Tyfnerö odottaa mega-alea. Hänen on viisi vuotta tehnyt mieli 200 000 euron asuntoa, mutta rahaa ei ole ollut. Hänen toiveensa on 25 prosentin hintaromahduksessa, jonka jälkeen hän ottaa 150 000 euron velan.
Hinnat vaan eivät putoa vaikka korot ovat nouseeet viidessä vuodessa 2,5 prosentista 5 prosenttiin.
Hän odottaa vielä pari vuotta, ja ottaa seitsemän vuoden odottelun jälkeen 150 000 euron lainansa 7,5 prosentin korolla. Seitsemässä vuodessa hän on hävinnyt viiden prosentin koronnousussa about 7x7500 euroa eli yhteensä pyöristäen 50000 euroa.
Tyfnerö on innoissaan, kun hän ostaa asunnon 50000 euroa halvemmalla, sillä hän ei ymmärrä, että hän joutuu maksamaan sen takaisin koroissa. Eikä hän ymmärrä sitä, että hän on hukannut toisen mokaman 50 tuhatta vuokriin.
Tämä on hänen kannaltaan suhteellisen siedettävä lopputulos. Ikävämpää on huomata, että korot ovat nousseet viisi prosenttia, mutta asuntojen hinnat ovat entisellään.
Hinnat vaan eivät putoa vaikka korot ovat nouseeet viidessä vuodessa 2,5 prosentista 5 prosenttiin.
Hän odottaa vielä pari vuotta, ja ottaa seitsemän vuoden odottelun jälkeen 150 000 euron lainansa 7,5 prosentin korolla. Seitsemässä vuodessa hän on hävinnyt viiden prosentin koronnousussa about 7x7500 euroa eli yhteensä pyöristäen 50000 euroa.
Tyfnerö on innoissaan, kun hän ostaa asunnon 50000 euroa halvemmalla, sillä hän ei ymmärrä, että hän joutuu maksamaan sen takaisin koroissa. Eikä hän ymmärrä sitä, että hän on hukannut toisen mokaman 50 tuhatta vuokriin.
Tämä on hänen kannaltaan suhteellisen siedettävä lopputulos. Ikävämpää on huomata, että korot ovat nousseet viisi prosenttia, mutta asuntojen hinnat ovat entisellään.
Vastaukset 16
Vanhimmat
tilillä odottamasa,niin turhaan siellä orkkua kehittelet.nimittäin korkoo tulee lissää.
Älä itke tyfnerö korkoja ne laskevat kyllä mutta asuntojen hintoja ei niin vaan käännetä kun ne nyt ovat jo lähes 10 kuukautta laskeneet! Ja vaikka tyfnerö nuo korot tuosta lähtevät ensi vuoden keväästä laskuun menevät asunnot vielä menojaan alaspäin tyfnerö. Vielä on tiukempaakin tulossa tyfnerö mutta kyllä suomi pärjää. Pärjäät tyfnerö sinäkin kun otat vaikka kaksi vuotta lyhennysvapaata ja lyhentelet niitä korkoja ihan rauhassa. Käyt töissä, syöt hyvin töistä tullessasi, makoilet pienesti ja katsot telkkua, ooohh tulee Simpsonit, laita toki nauhalle, äly ohjelma! Sitten tulet taas tänne laskutoimituksia tekemään, siinä sinulla velkahuolesi hiukan unohtuvat, vai unohtuvatko ?
Ei sun kannata kirjoittaa tänne. Ei tuosta viestistäsi saa tolkkua.
"ajoissa ostaneeseen"... vai mitensenytolikaan. Eli maksettuaan 7 vuotta 200 tonnin kämppää, on sen arvo tippunut esimerkkisi mukaan 50 tonnia (eihän tämä voi olla näin, nousunhan piti olla ikuista?), velka lienee lyhentynyt tuona aikana alle 50 tonnia eli velkaa on jäljellä enemmän kuin asunnon arvo. Ja korko on tällekin tampiolle sama 7,5 %. Kannattavaa etten sanoisi.
> Eli maksettuaan 7 vuotta 200 tonnin kämppää, on sen arvo tippunut esimerkkisi mukaan 50 tonnia
On taas mennyt vuokraloiselta puurot ja vellin sekaisin. Asuntojen reaaliarvot ovat laskeneet - ja tässäkin puhutaan prosentin murto-osista, mutta reaalihinnat eivät - päinvastoin.
Jos nykytahti jatkuu 7 vuotta, niin tänä aikana
- vuokrat nousevat 50 % (nyk. nousuvauhti reilut 15 % /vuosi, mutta näin raju nousu tuskin jatkuu 7 vuotta putkeen)
- nyt 200 tonnia maksavan asunnon arvo on 256 tonnia (nyk. nimellishintojen +3,6 %/vuosi vauhdilla)
- rahan arvo tippuu 3,9 % inflaatiovauhdilla lähes neljänneksen eli asunnon reaalihinta on jakson lopussa 256*0,757 = 194 tonnia
- vaikka ajoissa ostanut laittaisi 200 tonnin lainansa lyhennysvapaalle koko 7 vuoden jakson ajaksi, inflaation ansiosta velan osuus tippuisi 100 -> 76 %, siis ilman ensimmäistkään lyhennystä!
> mutta reaalihinnat eivät
urg. Tuossa pitäisi tietenkin seistä "nimellishinnat".
Jos nykytahti jatkuu 7 vuotta, niin tänä aikana
- vuokrat nousevat 50 % (nyk. nousuvauhti reilut 15 % /vuosi, mutta näin raju nousu tuskin jatkuu 7 vuotta putkeen)
KUKA kohonneita vuokria maksaa? Valtio ja veronmaksajatko (suurin osa vuokralaisista tukien varassa, opiskelijat, työttömät,osa-aiaktyöläiset, pienipalkkaisillakaan ei loputtomasti rahaa ole kantaa vuokranantajille jne.) No, ei se mitään, Jykä hallitsee verotuksen korottamisen.
- nyt 200 tonnia maksavan asunnon arvo on 256 tonnia (nyk. nimellishintojen +3,6 %/vuosi vauhdilla)
KUKA sanoo, että tietty hintojen nousu jatkuu? Käppyrät näyttävät tällä hetkellä tasannevaihetta.
- rahan arvo tippuu 3,9 % inflaatiovauhdilla lähes neljänneksen eli asunnon reaalihinta on jakson lopussa 256*0,757 = 194 tonnia
EKP:n päätavoite on inflaatiovakaus, nykyistä inflaatiota pidetään ongelmallisena.
- vaikka ajoissa ostanut laittaisi 200 tonnin lainansa lyhennysvapaalle koko 7 vuoden jakson ajaksi, inflaation ansiosta velan osuus tippuisi 100 -> 76 %, siis ilman ensimmäistkään lyhennystä!
Miten paljon tänä aikana on tullut kuitenkin maksettua korkoja+vastiketta+asunnon remontteja (vaihtoehtoiskustannus vuokralle)
kämppä laskee sen 50.000
No tyfny tietysti, ei kukaan muu.
Se sama palstan Lahenmies vuodelta 2002, sehän sen sanoo kukas muukaan?
Hyvä olettamia palstan perus jurpoilla.
odottelijat varmaan. Itse en usko mihinkään romahdukseen, hintojen tasaantumiseen kylläkin. Rakennusfirmat ovat toimineet 30 prosentin katteella, pankeista on saanut halpaa lainaa. Kumpikin on poikkeustilanne, joka ei sellaisenaan voi jatkua ikuisesti.
Kuka käskee myydä? Laskin tuhnujen mieliksi tuon rommauksen. Pitkässä juoksusssa hinnat nousevat ikuisesti". Lisäksi inflaatiovaikutukset sun muut. Tuhnuttamalla häviää aina, se oli pointtini.
> KUKA kohonneita vuokria maksaa?
Tuhnuttajat. Kaupungin piffaamien vuokraläävien koko ja taso on jotain ihan muuta kuin 200 tonnin omistusasunnoissa.
Vapailla markkinoilla huudetaan nyt Vantaankin lähiöissä 800 €/kk vuokria pienista (alle 50 m²) kaksioista ... jollaisia saa ostettua sadalla tonnilla tai vähän päälle. 200 tonnin asuntoa vastaavan vuokrakämpän vuokra on siis pitkälti yli tonnin.
...ja turha mussuttaa mistään nykyisistä sopimuksista. Silloin pitää ottaa vertailuun myös asunnon osto X vuotta sitten eli äkkiä jonkun 70 tonnia halvemmalla + se tosiseikka, että lainasta on jo maksettu siivu pois.
> KUKA sanoo, että tietty hintojen nousu jatkuu? Käppyrät näyttävät tällä hetkellä tasannevaihetta.
Loppuiko aivokapasiteetti kesken tyfnerolta? Ne käppyrät kuvaavat hintojen nousua suhteessa muihin hintoihin l. inflaatioon. Asuntojen hinnat nousevat edelleen, mutta hitaammin kuin ruoka, bensa ja erit. vuokrat. Siksi käppyrät sojottavat alaspäin.
> EKP:n päätavoite on inflaatiovakaus, nykyistä inflaatiota pidetään ongelmallisena.
Mitäs tuolle reaalihintojen 0,3 %/vuosi rommaukselle luulet tapahtuvan, jos inflaatio onnistutaan selättämään?
Entä onko silloin kiva maksaa 15 %/vuodessa nousevaa reaalivuokraa?
Vai kysynkö liika vaikeita?
> Miten paljon tänä aikana on tullut kuitenkin maksettua korkoja+vastiketta+asunnon remontteja (vaihtoehtoiskustannus vuokralle)
Jos vuokra nyt 1200 €/kk ja jakson lopussa 1800 €/kk, niin vuokraluuseri maksaa asumisestaan noin 126 tonnia 7 vuodessa.
Jos omistusasuja maksaa pelkkiä korkoja n. 920 €/kk + vastiketta 200 €/kk ... rahaa palaa 7 vuodessa 94 tonnia ja tästä huolimatta omarahoitusosuus kasvaa nollasta 24 prosenttiin.
Näin siis oletettaessa, ettei inflaatiota saada kuriin ja omistusasuja uskaltaa käyttää tilanteen hyväkseen.
Perinteiselläkin menetelmällä eli lainaa lyhenneltäessä kulut ovat n. 1200 (korko + lyhennys) + 200 = 1400 €/kk eli vuokraluuserin kk-menot ajavat jo parissa vuodessa ohi, jos/kun vuorkat nousevat parissa vuodessa 30-40 %, kuten 1) on ennustettu ja 2) kuten alkuvuoden tilastot (nousua 3,9 %/3 kk) osoittavat.
-> Lainaa lyhennettäessä omistusasujan keskim. kulut n. 1450 €/kk (vastikkeen nousu huomioituna) eli rahaa palaa 122 tonnia MIINUS verovähennykset. Tällä panostuksella laina lyhenee 32 tonnia eli todelliset asumiskulut ovat alle 90 tonnia. Kyllä sillä vuokraluuserin menoihin verrattuna säästyneellä reilulla 30 tonnilla maksaa vaikka yhden putkirempan pois kuleksimasta.
>> KUKA kohonneita vuokria maksaa?
>Tuhnuttajat. Kaupungin piffaamien vuokraläävien >koko ja taso on jotain ihan muuta kuin 200 >tonnin omistusasunnoissa.
>Vapailla markkinoilla huudetaan nyt Vantaankin >lähiöissä 800 €/kk vuokria pienista (alle 50 m²) >kaksioista ... jollaisia saa ostettua sadalla >tonnilla tai vähän päälle. 200 tonnin asuntoa >vastaavan vuokrakämpän vuokra on siis pitkälti >yli tonnin.
Päättelysi vuokrien hinnoista menee metsään. Hakuehdoilla vuokra >800€ ja koko ...ja turha mussuttaa mistään nykyisistä >sopimuksista. Silloin pitää ottaa vertailuun >myös asunnon osto X vuotta sitten eli äkkiä >jonkun 70 tonnia halvemmalla + se tosiseikka, >että lainasta on jo maksettu siivu pois.
Joka tapauksessa sillä, että suuri osa vuokralla asujista on valtion tukien varassa on merkistystä siihen, miten paljon vuokrallaolijoilla on keskimäärin varaa maksaa vuokraa. Opinto- tai asumistuella ei paljon maksella. Tähän pointtiin vanhat sopimukset eivät liity, samoin lainanlyhennysten lisäämistä kommenttiin on turha laittaa, kun kyse on nimenomaan keskivertovuokralaisten maksukyvystä.
>> KUKA sanoo, että tietty hintojen nousu jatkuu? >>Käppyrät näyttävät tällä hetkellä >>tasannevaihetta.
>Loppuiko aivokapasiteetti kesken tyfnerolta? Ne >käppyrät kuvaavat hintojen nousua suhteessa >muihin hintoihin l. inflaatioon. Asuntojen >hinnat nousevat edelleen, mutta hitaammin kuin >ruoka, bensa ja erit. vuokrat. Siksi käppyrät >sojottavat alaspäin.
Vaikkeivät nimellishinnat laskisikaan, en silti pitäisi reaalihintaojen laskua merkkinä nimellishintojen jatkuvasta nousutakaan.
>> EKP:n päätavoite on inflaatiovakaus, nykyistä >>inflaatiota pidetään ongelmallisena.
>Mitäs tuolle reaalihintojen 0,3 %/vuosi >rommaukselle luulet tapahtuvan, jos inflaatio >onnistutaan selättämään?
>Entä onko silloin kiva maksaa 15 %/vuodessa >nousevaa reaalivuokraa?
Aivan sama, jos palkka nousee yhtä paljon;)
>Vai kysynkö liika vaikeita?
> Miten paljon tänä aikana on tullut kuitenkin maksettua korkoja+vastiketta+asunnon remontteja (vaihtoehtoiskustannus vuokralle)
Jos vuokra nyt 1200 €/kk ja jakson lopussa 1800 €/kk, niin vuokraluuseri maksaa asumisestaan noin 126 tonnia 7 vuodessa.
Jos omistusasuja maksaa pelkkiä korkoja n. 920 €/kk + vastiketta 200 €/kk ... rahaa palaa 7 vuodessa 94 tonnia ja tästä huolimatta omarahoitusosuus kasvaa nollasta 24 prosenttiin.
Näin siis oletettaessa, ettei inflaatiota saada kuriin ja omistusasuja uskaltaa käyttää tilanteen hyväkseen.
Perinteiselläkin menetelmällä eli lainaa lyhenneltäessä kulut ovat n. 1200 (korko + lyhennys) + 200 = 1400 €/kk eli vuokraluuserin kk-menot ajavat jo parissa vuodessa ohi, jos/kun vuorkat nousevat parissa vuodessa 30-40 %, kuten 1) on ennustettu ja 2) kuten alkuvuoden tilastot (nousua 3,9 %/3 kk) osoittavat.
-> Lainaa lyhennettäessä omistusasujan keskim. kulut n. 1450 €/kk (vastikkeen nousu huomioituna) eli rahaa palaa 122 tonnia MIINUS verovähennykset. Tällä panostuksella laina lyhenee 32 tonnia eli todelliset asumiskulut ovat alle 90 tonnia. Kyllä sillä vuokraluuserin menoihin verrattuna säästyneellä reilulla 30 tonnilla maksaa vaikka yhden putkirempan pois kuleksimasta.
> Päättelysi vuokrien hinnoista menee metsään. Hakuehdoilla vuokra >800€ ja koko Joka tapauksessa sillä, että suuri osa vuokralla asujista on valtion tukien varassa on merkistystä siihen, miten paljon vuokrallaolijoilla on keskimäärin varaa maksaa vuokraa.
Ja tätä vuokralla asumista sitten selitetään tietoisesti tehdyksi valinnaksi, "koska asunnot ovat huono sijoitus". Eli vuokralla asuvat fiksut, mutta kukaan näistä fiksuista ei kehtaa tunnustaa, että todellisuudessa vaihtoehtoja ei ole ... kun ei ole rahaa eikä sen paremmin intoa/älyä rahan hankkimiseen.
>>Entä onko silloin kiva maksaa 15 %/vuodessa >>nousevaa reaalivuokraa?
> Aivan sama, jos palkka nousee yhtä paljon;)
Eli tulos on plus miinus nolla. Jos nyt tekee rahasta tiukkaa, niin aivan yhtä kurjaa on elo 20 vuoden kuluttuakin. Muutos tulee vasta eläkepäivien koittaessa; reaalitulot tippuvat puoleen, menot eivät.
Omistusasujalla tekee tiukkaa vain muutaman vuoden, minkä jälkeen palkankorotukset alkavat pikku hiljaa vetää kaulaa *vakiona pysyviin* lainanhoitokuluihin. Ja lopullinen tavoitehan on velaton asunto, minkä 70 % vuokraääliön kk-kuluja pienemmät kulut tekevät eläkepäivistä kummasti rattoisampia.
Mutta eihän vuokraloiset ajattele kuin sitä, miten juuri tässä kuussa riittää rahat keppanaan. Kaikki muu on sitten sen ajan murhe.
Yllättyin itsekin, että oikotiellä vantaalta vuokrakaksioita ei tullut kuin 9 kpl. Huh! Tämä kertoo siitä, että vuokraaminen ei ole kannattavaa toimintaa vantaalla. (Vrt. kaksiot Espoo 26 kohdetta, Helsinki 133 kohdetta.) Eli Vantaalta saatu vuokratuotto on niin heikkoa, ettei asuntosijoittajia ole kiinnostanut hommaan mukaan lähteä Tjaaha, korjausliikettä odotellessa, nousevatko vuokrat (korkeammaksi kuin Helsingin puolella) vai laskevatko hinnat (sille tasolle, mitä Vantaalla olevasta vanhasta kerrotaloluukusta oikeasti kannattaa maksaa).
Asunto voi olla hyvin huono sijoitus. Se voi myös erittäin hyvä sijoitus. Kaikki riippuu maksukysyvystä. Varmaa on, että asuminen maksaa aina ja sitä enemmän, mitä pidempiä lainoja pankista saa. Laina-ajat ovat tuplaantuneeet viidessä vuodessa.
minkä tutkimuksen mukaan omistuasunnon kulut ovat 70% pienemmät kuin vuokra-asunnon?
> minkä tutkimuksen mukaan omistuasunnon kulut ovat 70% pienemmät kuin vuokra-asunnon?
Mitä osaa käsitteestä "velattoman" et ymmärtänyt?
Nyk. pyyntöjen perusteella markkinavuokrat ovat Vantaalla 14-18 €/m² haarukassa puhuttaessa 60-80 lukujen kerrostalokaksioista. Vastikkeet ovat kuulemma keskimäärin 2,50 €/m² pääkaupunkiseudulla, mutta noin vanhoissa on jo sen verran a) remontteja tehty eli rahoitusvastiketta maksettavana tai b) rahaa kerätään tuleviin remontteihin, että pyöritään 200 euron molemmin puolin (sis. vesimaksun) ... siis 4 €/m² luokassa.
Näillä tämän päivän luvuilla velattoman omistusasunnon kk-kulut ovat 70-80 % halvemmat.
Vaikka omistusasujan kuluihin räppäisi vielä päälle yhden kpl putkiremontteja hintaan 30 tonnia, niin ei siitä tule 25 vuoden laina-ajalla kuin n. 200 €/kk eli 4 €/m²,kk lisää maksettavaa 50 m² asunnossa. -> omistusasujan kk-menot remontin jälkeen 8 €/m² -> omistusasunnon kulut enää 40-55 % halvemmat kuin vuokraluuserin.
Totuus on sitten jossain näiden ääripäiden välissä, koska 1) kaikkiin omistusasuntoihin ei tarvitse ihan lähiaikoina putkiremppaa tehdä ja 2) remontti nostaa ihan taatusti myös vuokralaisen menoja (korotus perusteltu kohentuneen asumistason vuoksi).
> Vantaalta saatu vuokratuotto on niin heikkoa, ettei asuntosijoittajia ole kiinnostanut hommaan mukaan lähteä
Näin oli muutama vuosi sitten ja "isot pojat", mm. kokonaisia kerrostaloja omistaneet vakuutusyhtiöt reagoivat tilanteeseen myymällä näitä vuokrakasarmeja pois. Eikä muuten pelkästään Vantaalla...
Nyt on lehtitietojen mukaan tuuli kääntynyt, mikä näkyy mm. ulkomaisten sijoittajien pyrkimisenä Suomen vuokramarkkinoille. Näillä sijoittajilla tuskin on tarkoituksena rahoittaa vuokraluuserien halpaa asumista...
Näkeehän tilanteen jo noista listaamistani vuokrapyynnöistä. 950 €/kk kämpästä, jonka saisi ostettua 120 tonnilla. 100 % lainarahallakin pelattaessa omistajan kulut (laina + vastike) olisivat muutaman kympin tarkkuudella samat kuin vuokra. Tuotto 0 euroa... Niin, jos unohdetaan se, että vuokrakuoriainen maksaa isännälle velattoman asunnon 25 vuodessa.
Ja käsitelläänpä sitten vielä se perinteinen "isäntä maksaa remontit" argumentti. Jos nyt menee lainaan 750 €/kk ja vastikkeeseen 200 €/kk. 10 vuoden päästä vuokra 1400 €/kk (nousua maltilliset 4 %/vuosi), lainakulut yhä 750 ja vastike 300. Isäntä nettoaa siis 1400-1050 = 350 €/kk, millä kattaa jo mainiosti putkiremontistakin aiheutuvat lisäkulut. 70-luvun taloissahan se remontti on vasta 10-15 vuoden päässä, joten vuokra kerkiää kiriä sopivasti edelle...