Tämä voi olla tyhmä kysymys, mutta olen pohtimassa uudiskohteen ostamista ensiasunnoksi ja näin laman alla tulee mieleen, että onko siinä jotain taloudellisia riskejä, mitä pitäisi ottaa huomioon.
Esim. jos 30 % kohteen asunnoista jää vuosiksi tyhjilleen, vastaako rakennuttaja myymättömien asuntojen yhtiölainoista vai onko asukkailla riski joutua maksumiehiksi?
Entä jos rakennuttaja menee konkurssiin?
Esim. jos 30 % kohteen asunnoista jää vuosiksi tyhjilleen, vastaako rakennuttaja myymättömien asuntojen yhtiölainoista vai onko asukkailla riski joutua maksumiehiksi?
Entä jos rakennuttaja menee konkurssiin?
Vastaukset 11
Vanhimmat
(ok-talo) menossa ja sanoisin, että jos nykyisten 1970 -luvun kerrostalokaksioiden hinnoilla kannattaa vakavasti harkita uuden pientalon rakentamista hartiapankkina naapurikuntaan, niin samaa sanoisin uudisrakennuksista. Ellet halua lopun elämääsi olla pankin orja.
paljon tuttavia ja kavereita jotka suostuvat hartiapankkia tukemaan. Taitaa monella se hartiavoimin tehty talo jäädä rakentamatta. Kokeiltu on, tosin kesämökin muodossa (talviasutava).
Riski tulee lähinnä silloin, jos rakennuttaja menee konkurssin ja konkurssipesällä ei ole varoja. Taloyhtiö on osakeyhtiö, jossa sen osakkaat maksavat kaikki ylläpitoon ja velkoihin kohdistuvat maksut. Eli ne rakennusyhtiön asunto-osakeyhtiöön kohdistuvat velat tulevat asunto-osakeyhtiön maksettavaksi. Ja siinä tapauksessa taloyhtiön ei kannata pitää niitä myymättömiä asuntoja tyhjillään, vaan vuokrata ne kulujen kattamiseksi. Muuten taloyhtiön osakkaat (asukkaat) joutuvat maksumiehiksi.
http://www.kauppalehti.fi/5/i/talous/uutiset/etusivu/uutinen.jsp?oid=2009/02/18799&ext=msn
Rak. yhtiö ei ole velkaa asunnoista vaan As Oy pankille, jonka lukuun velka on nostettu rakentamisvaiheessa.
Jos rak oy konkkaan ja asunnot valmiita ja puolet myymättömiä ottaa velkojapankki asunnot haltuunsa ja as oy:n osakkaat maksavat velkaa tyhjistä asunnoista pankille. Pankki maksaa taas hoitovastikkeet, koska on nyt omuistajana.
Huippuvuosina vauhti oli niin kova etten uskaltaisi ihan viimevuoden valmistuneita kerrostaloja katsella. Riittävät kuivumiset yms. asiat ei merkitse niin paljon kun haetaan urakoitsijalle maximaalista tulosta. Kokonaan voi unohtaa myös kesken jätetyt rakennukset, konkurssi tai muu syynä. Jos vastaavat tietävät saavan kenkää vaikka kuukauden päästä niin ei paljon "iske" loppuajan valvonta.
Jaa, kummasti vaan viime vuosina on kerrostaloja rakennettu sellaiset 14-15 kk. Siis kahden talon yhtiöitä. Yksittäisen saisi kuulemma pystyy jo 12 kuukaudessa.
Ja aikataulu on ollut tällaista mallia (2 taloa samalla tontilla):
- pohjatyöt perustusten valu 3 kk
- talot pystyyn (elementeistä), 1 viikko / kerros x 4 kerrosta x 2 taloa = 2 kk
- katto ikkunat 1 kk
- rappaus/tiiliverhouksen muuraus, lattiavalut, lämmitysverkon asennus 1½-2 kk
- loput n. 7 kk = kuivaus (lämmöt päällä) ja viimeistelytyöt (väliseinät, sähköt, kiintokalusteet, pintamateriaalit)
Uudisrakennuksen ostamisessa voi olla se juttu, jota ei tule ajatelleeksi, että se yhtiövelka, jota kuukausittain maksetaan, tuplaantuu kahden vuoden kuluttua. Ensimmäiset kaksi vuotta maksetaan vaan korkoja ja lyhennykset tulee kuukausimaksuun mukaan vasta kahden vuoden kuluttua, siis yhtiövelan osalta.
Mitä tarkoitat??
Jos yhtiölainaosuus 70te per asunto, niin ei lainapääoma voi muuttua kuin silloin, jos korko nousee esim 1.6 tarkistuspäivä ja vastikelaput ovat voimassa vielä puolivuotta, niin koron nousu voi ainoastaan nostaa, tai myös laskea yhtiölainaosuutta muutamalla satasella per asunto ennen kuin uudet vastikelaput ovat taas jaettu ja laskettu uudella korolla.
Käsitteet sekaisin.
Velka pysyy vakiona
Maksuerät voivat tuplaantua, koska aloitetaan velan maksu.
Ei velka muutu, kuin ainostaan, jos korko nousee ja vastikkeet eivät riittäneet korkoihin.
niitä myytäviä uudiskohteita. Missä on neuvoteltu pari ensimmäistä vuotta lyhennysvapaata yhtiölainan kohdalla. Eli maksetaan vain korot yhtiölainasta. Aina löytyy niitä jolle tulee yllätyksenä se ns. tupplaantunut yhtiövastike kun lainanlyhennykset tulee lisäksi. Itse tötmäsin muutamiin kohteisiin missä ei mainosteta että alussa maksetaan yhtiölainan pelkät korot.