En ole työkiireiltäni ehtinyt palstalla pistäytyä, mutta nyt on tärkeää kirjoitettavaa. Täällä ei kovin paljon seurata muun maailman menoa. Fakta kuitenkin on, että Suomessa koettu asuntojen hinnannousu on pääosin maamme rajojen ulkopuolelta kumpuava ilmiö. USA laski 11 kertaa peräkkäin ohjauskorkoa syyskuun 11. Päivän jälkeen, mikä oli ennenkuulumatonta. Tämä johti uuden rahan luomiseen ennenkuulumattomalla tahdilla. Kyllä, raha luodaan "tyhjästä" eikä sen rajoittimena ole kuin inflaatio, joskin todellista inflaatiota on hyvin vaikea arvioida erilaisten tilastokikkojen kuten "hedonic accountingin" jälkeen. Uutta rahaa luodaa periaatteessa ihmisten tulevaisuudenuskoa = velkaantumisvalmiutta kulloisellakin korkotasolla vasten. Vuoden 2001 jälkeen uutta rahaa alkoi antolainauksen kautta syntyä niin paljon, että USA mm. Lopetti ns M3-rahamäärää koskevan tiedon julkistamisen. Korkotason noustua jenkeissä maailmanlaajuista velkaantumiskiimaa on ylläpitänyt ns. "Yen carry trade", joka on nyt Japanin jenin vahvistumisen myötä loppumassa. Korkotasothan ovat jo Japanin ulkopuolella nousseet melkein pitkän keskiarvon mukaiselle tasolle. Jos haluatte lukea karmean esimerkin siitä, mihin ääretön valmius luoda rahaa = antaa velkaa asuntokiinnitystä vasten pahimillaan johtaa...niin tsekatkaa: tinyurl.com/yugssl huh huh. Meksikaanille, jolla 14.000 taalan vuositulot lainattu 720.000 taalaa. My point exactly.
sitten takaisin Suomeen. On totta, että palkkamme ovat nousseet, mutta niiden nousu on ollut pientä verrattuna asuntojen hinnannousuun. On totta, että asumisväljyytemme on huonolla tasolla, mutta sekään ei selitä hintojen nousua. On totta, että tonttimaata on vähän, mutta näin on aiemminkin ollut ja on jatkossakin. Syy hintojen nousun suuruteen on se, että kansainvälisillä rahoitusmarkkinoilla on ollut suuri kyky luoda uutta rahaa halvalla ja se raha on pitkälti päätynyt asuntolainoiksi. Paitsi, että korot olivat matalalla, niin myös lainamarginaalit olivat matalla. Tämä on pian kokonaan ohi. Rahahanat kuivuvat, likviditeetti katoaa.
Kehotan seuraamaan mitä maailman pörsseissä tapahtui viime viikolla ja tapahtuu ensi viikolla. Jenkkien asuntokupla on puhkeamassa lopullisesti kun heidän suurin asuntolainoittajapankkinsa myönsi ongelmien levinneen ns. Subprime-lainoista yleisemmäksi ongelmaksi. Jo noin 100 asuntolainoja myöntävää yhtiötä on kaatunut. Tämä paitsi hermostuttaa pörssejä, on johtanut myös siihen, että ns. jälkimarkkinat arvopaperistetuille asuntolainoille on täysin seis. Tämä johtaa lainamarginaalien kasvuun ja lainan saamisen vaikeutumiseen. Tämä alentaa kysyntää meilläkin ja tarjonnan alati kasvaessa lopputulos on väistämätön. Väistämätön.
Meillä viime aikojen aggressiivinen lainoitus näkyy lähinnä laina-aikojen pidentymisenä. Kalliilla ostaneet eivät useinkaan lyhennä lainojaan merkittävästi ensimmäisen vuosikymmenen aikana. Tämä tulee harmittamaan ao. Pitkän lainan ottaneita. Vaurastuminen viivästyy.
Jo alkuvuodesta näkyi ja siitä silloin huomautin, että asuntomarkkinoiden momentti eli suunta oli kääntymässä. Enää siitä ei ole epäilystäkään. Kyse on vain sukelluksen syvyydestä. Edelleen uskon hintojen voivan laskea merkittävästi loppuvuodesta, mutta prosessi tulee olemaan hitaampi, kuin uskoin. Loivahko mutta pitkä lasku.
Seuratkaa siis talousuutisia rapakon takaa. Tajusitte sitä tai ette...ne sanelevat meidänkin asuntomarkkinoiden suunnan. Korostan sitä, että rahoitusmarkkinoilla ei ole rajoja entisellä tavalla. Suomi seuraa viiveellä mukana syklissä, mutta onneksi meillä ei huuma karannut laajojen kansanrivien spekulaatioksi kutem USAssa. Meillä jotkin nuoret perheet menettävät mahdollisuuden vaurastua joksikin aikaa, mutta vika on oma. Ei sen dramaattisempaa.
Muutama sana itsestäni. En ole tuhnu enkä tuularin. Olen velaton. Omistan talon, kesämökin, jonkin verran metsää ja sijoitusomaisuutta. Ei omaa agendaa...muuta kuin, että olisi jossain vaiheessa aie vaihtaa "lopulliseen" asuntoon. Neliöitä nyt jo tarpeeksi, mutta ei omaa järvenrantaa. Tai siis on yli kilometrio, muttei asunnolla, vaan kesämökillä. To sum it up, ei omaa agendaa.
sitten takaisin Suomeen. On totta, että palkkamme ovat nousseet, mutta niiden nousu on ollut pientä verrattuna asuntojen hinnannousuun. On totta, että asumisväljyytemme on huonolla tasolla, mutta sekään ei selitä hintojen nousua. On totta, että tonttimaata on vähän, mutta näin on aiemminkin ollut ja on jatkossakin. Syy hintojen nousun suuruteen on se, että kansainvälisillä rahoitusmarkkinoilla on ollut suuri kyky luoda uutta rahaa halvalla ja se raha on pitkälti päätynyt asuntolainoiksi. Paitsi, että korot olivat matalalla, niin myös lainamarginaalit olivat matalla. Tämä on pian kokonaan ohi. Rahahanat kuivuvat, likviditeetti katoaa.
Kehotan seuraamaan mitä maailman pörsseissä tapahtui viime viikolla ja tapahtuu ensi viikolla. Jenkkien asuntokupla on puhkeamassa lopullisesti kun heidän suurin asuntolainoittajapankkinsa myönsi ongelmien levinneen ns. Subprime-lainoista yleisemmäksi ongelmaksi. Jo noin 100 asuntolainoja myöntävää yhtiötä on kaatunut. Tämä paitsi hermostuttaa pörssejä, on johtanut myös siihen, että ns. jälkimarkkinat arvopaperistetuille asuntolainoille on täysin seis. Tämä johtaa lainamarginaalien kasvuun ja lainan saamisen vaikeutumiseen. Tämä alentaa kysyntää meilläkin ja tarjonnan alati kasvaessa lopputulos on väistämätön. Väistämätön.
Meillä viime aikojen aggressiivinen lainoitus näkyy lähinnä laina-aikojen pidentymisenä. Kalliilla ostaneet eivät useinkaan lyhennä lainojaan merkittävästi ensimmäisen vuosikymmenen aikana. Tämä tulee harmittamaan ao. Pitkän lainan ottaneita. Vaurastuminen viivästyy.
Jo alkuvuodesta näkyi ja siitä silloin huomautin, että asuntomarkkinoiden momentti eli suunta oli kääntymässä. Enää siitä ei ole epäilystäkään. Kyse on vain sukelluksen syvyydestä. Edelleen uskon hintojen voivan laskea merkittävästi loppuvuodesta, mutta prosessi tulee olemaan hitaampi, kuin uskoin. Loivahko mutta pitkä lasku.
Seuratkaa siis talousuutisia rapakon takaa. Tajusitte sitä tai ette...ne sanelevat meidänkin asuntomarkkinoiden suunnan. Korostan sitä, että rahoitusmarkkinoilla ei ole rajoja entisellä tavalla. Suomi seuraa viiveellä mukana syklissä, mutta onneksi meillä ei huuma karannut laajojen kansanrivien spekulaatioksi kutem USAssa. Meillä jotkin nuoret perheet menettävät mahdollisuuden vaurastua joksikin aikaa, mutta vika on oma. Ei sen dramaattisempaa.
Muutama sana itsestäni. En ole tuhnu enkä tuularin. Olen velaton. Omistan talon, kesämökin, jonkin verran metsää ja sijoitusomaisuutta. Ei omaa agendaa...muuta kuin, että olisi jossain vaiheessa aie vaihtaa "lopulliseen" asuntoon. Neliöitä nyt jo tarpeeksi, mutta ei omaa järvenrantaa. Tai siis on yli kilometrio, muttei asunnolla, vaan kesämökillä. To sum it up, ei omaa agendaa.
Vastaukset 6
Vanhimmat
Kiitos hyvästä kirjoituksesta.
Varmasti täällä monet muutkin seuraavat mm. Kauppalahden palstaa ja kv-foorumeita. Tälle "vessanseinä-palstalle" kirjoittaminen ei vaan usein ole kovin kiitollista. Vain yksi totuus kerrallaan sallitaan. Oman asunnon omistaminen on niin pyhä ja henkilökohtainen asia, että vastakkaiset mielipiteet herättävät agressiivista vastarintaa. Itse möin omistusasunnon muutama vuosi sitten muuton takia. Tulevan 1-2 vuoden sisällä oma asunto pk-seudulla on ajankohtainen mutta odotan hintojen muuttuvan realistisemmiksi. Odotellessa säästämme rahaa kun työsuhdeasunnon vuokra on melko edullinen.
Euroalueen pitkät obligaatiot ovat hinnoitelleet koron noin 4.50% tuntumaan (tällä hetkellä siis 4.00%). Mielenkiintoista seurata, miten obligaatiot reagoivat kun ohjauskorko nousee seuraavan kerran syksyllä .25% pykälän.
Massat käyttäytyvät buumien yhteydessä aina samalla tavalla. Ihminen on laumaeläin. Esimerkkejä löytyy satojen vuosien ajalta:
http://robotics.caltech.edu/~mason/Delusions/epdatmoc.html
Suomen tilannetta ei voi samaistaa Yhdysvaltojen tilanteisiin, koska täällä pankit ovat perinteisesti laskeneet asiakkaan lainahoitokyvyn ja arvioineet asunnon vakuusarvon ennen lainan myöntämistä.
Lisäksi ansiokehitukseen verrattuna asuntojen hintatason on noussut erittäin maltillisesti (ks. http://www.stat.fi/til/ashi/2006/01/ashi_2006_01_2006-05-09_kat_001.html ja kuvio 5. Asuntojen reaalinen hintakehitys (ansiotasokehityksen suhteen) Suomessa vuodesta 1987 lähtien http://www.stat.fi/til/ashi/2006/01/ashi_2006_01_
2006-05-09_kat_001_005.gif).
Asuntojen lievän hinnannousun ansiotasoon nähden on mahdollistanut pitemmät laina-ajat ja vakaa euroalueen korko (jos muistatte, ennen EU-aikaa Suomen korkotaso heittelehti miten sattui sisäpoliittisten kriisien seurauksena).
Joo ja ei. Samaistus sikäli perusteltua, että nousun syyt ihan samat = liika likviditeetti. Mutta kuten sanoin, Suomessa vältymme pitkälti USAn kaltaiselta dramatiikalta, koska show ei ehtinyt muuttua spekulatiiviseksi. On kuitenkin niin, että pienet ja keskituloiset 200-400.000 euroa hyvin pitkällä laina-ajalla ovat niitä meidän kärsijöitä. Pärjännevät pääsääntöisesti lainoineen, mutta ovat vapaaehtoisesti sitoneet itsensä velkaorjuuteen tarpeettoman kovaan hintaan ja tarpeettoman pitkäksi aikaa. Siis syklisesti ajateltuna.
Jos noita pitkään lainaan itsensä sitoneita on riittävän paljon, niin kenties heidän tiukalle vedetty talous voi alkaa vaikuttamaan jo yleiseen kulutukseen. Vaikutus ei olisi välttämättä hirveän dramaattinen mutta varsin pitkäaikainen kylläkin.
Suuri joukko ihmisiä on päättänyt omasta tahdostaan maksaa kymmenyksiä Nordean ja Sammon kaltaisille rahoituslaitoksille seuraavat kymmenet vuodet (yli 20 vuoden lainassa taitaa olla korkoa yhtä paljon kuin alun lainapääomaa). En siis kritisoi asuntolainan ottamista yleisesti vaan summaltaan ja pituudeltaan (> 25 v.) epärealistisia lainoja.
Mikäli asuminen olisi jo järjestetty kuntoon niin olisi suositeltavaa ostaa kahden ym:n yhtiön osakkeita liikenevällä rahalla. Heillä on ainakin yhdellä sektorilla melko varma kassavirta tuleviksi vuosiksi.
En ole ekonomisti, mutta koko maaimantalouden kasvu on tainnut perustua viimeiset 5 vuotta löysään luotonantoon. Yhdysvalloissa koittanee mielenkiintoiset ajat kun keskuspankin tuottama vessapaperi (=dollari) ja valtion velkakirjat lakkaavat lopullisesti kiinnostamasta kiinalaisia. Islantilaiset pankit, hedge-rahastot ja lainarahalla tehdyt valtavat yrityskaupat ovat olleet ajan henki.
Suomeen tulee Yhdysvalloista varmaan jotain heijastusvaikutuksia, mutta se voi liittyä enemmän pankkien lainanantopolitiikkaan ja korkoihin kuin yleiseen talouden tilaan. Kunhan isommilta markkinoilta alkaa tulla erittäin hälyttäviä uutisia, niin Suomessa koetaan varmaan pieni ja nopea paniikkilasku.
En kyllä usko minäkään että täällä olisi valtavaa subprime-ongelmaa tai brittityylistä asuntojen hinnanousulla ratsastusta (MEW). Se mikä Suomessa ottaa pattiin on täysin säälimätön lainsäädäntö -henkilökohtaista konkurssia ei täällä voi tehdä, ja asuntolaina seuraa tarvittaessa vaikka hautaan.
Suomessa asuntojen hintoihin vaikuttavat pitkällä aikavälillä väestön ikääntyminen ja valuminen edelleen etelärannikolle/keski-Eurooppaan. Maksukykyiset asunnontarvitsijat loppuvat, ja tavanomaisten kohteiden hinnat laskevat. Tonttimaan tarjonta tulee lisääntymään ja tonttien hinta halpenemaan. Öljy tulee kallistumaan.
tekstiä! Hyvä, kohotit palstan tasoa huomattavasti!
En ota jyrkästi kantaa puoleen tai toiseen asuntojen tulevaisuuden hintakehityksen suhteen, mutta nykyisen useiden kymmenien prosenttien kuplan kykenen itsekin näkemään, koska viime vuosien lähihistoria näyttää koruttomasti suhteettoman hintojen nousun. Saapa nähdä miten käy, palkankorotukset ja rakennuskustannusten raju nousu saattavat loiventaa mahdollista romahdusta.