Eräässä oppikirjassa annettiin ymmärtää, että mikäli summa-arvo ei vastaa kauppa-arvoa niin
voidaan käyttää kokonaisarvon korjainta.
Mitä kaikkea tämä korjaus kattaa metsäpalstan
arviossa?
voidaan käyttää kokonaisarvon korjainta.
Mitä kaikkea tämä korjaus kattaa metsäpalstan
arviossa?
Vastaukset 6
Vanhimmat
Summa-arvo muodostaa hinnan huomoimatta esim. puuston teknistä laatua, ojituksen kuntoa, tulevia hoitotöitä tai vaikkapa kantohintaan alentavasti vaikuttavia tekijöitä (esim. pitkä lähikuljetusmatka).
Korjauksella on tarkoituksena huomoida niitä tekijöitä jotka alentavat puuston / tilan arvoa. Esimerkiksi hirvituho taimikossa, tukossa olevat metsäojat, hoidot rästissä. Kaikki ne aiheuttavat "ylimääräisiä" kustannuksia. Samoin vaikkapa pitkä lähikuljetusmatka hakkuilla tai muut vastaavat seikat, jotka alentavat puun kantohintaa. %:n suuruus vaihtelee pitkälti alueittain ja kehitysluokkajakauman mukaan. Kotikulmillani sen suuruus vaihtelee 10 - 35%.n välillä. Em. seikoista riippuen. Keskiarvona voisi olla n. 25%.
Eli se ei siis ota niitä tekijöitä
huomioon jotka korottavat kauppa-arvoa.
Eli vaikkei puuta olisikaan niin hyvää paikkaa
järven rannalla lähellä asustuskeskusta
se ei huomioi. Onko näin?
Kokonaisarvon korjausta en ole nähnyt tai kuullut tehdyn ylöspäin. Normaalisti summa-arvo systeemillä lasketaan pelkästään maaperän ja sillä kasvavan puuston arvoa. Jos metsätilalla on jotain muita arvoja, esim. tonttimaana, ne täytyy hinnoitella erikseen.
Jos metsätilalla on vaikkapa kaavoitettuja mökkitontteja, kannattanee niille laskea oma hintansa, jossa summa-arvon lisäksi laskee mukaan hyvän paikan extraa. Korottavan prosentin käyttö koko tilalle menee mielestäni hiukan pieleen, jos vain osa tilasta rajoittuu vesistöön ja suurin osa pinta-alasta on tavallista metsämaata. Samoin se on kaupanteossa yksiselitteisempi.
Summa-arvomenetelmällä palstasta
tulee ylihintainen ja rutkasti.
Lisäksi ongelmana on natura 2000 ja
se, että rakennuspaikat ovat vain kaavassa
olevaa rakennusoikeutta joka pitää erikseen
hakea ja maksaa kaikki kulut (myös tiet ja
sähköt ym). Siis kysymys on rakennusoikeuden
merkityksestä kauppahintaan ja kun kulut ovat
suuret niin joku ehdotti kokonaisarvon korjausta
tälle hyvän paikan extrallekin.
Ei tästä tule tolkkua jos ei saa hyviä
vertailukauppoja.
Jep, summa-arvolla tilastasi tulee ylihintainen ja rutkasti, siksi käytetään kokonaisarvon korjausta. Naturahan vaikuttaa oleellisesti tilan arvoon. Jos metsää ei voi hakata, ei puustosta kannata maksaa juuri mitään. Otetaanpa kuvitteellinen esimerkki:
Tilan puuston ja maapohjan arvo yhteensä on vaikkapa 100 000€. Puolet tilasta (ja puustosta) on hakkuukiellossa. Kuvitteellinen korj.prosentti hyvien olosuhteiden vuoksi 20%. Niinpä toisen puoliskon hinta voisi olla 40 000€. Kun taas "Natura-alueella" maapohjan arvon lisäksi voisi maksaa puuston arvosta vaikka 10% (jos siletä ei voi katkaista risuakaa). Muussa tapauksessa pitäisi arvioida paljonko alueen puustosta voidaan realisoida hakkuissa.
Tontteja hinnotellessa tutki ensin paljonko vastaavat tontit alueella yleensä maksavat. Huomioi, että tonttien maapohjan ja puuston arvo on yleensä laskettu tila-arvioon (jos niitä ei ole lohkaistu erilleen) 100 000€ mukaan. Jos esim. tontit alueella maksavat 10 000 € ja niitä on kolme tilalla. Tonttien maan- ja puuston arvo tila-arviossa on vaikka 8 000€/tontti. Siispä ostaja pyytääkin todellisuudessa 18 000€/tontti. Todellisuudessa rakennuspaikan lisä-arvo tila-arvioon tulisi olla 2 000€/tontti. Yhteensä siis 6 000€, eikä 30 000€.
Perusteluna se, että käytännössä rakentaminen ja metsätalous on toisensa poissulkevia tekijöitä. Jos realisoit metsän, niin kuka maksaa hakkuuaukosta saman kuin ennen hakkuuta. Jos myyt tontin menee metsäkin mukana. Eli esimerkin käypä hinta voisi olla:
- hyvämetsä 40 000 € + naturasta maanarvo ja puusto harkinnan mukaan +6 000/tontti.
Tälläiset erikoiset tapaukset on aina todella vaikeita hinnoitella, mutta on järjetöntä maksaa vaikka puustosta täyttää hintaa jos niitä ei voi koskaan myydä. En tiedä selvensikö tämä sepustus yhtään. Verrokkikauppoja on vaikea antaa, koska erikoisuudet vaikuttaa aina niin paljon. Metlan sivuilta löydät kuitenkin tietoja metsätilojen hinnoista.
Naturasta olen laskenut puut joita ei leimata.
Tila-arviota joutuu korjaamaan koska siinä on
laskuvirheitä kuutiomäärissä.
Rakennuspaikkojen arvon määritys on ollut
pulmallisinta. Olen kuitenkin arvioinut niitä
siten, että n. 10 000 e/ tontti -lohkomiskustannukset ja 30 % arvon alennusta
rakentamattomista teistä ym.
Täytyy laskea mainitsemallasi tavalla vielä ja
katsoa lisää kirjallisuudesta.
Metlan sivuilta en ole tilojen hintoja katsonut
vaan pyytänyt Maanmittaushallitukselta kaupanvahvistajan vahvistamia kauppoja
ja on joskus sattunut aika lähelle mielestäni.
Kauppojahan tehdään myös tuttujen kesken
halvalla ja ne eivät kai vaikuta tilastotietoihin esim. neliöhinnoista alueella.