Olen seurannut myynti-ilomoituksia, eri taloyhtiöiden osalta on tullut tiettyjä asioita esille, jotka ovat varteenotettavia sillä hetkellä, kun ostaa osakkeen.
Ihmettelen miksi on hyvin suuria eroja kerrostalojen kohdalla, kun myyntiesitteessä on hyvin huomattavia eroja, mitä tulee suoritettuhin vuosiremontteihin.
Jos verrataan vaikkapa saman vuosiluvun kerrostaloja, niin joissakin on suoritettuja remontteja paljon enemmän kuin toisessa. Siitä huolimatta yhtiövastike saattaa olla samansuuruinen.
Herää kysymys, onko kuitenkin niin, että sellaisessa taloyhtiössä, missä on remontteja tehty paljon, on myöskin osaava hallitus isännöitsiä. Toisaalta taas, on osattu ennakoida rahoitus niin, että menot (yhtiövastike) ovat tasaisia kautta talon elinkaaren ajan. On siis kerätty ennakoivasti rahoitustilille rahaa, jolla menot tasataan.
Tässä herää kysymys myös taloyhtiön hallituksen/isännöitsiän korvausvelvollisuus jos huomataan suuria laiminlyöntejä.
Yhtiö jossa minä asun, on hallitus piittaamattomasti jättänyt suorittamatta reilut kymmenen vuotta sitten havaitut viat, joista suurempana pidän vikaa joka havaittiin elementeissä, joissa on ilmeisestikin tapahtunut lievää muodonmuutosta. Myös raportissa mainittiin teräksien olevan liian lähellä elementin pintaa, jonka johdosta teräksien kohdalla elementin pinta on lohjennut ja teräkset näkyvissä.
Kysyessäni hallituksen eräältä jäseneltä, miksi katolla ei ole lumiestettä, ilmoitti ko. jäsen, että hpj:n mielestä siellä on nämä esteet. Tutkittuani asiaa, niin eipähän niitä esteitä siellä ollut.
Olen asunut vasta vähänaikaa talossa, ja nyt vasta ilmeni tämä kuntotarkastuksen sisältö, joka on visusti ollut pitkäaikaisen hpj:n tarkassa piilossa. Talossamme on myynnissä ollut jatkuvasti huoneistoja ja tälläkin hetkellä niitä on muutamia.
Ainoastaan yhdessä osakkeen myynti-ilmoituksessa on maininta tästä kuntotarkastuksesta, hän on hallituksen jäsen.
Hyväuskoisuuttani ostin osakkeen tästä ko. talosta. Alan kuitenkin ottamaan selvää ja laittamaan asiat kuntoon, koska täältä on vaikea myydä osakkeita, jos talo on päältäpäin heikossa kunnossa (maalit rapiseet jne.).
Katsokaa hyvät osakkeen ostajat mitä teille myydään. Jos saa halvalla ja on pieni yhtiövastike, niin odotettavissa on vaikeuksia.
Ihmettelen miksi on hyvin suuria eroja kerrostalojen kohdalla, kun myyntiesitteessä on hyvin huomattavia eroja, mitä tulee suoritettuhin vuosiremontteihin.
Jos verrataan vaikkapa saman vuosiluvun kerrostaloja, niin joissakin on suoritettuja remontteja paljon enemmän kuin toisessa. Siitä huolimatta yhtiövastike saattaa olla samansuuruinen.
Herää kysymys, onko kuitenkin niin, että sellaisessa taloyhtiössä, missä on remontteja tehty paljon, on myöskin osaava hallitus isännöitsiä. Toisaalta taas, on osattu ennakoida rahoitus niin, että menot (yhtiövastike) ovat tasaisia kautta talon elinkaaren ajan. On siis kerätty ennakoivasti rahoitustilille rahaa, jolla menot tasataan.
Tässä herää kysymys myös taloyhtiön hallituksen/isännöitsiän korvausvelvollisuus jos huomataan suuria laiminlyöntejä.
Yhtiö jossa minä asun, on hallitus piittaamattomasti jättänyt suorittamatta reilut kymmenen vuotta sitten havaitut viat, joista suurempana pidän vikaa joka havaittiin elementeissä, joissa on ilmeisestikin tapahtunut lievää muodonmuutosta. Myös raportissa mainittiin teräksien olevan liian lähellä elementin pintaa, jonka johdosta teräksien kohdalla elementin pinta on lohjennut ja teräkset näkyvissä.
Kysyessäni hallituksen eräältä jäseneltä, miksi katolla ei ole lumiestettä, ilmoitti ko. jäsen, että hpj:n mielestä siellä on nämä esteet. Tutkittuani asiaa, niin eipähän niitä esteitä siellä ollut.
Olen asunut vasta vähänaikaa talossa, ja nyt vasta ilmeni tämä kuntotarkastuksen sisältö, joka on visusti ollut pitkäaikaisen hpj:n tarkassa piilossa. Talossamme on myynnissä ollut jatkuvasti huoneistoja ja tälläkin hetkellä niitä on muutamia.
Ainoastaan yhdessä osakkeen myynti-ilmoituksessa on maininta tästä kuntotarkastuksesta, hän on hallituksen jäsen.
Hyväuskoisuuttani ostin osakkeen tästä ko. talosta. Alan kuitenkin ottamaan selvää ja laittamaan asiat kuntoon, koska täältä on vaikea myydä osakkeita, jos talo on päältäpäin heikossa kunnossa (maalit rapiseet jne.).
Katsokaa hyvät osakkeen ostajat mitä teille myydään. Jos saa halvalla ja on pieni yhtiövastike, niin odotettavissa on vaikeuksia.
Vastaukset 53
Vanhimmat
Totta!
tuohon on kehitetty kuntotarkastus jonka perusteella talo saa tähtiä arvonsa mukaisesti.
Hieno systeemi mikä pitäisi saada arvoonsa, mutta eihän taloilla ole varaa tehdä edes kuntotarkastusta.
En ota kantaa aloittajan tapaukseen, mutta korjausten laiminlyönteihin on muitakin syitä, kuin hallituksen saamattomuus.
On esimerkiksi yhtiöitä, joissa hallitus on tuonut yhtiökokoukseen esityksen määrätyistä korjauksista ja niiden rahoituksesta, niin korjausesitys äänestetään kumoon kokouksessa, koska se vaikuttaisi vastikkeisiin. Eli halutaan vain pitää vastikkeet mahdollisimman alhaisina, eikä ajatella yhtään tulevaisuutta.
Siinä on sitten hallituksen vaikea lähteä teettämään suuria korjauksia, kun yhtiökokous ei anna mahdollisuuksia rahoituksen järjestämiseen.
Myös tietysti on esimerkkejä, että hallituksessa istuu samat naamat vuodesta toiseen ja he eivät tuo korjauksia yhtiökokoukseen vain miellyttääkseen osakkaita pitämällä vastikkeet alhaalla.
Noin yleisesti, jos yhtiössä ei tehdä korjauksia, niin katseet pitää kyllä kääntää peiliin, eli itseensä ja muihin yhtiön osakkaisiin, jotka eivät saa hallitusta toimimaan yhtiön eduksi. Tälläinen hallitus pitää vaihtaa osaavimpiin henkilöihin.
Niinhän se on jotkut talot päästetään jopa tahallaan korjaamattomaan kuntoon, tai ainakin niiden korjaaminen kerralla kuntoon tulee mahdottomaksi.
Tähtiluokituksen tarkoitus on myös paljastaa nämä asiat. Eli mitä enemmän tähtiä talo saa, niin sitä paremmin talo on hoidettu ja halutumpi.
Tietysti osakkeen hinta pitäisi olla hoidetussa talossa korkeampi kuin saman kadun varella olevassa rauniokasassa.
Ei tarvita mitään tähtiluokituksia: se on pelkästään tiettýjen tahojen rahastusta /samoin kuin monet kuntotutkimukset). Älkää nyt hyvät ihmiset antako taas höynäyttää itseänne! Talon kunto selviää kyllä halvemminkin keinoin, ilman Maikkarin yms vetoavulla vyörytettyä tähti-ihmetystäkin!
Tähtiluokituksen tarkoituksena on ohjata ostajia valitsemaan sellaisen taloyhtiön osakkeista, joiden kunto on vuosienvarrella pidetty hyvänä.
Toisaalta taas estää talojen, missä taloyhtiöiden yhtiökokousten päätökset ovat jatkuvasti negatiivisia, kokonaisuudessa rapistua.
Talon kunnon tarkastuksesta selviää vain sellainen henkilö, jolla siihen on pätevyydet. Jos ajatellaan, että taloyhtiö itse valitsee kuntotarkastajan, joka päällisin puolin "havaitsee" vian, joka pitää korjata, mutta ei osaa sanoa missä hintaluokassa mennään, niin tällaisen tarkastuksen pystyy pitämään kuka vaan.
Asiantuntija on se, joka kuntotarkastuksen pitää. Kuntotarkastuksen tarkastajana on yleensä ainakin kolme henkilöä. Yksi runkorakenteen tarkastaja, Yksi putkialan ja yksi sähköalan asiantuntija.
Se mistä lasku syntyy, on se, että rakennuksen tarkastus on aina aikaa vievä toimenpide. Tämä toimenpide on myös taloyhtiön eduksi, siitä nähdään missä mennään ja korjaukset tulevat tehdyksi, (ilmeisestikin?)
kerro mitään kiinteistön kunnosta. Suurin osa osakkaista maksaa suoritetut korjaukset pois eikä lyhentele niitä yhtiövastikkeessa. Myös ylimääräisillä yhtiövastikkeilla maksatetaan korjauksia.
Hyvä ja osaava hallitus pitää jäitä hatussa eikä lähde markkinavetoiseen korjausrakentamiseen. Ei juoksuttele konsultteja tutkimassa talon rakenteita. Eikä lähde valtion korjausavustus-roposten takia teettämään suuria "perusparannuksia". Sellainen vasta kalliiksi tulee.
Kaikille rakennusosille on olemassa määrätyt peruskorjausvälit, jotka selviävät esim. ao. KH-kortista. Jos niitä ei noudateta tuloksena on rakennuksen pilaantuminen. Jo aiheutunut vahinko on paljon kalliimpi korjata kuin tehdä peruskorjaukset ajallaan.
Taitaa olla trolli tämä Tahvo Tattisen kirjoitus.
Ei kukaan järkevä omaisuudestaan huolta pitävä voi noin kirjoittaa.
"Kyllähän niitä on taloja jotka ovat kuulemma niin hyvässä kunnossa ettei niihin ole tarvinnut kahteenkymmeneen vuoteen mitään tehdä."
Ovat turhia kiinteistön kunnon kannalta esim monet ulkomaalaukset seinä ja kattomaalaukset 40v vanhoissa taloissakin ovat vain ulkonäköseikkoja eikä sinänsä talon kuntoon vaikuttavia.Paljon tärkeämpää olisi keskittyä keräämään rahaa ikkunna putkiremontteihin.hallituksessa ja yhtiökokouksissa remonttiasiat kaatuvat vaikka niitä esille tuodaankin.Omistajia useampia yksin kuin ei asioita taloyhtiössä järkätä.Rahoitustilille ei voi kerätä rahaa kovinkaan paljon syystä et vastikemaksut nousevat kohtuuttomiksi monelle sitä kautta tilin kasvattaminen on hidasta.
Muutama vastaus oli hyvin asiallinen.
Totuus on, että vuosikymmenten aikana, ei mikään rakennus ole ilman perusparannusta asuinkelvollinen.
Miettikääpä sitä, jos teillä on esim. omakotitalo, niin minkälainen se on 40v. päästä, jos sitä ei yhtään korjata.
Kerrostalo on samalla lailla yhteispääomaa, jota pitää kunnostaa, jotta sen arvo säilyisi.
Tämä nimim. "Hallitsija", ei varmaankaan lukenut kirjoitustani aivan tarkkaan. Mainitsin, että "Elementteihin epäiltiin tulleen muodonmuutoksia" syystä, että vesi oli ilmeisestikin päässyt elementin sisälle ja myös elementin raudoitus on liian lähellä elementin pintaa ja tästä syystä elemntin pinta on joistakin kohdista murtunut ja raudoitukset näkyvissä. Lisäksi pohjoispuolen seinä on tällähetkellä mustan homeen peittämä.
--------
"yhtiökokouksissa remonttiasiat kaatuvat vaikka niitä esille tuodaankin.Omistajia useampia yksin kuin ei asioita taloyhtiössä järkätä.Rahoitustilille ei voi kerätä rahaa kovinkaan paljon syystä et vastikemaksut nousevat kohtuuttomiksi monelle sitä kautta tilin kasvattaminen on hidasta."
---------
Yhtiölainmukaan voidaan vaatia korvauksia, jos tällaisesta tapauksesta tulee taloyhtiölle jotain menetettävää syystä, että taloyhtiön hallitus plus isännöitsijä laiminlyövät tehtäviään.
Laki määrittelee seuraavaa: "Asunto-osakeyhtiön tulee rakennuksen omistajana pitää kiinteistö asianmukaisessa kunnossa."
On olemassa oikeusasteita, joissa tällaisia asioiota käsitellään. Kun rakennus on kunnossa, jossa se ei täytä minkäänasteista kriteeriä, niin muukaan ei auta, jos osakkaat (ne) jotka vaivautuvat yhtiökokouksiin, eivät ymmärrä kokonaisuutta, on se heille näytettävä ns. "kantapään kautta".
Laskelmani mukaan, yhtiössämme putkiremontin ajankohta on n. 10 - 12 v. kuluttua. Sitä ennen on talo laitettava asianmukaiseen kuntoon, se hoituu rahoituksella. Kun tällähetkellä lainakorko on siedettävässä tilassa, on sitä kiireempi tehdä ns. PTS:ma, näin saadaan kustannukset siedettäviksi. Jos pitkitetään remonttia, tulee yht´aikasewsti ulkoremontin kanssa putkiremontti ja silloin ollaan jo konkurssin partaalla, ei hyvä.
Oikeus asteella tuomioita ei hallitukselle/isännöitsijälle tule, jos remontteja on esitetty yhtiökokouksissa ja nämä on siellä kaatunut. Mielenkiintoista ketä vastaan siellä syytteet nostettaisiin. Hyvä osoite voisi olla osakkaat, jotka eivät ole yhtiökokouksiin osallistuneet. Hallituksella on suurempi vastuu kuin isännöitsijällä. Isännöitsijä voi ehdottaa ja tuoda esille erilaisia remonttitarpeita, mutta jos ne ammutaan heti jo hallituksen kokouksessakin alas, niin silloin eriävän mielepiteen kirjaaminen pöytäkirjaan aiheellista ja näin vastuu siirtyy täysin hallitukselle. Ehkä uuden yhtiölain myötä pitäisi siirtyä diktatuuriin ja antaa suurempi valta korjauspäätöksistä isännöitsijälle kuin hallitukselle/yhtiökokukselle, koska osakkaita on monenelaisia ja suurella osalla ei minkäänlaista teknistä ymmärtämistä, ainoa asia mitä osataan vaatia on alhainen vastike. Kun asiat kaatuvat lopulta päälle alkaa yleensä selkään puukotus.
Taloyhtiön asianmukaisessa kunnossa pitäminen on hyvin liukuva käsite vaikka joistain remonteista sovitaankin niiden aikajänne on hyvin pitkä.Taloyhtiö voi olla hyvässä kunnossa esim vaikka katto seinät ovat uudelleen maalaamattakin.Totta jos elementeistä radoitus paistaa läpi niin ulkoseinissä on jo korjaamisen paikka.Ei käräjillä häviä omistaja eikä hallituksen jäsen jos on vastaan jotakin remonttia ollut.Yhtiökokoukseen porukka ei tarvi valittaa.
Kiinteistön kunnossapito on täysin eri asia kuin kiinteistön perusparannus/korjaus. Vuokrataloihin tehdään suuret ja mahdollisimman kalliit remontit. Tuleehan siihen sijoitetulle pääomalle hyvä tuotto jonka vuokralaiset maksaa. Myös monessa osakekiinteistössä on menty retkuun ryhtymällä suuriin ja tarpeettomiin peruskorjauksiin. Nykyään kun isännöintiä hoitelee enimmäkseen ammatti-isännöitsijä joka esittää ja joka kuuluukin esittää kaikki mahdolliset korjaukset suoritettavaksi. Kun käytetään porkkanana valtion korjausavustukseen myönnettäviä roposia on monessa as.osakeyhtiössä menty helppoon. Jos remontissa olevan kiinteistön edustalla on kyltti jossa pitkä luettelo arkkitehti-insinööritoimistojen ja rakennusurakoitsijoitten nimiä on kysymyksessä vuokratalo taikka as.osakeyhtiö jonka asukkaita on vedetty nenästä.
Aloittajan tapauksessa kun on kyseessä rapautuneet julkisivuelementit niin ei niitä yleensä korjata vaan julkisivut päällystetään "lasikuitubetonilla" lisälämpö-eristyksineen.
Putkiremonteissa on tapahtunut paljon huiputuksia. Lobbarit kun väittävät rakennusmääräyksien vaativan pesutilojen seinät vesi-eristettäviksi. Se kun koskee vain uudisrakentamista eikä putkiremonttia. Kumminkin on putkiremonteissa piikattu kaakelit pois ja laitettu uudestaan yhtiön toimesta vaikka seinäpinnat kuuluu osakkaille eikä yhtiölle. Myös sähkönousuja ja huoneistojen asennuksia on uusittu vvs-pistorasioitten vuoksi.
Paras tapa välttyä rahastukselta on perustaa osakkaitten kesken toimikunta jossa on riittävää rakentamisen asiantuntemusta. Myös kiinteistöjen sähköjen osalta. Tällainen toimikunta voi informoida osakkaita ja estää ammatti-isännöitsijän/yhtiön hallituksen osakkaitten edun vastaisen toiminnan.
Keskustelun aloittajalle suosittelen, että pyrit asuntoyhtiösi hallitukseen. Yleensä taloyhtiöiden hallituksiin ei ole kovaa tunkua,paremminkin päinvastoin. Harvoin hallituspaikasta äänestetään. Kannattaa tutustua myös Asunto-osakeyhtiöLakiin. Sitä kyllä pystyy ymmärtämään ihan terveellä maalaisjärjelläkin. Hallituksessa oleminen ei kuitenkaan ole mitään herkkua. Esim ammattitaitoisia remontintekijöitä - ainakin pääkaupunkiseudulla ja etenkin pienempiin korjauksiin - on vaikea saada.
Hieman asiaa mutta liian paljon asiavirheitä ja epäilyttäviä kommentteja. Kun ei ymmärrä rakennustekniikkaa, niin ei kannata edes kommentoida sellaista mitä ei ymmärrä. Lopun kommentti oli kyllä asiallinen, ainoa juttu mikä kirjoituksestasi kannattaa ottaa vakavasti.
"Paras tapa välttyä rahastukselta on perustaa osakkaitten kesken toimikunta jossa on riittävää rakentamisen asiantuntemusta. Myös kiinteistöjen sähköjen osalta. Tällainen toimikunta voi informoida osakkaita ja estää ammatti-isännöitsijän/yhtiön hallituksen osakkaitten edun vastaisen toiminnan."
Kun talossamme on vahvasti laiminlyöty kiinteistön kunnossa pito, niin miksi kuvitella, että talon julkisivuunkaan korjauksia tapahtuu, ennekuin talo on purkukunnossa?
Tuo kylpyhuoneen seinien vesieristys on tehtävä juuri niinkuin siitä olen kirjoittanutkin. Olihan meidänkin seinärakenteissa, suihkun kohdalla, kovat kosteusarvot.
Siinä olet oikeassa, että seinäpinnat kuuluvat osakkaalle, mutta jos pitää piikata laatat pois kosteusvaurion vuoksi, niin se kuuluu yhtiölle, myöskin kuuluu yhtiön ne laatoittaa uudestaan, kun vesieristys on tehty.
Tein kaupat uudesta asunnosta. Talo on rakennettu 1960. Taloyhtiön hpj. on nainen ja tuttu sekä isännöitsijänä toimii yhtiö, johon luotan.
Talossa on ALKUPERÄISET viemärit sekä vesijohdot. Putkistot ovat tarkistetut sekä puhdistetut ja vesijohdoissa ei ole mitään tarvetta ns. kymmeneen vuoteen tehdä mitään. Talo on kokonaisuudessaan tiilestä, pinta rapattu. Talon tiilikatto on uudistettu 2004.
Tämä talo on ns. vanhanajan tyyliin rakennettu kestämään "isältä pojalle"!
Keskustelimme ko. talon hpj;n kanssa ja hän sanoi talon olleen ehdottoman korjauksen tarpeessa ja nämä korjaukset ovat siinä pisteessä, että ainoastaan parvekkeet vaativat vielä korjauksen ja niitä kai hieman suurennetaan entisestä.
Juuri se, että tälläkin palstalla moni väittää taloyhtiöiden tekevän kalliita remontteja "huvin vuoksi" on väärä! Juuri ennekkoon korjauksia tekemällä, vältytään yht´äkkiseltä suuremman korjauksen tarpeelta sekä tulee edullisemmaksi
Juuri tällaisten tyyppien, "kyllä se vielä menettelee" ajatusten kanssa painitessa talo rapistuu niin, että sitä ei tyhmempi "hoksaa".
Kun nykyään uusien talojen hinnat hipovat pilviä, ei useinkaan tule miettineeksi, miksi pitäisi pitää omasta talosta huolta.
Jos isännöitsiä ehdottaa ja fiksu hallitus tukee isännnöitsiän ajatuksia, astuvat esiin juuri nimim. "yhtiövastike" tyyppiset kaverit ja saapuvat kokoukseen, joissa näitä parannusehdotuksia käsitellään, heidän ainoa ajatuksensa on yhtiövastike ei saa nousta.
Tämä tietävä isännöitsiä ja pätevä hallitus, takaavat meille sen, että asumme laatutasoa olevissa asunnoissa. Jos jotain korjataan se on korjattava niin, että ei sitä tarvitse paikkailla jatkuvasti, kuten olen tullut joissakin taloyhtiöissa huomaamaan.
Usein olen myöskin havainnut, että esim. kylpyhuone remonteissa käytetään työvoimaa, joka ei välttämättä hallitse ko. työkohdetta. Syynä tähän on useimmiten kohteen raketamisen kalleus ja halutaan kaunista mutta ei kestävää ja laadukasta työtä saada pelkästään kalliilla pinta materiaalilla.
hoitovastiketta rahoitusvastiketta muita vastikemaksuja (esim. vesi, kaapeli-tv) määrä ei kerro mitään siitä, kuinka paljon tai vähän korjaustöihin on käytetty. Suuremmat korjaukset rahoitetaan pääomalainalla jonka osakas on voinut jo maksaa pois. Toisekseen vastikeperuste voi olla erilainen, toisissa taloyhtiöissä se on osake ja toisissa neliöt. Voidaan myös käyttää jyvitettyjä neliöitä. Vertailukelpoinen vastike saadaan siis vain muuttamalla vastikeperuste vertailukelpoiseksi.
Vielä muutama sana vastuista. Isännöitsijä ei tee päätöksiä yhtiössä vaan ne tekee hallitus ja yhtiökokous. Vastuu tekemättömistä korjaustöistä lankeaa hallitukselle vain, jos voidaan osoittaa että hallitus on toiminut väärin. Jos on esitetty mutta yhtiökokous ei hyväksynyt ei kukaan enää vastaa. Meillä ei mielipahasta tai hinnanalenemasta korvauksia saa vaan ainoastaan konkreettisesta vahingosta, aika vaikea osoittaa sellasta käräjillä liittyen korjaustöinen laiminlyöntiin. Ainakin juristi saa leipänsä ja sitten arvotaan voittaja.
Näistä asioista, eli vastikkeista olen lukenut eri asiantuntijoiden palstoilta, jossa mm:ssa sanotaan juuri tämä varoitukseksi, "Halpa vastike saattaa olla syynä tekemättömiin korjausremontteihin".
Asiantuntijoiden (mm:ssa Kiinteistöliitto) mukaan hyvinhoidetuissa taloyhtiöissä on kerätty lähes alusta asti pientä lisävastiketta tuleviin suurremontteihin, jolloin on pystytty pitämään yhtiövastike tasaisena, ilman mitään suurta ylimääräistä nousua vastikkeeseen.
"Suuremmat korjaukset rahoitetaan pääomalainalla jonka osakas on voinut jo maksaa pois."
Tässä on huomioitava se, että esimerkiksi putkiremontti (uusien tietojen mukaan) maksaa siinä n.250 - 500€/M2 + korko%. Tämä tietää kuitenkin aika suurta menoerää lähivuosille. Päinvastoin kuin, jos olisi kerätty pientä vastinetta etukäteen, olisi ko. putkiremontti tuskin hetkauttanut yhtäkään taloutta.
On aivan sama, millä perustein yhtiövastiketta peritään. Useimmiten yhtiövastike on €uroa X neliö.
Tosi on, että hallitus tekee päätökset nojautuen yhtiökokouksen päätöksiin. Tässä on isännöitsijällä se vastuu, että ohjaa hallitusta lainmukaisiin päätöksiin, koska isännöitsijällä (jolla on isännöintitoimisto) on tieto taitoa lakiasioista ja myöskin velvollisuus ottaa asioista selvää, jota taas ei niinkään vaadita hallituksen jäseneltä/hpj:tä.
Jos isännöitsiä on valittu taloyhtiöstä, niin silloin on ko. isännöitsijän käytettävä asiantuntijaa niissä asioissa joita ei hallitse.
Meillä on tehty kuntotarkastus -90 luvun puolivälissä. Raportin mukaan:
Kohta 1. Katto on syytä maalata/uusia. Ilmenneiden alkaneiden ruoste/maalivikojen vuoksi.
Kohta 2. Katolle on asennettava(katto on pelti/harja) lumiesteet pihanpuolelle.
Kohta 3. Parvekkeet. Pinnoite huonossa kunnossa, kiinnikkeet ruostuneet,betonirakenteissa suht. paljon vaurioita, jne.
Kohta 4. Julkisivuissa pinnoite huonossa kunnossa, ruostuneita teräksiä näkyvissä, Julkisivuissa epäiltävissä muodonmuutoksia pakkasrapautumisesta johtuen, jne,jne.
Tää korutont´ on kuulemaa!
Nämä kaikki on tekemättä.
Tässä tapauksessa mielestäni pitäisi taloyhtiössä suorittaa uusi kuntotarkastus ja tämän perusteella tutkia hallituksen osuus/isännöitsiän osuus laiminlyönteihin.
Ihmeellistä on myöskin se, että myydessään osakkeensa, ei isännöitsijältä ole saatu tarpeellista ja tähdellistä tietoa kiinteistövälittäjälle asioista, jotka varmastikin vaikuttaisi ostajan -osto valintaan. Lakihan määrittelee sen näin; ostajan on saatava kaikki se tieto isännöitsijätodistuksessa, joka vaikuttaa ostopäätöksen tekoon.
Tätä tietoa on pantattu hpj:n taholta, nimittäin kun sain tietää tästä kuntotarkastuksesta, pyysin (tiesin kyllä, että en sitä saisi) hpj:tä ko. kuntotarkastusraporttia ja samalla kysyin: "Mitä siinä kat. oikein oli?", oli hpj:n vastaus: "Pientä maalausta ja sen semmoista, ei mitään erikoista"! Että tällai!
Päätöksentekoon osallistuu 6-7 pappaa/mammaa, joille tärkeintä on pieni eläkkeestä menevä yhtiövastike, sillä kyllähän tämä talo vielä kymmenenvuotta pärjää ilman mitään remonttia.
Olen aikeissa tehdä radikaalisesti töitä, jotta "pattitilanne" laukeaisi ja hallitukseen saataisiin asianmukaista väkeä, sekä asiallinen ja vastuuntuntoinen isännöitsijä.
O,20e x 50=10e Korotus 50 neliöisessä kämpässä osa asunnoista 70-100 neliöisiä.10e kk yhtiövastikkeen nousu vuodessa 120e 10v 1200e sillä kovin nopeasti taloyhtiö rahaa kerää vaikka olisi vuosiakin asiaan kiinitetty huomiota.Lainaa taloyhtiöiden on pakko ottaa poikkeuksetta.
Aiemassa asunnossani (rivitalo) minulla oli maksettavaa remonttirahastoon n.66€/kk. lasketaanpa mitä tekee tämä vuodessa, 10vuodessa.
66X12 = 792€. 792X10v. = 7920€ Eikö summa olekkin jo vähän toisenlainen?
Jos huoneistoja on vaikkapa 20. niin sehän tekee jo reilut 150 000€.
Aikaisemmin n. 5v. (vaihdoin rivitaloon) sitten, asuin ja korjasin 15v. omakotitaloa. Lähdin ihan pohjalta, eli talossa meni uusiksi lähes kaikki. (Likakaivot 27 000mk, porakaivo tehtiin 40 000mk, ikkunat uusittiin 47 000mk, lämmitys uusittiin keskusyksikkö 42 000mk, jne. Jos näitä aletaan miettimään, niin tulee mieleen, että miten ihmeessä kerrostalo asukas luulee pärjäävänsä laittamalla muutaman sentin per neliö, -korjausrahastoon??!!
Kun kysymyksessä on näinkin mittavat remontit kerrostalosamme, niin on pakko tehdä remontti nyt, sillä tuo reilut 10v. pitkittely on aiheuttanut sen, että millään pikkurahalla ei tätä korjata.
On se hyvä, jos asukkaat viitsivät suhtautua asioihin pitkäjänteisesti.
Pääsitkö sinä nauttimaan maksamistasi korjausrahoista, vai jäivätkö ne taloyhtiön tilille kun muutit pois??
Harmittiko kun maksoit turhasta??
Mitenkäs sitten suu pannan kun korjauskohde tulee eteen hieman yllättäen ja rahat ei riitä?
No lainaa on kait otettava, vai odotetaanko että rahat saadaan säästettyä ja korjataan sitten vasta 5-10 vuoden kulttua?
Ja kuten sanoit, odottelu lisää yleensä kustannuksia.
Miksi harmittaisi?! Olin asunut ko. rivitalossa noin reilut kaksivuotta. Tein remppaa, keitttiö kalusteineen uusiksi, n. 9000€, sekä 42 m2:n oleskelutilan takaosaan ja seinälle ikkunoiden päälle 5.7m:n markiisi.
Maksoin ostaessani tästä osakkeesta 78 000. Myin sen 100 000€:lla voittoa laskin saaneeni n. 10 000e. Kun talo on hoidetun näköinen, niin ei tuo remonttisumma 866€)pelottanut uuttakaan ostajaa.
on turha nykypäivänä luulla, että saisi kunnon hintaa osakkeestaan, jos talo on kuin asuisi slummissa. Jostakin on aina maksettava, ei muu auta.
1. Taloyhtiö ei ole pankki, joten isommat korjaukset tulisi tehdä aina lainarahalla. Tämä "ennakkosäästäminen" on vanhojen mammojen ja pappojen tapa tehdä hommia. Lisäksi asiat ovat "korjaamatta" tuhankin pitkään tällä systeemillä. Vielä on huomioitava, että on kohtuutonta vaatia säästämistä, asukkailta jotka tietävät muuttavansa talosta esim. 2-3 vuoden kuluessa.
2. Kun harkitaan rahoitusta korjauksiin, tulisi katsastaa mitä omaisuutta taloyhtiöllä on, talommiehen asunto, kerhohuone, autotallit, liikehuoneistot jne. nämä kaikki on muutettavissa rahaksi. Jatkossa näistä kaikista saa tuloja yhtiövastikkeen muodossa.
3. Talon kunnossapito on jatkuva prosessi, valmistumisesta aina romuttamiseen saakka. Mikäli tätä prosessia ei hallita ja tehdä oikeita ratkaisuja vuosittain, tulee korjaaminen sitten aikanaan kalliiksi, kun suuri osa retuperälle jätetyistä asioista pitää korjata kerralla. Näin kävi myös meidän taloyhtiössä. 15 vuotta elettiin "halvalla" ja sitten todettiin eräs kaunis päivä, että iso litania asioita pitää laittaa kuntoon. Onneksi meiltä löytyi myytävää, joten aivan heti ei tarvinnut käydä pankinjohtajan juttusilla.
Nyt asiat on taas pääosin kunnossa, mutta jo parin vuoden kulttua joudutaan tekemään hiekkapihalle ja paikoitusalueelle isompi peruskorjaus maan vajoamisesta johtuen. Joten se korjaaminen ei lopu koskaan, mikäli asukkaiden omaisuuden arvo halutaan säityttää tai jopa hieman nostaakin.
4.Valitettavan usein hallituksissa istuu ihmisä, jotka eivät tiedä mitään eivätkä viitsi ottaa asioista selvää. Mennään isännöitsijän viitoittamalla tiellä. Tämä on vaarallinen tie, mikäli isännöitsijä on laiska paskiainen, kuten meidänkin taloyhtiössä oli. Sai kyllä heti kenkää kun tulin mukaan hallitustyöskentelyyn.
5. Sitten on nämä "kaikkitietävät", joita tässäkin keskustelussa on osallisena. ..muuta ei kannata korjata kuin ovet ja ikkunat...kaikki muu on rahan haaskausta... On siinäkin neuvo!
Aloittajalle neuvoksi, rohkeasti vaan mukaan hallitukseen ja parantamaan asioita. Kyllä ne jäärät saa hiljaiseksi kun tietää mistä puhuu. Netistäkin löytyy paljon hyvää tietoa.
"2. Kun harkitaan rahoitusta korjauksiin, tulisi katsastaa mitä omaisuutta taloyhtiöllä on, talommiehen asunto, kerhohuone, autotallit, liikehuoneistot jne. nämä kaikki on muutettavissa rahaksi. Jatkossa näistä kaikista saa tuloja yhtiövastikkeen muodossa."
Tuo yhtiön omaisuuden myyminen korjauksen rahoittamiseksi on kyllä melko lyhytnäköistä ajattelua. Sillä hetkellä tilannetta se helpottaa, mutta kun niitä isoja korjauksia on tulossa myöhemminkin. Sitten ei ole enää mitään myytävää ja vastiketulot vuokratuloihin verrattuna on vain murto-osa.
Onneksi on muitakin rahoitustapoja kuin myyminen.
Parempi tehdä velkarahalla koko remontti ja sen jälkeen se jyvitetään osakkaille joilla on sitten mahdollisuus maksaa sitä pois muodossa ja toisessa.
Taloyhtiö omistaa osakehuoneiston mikä on huonossa kunnossa ettei saa vuokrattua.Yhtiökokous ei hyväksy huoneiston kunnostamista eikä myyntiä.Mielestäni ainoa kannattava taloyhtiölle olisi myydä huoneisto näin saadaan pääomaa ja huoneisto kuntoon.Tällein meidän taloyhtiössä.Milloinkas olisi oikea aika myydä kuin mainitset tulevista remonteista niiden rahoittamiseksi?.
Mietitään vähän asioita. Esimerkiksi talommiehen asunto;
n. 50 m2 josta kk vuokra 10.-/m2 eli 500.- / kk tai yhtiövastike 150.- / kk.
Tässä esimerkissä taloyhtiölle jää "puhdasta" 350.- / kk asunnon ollessa vuokralla.
Myyntihinta esim. 100.000.- euroa (pk-seutu), eli noin 23 vuoden vuokratuotto kerralla käteen. Sitten pitäisi laskea vielä korot em. lainasummalle.
Jos esimerkkitapauksessa pitäisi miettiä 100.000.- euron lainaa taloyhtiölle tai asunnon myyntiä, niin eiköhän se myynti ole taloudellisesti järkevämpi ratkaisu?
Kuten aikaisemmin mainitsin, korjaaminen on jatkuva prosessi ja se maksaa aina. Rahoitusratkaisut eivät ole useinkaan helppoja, ellei asioita esitetä yksinkertaisille osakkaille yksinkertaisesti. Tämä vaatii sujuvaa hallitustyöskentelyä ja yksimielisyyttä.
Talonne on sitten jo pohjamudissa jos näin on asiat, ettei ole varaa edes remonttia tehdä vuokrattavaan huoneistoon.
Onkos tehty ikkunaremontti, julkisivuremppa, kattoremppa, putkiremppa, sähköremppa, noin aluksi.
Viittaan kiinteistöliiton suositukseen tässä säästöajatuksessa. Kun rahastoon kerätään lähes talon valmistumisen jälkeen pientä pääomaa, ei vastikkeet muodostu liian suuriksi ja toisaalta säästytään korkomenoilta, jotka saattvat nousta pilviin. 1980-90 luvun taitteessa maksoin asuntovelkojen korkoja 17% edestä, ei siis ollut kysymyksessä mikään pikkuraha.
"..on kohtuutonta vaatia säästämistä, asukkailta jotka tietävät muuttavansa talosta esim. 2-3 vuoden kuluessa." Ottanet sen huomioon, että asukas "kuluttaa" taloa myös tämän 2 - 3v. aikana ja on tästä maksava. Toisin kuin ajattelet. Jos kaikki asukkaat tekisivät näin, niin silloinhan ei lähes kukaan maksaisi osuuttaan asumisen/talon kulumisen kustannuksista, vaan maksumiehinä olisi hyvin pieni joukko osakkaista.
"2. Kun harkitaan rahoitusta korjauksiin, tulisi katsastaa mitä omaisuutta taloyhtiöllä on, talommiehen asunto, kerhohuone, autotallit, liikehuoneistot jne. nämä kaikki on muutettavissa rahaksi. Jatkossa näistä kaikista saa tuloja yhtiövastikkeen muodossa"
Miksi ihmeessä myisit autotallit? Ainakin minä pidän autoani mieluusti tallissa, pakkasten aikana ja myös maksan siitä.
Luvussa 3. olet tasan tarkkaan oikeassa. Mutta olen miettinyt sitä, mikä on se oikea tie ja se on; talo on laitettava kuntoon, maksoi mitä maksoi. Maksan itse mieluusti siitä, että saan asua kauniissa ympäristössä ja kauniissa talossa ja onhan niin, että mitään ei saada ilmaiseksi, eikö totta.
Olet myöskin oikeassa, mitä tulee hallituksen jäseniin ja heidän toimintaansa taloyhtiön hyväksi. Minulla on tästä hyvä esimerkki. Taloyhtiön hallitus on päättänyt, että minä joudun itse korjaamaan kylppärimme vaikkakin on todettu olleeen siellä vesivahingon. Tätä perustelee hpj sillä, että tasa-arvon puolesta ei voida maksaa muuta kuin se summa, (tasaraha) jonka ovat saaneet ne, jotka muutoin vaan tekivät kh. remontin.
Mutta sitten; maksan autotallistani saman summan kuin muutkin. Kuitenkin tallini on 5m2 pienempi kuin muiden. Siis maksussa on tasa-arvo, mutta ei muussa. Tämäkin on taloyhtiölle plussaa.
On aivan oiken, että asiat saadaan kuntoon ja jos ei miellytä asua kerrostalossamme, niin eikun myyntiin, mutta mitä tästä jää käteen asunnon myyjälle, niin se on sitten erijuttu.
Kun lukee näitäkin kauhutarinoita huonosti ja välinpitämättömistä hoidetuista taloista kun rahaa ei ole. Mikä sitten eteen.
Mikä on talon ikä, varmasti vanhoja arvotaloja pitääkin hoitaa ja niitä yleensä hoidetaankin kunnioituksella, onko pahemmassa jamassa 50-luvun jälkeen huonosti rakennetut talot.
Kuinka paljon niitä kannattaa korjata vai olisiko purku parempi.
Mitä tehdä huoneistolle tälläisessä talossa, myydä pois se alihintaan.
Joka tapauksessa mikäli halutaan talo pitää arvossaan niin niitä pitää korjata säännöllisesti eikä kerätä kaikkia korjauksia yhteen jolloin talo on jo menetetty liian kalliiden korjauksien vuoksi.
Ikävä kyllä liian monet talot valmistautuvat tähän.
Esim 70000e pitää sitä varten varastossa remontti johonkin asuntoo saadaan joskus tehtyä.Myöskään taloyhtiötämme on mahdottomuus saada konkurssiin siinä mielessä tilanne on hallinnassa.Nuo mainitsemasi remontit karkeasti arvioiden voidaan suorittaa n 10-15v sisällä suuren remonttimäärän takia ne eivät kerralla tule.Sellainen ei onnistu käytännön toteutuksenakaan vaikka rahaa olisi paljo.
Se on totta. Monia taloja hoidetaan hälläväliä tyylillä, pitänee kysyä, miksi?
Suurempana syynä pidän kerrostalo tyyppisten asuntojen väärin ymmärrystä. Jos vertailee asumismuotoja, niin esim. rivitaloasukas tuntee enemmän "omistavansa" osakkeensa, kuin kerrostaloasukas.
Kun ajattelee tarkemmin, niin rahallinen arvo liikkunee tällähetkellä keskimäärin siinä 1300€/M2. Ei tarvitse olla kummonenkaan lukaali, kun sen arvo on asukkaalle niin suuri, että ei voida puhua enään mistään tois´arvoisesta asiasta.
Kun mainitsit, että myydä asunto puoleen hintaan pois. Miksi ei sijoita hieman rahaa remonttiin ja asunto on jälleen asuttavassa kunnossa ja myytäessä saa siitä kohtalaisen korvauksen juuri remontin takia.
Olen huomannut sellaisen ilmiön, kun yhtiövastike on suurehko, mutta suurempaa remontti tarvetta ei ole, niin ostaja ei pidä suurehkoa vastiketta niinkään pahana, kuin jos olisi vastike pieni ja remontit näköpiirissä.
Olen luullut ihmisiä fiksuiksi ja älykkäiksi, mutta toisin on. Monet ihmiset ovat nuukuudessaan täysin ulalla ja luulevat sästävänsä rahaa. Vanhat ihmiset eivät monikaan ajattele yhteiskunnallisesti, vaan tuijottavat omaan napaansa, viis veisaten lapsiensa perinnöstä.
"Ottanet sen huomioon, että asukas "kuluttaa" taloa myös tämän 2 - 3v. aikana ja on tästä maksava."
Meillä on vuotuisessa budjetissa jatkuvasti varattu rahaa pikkukorjauksia varten 15 - 20 te, joten jokainen maksaa ns. ylläpitokorjauksista koko ajan.
Tällä ennakkosäästämisellä tarkoitan varautumista suurempiin ja kalliimpiin remppoihin. Ne mielestäni pitäisi hoitaa vain lainarahalla.
"Miksi ihmeessä myisit autotallit? Ainakin minä pidän autoani mieluusti tallissa, pakkasten aikana ja myös maksan siitä."
Kuten hyvin usein uutuuskohteissa autopaikat ja -tallit myydään osakkeina tarvitsijoille. Tällä keinolla voidaan myös vanhoissa kohteissa saada mukavasti käyttöpääomaa korjauksia varten.
Meillä autopaikkojen aidat tarvitsevat kunnostusta, olen mietiskellyt, mitä jos tehtäisiin kymmenkunta autokatosta (aitojen sijaan) ja myydään nämä paikat osakkeina asukkaille. Lisäksi remonttikulu kohdistuu nimen omaan autopaikkojen käyttäjille, ei niille asukkaille joilla ei edes ole autoja.
Mielestäni pikkukorjaukset tehdään heti ja riittävän vanhat osat rikkoutuessaan vaihdetaan uusiin, vain tällä tavalla vältytään "pommin" muodostumiselta.
Meillä vaihdetaan vesihana yhden korjauskerran jälkeen uuteen, sillä vanha on yleensä lähes 20 vuotias ja vesihanoillakin on oma käyttöikänsä.
Näissä korjaushommissa voi miespuolisille vastaan jänkkääjille sanoa, että korjaathan sinä autoasi (jos on) kun siihen tulee vika. Siinä suhteessa ei auton ja talon pitäisi erota toisistaan.
Jos autotallit myydään ulkopuolisille, niin arvannet, että siitä on harmia, sikäli kun vieraat henkilöt hallitsevat pihapiiriäsi.
Toisaalta autotallit kuuluvat yhtiökokouksen piiriin, joten voi olla vaikeata saada koko 100% osakkaista tämän taakse.
Meillä on systeeminä se, että autotallit vuokraa taloyhtiö ja ne jaetaan siten, että odottavien listalla aina ensinmäinen jonossa oleva sen saa.
Yhdenvertaisuus pykälän mukaan, kaikilla osakkaille pitää antaa mahdollisuus ostaa tallipaikka, mutta minkäs teet, jos paikkoja ei ole kaikille antaa ja näin ei yhdenvertaisuus pykälä toteudu. Miten tämän selität?
Tietysti on selvää, että pieni osa yhtiövastikkeesta kuuluu pikkukorjausten tekoon.
Tietysti yksinkertasempaa on ottaa suurempi laina pankista ja maksattaa sen pois yhtiövastikkeen korotuksella. Tässä on se paha vika, että yhtiövastike saattaa nousta hyvinkin suureksi ja näin se voi olla joillekin liian suuri maksettavaksi yhtiövastikkeessa.
Ajatteles vielä. Kuten meillä täällä, mitään suurempaa remosttia ei 35 vuoteen ole tehty. Jos nyt pitkänajan osakkeen omistaja myy osakkeensa pois, niin pääsee kuin koira veräjästä. Hän ei siis osallistunut mihinkään suurempaan remonttiin ja näin säästi "pitkän pennin". Kuitenkin tämäkin osakas on asumiselllaan aiheuttanut talon nykykuntoon saattamisen ja näin vastuussa myös remonttirahoista.
On hölmön hommaa olla säästämättä isoja remontteja varten. Korkoraha on se joka ratkaisee lainan "edullisuuden".
Autotallit muutetaan osakkeiksi yhtiökokouksen määräenemmistöllä. Tarjotaan ensin taloyhtiön osakkaille, jos jotain jää myymättä, voidaan myydä ulkopuolisille.
Kun näin toimitaan, niin mitään pykäliä rikota.
Elämä ei ole aina oikeudenmukaista.
Nimenomaan näin on, kun Reilusti vaan lainaa, hommat kuntoon sanoo. Ehdottomasti. Vei sanat suustani.
Vuokrata ehkä kannattaa, mutta myynti vieraille on aina riskaapeli toimenpide. Meillä käy aina tallit vuokralle ja jos esimerkiksi vierasperäinen omistaja myisi tallin jollekin porukalle, joka pitäisi tallia kokouspaikkanaan, olisi hieman kuhinaa pihalla. Näinkin voi käydä.
Oikeastaan talossa on kolme oleellista paikkaa, joiden kuntoa kannattaa seurata ja remonteissa jopa hieman ennakoida: Katto, alapohja ja märkätilat. Tärkeintä on, ettei vesi pääse rakennuksen sisälle ja märkätiloissa rakenteisiin. Lähes kaikki muut remontit kannattaakin tehdä vasta kun todellista tarvetta ilmenee. Luonnollisesti LVI-järjestelmien toimivuus on tärkeää. Itse kuitenkin selvittäisin remonttitarpeen tapauskohtaisesti, enkä tuijottaisi sokeasti johonkin laskennalliseen käyttöikään. Kuntokartoituksia on viisainta tehdä hajautetusti kohde kerrallaan. Ei sellaisten paikkojen tarkastamisesta kannata maksaa, joiden tiedetään muutenkin olevan kunnossa.
Tuo kiinteistöjen tähtiluokitus onkin sitten taas asia sinänsä. Kallis järjestelmä jota ei ole mietitty loppuun asti. Kohdennetut tarkastukset ja kartoitukset ovat ihan hyvä juttu ja palvelevat nimenomaan sitä tahoa joka kartoituksen maksaa.
"Tuo kiinteistöjen tähtiluokitus onkin sitten taas asia sinänsä. Kallis järjestelmä jota ei ole mietitty loppuun asti. Kohdennetut tarkastukset ja kartoitukset ovat ihan hyvä juttu ja palvelevat nimenomaan sitä tahoa joka kartoituksen maksaa."
Ja sitä joka maksun saa!
Kyllähän tuo on aikamoista bisnestä.
Ei noilla hinnoilla talot luokituksia tilaa.
Tuollainen kuntotarkastus ja tähtiluokitus päälle maksaa kolmiporataiseen taloon n. 7000 €.
Ei ole pikkusumma, sillä jo korjaisikin paikkoja.
Ja on taas uusi keksintö rahastaa muutenkin vähävaraisia taloyhtiöitä. Parempi ja huomattavasti edullisempi ratkaisu olisi jonkinlainen huoltokirja, jota ylläpitäisi isännöitsijä. Mikään ei myöskään estä taloyhtiötä ylläpitämästä jatkuvaa korjaus-/huoltosuunnitelmaa (päivitys esim vuosittain hallituksen kokouksessa). Asiansatunteva isännöitsijä kyllä osaa sellaistakin ylläpitää ja kertoa mihin kulloinkin pitäisi kiinnittää huomiota.
Uuden As Oy lain myötä PTS-Suunnitelman tekeminen tulee pakolliseksi ja tarkistettava vuosittain.
Erittäin hyvä asia, osakkaat ja ostajat tietävät mitä on odotettavissa.
Sinänsä pts-suunnitelman tekeminen ja sen ylläpitäminen ainakin jossain mitassa on ihan viisasta ennakointia. Jos ajateltaisiin jotain yhtenäistä lain edellyttämää järjestelmää, sellainen pitäisi luoda ensin. Jos systeemi olisi tuon tähtiluokitussysteemin kaltainen ja päivitys tapahtuisi vuosittain, kuten se tietysti silloin pitäisikin tapahtua, vanhemmissa yhtiöissä remontteihin tarvittavat rahat valuisivat tarkastusfirmojen taskuun.
Toisaalta, jotta kustannukset (vastikkeet ja varaukset korjauksiin) jakautuisivat tasaisesti koko talon laskennallisen elinkaaren ajan, pitäisikö pts tehdä esim. 50-100 vuoden ajalle?
Kuntoarvion yhteydessa "tähtitodistus" maksaa noin 300.- - 500.- euroa normaaleihin kerrostaloihin. Yksittäin tilattun akesmimäärin 3.000.- euroa.
Tähtitodistusta kun ei saa ilman kuntoarviota.
Silloin se maksaa monta tonnia. ~5-7000 €
Meneppä itse hallitukseen niin pääset koiran asemaan perkele..
Vittu täällä nauutaan kun toiset joutuvat tekemän ilmaista työtä.
Minä olen hallitusen puheen johtajana meidän rivitaloyhtiössä.. länsi tampereella
Aina kun kokouksessa pitäisi valita uusi hallitus niin näitä saatanan osakkaita ei näy paikalla. mutta kyllä nämä kyrvät vittuilla osaa.
Meidän taoyhtiössä on 16 asuntoa ..paikalla yhtiökokouksessa 6 henkilöä ?
Poika myös toisessa rivitaloyhtiössä hallituksessa..Asuntoja 26 kokouksessa paikalla 5 henkilöä ?
Yksi ilmainen ruokalu on vuodessa ..ei mitään muuta..
Kun nyt seuraavassa hallituksen kokouksessa valitaan hallituksen puheen johtaja niin ilmoitan että 8 vuotta riittää minulle .... jos en tästä välillä eroon pääse niin soitan tästä paikasta tutulle kiinteistövälittäjälle että pistää asuntoni myyntiin.. niin silloin kuitenkin ääse vittuun tästä hommasta..
Että terveisiä kaikille vitun runkkareille jotka eivät tule yhtiökokoukseen kun narmaalisti luulisi homman kiertävän että ei yhtä porukkaa / yhtä miestä jatkuvasti kusetettaisi ..
Tuo olisi varmaan kun tulisi kahden kuukauden ylimääräinen yhtiö vastike jos ei ole kokouksessa ja kuukauden jos ei ole missään tehtävässä taloyhtiössä vaikka kokouksessa olisi ollutkin.
Tyo ....vanhuus... sairaus.. ei ole mikään syy jäädä kokouksista pois.. jos ei pysty olemaan mukana ja koittaa teettää työt muilla niin on parempi kuin pistää asunnon myyntiin ja painuu vittuun silmistä..
Isännöitsijät sentään osaavat ottaa palkkansa mutta hallituksen jäsenet / puheenjohtaja ovat täysin kusetettua porukkaa ?
Olipahan tekstiä ja suunnattu ilmeisestikin alkuperäiselle.
Olisikohan niin, hyvä "perseenreikä", ettet saa kokoukseen väkeä, jos sanamuodostuksesi on kovin rankanpuoleista. Huudatko ja mellastatko yhtiökokouksissakin samalla lailla?!
Ei sinunkaan (anteeksi sinutteluni) tarvitse ilmaista työtä tehdä. Jos otat vastaan hpj;n tehtävät sano ettet tee sitä ilmaiseksi, tämä on hyvin yksinkertaista.
Nämä "vitun runkkarit" tulevat kokoukseen kun ensin annat heille siihen virikkeen.
Jos ilmoitat kokouskutsussa, että on pakko nostaa (useimmiten aiheellista) yhtiövastiketta, niin johan nämäkin "VR" heräävät ja saapuvat joukolla julistamaan yhtiövastikkeen alhaista koskemattomuutta.
Toisaalta, muistuta kokouksessa, että hallitus on vastuussa niistä korjauksista, joita ei ajoissa tehdä ja jos yhtiökokous ei kallista korvaansa tälle vetoomukselle, niin älä ota vastaan tehtäviä.
Jos ei yhtiökokouksessa saada kootuksi hallitusta, niin se annetaaan ulkopuoliselle. Toivoisin että joskus myös näin kävisi (en tiedä onko yhtään tapausta?).
Ulkopuoliset hallituksen jäsenet ovat täysipalkkaisia "työmiehiä" ja heidän tehtävänään on myöskin pitää talosta huolta, heille ei mikään yhtiövastikkeen suuruus ole esteenä korjata vikoja.
Pieni vinkki. Jos taloyhtiön kokouksessa on vain 5-6 jäsentä, kieltäydy ehdottomasti hallituksen jäsenyydestä. Voit kuvitella paniikkia, jos ei näistä muutamasta ole tai halua h.jäseneksi. Onko kuitenkin niin, että olet sittenkin menossa hallitukseen ja hpj:si?
http://keskustelu.suomi24.fi/show.fcgi?category=100&conference=4500000000001256&posting=22000000031461362
En ole mellastanut yhtiökokuksessa kertaakaan mutta seuraavassa aion kyllä painaa vaikka hampaat kurkkuun .. nii saatana pääsen tästä koiran virasta ainakin eroon
Vai onko myytävä asunto ja muutetettava omakotitaloon ?
kun avohoidon lääkejakelu noin pahasti tökkii . .
Kyllä potilasjonoista pitäisi päästä . . .
pois niin vaihtaa toiminta periaatteitaan ja tekee taloyhtiölle niin paljon vahinkoa kuin pystyy..
Jos poikaa noin "ahdistaa", lopeta hommat. Siinä sinulla on ratkaisu. Toiseksi, opettele kirjoittamaan.
Hallituksen jäsenyyt ei ole yllensä kovin haluttu tehtävä ja harvoin taloyhtiön hallityksessa on parhaat voimat mitä talossa olisi tarjolla.
Usein hallitus ja isännöitsijä on kyllä perillä korjaustarpeista, mutta aina löytyy joukko osakkaita, jotka eivät haluaisi käyttää rahaa taloon. Mitään suuria hankkeita ei saada käyntiin, kun ne äänestetään nurin yhtiökokouksissa. Silloin ei ole oiken muuta mahdollisuutta, kuin korjata vain vikoja niiden paljastuessa.
Mitä tulee rahan keräämiseen etukäteen, niin sehän ei ole ollut kovin pitkään edes mahdollista/järkevää. Aikaisemmin yhtiön tililli kertynyt raha oli voittoa ja siitä piti maksaa veroa, nykyisin on onneksi mahdollisuus kerätä rahaa tuleviin korjauksiin, mutta luulen että tuota mahdollisuutta ei ole vielä vanhemmissa yhtiöissä opittu käyttämään. Ja toinen juttu on se että taaskaan osa osakkaista ei halua kerätä rahaa korjauksiin.
Suuremmat korjaukset on vaikeita, jos taloissa on joko vanhoja ihmisiä, joita ei kiinnosta lainkaan se minkä arvoinen kiinteistö on 15v kuluttua, koska he eivät ole silloin enää edes elossa. Toinen ongelma on vasta asunnon ostaneet, joilla ei ole halua rahoittaa asuntolainansa lisäksi vielä remonttejakin.
tunkua ja pois jäävätkin muilutetaan mukaan "vielä vuodeksi" tehokkaammin kun Lapuanliike aikanaan. Olen istunut kokouksissa joissa vanhaa hallitus ei ole päästetty eroamaan vaan vaadittu jatkamaan, sitä ennen on riidelty, äänestetty vastuuvapaudesta ja keskusteluasioissa vielä vittuillaan saunanovenkahvoista. Ihmettelen kuinka pitkään ihmiset tällaista kohtelua katsovat, suurin osa istuu hiljaa ja muutama äänekäs haukkuu. Siinä on meillä suomalainen yhtiökokous.
Uskoisin että parin vuoden sisään saadaan joku tuomio hallitukselle yhtiön rakennusten huonosta hoitamisesta, juuri sen seurauksena kun osakkaat eivät mitään haluaisi maksaa. Tuomion saa se hallitus joka ei selustaansa ole varmistanut, sitten hiljenee hallitusten jäsenten löytyminen vielä entisestään.
Ns PTS eli pitkäntähtäimen suunitelma pakolliseksi.
Meillä yhtiössämme on tehty korjausarvio ja se on hyvä siinämieleesä, että sen tonnalla voidaan kovistaa taloyhtiön hallitusta sekä puhua vastuullisuudesta.
Taloyhtiölakiin pitäisi tietämäni tulla muutoksia, jotka ehkä auttavat tilannetta.
Ihmettelen miksi taloyhtiöiden hallituksiin ei väkeä saada. On vain ilmoitettava yhtiökokoukselle, että tulossa on sitten vieraat hallitsemaan taloa ja heidän palkkavaatimuksensa on ihan toista luokkaa kuin oman hallituksen. Uskon että monen mamman ja papan suu loksahtaa auki.
Tuosta yhtiökokouksesta, totta on mitä sanot, mutta näin ei saisi olla.
Toivotaan parasta, että tosiaankin saataisi järki mukaan.