Subprime-kaaos, osa 3/4: Asuntokin on riskisijoitus
4.2.2008 9.42 | Henri Elo | Sijoittaminen
Subprime-kaaos ja sen merkitys suomalaisille, osa 3/4
Pohdittaessa meneillään olevan markkinakriisin syitä professori Vesa Puttonen totesi osuvasti: “USA:ssa ihmiset päättivät rikastua omistamalla asuntoja. Tämä purkautui kiinteistövarallisuuden noin kolmanneksen pudotuksella” (Helsingin Sanomat 12.1.2008).
Oma asunto hyvä hyödyntuottaja. Se tuottaa asumishyödykkeen. Asunnon hintaa on vain kovin tuskallista arvioida, koska sille ei ole samalla tavoin vastinparia kuin esimerkiksi yritykselle puhumattakaan korkosijoituksesta. Yrityksessä eli osakesijoituksessa hinnan vastinparina on yrityksen tulos tai osinko.
Vaikka kotimaassa asuntomarkkinat ovat olleet viime vuosina nousujohteiset, on täälläkin aika tajuta asunnon luonne riskisijoituksena. Asunto on investointihyödyke ja siten altis suhdanteille. Esimerkiksi USA:ssa asuntoaloitukset ovat puolittuneet parin vuoden takaiselta huipputasolta (Kauppalehti 17.1.08).
Kotitalouksien asuntolainakanta oli Suomessa vuoden lopussa 62,2 miljardia euroa ja keskikorko 4,99 prosenttia (Suomen Pankki).
Asuntosijoitus on riski erityisesti silloin, kun henkilön koko omaisuus on kiinni omassa asunnossa, joka on velalla rahoitettu. Riski voidaan jakaa neljään osaan: hintariski (suhdanteet, remontit ym. hintaan vaikuttavat tekijät), likviditeettiriski (pitkät myyntiajat), hajautusriski (vain yksi iso sijoituskohde) ja rahoitusriski (koronnousu, maksuvaikeudet).
Eri asia on asiantunteva asuntosijoittaminen jälleenvuokraustarkoituksiin, joka on oma taitolajinsa ja vaatii yleensä suuria pääomia muihin sijoitusmuotoihin verrattuna.
*** *** ***
Seuraavassa on lueteltu muutamia näkökohtia, joilla meneillään oleva, globaalisti pääomamarkkinoille heijastunut subprime-kaaos olisi voitu välttää tai ainakin rajata. Vaikka kotimaan asunto- ja lainamarkkinoilla ei liene tapahtunut ylilyöntejä samassa mittakaavassa kuin ison meren takana, ei tämäkään mikään lintukoto ole.
* Älä myönnä tai ota lainaa, jos et kykene sitä hoitamaan tulorahoituksella. Myös yksityishenkilön kohdalla on arvioitava tuloslaskelma (= palkka miinus kulut) ja tase (= varat ja velat).
* Kallis oma asunto ei ole vaurastumisväline. Asunto on asumisväline, joka ei maksa osinkoja eikä sisällä riskien hajautusta.
* Tasapainota suhdanneherkkää asuntosijoitusta esimerkiksi korkosijoituksilla tai vakaan kassavirran osinkopapereilla (energia, kauppa, lääke, elintarvike, pankki/vakuutus, liikkuminen).
* Suunnittele sijoitukset pitkäaikaiseksi, älä ole sopuli. Lauman perässä juoksevat sopulit voimistavat ääri-ilmiöitä ja syövät kasvillisuuden seudulta nopeasti.
On hyvä muistaa, että mitä hallitumpia yksittäiset taloudelliset päätökset ovat, sitä vakaammin koko markkinat ovat omiaan kehittymään asunnoista osakkeisiin.
4.2.2008 9.42 | Henri Elo | Sijoittaminen
Subprime-kaaos ja sen merkitys suomalaisille, osa 3/4
Pohdittaessa meneillään olevan markkinakriisin syitä professori Vesa Puttonen totesi osuvasti: “USA:ssa ihmiset päättivät rikastua omistamalla asuntoja. Tämä purkautui kiinteistövarallisuuden noin kolmanneksen pudotuksella” (Helsingin Sanomat 12.1.2008).
Oma asunto hyvä hyödyntuottaja. Se tuottaa asumishyödykkeen. Asunnon hintaa on vain kovin tuskallista arvioida, koska sille ei ole samalla tavoin vastinparia kuin esimerkiksi yritykselle puhumattakaan korkosijoituksesta. Yrityksessä eli osakesijoituksessa hinnan vastinparina on yrityksen tulos tai osinko.
Vaikka kotimaassa asuntomarkkinat ovat olleet viime vuosina nousujohteiset, on täälläkin aika tajuta asunnon luonne riskisijoituksena. Asunto on investointihyödyke ja siten altis suhdanteille. Esimerkiksi USA:ssa asuntoaloitukset ovat puolittuneet parin vuoden takaiselta huipputasolta (Kauppalehti 17.1.08).
Kotitalouksien asuntolainakanta oli Suomessa vuoden lopussa 62,2 miljardia euroa ja keskikorko 4,99 prosenttia (Suomen Pankki).
Asuntosijoitus on riski erityisesti silloin, kun henkilön koko omaisuus on kiinni omassa asunnossa, joka on velalla rahoitettu. Riski voidaan jakaa neljään osaan: hintariski (suhdanteet, remontit ym. hintaan vaikuttavat tekijät), likviditeettiriski (pitkät myyntiajat), hajautusriski (vain yksi iso sijoituskohde) ja rahoitusriski (koronnousu, maksuvaikeudet).
Eri asia on asiantunteva asuntosijoittaminen jälleenvuokraustarkoituksiin, joka on oma taitolajinsa ja vaatii yleensä suuria pääomia muihin sijoitusmuotoihin verrattuna.
*** *** ***
Seuraavassa on lueteltu muutamia näkökohtia, joilla meneillään oleva, globaalisti pääomamarkkinoille heijastunut subprime-kaaos olisi voitu välttää tai ainakin rajata. Vaikka kotimaan asunto- ja lainamarkkinoilla ei liene tapahtunut ylilyöntejä samassa mittakaavassa kuin ison meren takana, ei tämäkään mikään lintukoto ole.
* Älä myönnä tai ota lainaa, jos et kykene sitä hoitamaan tulorahoituksella. Myös yksityishenkilön kohdalla on arvioitava tuloslaskelma (= palkka miinus kulut) ja tase (= varat ja velat).
* Kallis oma asunto ei ole vaurastumisväline. Asunto on asumisväline, joka ei maksa osinkoja eikä sisällä riskien hajautusta.
* Tasapainota suhdanneherkkää asuntosijoitusta esimerkiksi korkosijoituksilla tai vakaan kassavirran osinkopapereilla (energia, kauppa, lääke, elintarvike, pankki/vakuutus, liikkuminen).
* Suunnittele sijoitukset pitkäaikaiseksi, älä ole sopuli. Lauman perässä juoksevat sopulit voimistavat ääri-ilmiöitä ja syövät kasvillisuuden seudulta nopeasti.
On hyvä muistaa, että mitä hallitumpia yksittäiset taloudelliset päätökset ovat, sitä vakaammin koko markkinat ovat omiaan kehittymään asunnoista osakkeisiin.
Vastaukset 8
Vanhimmat
* Suunnittele sijoitukset pitkäaikaiseksi, älä ole sopuli. Lauman perässä juoksevat sopulit voimistavat ääri-ilmiöitä ja syövät kasvillisuuden seudulta nopeasti.
asiat, eli:
"* Älä myönnä tai ota lainaa, jos et kykene sitä hoitamaan tulorahoituksella. Myös yksityishenkilön kohdalla on arvioitava tuloslaskelma (= palkka miinus kulut) ja tase (= varat ja velat).
* Kallis oma asunto ei ole vaurastumisväline. Asunto on asumisväline, joka ei maksa osinkoja eikä sisällä riskien hajautusta.
* Tasapainota suhdanneherkkää asuntosijoitusta esimerkiksi korkosijoituksilla tai vakaan kassavirran osinkopapereilla (energia, kauppa, lääke, elintarvike, pankki/vakuutus, liikkuminen).
* Suunnittele sijoitukset pitkäaikaiseksi, älä ole sopuli. Lauman perässä juoksevat sopulit voimistavat ääri-ilmiöitä ja syövät kasvillisuuden seudulta nopeasti."
Ovat täysin oikein, mutta tuosta alku-osassa olevasta tekstistä voi olla tietyin kohdin erimieltä.
Kauppalehden palstalla siitä onkin jo hyvää ja asiallista keskustelua ollutkin.
Kyllä asunnosta saa osinkoa. Joka ikinen kuukausi sen huomaa kun ei tarvitse maksaa vuokraa. Muista sijoituskohteista poiketen tämä asunto-osinko on vieläpä verotonta.
Osingon riittävyys sitten riippuu monesta seikasta, muun muassa hinnan, vuokran ja vastikkeen yms. kustannusten suhteesta.
osannut pitää omaa asuntoa sijoituksena, se on koti missä asutaan ja eletään, ei sijoitus tuottomielessä.
Mutta itselläni on kaksi vuokra-asuntoa jotka taas ovat asuntosijoittamista sanan oikeassa merkityksessä ja niiden tuotot lasken hyvinkin tarkkaan. Eli niistä saa aivan oikeaa "osinkoa" kuukausittain, ei mitään laskennallista lukua, vaan euroja suoraan tilille.
Minä kyllä tarkistan ajoittain omaankin kotiini sidotun pääoman tuoton. Ei minulla niin paljon rahaa ole, että useita kymmeniä tuhansia voisi pitää kovin huonossa kohteessa kiinni. Tällä hetkellä lukema on kuusi prosenttia vuodessa verottomana. Kun asunto vielä on suhteellisen vähäriskinen kohde, ei ole mitään syytä siirtyä vuokralle.
Mutta jos hintojen, vuokrien ja vastikkeiden suhde muuttuisi pysyväntuntuisesti niin, että pääoman tuotto laskisi vaikkapa 1-2 prosenttiin, ottaisin asunnosta rahat irti ja menisin pääoman tuotolla vuokralle. Kitkatekijät tietysti pitää ottaa huomioon. Käsittääkseni pääkaupunkiseudulla tällainen tilanne ei ole mitenkään mahdoton.
Sikälihän oma asunto ei ole sijoitus, että sen arvonnousun realisointi on vaikeaa, jopa mahdotonta. Siksi en otakaan hintamuutoksia erillisenä tuottotekijänä mukaan näihin laskelmiini. Sijoitusasunnossa tilanne on tietysti toinen, sillä sen voi huoletta myydä.
tekstiä tämän palstan kirjoitusten joukossa.
Pohdittaessa meneillään olevan markkinakriisin syitä professori Vesa Puttonen totesi osuvasti: “USA:ssa ihmiset päättivät rikastua omistamalla asuntoja. Tämä purkautui kiinteistövarallisuuden noin kolmanneksen pudotuksella” (Helsingin Sanomat 12.1.2008)
“USA:ssa ihmiset päättivät rikastua omistamalla asuntoja.”
Niin.... Näitähän riittää tällekkin palstalle, mutta hinnat ei vaan ole vileä ollu riittävän alhaisia että tunuilla olisi ollut mahdollisuus siirtyä ajatuksista tekoihin. Eikä sellaisia hintoja koskaan tule.
BUAHAHAHHAHAHAHHAHA