääomaa on vain 5000eur – se ei mitenkään riitä uuden, nyt vain 225teur hintaisen neliön vakuudeksi. Loukussa - on odotettava vielä vähän aikaa. Kymmenen vuoden kohdalla lainaa on jäljellä 123teur, asunnon arvo 150teur ja neliön hinta 225teur. Omaa siis 27teur joka ei riitä vakuudeksi. Maija on kuitenkin 35-ikäisenä raskaana toista kertaa joten pankki ystävällisesti tinkii vakuudesta -> uutta lainaa 123teur 75teur=198000eur. Laina-ajaksi nyt 35v. pariskunnalle tulee 40v.
Matti ja Maija pääsevät tapauksen A mukaan neliöönsä maksamalla lainaa yhteensä 50v. ajan, jonka lisäksi hankintaan käytettiin 40teur aiempia säästöjä.
---
Tapaus B: nuoripari, Matti ja Maija B., 25v., ostaa kaksion/kolmion hintaan 150teur, omia säästöjä 20%/30teur eli lainaa tarvitaan 120teur, lainanlyhennys on n. 950eur/kk (15v. 5%).
Heillä lainaa on 5v. jälkeen jäljellä 96teur ja asunnon arvo noussut 200teur. Omaa pääomaa on siis 104teur – vakuuksien kanssa ei olisi ongelmaa. Nyt kuitenkin neliön hinta on noussut ollen 300 teur ja lainaa tarvittaisiin lisää 196teur mikä tarkoittaisi 40v. laina-aikaa.
Matti ja Maija pääsisivät siis neliöön maksamalla lainaa sen 950/kk 45v. ajan ja käyttämällä aiempia säästöjä 30teur.
---
Entä jos M&M odottaisikin ensiasunnossaan vielä toiset 5v kuten A:t?
---
B_ver2 tapauksessa lainaa olisi 10v. jälkeen jäljellä 59teur ja asuntojen hinnat siis vakiintuivat tasolle 200/300teur. Nyt omaa olisi jo 141teur ja uutta lainaa tarvittaisiin 159teur, jonka laina-ajaksi muodostuisi 25v.
Versio 2:n mukaan toimimalla Matti ja Maija pääsisivät neliöönsä maksamalla lainaa sen 950/kk 35v. ajan ja käyttämällä aiempia säästöjä 30teur.
---
Kooste:
A: 50v. maksamista (loppuu 75v. iässä) 10v kaksiossa/kolmiossa ja loput neliössä. Oikeastihan M&M A. Eivät saisi lainaa vaan muuttaisivat vuokralle ja ostaisivat 27teur:llaan uuden auton.
B: 45v. maksamista (~70v.), 5v. pienessä ja loput isossa. Eläkkeestä ei voi isoja lainoja maksella joten laina-aikaa joudutaan todennäköisesti pidentämään.
Bv2: 35v. maksamista (loppuu 60v. - ennen työuran loppumista), 10 pienessä ja loput isossa.
---
Mitä tästä opimme:
A: hinnat eivät voi laskea koska 5v. kohdalla M&M:aa v***ttaisi – sen pidemmälle ei kannata ajatellakaan.
B: Hinnat nousevat ”ikuisesti” ja on ihan OK maksaa 45v. sitä neliötä.
B-ver2: Huh, 60:senä pääsi eroon lainastaan – kannatti pitää suu säkkiä myöden.
---
Entä serkku ihannemaassa:
Vuonna 1998/1999 asunnot maksoivat pks:llä keskimäärin 1700eur/neliö. 60 neliön kaksio maksoi siis 102000eur -> 82teur velkaa ja 20teur oli omaa. Maksettu pois 9 v:ssä. 100 neliön asunto maksaa optimaalisen inflaation ja ansiokehityksen välisen, noin 2,5%:n, hinnanousun jälkeen 197000eur -> 75000 lisää lainaa -> 8 vuotta maksamista. M&M ihannemaassa, jossa hinnat ovat reaalisesti likimain vakiot ja kohtuullisessa suhteessa rakennuskustannuksiin, ovat velattomia 42-vuotiaina.
Vastaukset 2
Vanhimmat
> Tehdäänpä pieni ajatusleikki siitä, mitä syklinen hintataso, yleisesti kustannuksiin nähden korkeat hinnat ja asunnonoston ajoitus vaikuuttaa.
Aivoja olisi kannattanut verrytellä useammin, sen verran tahmealta järjenjuoksusi tuntuu.
> Tapauksessa A ostetaan ensiasunto nykyhinnoin (200teur)
Just. Otetaan lähtötilanteeksi tuhnupariskunta ja ostetaan heti kättelyssä uusi kaksio, jotta varmasti saadaan omistaminen näyttämään kalliilta.
Ja ihan varmuuden vuoksi tehdään kaksi "realistista" lisäoletusta:
- hinnat rommaa ensi syksynä 25 %
- hintojen nousu stoppaa rommauksen jälkeen ikiajoiksi
Tjaah:
http://www.etuovi.com/kohde/734115 , vuosimallia 1972. Toisaalta juuri lueskelin artikkelia "nuoret kiinnostuneet taloudesta" ja muistelin mainitun nuorten asuntovelan olevan luokkaa 80donaa (per lärvä). Jossain oli mainittu keskimääräisen lainanhoidon olevan n. 900eur/kk. Tästä tuli sitten noiden lukujen suuruusluokkaa joita pyörtelin.
Toisessa B-tapauksessa hinnat nousivat 25% ja jäivät sille tasolle - vastannee kutakuinkin tilannetta 2004->2007 (jos siis hinnat nyt jämähtäisivät).
Eipä sen ihan looginen ja ehdoton totuus pitänyt ollakaan vaan ajatuskulun ja numeropyörittelyn dokumentaatio - noin siis tämänpäiväiset ajatukseni menivät.