Hei! Toivoisin saavani apua kysymykseeni. Iäkäs setäni myy vuokra-asuntonsa. Saisin ostettua itselleni sijoitusasunnon kohtuuhintaan, lainarahalla.
Yksiö on pk- seudulla ja olen laskenut verot, korot, yhtiölainat ja muut. Tilanne on se, että vuokra lyhentäisi asuntolainaa, itselle maksettavaa jäisi korkojen ja muiden vähennysten jälkeen 22 euroa/kuukausi. Kannattaako? Tarkoitan sitä, että onko helppo löytää hyvä ja luotettava vuokralainen, joka tosiaan hupolehtii vuokrasta, koska minulla ei ole ylimääräistä rahaa lyhentää vuokra-asunnon lainoja?
Entä sellainen juttu, kun tämä setäni on pitänyt täysin remontoidussa 30m2 yksiössä (joka sijaitsee Tapiolassa) vuokraa 350 euroa. Mikäli vuokranantaja vaihtuu, niin saanko nostaa vuokran oikealle tasolle, noin 650 euroon, vai pitääkö minun perustella tms?
Yksiö on pk- seudulla ja olen laskenut verot, korot, yhtiölainat ja muut. Tilanne on se, että vuokra lyhentäisi asuntolainaa, itselle maksettavaa jäisi korkojen ja muiden vähennysten jälkeen 22 euroa/kuukausi. Kannattaako? Tarkoitan sitä, että onko helppo löytää hyvä ja luotettava vuokralainen, joka tosiaan hupolehtii vuokrasta, koska minulla ei ole ylimääräistä rahaa lyhentää vuokra-asunnon lainoja?
Entä sellainen juttu, kun tämä setäni on pitänyt täysin remontoidussa 30m2 yksiössä (joka sijaitsee Tapiolassa) vuokraa 350 euroa. Mikäli vuokranantaja vaihtuu, niin saanko nostaa vuokran oikealle tasolle, noin 650 euroon, vai pitääkö minun perustella tms?
Vastaukset 15
Vanhimmat
Sijoitusasunto on nimensäkin mukaisesti sijoitus ja sijoituksiin kohdistuu aina riski. Jos sinulla ei ole riskinsietoa lainkaan, kannattaa pohtia pari kertaa josko sittenkin laittaisit käteisrahan osuuden korkorahastoihin.
Jos kuitenkin haluat edetä eteenpäin, ota yhteyttä vuokranvälitystoimistoihin. Heillä voi olla palveluita vuokralaisten hankkimiseksi ja rahaliikenteen järjestämiseksi. Nämä palvelut maksavat sinulle, mutta pienentävät riskiäsi.
Pankin kanssa kannattaa neuvotella että mikäli sinulla ei ole vuokralaista asunnossa, voisit maksaa lainasta pelkkiä korkoja tuolta ajalta. Jos asunnon vakuusarvo on hyvä ja laina-aika ei ole "tapissa", tämän pitäisi olla vain järjestelykysymys.
Nykyisen vuokralaisen vuokrasuhde säilyy omistajamuutoksen myötä, joten näin suuri vuokran korottaminen onnistuu vasta irtisanomisajan jälkeen. Jos asukkaat ovat asuneet asunnossa jo yli vuoden, irtisanomisaika on 6kk. Voi olla että tuon korotuksen jälkeen joudut etsimään uudet vuokralaiset, vaikka uusi vuokra olisikin vielä kohtuullinen (30m2 vanha yksiö 650e/kk? huh-huh)...
ollaan, niin 650 euroa Tapiolasta edullinen/ok, mikäli remontoitu asunto.
mukava kuulla, että harkitset uudeksi vuokranantajaksi ryhtymistä.
mm. seuraavia asioita kannattaa itsenäisesti ja nimenomaan itsenäisesti punnita , kuitenkin eri lähteitä hyödyntäen. miettiessä todennäköisesti huomaa muitakin seikkoja.
olennaisia pointteja kohdallasi lienevät kertomasi mukaan lainaraha, hankintahinta sekä lisäksi sijoituksen kesto. vuokrattavuuden ei kai tällöin tulisi olla merkitsevin päätöksenteon kriteeri.
(joka on esimerkki asunnossa on kaiketi hyvä joka tilanteessa, oletus normaalista asunnosta)
- tavoite? mitä haetaan? eläketurvaa, statusta vai sijoitusta?
- mistä parempi vuokra-asunto? kasvualue, 2.suurimman kaupungin keskusta, korkeakoulu jne.
- lyhyt/pitkäaikainen sitoutuminen. 1-10 v markkinatilanteen kehitys, hankintahinta vs. vaihtoehdot
- mahdollisen ”myyntihintojen laskun” vaikutus kohdentuu lainan ehtoihin, ei suoraan vuokraan (näin lyhyesti monimutkaisempi asia)
- yhtiön kunto, ne putket tai mahdolliset muut isojen remonttien tarpeet?..kaikissa joskus,
ei kannata liikaa pelästyä jos yhtiöllä tarpeita.
- mahdollinen lunastuspykälä ja veriveli-hinta sukulaiselta
- asunnon asuttavuus eli jos liian erikoinen pohja tms… vaikutus eritoten myytäessä, mutta myös vuokrattaessa
- lasketaan erilaisia tuottomalleja, vaihdellen omistamiseen vaikuttavia muuttujia esim..
- lainavakuus. jos oma asunto, mitä jos lainankohteena olevan asunnon vakuusarvo laskee?
- laina-aikana maksetut korot ja arvioitu asunnon arvonkehitys sijoitusaikana?
- jopa yhtiövastikkeen kehitys..esim. 10-15%/5v
- rahoitusvastike esim. yhtiön remonttien yhteydessä. oma toleranssi.
- huoneiston remonttikierto esim. 10v/pinta, 25v perus.
- näiden kustannusvaikutus?
osaako tehdä riittävän pintaremontin, jossa työn osuus (reilusti)yli puolet kustannuksista.
- vuokralaisten vaihtuminen? esim 2 kk tuototonta 3-4ssä vuodessa
- kestääkö vuokralaisen maksuvaikeuksia tai -häiriötä? missä määrin?
- asunnon nopeahko myytävyys tarvittaessa?
- vaihtoehdot ostaen tai hankkimatta jättäessä? tavoite?
- erityistä, siis erityisen erityistä huomiota vuokralaisen valintaan ja hänestä huolehtimiseen – ainoa juoksevan rahan tuoja sijoituksessa. huono voi kääntää tuotot kuluiksi, jopa vuositasolla.
- sokerina pohjalla hankalimmat
liiallisen pos/neg arvioinnin poissulkeminen, vain ja vain numeroiden pohjalta päättäminen, olemattoman ”pelkääminen”
muun elämän suunnittelu esim. 5-10v perspektiivillä
alihintaisesta vuokrasta
- nykyisessä vuokrasopimuksessa tarkistusehto vuokralle?
- jos on voi laskea vaikutuksen eli kauanko menee esim. indeksiehdon kohdalla että päivän taso saavutetaan? tämä ei todennäköisesti johda vuokranantajan kohdalla tyydyttävään tilanteeseen.
jos ei, mahdollinen korotus tehdään erittäin todennäköisellä sopimusrikkomuksen riskillä ja kyseeseen tulee mahdollinen vahingonkorvauskin.
- huoneenvuokralakissa sanotaan: ”Vuokranantaja tai vuokralainen voi saattaa vuokran tai sen määräytymistä koskevan ehdon kohtuullisuuden tuomioistuimen tutkittavaksi.”
- harkittavaksi jää korottuuko vuokra oikeudessa päivän tasolle vuokranantajan näkökulmasta? indeksi-ehdon sisällyttäminen on todennäköistä.
- kuitenkaan ei siis ole tarkoituksenmukaista että uusi omistaja kärsii alihintaisesta vuokrasta edellisen omistajan vuokrasopimuksen pohjalta. fiksu vuokralainen pitäisi alihintaista asuntoa ikuisesti, jollei ilmenisi muuta laissa tarkoitettua perustetta irtisanomiselle.
- hypoteettinen rumahko skenaario: keskustellaan ensin markkinahinnoista ja ilmoitetaan joka tapauksessa (mahdollisesti soviteltu) korotusajankohta sekä esim. autetaan vuokralaista uuden asunnon etsimisessä. (esim. kirjallinen todistettavasti vuokralaisen vastaanottama tarjous kohtuullisten hakukulujen maksamisesta). vuokralainen mahdollisesti haastaa oikeudellisesti. vuokralainen lähtee 4 kk kuluttua. vuokranantaja vapaa hinnoittelemaan vuokran.esimerkiksi 350e/30m2 tapiola, voisi olettaa vuokranantajalla olevan näyttöä oikeudelle alihintaisesta vuokrasta. oikeuskulut ja todennäköiset korotetun 4kk vuokran sovitellut palaukset sekä jopa mahdollinen vahingonkorvaus ”teoreettisesti laskettavissa etukäteen (marginaalisiksi?) hankintakuluiksi”. jos vuokralainen ei lähdekään, oikeuden päätöksellä vuokranantaja todennäköisesti saanut paremmin soveltuvan vuokratason, jota korottaa vuosittain oikeusprosessissa mukaan sisällytetyn ehdon mukaisesti, kunnes päivän taso saavutettu jne. joku voi vierastaa tälläistä pitkää oikeudellista menettelyä, mutta näkökulma on vuokranantajan oikeus hakea päivän tuottoa sijoitukselleen.
eräs näkemys on, että yhden vuokra-asunnon omistamisessa on enemmän tunnetta kuin tuottoa.
ehken voit hyödyntää myös tätä vilpitöntä ajatusta tulevaa vuokranantajan uraa suunnitellessasi.
menestystä päätöksentekoon.
Mikset vaan pyydä 25-50euroo enemmän asunnosta jolloin saat jo voittoa. Jos ole laskenut vuokran summaksi tuon 650e niin hyvinkin joku voi maksaa 675e tai ainakin parin vuoden päästä vuokrat ovat jo taas nousseet ja kustannuksesi ei välttämättä. Toki muut ovat vastailleet myös fiksusti joten lue heidänkin vastaukset mutta OMASTA mielestäni sijoitusasunto on KANNATAVA sijoitus, paljon parempi kuin rahastot/osakkeet.
Nykyisin vuokralaisen voi irtisanoa omistajan vaihtuessa. Ennen asia oli toisin, eli omistajavaihdos ei ollut riittävä syy vuokrasuhteen irtisanomiseen.
Voit siis aloittaa uuden vuokrasuhteen puhtaalta pöydältä.
Lisään vielä, että peruste irtisanomiselle toki vaaditaan ja irtisanomisaikoja tulee noudattaa.
mikä asuinhuoneiston vuokralain pykälä on kyseessä?
Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta.
7. luku
http://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1995/19950481
54 § "Vuokranantajan irtisanoessa vuokrasopimuksen on vuokralaiselle annettava kirjallinen irtisanomisilmoitus, jossa mainitaan vuokrasuhteen päättymisajankohta ja irtisanomisen peruste."
Tämä irtisanominen on pidettävä erillään
56 §:ssä mainituista kohdista. Eli ei kannata ensin korottaa vuokraa ja vuokralaisen siitä kieltäytyessä irtisanoa hänet vaan irtisanoa hänet asunnon omistussuhteiden muuttuessa muistaen lain määrittelemät irtisanomisajat ja ilmoittaen perusteen. Peruste on oltava joku hyväksyttävä syy.
heippa,
en nyt saa kiinni asiasta koska mainitsemasi
54§ Irtisanomisilmoitus ja sen tiedoksiantaminen.
- ei käsittele lainkaan ko. perustetta vaan toimintamallia irtisanomiselle
samoin
56§ Vuokralaisen irtisanomissuoja toistaiseksi voimassa olevassa vuokrasuhteessa
Tuomioistuimen on vuokralaisen vaatimuksesta julistettava vuokranantajan suorittama irtisanominen tehottomaksi, jos:
1) irtisanomisen perusteena on vuokran tai vuokran määräytymistä koskevan ehdon tarkistaminen ja pyydettyä vuokraa tai vuokran määräytymistä koskevaa ehtoa olisi 30 §:n perusteella pidettävä kohtuuttomana
sen sijaan asiaa käsittelee
38 §
Omistusoikeuden luovutus tai siirtyminen sekä huoneiston ottaminen yhtiön hallintaan
...sitoo vuokrasopimus uutta omistajaa
1) jos vuokralainen on ennen luovutusta tai saantoa ottanut huoneiston hallintaansa;
eli kysymys kuuluu mihin pykäliin perustuen
uusi omistaja voi irtisanoa edellisen sopimuksen huoneenvuokralain mukaan, jos kyseessä on jo edellisen omistajan aikana alkanut vuokrasuhde ja tavoitteena on vuokrankorotus?
unohdetaan itsestäänselvät, tässä kuitenkin epärelvantit määrä-ajat jne vaan haetaan lakiperustetta uuden omistajan irtisanomisoikeudelle vuokrankorotusmielessä.
eli
1.mikä on uuden vuokranantajan lakiperuste("hyväksyttävä syy") ja missä pykälässä tämä mainitaan?
2.Mikä pykälä toteaa että omistajavaihdos on irtisanomisen syy? (edellyttäen että uusi omistaja ei tarvitse asuntoa itselleen vaan jatkaa vuokraustoimintaa)
Yritän selittää hieman paremmin.
Olet kiteyttänyt kysymyksesi kohtiin 1 ja 2.
"1.mikä on uuden vuokranantajan lakiperuste("hyväksyttävä syy") ja missä pykälässä tämä mainitaan?
2.Mikä pykälä toteaa että omistajavaihdos on irtisanomisen syy? (edellyttäen että uusi omistaja ei tarvitse asuntoa itselleen vaan jatkaa vuokraustoimintaa"
Kohtaan 1.
Hyväksyttävä syy tarvitaan VAIN jos irtisanomista on vuokralaisen olosuhteet huomioon ottaen pidettävä muutoin kohtuuttomana (ja vuokralaisen vietävä tuomioistuinkäsittelyyn). 56 § viittaus edellisessä viestissäni !
Mikäli irtisanominen ei ole kohtuuton, ei hyväksyttävää syytä vaadita.
Kohtaan 2.
Ennen oli laissa mainittu, että asunnon myynti ei ollut riittävä peruste irtisanomiselle, vaan asunto myytiin vuokrattuna ja uusi omistaja irtisanoi vuokralaisen, jos hän tarvitsi asuntoa omaan tai lähisukulaisensa käyttöön.
Nykyään laki määrittelee ainoastaan irtisanomisajat ja molemmat osapuolet voivat irtisanoa vuokrasuhteen ilman sen suurempaa perustetta. Uuden omistajan on vaan esitettävä peruste irtisanomiselle.
MUTTA!!!
Jos peruste koskee 56 § mainittuja seikkoja, vaaditaan hyväksyttävä syy. Menee jo jankutukseksi :)
Kohta kaksi on mielenkiintoinen myös sijoitusfilosofisena kysymyksenä. On kaksi vuokraustoimintaa harrastavaa sijoittajaa. Toinen on tehnyt lähinnä yhteiskunnalle kuuluvaa sosiaalityötä edullisen vuokran muodossa. Hänen sijoitusstrategiansa on laiska raha. Hän on pikemminkin tyytyväinen, että halpa vuokra takaa pitkäaikaisen vuokrasuhteen. Hänen jälkeensä tulee sijoittaja, joka haluaa sijoittamalleen summalle kohtuullisen (4-6%) koron. Hän on aktiivinen ja tietää, että pääkaupunkiseudulla ei tule yksiöissä tyhjiä kuukausia. Se vaan edellyttää nopeatempoista hetkeä vuokrasuhteen vaihtuessa. Näytöt on junailtava vuokralaisen ja tulevan uuden vuokralaisen yhteisjuttuna ja kaikki muutkin hommat vaativat ripeää rytmiä. Mutta varmasti tuotto on aivan toista kuin laiskan rahan.
Siispä uskoisin jopa riittävän perusteeksi vuokrasuhteen irtisanomiselle, että uusi omistaja ryhtyy harrastamaan kohtuullista tuottoa tarjoavaa sijoitustoimintaa sijoittamalleen pääomalleen.
(38 § puolestaan tarkoittaa vuokralaisen siirtyvän "vanhana vuokralaisena" uudelle omistajalle. Tällöin on kiinnitettävä irtisanomistilanteessa huomio irtisanomisaikoihin. Tuo pykälä vaan takaa sen, että vuokralainen ei joudu lähtemään välittömästi. Kun huoneiston omistusoikeus siirtyy hyvinkin nopeasti toisilla asiakirjoilla, vuokralaisen vuokrasopimusasiakirjat takaavat hänen oikeutensa toiseen tahtiin.)
Minä en kyllä kykene tätä asiaa enempää vääntämään. Osan näistä asioista löytyy jo edellisistäkin tämän ketjun viesteistä.
Kovin on sekavaa varmasti tuo minun selitys ja siksi ajattelin, että parhaiten tuossa esimerkkitapauksessa perusteena olisi myynti ja vanha setä tekisi siis irtisanomisilmoituksen.
itse en oikein saa laista perusteita irtisanomiselle , myyjän enkä
uuden omistajan roolille (jos peruste on vuokrankorotus).
täytyypä konsultoida ammatti-ihmistä ettei jää aukkoa.
kiitos kommenteistasi
Kannattaa asunnon osto aina historia ei todista hinnat olisivat laskeneet kuin sijoitusaika on riittävän pitkä esim 10-100v.Miten Tapiolassa on ihmisillä varaa asua vuokralla jos 1 siöstä saa maksaa 650e kk.Ota ihmeessä vuokraa niin paljon kuin uskot et joku pitemmän aikaa sitä maksaa.
Yksiö Tapiolassa ei ole mikään sinkun unelma.
Saat paremman tuoton hankkimalla asunnon vaikkapa Kalliosta. Tosin asunto on samalla hinnalla neliöiltään pienempi.
Jos ei Kallio, niin sitten Haaga, Munkkivuori, Lauttasaari...
ei ole mitään suurempaa lamaa tulossa ja tapiola on ihan suosittua pääkaupunkiseutua. Kysy välittäjältä paljonko voi pyytää vuokraa ja vuokraa se välittäjän kautta joka tekee vuokralaisen kanssa kunnollisen sopimuksen.Tai hoida asia itse mutta tarkista luottotiedot, maksuvalmius.
Jos asunnon hinta on kohtuullinen ja asunto muuten ok niin asunto sijoituksena kannattaa kyllä.
Opiskelija pysyy asunnossa vain vuoden joten vuokraa se vanhemmalle työssäkäyvälle aikuiselle.