Seuraava tilanne olisi selvitettävä.
Vanhemmat alkavat olla jo elämänkaarteen loppupäässä ja olemme alkaneet harkita miten saadaan kotitalo pysymään suvussa.
Eli itse olen perheen kuopus ja minulla on kaksi veljeä ja kaksi siskoa, kaikki välit ovat (ainakin toistaiseksi) hyvin, ei kyllä ole kovin suurta pelkoa ettei olisi jatkossa.
Mutta kysymys olisi se että äitini ja isäni talo sijaitsee rannikolla, saarella johon pääsee myös autolla ja näin ollen tämä meille tärkeä paikka on euroarvoltaan turhankin arvokas. Minulla ei nyt ole tarkkaa tietoa tontin koosta, talo nyt ei ainakaan ole kovinkaan hyvässä kunnossa, mutta sanotaan vaikka että sijainnin takia todellinen arvo kokonaisuudelle on varmasti noin 400 000.
Miten meidän pitäisi toimia, tai kannattaisi toimia niin että saadaan kiinteistö ja tontti pysymään meidän suvussa?
Ajattelen että on kai vain kaksi vaihtoehtoja:
1. Vanhemmat myyvät meille lapsille kaikki ”sopivaan” hintaan (jokaiselle 1/5 osan) ja he saavat sopimuksessa ikuinen asumisoikeus (hoitaisivat itse asumiskustannukset).
2. Perintö kuin aika tulee…
Voisin painottaa että olen tässä aikonut selvittää asiaa hieman kaikkien puolesta ja oikeasti Isän pyynnöstä, että pyrimme saamaan yhteinen paras ratkaisu. Eikä niin että perintöverojen takia joudumme tilanteeseen että emme ehkä pysty pitämään suvussa kyseistä kiinteistöä.
Olisiko jollain vastaavanlaisesta tapauksesta kokemuksia?
Kiitos mahdollisista vastauksista!
Vanhemmat alkavat olla jo elämänkaarteen loppupäässä ja olemme alkaneet harkita miten saadaan kotitalo pysymään suvussa.
Eli itse olen perheen kuopus ja minulla on kaksi veljeä ja kaksi siskoa, kaikki välit ovat (ainakin toistaiseksi) hyvin, ei kyllä ole kovin suurta pelkoa ettei olisi jatkossa.
Mutta kysymys olisi se että äitini ja isäni talo sijaitsee rannikolla, saarella johon pääsee myös autolla ja näin ollen tämä meille tärkeä paikka on euroarvoltaan turhankin arvokas. Minulla ei nyt ole tarkkaa tietoa tontin koosta, talo nyt ei ainakaan ole kovinkaan hyvässä kunnossa, mutta sanotaan vaikka että sijainnin takia todellinen arvo kokonaisuudelle on varmasti noin 400 000.
Miten meidän pitäisi toimia, tai kannattaisi toimia niin että saadaan kiinteistö ja tontti pysymään meidän suvussa?
Ajattelen että on kai vain kaksi vaihtoehtoja:
1. Vanhemmat myyvät meille lapsille kaikki ”sopivaan” hintaan (jokaiselle 1/5 osan) ja he saavat sopimuksessa ikuinen asumisoikeus (hoitaisivat itse asumiskustannukset).
2. Perintö kuin aika tulee…
Voisin painottaa että olen tässä aikonut selvittää asiaa hieman kaikkien puolesta ja oikeasti Isän pyynnöstä, että pyrimme saamaan yhteinen paras ratkaisu. Eikä niin että perintöverojen takia joudumme tilanteeseen että emme ehkä pysty pitämään suvussa kyseistä kiinteistöä.
Olisiko jollain vastaavanlaisesta tapauksesta kokemuksia?
Kiitos mahdollisista vastauksista!
Vastaukset 11
Vanhimmat
Jonkin verran verosuunnittelua voi tehdä, mutta kovinkaan suurta alennusta ei kaupassa voi tehdä ilma, että verottaja puuttuu peliin. Vanhemmilta ostaessanne teidän täytyy siis maksaa vähintään noin 75% käyvästä hinnasta, muuten menee osin lahjaverotuksen puolelle.
Elinikäinen hallintaoikeus vähentää saajien verotaakkaa, mutta vanhempiesi korkea ikä huomioiden ero ei välttämättä ole suuri.
Yhteisomistus voi olla myös riski, koska kuka tahansa kiinteistön yhteisomistajista voi vaatia osuutensa erottamista omaksi kiinteistökseen. Jos kiinteistöä ei ole mahdollista jakaa, niin sitten se menee tuossa tapauksessa huutokaupattavaksi.
Jos haluatte pitää kiinteistön suvulla, niin ennen sen siirtymistä vanhemmilta jälkeläisille saajat tekevät keskinäisen lunastussopimuksen. Siis siten, että irtihaluava tarjoaa omaa osuuttaan ensiksi muille osakkaille käypään hintaan, ennen kuin muita ratkaisuja haetaan.
Jossain vaiheessa lähivuosikymmeninä on kuitenkin odotettavissa tilanne, jossa joku osakkaista tai heidän perillisistään haluaa tai joutuu taloudellisista syistä luopumaan osuudestaan.
Tuo lunastuslauseke ei oikein toimi koska se on suoraan maakaaren 1 luvun 11 § mukainen pätemätön ehto jota siis ei kenenkään tarvitse noudattaa vaikka olisi siihen sitoutunutkin. Todennäköisesti homma torppaa jo siihen että käräjäoikeus ei anna lainhuutoa tuollaisen ehdon sisältävällä luovutuskirjalla.
//Miten meidän pitäisi toimia, tai kannattaisi toimia niin että saadaan kiinteistö ja tontti pysymään meidän suvussa?//
Ensimmäisessä vastauksessa on hyvät näkökannat, mutta minua epäilyttää etuosto-oikeuden pitävyys, jos myyjä haluaakin myydä osuutensa vaimonsa suvulle tai vieraalle.
Toivottavasti joku kertoo yksityishenkilön etuoston pätemisestä.
Mieleeni tulee säätiöiminen, kuten ehkä tosi rikkaat ovat aikanaan kartanoitansa ja taidetta turvanneet "hulttioilta".
Säätiöinnille luvan saaminen vaatinee fiksun säätiökirjan, että perinnön suvussa pysyminen toteutuisi. Tästä olisi tarpeen saada parempaa tietoa, jos joku osaaja ehtisi kertomaan.
Talon 3/4 hinnalla ostamisessa pitää huomata, että rahat on myös oikeasti maksettava ja ainakin osa rahoista voi olla tallessa myyjän kuoltua ja perinnöstä menee perintövero.
Eräs tapa olisi, että vanhempanne lahjoittaisivat talon teille lapsille jo nyt elinikäisellä hallintaoikeudellaan.
Verottaja ehkä hyväksyy lähes kauppaa vastaavan -25% aliarvotusta, vaikka lain mukaan lahja pitää arvottaa alueen käyvällä hinnalla.
Voisitte harjoitella yhteisomistamista heidän eläessä ja valvonnassaan. Kahden lahjoittajan lahjasta lahjavero on hiukan alempi progression ja verottoman (4000€/lahjoittaja/saaja) osuuden ansiosta. Noin kuukausi sitten palstalla selviteltiin myös sitä, että rintaperillisen lahjakirjassa kannattaa ehkä määrätä, että kyseessä ei ole ennakkoperintö. Muistelen, että näin kannattaisi tehdä, jos lahjan lisäksi saatte aikanaan myös perintöä yli 20000€/lapsi.
Elinikäisen hallintaoikeuden lahjaveroarvoa alentava arvo on talosta 5% ja kesämökistä 3% laskettuna lahjan arvosta ja kerrottuna ikäkertoimella. Esimerkiksi 77-81 vuotiaalle lahjoittajalle kerroin on 5.
Usein on käsitys, että uudessa perintöverossa 20000 ja lahjaverossa vain 4000 alarajat olisi vesittänyt lahjoitusten edut verotuksen kannalta. Useimmiten muut seikat, kuten vanhusten dementoituminen ovat paljon oleellisempia perusteita lahjaa puoltavina.
Ehkä painotin hieman liikaa tätä suvussa pitämistä. Ajattelin nyt lähinnä niin, että me nykyiset rintaperilliset pärjäisimme, mikäli sitten meidän seuraava sukupolvi haluaa myydä osuuksia, niin myyköön. Mutta silloin on jo kakku jaettu niin moneen osaan mikä mahdollistaa (toivottavasti) että joku suvussa voi ostaa ulos ne jotka haluavat myydä.
Jokuhaman kirjoittama viimeinen ehdotus on jo yksi vaihtoehto selkeästi, mutta voisitko vielä hieman selventää (rautalangasta vääntäen) että miten se verotus menee tässä lahjassa.
Onko se jotenkin näin:
”oikea arvo” 400 000, alennettu 25% -> 300 000 jaettu 5:lle -> 60 000 – 8000 (2 lahjottajaa x4000/saaja) -> 52 000 josta 16% lahjavero = 8320,- veroa/saaja ????
Hieman ” Verottaja ehkä hyväksyy” ihmetyttää, onko mitenkään mahdollista verottajalta varmistaa asioita ennen lopullisia päätöksiä.
Entä miten menisi jos vanhemmat möisivät meille samalla elinikäisellä hallintaoikeudella 1€/ostaja, olen ymmärtänyt että silloinkin verottajalle on maksettava myyntivero oikeasta arvosta vai?
Tai onko tällainen peli mahdollista että vanhemmat lahjoittavat ensin talon ja myöhemmin tontin ja silloinhan tontin arvo olisi huomattavasti matalampi kuin markkina-arvo koska me jo omistamme kiinteistön?
Mitään yli 20 000 euron perintösummia ei tarvitse pelätä että tulee, olemme kaikki aika pienituloista porukkaa ja sehän tässä hieman onkin pelko että paikka menee niille jolla sitä rahaa on…
Tarkemmin ilmaistuna veroton lahja on 3999€ samalle henkilölle ja kerran kolmessa vuodessa. Esimerkissänne kumpikin vanhempanne lahjoittaisi 30000€ kullekin lapselleen, josta verottomana tulee 3999€, kun taulukko alkaa 4000 ja siitä menee 100€ veroa jne. Muistaakseni vero 30t:sta on noin 13% paikkeilla.
Verottajilta voi kysyä ja nykyään hekin neuvovat verovelvolliselle edullisimman tavan. Sitovan ennakkopäätöksen saa, mutta se on maksullinen.
Mikäli ette saa talon lahjan jälkeen muuta perintöä (veroton max 19999€), niin lahjoitusta kannattaa kuitenkin harkita muiden syiden takia.
Huomatkaa, että ilman lahjakirjassa olevaa ennakkoperinnön kieltävää määräystä rintaperillisen saama lahja oletetaan ennakkoperinnöksi. Tällöin laskennallisesti lahja perintöverotetaan muun perinnön kanssa.
Näin aikanaan saatte lahjastanne 19999 verottomana (infalaatiota ei korjata) ja aiempi lahjavero hyvitetään laskelmassa.
Alihintaisen kaupan hinnan erotus verottajan taulukoimaan käypään hintaan verotetaan lahjana.
Enpä vehkeilisi talon ja tontin eriaikaisilla lahjoituksilla, mutta kysykää "alanmiehiltä".
Myyntiverolla tarkoitat kai myyntivoitosta määrättävää 28% luovutusvoittoveroa. Se määrätään myyntivoitosta myyjille, mutta pari vuotta omistajiensa (yhteisomistus) vakituisena asuntona olleen talon myyntivoitto on verotonta. Toivon asianne selviävän sovinnollisena.
Kuten tuossa äsken vastasin niin etuosto-oikeus on suoraan maakaaren mukaan pätemätön kiinteistön kauppaehto ja todennäköisesti ko. ehdon sisältävällä luovutuskirjalla ei saa edes lainhuutoa.
"Hieman ” Verottaja ehkä hyväksyy” ihmetyttää, onko mitenkään mahdollista verottajalta varmistaa asioita ennen lopullisia päätöksiä."
Voit pyytää verotoimistosta ennakkopäätöksen (maksullinen,mutta ei huikean kallis). Muutoinkin verotoimisto oman kokemukseni mukaan palvelee (ainakin Vantaalla) erinomaisesti: saimme rahanarvoisia vinkkejä omassa perintösuunnittelussamme!
Entä miten menisi jos vanhemmat möisivät meille samalla elinikäisellä hallintaoikeudella 1€/ostaja, olen ymmärtänyt että silloinkin verottajalle on maksettava myyntivero oikeasta arvosta vai?
>>luultavimmin saatte isohkon lahjaveron vastineeksi, koska kauppa katsotaan tehdyn alihintaan.
Perintö- tai lahjaverotusta koskevan ennakkoratkaisun hinta on 245 euroa.
Jep, eli vaikuttaa siltä että kannattavin vaihtoehto olisi se että rakennukset ensin lahjana ja se merkintä lahjakirjaan että kyseessä ei ole ennakkoperintö. Sitten kolmen vuoden kuluttua ennakkoperintönä loput (eli tontti), tai sitten kun se ikävä on sattunut ja joku vanhemmista on nukkunut pois.
Noh näillä tiedoilla voin jo alkaa kysellä verotoimistosta lisätietoja ja mahdollisesti ottaa yhteyttä johonkin lakimieheen ja tiedustella millä rahalla pätevää lahjakirjaa saisi tehty.
Toisaalta jos ne verotoimistosta neuvovat hyvin niin voihan sen lahjakirjan tehdä itsekin, siitä löytyy vissiin keskusteluita täältä aikaisemmin jonkun verran.
Kiitos vielä kerran, nyt tuntuu jo siltä että me onnistumme pitämään kyseistä kiinteistöä...mutta onhan se kummallinen järjestelmä, toivottavasti vielä kevenee tästä.