Tulin tutkineeksi hieman suurimman ASO -yhtiön eli Asokodin tietoja, esim. v. -07 tilinpäätöstiedon saa heidän sivuiltaan.
Ei näytä hyvältä. Mahtaako asumisoikeusmuotoinen asuminen olla tien päässä piakkoin? Mitä sitten tapahtuu kun tämä kokeilu romahtaa omaan mahdottomuuteensa?
Pisti silmään vieraan pääoman hurja määrä kokonaispääomasta, siis melko tasan tarkkaan miljardi euroa lainaa. Lainaa on lyhennetty vain 15-20 miljoonaa/vuosi vuodesta 2003 ja ainakaan viimeisen kolmen vuoden aikana asuntojen määrä ei ole merkittävästi kasvanut, eli uutta lainaa ei ole otettu.
Yksinkertainen johtopäätös tästä on, että joko Asokodilla on 60v maksuaika lainoihinsa tai sitten lainojen lyhennys ei ole vielä edes kunnolla alkanut. Voihan olla että joillain valtion takaamilla lainoilla on esim. ensimmäiset 15v lyhentämätöntä aikaa, eli lainojen lyhennykset ovat vasta alkamassa?
Mistäs rahat lyhennyksiin otetaan jatkossa kun firma tekee nipin napin voittoa samalla kun asovastikkeet alkavat olla jo nyt lähellä lain määräämää enimmäistasoa, joka on siis vastaava vuokra-asunto samalta seudulta?
Onko kellään enempiä tietoa/kommentteja aso-yhtiöiden vakavaraisuudesta? Olisi mielenkiintoista tietää mikä osuus asovastikkeesta menee lainojen lyhennyksiin ja mikä osa korkoihin.
Ei näytä hyvältä. Mahtaako asumisoikeusmuotoinen asuminen olla tien päässä piakkoin? Mitä sitten tapahtuu kun tämä kokeilu romahtaa omaan mahdottomuuteensa?
Pisti silmään vieraan pääoman hurja määrä kokonaispääomasta, siis melko tasan tarkkaan miljardi euroa lainaa. Lainaa on lyhennetty vain 15-20 miljoonaa/vuosi vuodesta 2003 ja ainakaan viimeisen kolmen vuoden aikana asuntojen määrä ei ole merkittävästi kasvanut, eli uutta lainaa ei ole otettu.
Yksinkertainen johtopäätös tästä on, että joko Asokodilla on 60v maksuaika lainoihinsa tai sitten lainojen lyhennys ei ole vielä edes kunnolla alkanut. Voihan olla että joillain valtion takaamilla lainoilla on esim. ensimmäiset 15v lyhentämätöntä aikaa, eli lainojen lyhennykset ovat vasta alkamassa?
Mistäs rahat lyhennyksiin otetaan jatkossa kun firma tekee nipin napin voittoa samalla kun asovastikkeet alkavat olla jo nyt lähellä lain määräämää enimmäistasoa, joka on siis vastaava vuokra-asunto samalta seudulta?
Onko kellään enempiä tietoa/kommentteja aso-yhtiöiden vakavaraisuudesta? Olisi mielenkiintoista tietää mikä osuus asovastikkeesta menee lainojen lyhennyksiin ja mikä osa korkoihin.
Vastaukset 29
Vanhimmat
mutta Helsingin Asumisoikeus Oy:n tilanne lienee huomattavasti paremmalla tolalla. Voin siis jatkaa huoletonta ja edullista haso-asumista kuten tähänkin asti.
jotta tilanne säilyisi samanlaisena.
??????
Tätä monet pelkäävät. Ja suurin ongelma on, että Asikodit Oy itse ei myönnä tai kiellä mitään vaikka Suomen Asumisoikeusasukkaat ry (http://www.freewebs.com/sasory/index.htm)
onkin pyytänyt tarkat laskelmat lainojen lyhennyksiin liittyen.
Ei hyvältä näytä tosiaan.
Lainaa on paljon, mutta eikö yhtiö ole toisaalta upporikas: sehän omistaa 13000 uudehkoa asuntoa, jotka on rakennettu lamavuosien jälkeisillä halvoilla rakennuskustannuksilla. Eiköhän asuntokannan arvo ole nykyään 2-3 miljardia?
Aso-asukkaan kannalta kiintoisa kysymys onkin, että kuka maksaa lainojen lyhennykset?
...lisäys asuntokannan arvoa koskien. Asokodit kertoo asuntokannan kehityksestä näin:"
Lama-aika toi Asokodit hyville paikoille
Lama-aika ja sitä seuranneet vuodet aina 2000-luvun alkuun olivat varsinaista asumisoikeusasuntojen rakennuttamisen kulta-aikaa. Vuosittain rakennettiin 1000 - 1600 asuntoa erittäin hyville paikoille. Syntyi Terassitalo Helsingin Pikku-Huopalahteen, Jaalanranta 10 Ruoholahteen ja esimerkiksi Tervaraitti 4 Ouluun. Asuntokanta kasvoi kohisten niin, että Asokotien molemmilla omistajilla, Satolla ja VVO:lla oli vuonna 2001 omistuksessaan lähes 13 000 asuntoa."
Mikähän olisi Asokotien markkina-arvo, jos se listattaisiin pörssiin?
Jos Asokodit menis pörssiin, niin ei tulis meikäläisestä omistajaa. Kai ne taseessa on ne asunnot käypään arvoon arvostettuna. Taseesta vaan on velkaa n. 80% ja velkaa lyhennetään 60v vauhtia ja firma tekee 4% voittoa liikevaihdosta. Ei välttämättä vahva ostosignaali osakesijoittajille. Eikä asuntoja niin vaan realisoida, varsinkaan ilman että silloinen aso-asukki ei kärsis.
Siitä seuraa vuokrien nousu eikä mitään muuta.
yleishyödylliset asuntoyhtiöt eivät voi mennä pörssiin sen puoleen kuin vessaankaan. Jos menisivät pörssiin niin menettäisivät verohelpotuksensa ja toiminta olisikin yllättäen hankalampaa, eikä se vaan onnistu joka tapauksessa lain puolesta.
Aika monia yhtiöitä on rasittanut aravalainojen maksuehdot, ovat joutuneet pitkään maksamaan pelkkiä korkoja ilman että pääoma on juurikaan lyhentynyt. Sen sijaan vapailla markkinoilla korot ovat olleet pitkään hyvin alhaalla. Mutta viime vuosien aikana on enemmän saatu pääomaakin lyhennettyä.
Jos suurin osa asoasunnoista on 7-15 vuotta vanhoja niin on aika mahdotonta etteikö niistä olisi vielä jäljellä paljon velkaa.
Ja tietenkin uusia asuntoja rakennetaan aina välillä, ei asoyhtiöiden ole tarkoitus olla velattomia ja polkea paikallaan.
Eipä taida pörssiin listautuminen tosiaan olla mahdollista, joten jää markkina-arvo selvittämättä sillä tavoin... Mikähän Asokotien markkina-arvo voisi olla, jos nykyiset omistajat haluaisivat yhtiön myydä taloineen ja velkoineen?
Tuskinpa kovasti velkaiselta näyttävää yhtiötä saisi ostetuksi tasearvon ja velkojen erotuksella.
Asuinpinta-alaa näkyy olevan 963226 neliötä, ja se on 'vuokrattu' ulos 99,5 prosenttisesti. 'Vuokralaiset' on sitoutettu noin 24 kk 'vuokravakuudella' ja 3 kk irtisanomisajalla. 'Vuokra' tosin on hiukan markkinavuokraa alhaisempi.
Asoasukkaan kannalta, onko odotettavissa, että rahoitusosuus vastikkeesta lähtisi joskus reippaasti alenemaan?
kuinka paljon aso yhtiöiden omat huoltoyhtiöt "laskuttavat" kiinteistöjen huollosta ja onko tämä yksi keino pumpata rahaa ulos?
Jos taloutta hoidettaisiin kestävällä ja hyvällä tavalla niin olisi helppoa kertoa kuinka ovat suunnitelleet lainoja lyhennettävän.
Onkohan nyt niin että osinkoa on jaettava ja lainoja lyhennetään niin vähän kuin suinkin.
Sittenhän voidaan taas vastiketta korottaa kun lainanhoitokulut ovat kasvanet :)
Eikös viranomaisilla olisi intressiä valvoa toimintaa.
Aso on yleishyödyllinen ei tarkoitus tuottaa ja jakaa osinkoja kuten muutkin yritykset.
lainakanta on iso mutta laina-ajat pitkiä.
Tilinpäätöksestä voi tietty luulla että huonosti menee mutta näin ei ole.
vasta 90 luvun alusta ensimmäiset rakennettu
Meilläkin esim huoltoyhtiöt tarjous kilpailun perusteella valittu
Totesin talouden olevan retuperällä SATO:n ASO:issa jo 1999 ja 2000, toimiessani asukkaiden yhteyshenkilönä.
Tein omat johtopäätökset ja muutin pois - omaan.
Miksiköhän kuvittelette, että SATO ja VVO laittoivat asumisoikeusasuntonsa yhteen (oliko se 2004?) - no välttääkseen emoyhtiöisen talouden romahtamisen!
ASO OY on kusessa ylisuurten lainojensa kanssa (?), ja veikkaan että meitä veronmaksaja - siis yhteiskuntaa, huudetaan apuun kun paska jää käteen ja velat maksamatta.
Meillä rehellisillä veronmaksajilla ne asojen lainarahat maksatetaan!
Miten asoyhtiön talous voi olla retuperällä, jos yhtiöllä on melkein miljoona m^2 asuntoja, joissa on asukkaat 99.5% ajasta? Velkaa on noin 1000 e/m^2 ja asuntojen arvo varmaankin 2-3 kertainen.
Kun tulorahoitus ei riitä lainojen lyhennyksiin, ainoastaan korkoihin ja tietysti niihin muihin juokseviin kuluihin.
Johtotasolla palkat ja palkkiot ovat turhan suuret.
Tässä linkki Avaran tulossivulle:
http://www.avara.fi/alltypes.asp?menu_id=761&menupath=774,1145,761#761
Väistämättä tulee mieleen että velan lyhentämättömyys ja korkojen kasvattaminen ovat olleet hyvin tietoinen teko.
Onko niin että erilisillä yhtiöillä voidaan tehdä kunnossapidot yms työ ja pumpata rahat ulos yleishyödylliselta yhtiöltä jota elätetään tukien varassa.
Väistämätöntä:
- vuokrien reilut korotukset
- konkurssi (asuntojen myynti) TODENNÄKÖISIN
Sitten tulee nälänhätä ja heinäsirkat ja paljon kauheampaa. Kaikki on kirjoitettu jo kauan sitten, lukekaa Ilmestyskirjaa, siellä kerrotaan ihan kaikki.
Mahdatko edes tietää kuka tai mikä on asojen suurin velkoja? Kuka hakee konkurssia jos ei tämä velkoja? Ja millä perusteella velkoja voi hakea konkurssia, jos lainat maksetaan sovitusti joka vuosi, pitkällä aikavälillä pois? Ei ole mahdollista.
Esim. Asokodit, kuka omistaa Asokodit, kun kovin kuvettelette että tämä mukamas yksityinen omistaja jotenkin kuppaisi rahaa joidenkin huoltoyhtiöiden kautta? Hah, isot yritykset tahkovat rahaa ihan muutenkin kuin näpertämällä.
Kannattaako vaivata päätään asioilla joista ei ymmärrä yhtään mitään?
jos asukkaan sisääntulomaksuilla ollaan pörssipuuhissa. nythän osakkeet sukeltavat.
En tiedä mutta homma haiskahtaa pahasti,asukkaat laitetaan maksamaan rakennusvirheet ym....Täyttä p...
Muistelen, että MOT ohjelmassa olis sanottu, että lainat on 30 vuoden lainoja ja että niiden suunnitelma on se, että kun 30 vuotta tulee täyteen, niin ne anoo uutta 30 vuotta aikaa maksaa takaisin. Oliskohan ne sellaisia lainoja, jotka lyhennetään kerralla laina-ajan loputtua (jotain bullet-lainoja?) Turun seudulla sellainen pieni asukkaiden itse hallinnoima asumisoikeusyhdistys meni konkurssiin ja asia ratkaistiin niin, että Vaso otti sen yhtiön hoitoonsa. Mutta niin kauan kuin asia oli kesken, ei ihmiset saaneet asumioikeusmaksujaan ulos.
tässä on suora lainaus MOT ohjelman käsikirjoituksesta, lähes oikein muistit, mutta et ihan.
Ohjelman käsikirjoitus, josta tämäkin pätkä siis on lainattu, löytyy osoitteesta:
http://ohjelmat.yle.fi/mot/arkisto/17_11_2008_mot_asumisoikeusasunnot_suuri_puhallus_toim_martti_backman/kasikirjoitus
Ja dokkarihan on myös katsottavissa Ylen Elävässä Arkistossa
http://www.yle.fi/elavaarkisto/?s=s&g=4&ag=28&t=501&a=6484
tässä nyt se lainaus:
"Juonto: Yleensä valtion antaman aravalainan maksamisaikana pidetään 45 vuotta. Ensimmäisten viidentoista vuoden aikana Asokotien lainoista on lyhennetty vain 10 prosenttia. Tasaisen vauhdin taulukolla loppujen 90 prosentin maksamiseen kuluisi aikaa 135 vuotta. Mutta lyhennysvauhti tulee kiihtymään. Ja mitä se taas vaikuttaa kuukausivastikkeeseen ?
Eric Hällström: ”Siis meille kun ei kerrota niitä tietoja, niin on asukkaana hyvin vaikea sanoa. En minä edes tämän talon asukkaitten puheenjohtajana saa niitä tietoja, enkä Suomen Asumisoikeusasukkaittenkaan puheenjohtajana, että ne on todella hämärän talouden piirissä ne tiedot tässä bisneksessä”.
Juonto: Jäljellä olevan 90 prosentin lainaosuuden maksamisen pitäisi tapahtua noin 30 vuodessa samaan aikaan kun vanhenevien talojen korjauksiin menee yhä enemmän rahaa, ja vastikkeet ovat asukkaiden mielestä jo kipurajalla.
MOT: niin kuinka Asokodit ylipäänsä aikoo nyt sitten tästä yhtälöstä selviytyä?
Marko Pyykkönen: ”Täytyy yrittää saada niitä lainaehtoja edullisemmaksi, se on nyt tietenkin yksi tavoite, jota on myöskin yritetty tässä vuosien saatossa . Toinen tekijä on sitten se, että ottamalla lisää lainaa jotta voidaan peruskorjauksia tehdä.”
Juonto: Siis hattu kourassa ministeriöön pyytämään maksuehtoihin kevennystä. Silti on mahdollista, että lainat eivät tule käytännössä koskaan maksetuiksi, kuten asukkaat pelkäävät. Jos yhtiöön rakennetaan uusia aso-taloja, lisätään niidenkin lainanhoitokulut yhteiseen koriin, jota kaikki maksavat. Kaivattu asuntovelasta vapautumisen päivä ei koita koskaan."
niin on tarkoituskin. Että sitä päivää ei tule että asot olisivat velattomia, ja asukkaat pääsisivät vain maksamaan hoito- ja korjauskuluja.
Ja tällainen systeemi meille sitten otettiin omistusaravien ja puolikunnallisten tilalle. Tämän tekivät Suomen nuorisolle, omille nuorilleen! Helsingissä on sentään onneksi vielä Hitas-asuntoja.
"Yleensä valtion antaman aravalainan maksamisaikana pidetään 45 vuotta. Ensimmäisten viidentoista vuoden aikana Asokotien lainoista on lyhennetty vain 10 prosenttia. Tasaisen vauhdin taulukolla loppujen 90 prosentin maksamiseen kuluisi aikaa 135 vuotta. Mutta lyhennysvauhti tulee kiihtymään. Ja mitä se taas vaikuttaa kuukausivastikkeeseen ?"
Kiinteällä kuukausisummalla maksettavat lainathan lyhenevät juuri kiihtyvästi, eivät tasaisesti. Jos maksat joka kuukausi pankille 1000e, maksat aluksi paljon korkoja ja vähän lyhennystä. Mutta vähitellen koron osuus pienenee ja lyhennyksen suurenee. Näinollen kiihtyvä lyhentäminen on mahdollista vaikka kuukausimaksu pysyisikin samana. Varsinkin hyvin pitkissä lainoissa tämä näkyy erityisen selvästi.
Kerrankin näillä palstoilla viesti jossa viestin kirjoittaja ei perusta näkemystään mutuun eikä epämääräisiin olettamiin. Viestin toinen kappale kuvaa tilanteen täydellisesti.
Konstit on monet kun otetaan rehdiltä kansalta rahat pois... Jenkit meinas jo pistään koko maailmantalouden sekaisin noilla asuntobisneksillään... Rehtiä meininkiä ei yksinkertaisesti enää ole olemassa eli tarkistuttakaa sopimuksenne moneen kertaan ja ottakaa huomioon se, että kaupassa riski siirtyy ostajalle...
http://www.hs.fi/kaupunki/artikkeli/Joka kymmenes ara-asunto vapautuu pian myyntiin pääkaupunkiseudulla/HS20080808SI1...
http://www.hs.fi/tulosta/HS20080808SI1KA03kqh