Tutkailin eilen illalla valmistalomarkkinoilla olevia tuotteita - kauppamerkkejä erittelemättä - hieman tavallista huolellisemmin, kun niistä on viimeaikoina paljon peistä taitettu tälläkin palstalla.
Etsiskelin selitystä sille, miksi ne näyttävät niin edullisilta, että osa rakentajista niistä miltei hullaantuu - pitävät niitä kaiken viisauden tyyssijana. Itse olen ammattini vuoksi skeptinen, kun osallistun pientalorakentamiseen kaikilla mahdollisilla tasoilla: suunnittelijana, myyntijoukueissa, ostajanakin sekä tarvittaessa jopa raksahemmona - ja työssäni olen havainnut, että tämä ala on pilalle kilpailtu (ylikapasiteettia valtavasti = huonokatteista hommaa) ja siksi todelliset "taikatemput" ovat mahdottomia. Lähinnä siis ajattelin, että onnistunut edullisuusmielikuvakin olisi enempi "silmänkääntötemppu".
Valmistalobisneksessä toimivia yrityksiä yhdistää yksi piirre - ja se on hinnoitteluriskien välttely. Se tietystikin on siinä mielessä terve piirre, että se mahdollistaa kapeammat marginaalit hinnoittelussa. Kun kate on varmemmin ennustettavissa voidaan kilpailla kireämmillä hinnoilla - tarvittaessa. On kuitenkin selviö, ettei hintojen lasku ole yrityksille rationaalinen tapa toimia, vaan tässäkin kohtaa tavoitteena on lisäkatteen saaminen. Tuo riskien välttely johtaa myös joiltain osin epäterveisiin ilmiöihin - ja jopa suoranaiseen kustannustehottomuuteen, epämielekkäiden urakkarajojen vuoksi.
Esimerkiksi perinteisemmällä tavalla - vaikkapa talopaketista rakennuttava - meneteltäessä LVI-urakka rajataan tonttiliittymään toisessa reunassa ja toisessa reunassaan valmiiseen tuotteeseen. LVI-urakoitsija hyvin usein hoitaa KVV- ja IV-työnjohdon ja rakentaa tosiaan vedet ja viemärit kunnan tuoman putken nokasta tai vesimittarilta lähtien. Tarvitaan siis vain yksi LVI-yrittäjä, jos se on sellainen fiksumpi kaveri. Valmistalotapauksessa urakkarajaus on toisenlainen. Tilaaja vastaa viemäröinnistä yleensä lattiatasoon asti ja KVV- sekä IV-työnjohdosta. Aika monet valmistalopakettien toimittajista eivät tee noita hommia edes erillisestä korvauksesta. Näin ollen valmistaloasiakas ostaa valmistalonsa mukana yhden LVI-urakoitsijan ja yrittää sen lisäksi löytää valvojat ja sen pikkuhomman (liittymästä lattiatasoon) tekijän. Ja juuri näistä pilkkomisista johtuen tulee niitä ylimääräisiä kustannuksia. Osana yhtenäistä LVI-urakkaa nuo palvelut tulisivat kustannustehokkaammin tehtyä. Voi tietysti olla, että edullisuutta hakeva asiakas tekee noita hommia soveltuvilta osin itse, mutta silloin luovutaan aika paljolti valmistalojen ykkösmyyntiargumentista - vaivattomuudesta. Itseasiassa valmistalojen toimitussisällöistä on karsittu kaikkein "paskaisimmat hommat pois" - perustellen poisjättöä tietystikin niihin sisältyvillä epämääräisyyksillä ja kustannusriskeillä.
Laskin illan pimetessä yhdelle talolle jopa kustannuserittelyä ja olisin taipuvainen tarkastelemaan noita valmistalon valmiiksi taloksi muuttavien kertoimien vaihteluvälejä ylöspäin. Kun aiemmin olen puhunut siitä, että 20 % kustannuksista jää ulkopuolelle tuon valmistalopaketin, niin se on useimmiten tulkittu kertoimeksi 1,20, mutta oikeamminhan se on 1/0,80=1,25. Eilisessä talossa tutkin ihan oikeata kustannusarviota, jossa oli jopa pihaan istutetu omenapuut ja herttavuorenkilvet mukana (siis oikeasti VALMIS talo eikä mikään valmistalo) ja kokonaiskustannusten ero valmistalon osuuteen oli 1,35-kertainen (ja hintatason kuvaamiseksi vastaavan työnjohtajan palkkioksi oli varattu "kokonainen tonni" - jolla itse en vastaavan keikkaa hoitaisi). Noilla tiedoilla suosittelisin varautumaan vähintään 1,20-kertoimeen ja 1,30 kertoimella välttää jo pahimman stressin - maksaahan ei tarvi kuin se mikä maksaa tarvii... eli tuo budjettivinkkinä.
Samalla tuosta kustannusarviosta oli pääteltävissä (talo oli 125/139 neliöinen 5h k ilman erillistä piharakennusta) että valmistalojen hinnat (muutama vertauspiste eri tuotteisiin) perustuivat valintoihin, jotka vaihtelivat 10...20 % alle normaalin keskihintaisen valinnan suhteen (yhtään kiistatta "normaalilaatuista" valmistaloa ei silmiin sattunut), mikä tarkoitti tuontyyppisessä talossa valmistalon hintaa alueella 1000-1150 e/brm2.
Sanoipa hinnanromahdusmies ja valmistalofanit mitä tahansa, olen vakuuttunut siitä, että budjetilla alle 1300 euroa neliöltä, lähinnä härnää onneansa, enkä tilastomatematiikan alkeet hallitsevana suosittele onnensa härnäämistä - useimmiten se johtaa rahoituksen keskenloppumiseen.
Ja kaikille lukijoille tiedoksi, ettei ylläolevaa laadittu valmistalovastaisessa mielessä. Ostakaa ihmeessä valmistaloja ja tingatkaa niin paljon kuin haluatte - minua se asia ei koske, koskapa minulla ei ole mitään tekemistä tuon valmistalobisneksen kanssa, minun leipäpuuni kasvaa eri savannilla. Tutkin asiaa ihan pelkästään ammatillisesta uteliaisuudesta.
Etsiskelin selitystä sille, miksi ne näyttävät niin edullisilta, että osa rakentajista niistä miltei hullaantuu - pitävät niitä kaiken viisauden tyyssijana. Itse olen ammattini vuoksi skeptinen, kun osallistun pientalorakentamiseen kaikilla mahdollisilla tasoilla: suunnittelijana, myyntijoukueissa, ostajanakin sekä tarvittaessa jopa raksahemmona - ja työssäni olen havainnut, että tämä ala on pilalle kilpailtu (ylikapasiteettia valtavasti = huonokatteista hommaa) ja siksi todelliset "taikatemput" ovat mahdottomia. Lähinnä siis ajattelin, että onnistunut edullisuusmielikuvakin olisi enempi "silmänkääntötemppu".
Valmistalobisneksessä toimivia yrityksiä yhdistää yksi piirre - ja se on hinnoitteluriskien välttely. Se tietystikin on siinä mielessä terve piirre, että se mahdollistaa kapeammat marginaalit hinnoittelussa. Kun kate on varmemmin ennustettavissa voidaan kilpailla kireämmillä hinnoilla - tarvittaessa. On kuitenkin selviö, ettei hintojen lasku ole yrityksille rationaalinen tapa toimia, vaan tässäkin kohtaa tavoitteena on lisäkatteen saaminen. Tuo riskien välttely johtaa myös joiltain osin epäterveisiin ilmiöihin - ja jopa suoranaiseen kustannustehottomuuteen, epämielekkäiden urakkarajojen vuoksi.
Esimerkiksi perinteisemmällä tavalla - vaikkapa talopaketista rakennuttava - meneteltäessä LVI-urakka rajataan tonttiliittymään toisessa reunassa ja toisessa reunassaan valmiiseen tuotteeseen. LVI-urakoitsija hyvin usein hoitaa KVV- ja IV-työnjohdon ja rakentaa tosiaan vedet ja viemärit kunnan tuoman putken nokasta tai vesimittarilta lähtien. Tarvitaan siis vain yksi LVI-yrittäjä, jos se on sellainen fiksumpi kaveri. Valmistalotapauksessa urakkarajaus on toisenlainen. Tilaaja vastaa viemäröinnistä yleensä lattiatasoon asti ja KVV- sekä IV-työnjohdosta. Aika monet valmistalopakettien toimittajista eivät tee noita hommia edes erillisestä korvauksesta. Näin ollen valmistaloasiakas ostaa valmistalonsa mukana yhden LVI-urakoitsijan ja yrittää sen lisäksi löytää valvojat ja sen pikkuhomman (liittymästä lattiatasoon) tekijän. Ja juuri näistä pilkkomisista johtuen tulee niitä ylimääräisiä kustannuksia. Osana yhtenäistä LVI-urakkaa nuo palvelut tulisivat kustannustehokkaammin tehtyä. Voi tietysti olla, että edullisuutta hakeva asiakas tekee noita hommia soveltuvilta osin itse, mutta silloin luovutaan aika paljolti valmistalojen ykkösmyyntiargumentista - vaivattomuudesta. Itseasiassa valmistalojen toimitussisällöistä on karsittu kaikkein "paskaisimmat hommat pois" - perustellen poisjättöä tietystikin niihin sisältyvillä epämääräisyyksillä ja kustannusriskeillä.
Laskin illan pimetessä yhdelle talolle jopa kustannuserittelyä ja olisin taipuvainen tarkastelemaan noita valmistalon valmiiksi taloksi muuttavien kertoimien vaihteluvälejä ylöspäin. Kun aiemmin olen puhunut siitä, että 20 % kustannuksista jää ulkopuolelle tuon valmistalopaketin, niin se on useimmiten tulkittu kertoimeksi 1,20, mutta oikeamminhan se on 1/0,80=1,25. Eilisessä talossa tutkin ihan oikeata kustannusarviota, jossa oli jopa pihaan istutetu omenapuut ja herttavuorenkilvet mukana (siis oikeasti VALMIS talo eikä mikään valmistalo) ja kokonaiskustannusten ero valmistalon osuuteen oli 1,35-kertainen (ja hintatason kuvaamiseksi vastaavan työnjohtajan palkkioksi oli varattu "kokonainen tonni" - jolla itse en vastaavan keikkaa hoitaisi). Noilla tiedoilla suosittelisin varautumaan vähintään 1,20-kertoimeen ja 1,30 kertoimella välttää jo pahimman stressin - maksaahan ei tarvi kuin se mikä maksaa tarvii... eli tuo budjettivinkkinä.
Samalla tuosta kustannusarviosta oli pääteltävissä (talo oli 125/139 neliöinen 5h k ilman erillistä piharakennusta) että valmistalojen hinnat (muutama vertauspiste eri tuotteisiin) perustuivat valintoihin, jotka vaihtelivat 10...20 % alle normaalin keskihintaisen valinnan suhteen (yhtään kiistatta "normaalilaatuista" valmistaloa ei silmiin sattunut), mikä tarkoitti tuontyyppisessä talossa valmistalon hintaa alueella 1000-1150 e/brm2.
Sanoipa hinnanromahdusmies ja valmistalofanit mitä tahansa, olen vakuuttunut siitä, että budjetilla alle 1300 euroa neliöltä, lähinnä härnää onneansa, enkä tilastomatematiikan alkeet hallitsevana suosittele onnensa härnäämistä - useimmiten se johtaa rahoituksen keskenloppumiseen.
Ja kaikille lukijoille tiedoksi, ettei ylläolevaa laadittu valmistalovastaisessa mielessä. Ostakaa ihmeessä valmistaloja ja tingatkaa niin paljon kuin haluatte - minua se asia ei koske, koskapa minulla ei ole mitään tekemistä tuon valmistalobisneksen kanssa, minun leipäpuuni kasvaa eri savannilla. Tutkin asiaa ihan pelkästään ammatillisesta uteliaisuudesta.
Vastaukset 61
Vanhimmat
Hyvä että palstalta järjen valo ei ole kokonaan kadonnut.
Tällaisten kirjoitusten vuoksi tänne kannattaa vaivautua tulemaan aina silloin tällöin.
Kiitos Rauno asiantuntevista kirjoituksistasi tällä palstalla.
Kalkuloit tuollaista 20% - 25% lisäeurojen määrää valmistalosta valmiiseen taloon. Oma tasan yhden talon kokemukseni näyttää vahvistavan asian. Tämähän ei tilastomatematiikassa kylläkään takaa yhtään mitään yleissäännöksi.
Meille valmistui vajaa vuosi sitten keskiseen Suomeen Design-talon tuote, jonka "valmishinta" oli 137000 euroa. Yhtiölle maksoimme kuitenkin 163500 euroa muutoksista ja lisäyksistä johtuen. Meille tuli autokatos ja todella paljon muutoksia. Valmistaloista vain D-talo tarjosi meille tällaista vaihtoehtoa.
Tämän pakettihinnan lisäksi menetimme euroja seuraavasti:
-maansiirto- ja pihatyöt 34000 (sisältää kallion paukuttelua, metsän kaatoa ja suuria maakuutiomääriä)
- valvontaa 2500 (hyvin edullinen, tuttuja)
- lupia ja liittymiä 5000
- pihalaatoitus 2200 (tehtiin itse, yli 25 tonnia kiveä, huh)
- piha, suunnittelu + yrtit 2200
- maalaukseen mennee yli 1000 euroa?(tehdään itse)
Yhteensä "pakollisia lisäyksiä oli siis reilusti yli 40000, joista olisi voinut tinkiä vain muutamia tonneja. Osuus siis tuohon sinun prosenttihaarukkaasi. Maksoinko siis sopivasti?
Täsmälleen samat menoerät olisivat kaiketi olleet myös vähemmän valmiissa paketissa? Meille valmistalo oli ainoa oikea vaihtoehto, koska emme halunneet projektissa piehtaroida kovin kauan. Kohtuullisen passeli pohjapiirros, josta väliseiniä muokataan ja laitetaan pinnat, kyökit sekä uunit mieluisiksi - se oli meidän ratkaisumme. Ja olemme ainakin vielä hyvin tyytyväisiä siihen mitä saimme.
"Kalkuloit tuollaista 20% - 25% lisäeurojen määrää valmistalosta valmiiseen taloon. Oma tasan yhden talon kokemukseni näyttää vahvistavan asian."
"Tämän pakettihinnan lisäksi menetimme euroja seuraavasti:
-maansiirto- ja pihatyöt 34000 (sisältää kallion paukuttelua, metsän kaatoa ja suuria maakuutiomääriä)
- valvontaa 2500 (hyvin edullinen, tuttuja)
- lupia ja liittymiä 5000
- pihalaatoitus 2200 (tehtiin itse, yli 25 tonnia kiveä, huh)
- piha, suunnittelu + yrtit 2200
- maalaukseen mennee yli 1000 euroa?(tehdään itse)"
Noin 25 % valmispaketin päälle, ok - mutta et kait tosissasi pidä tontimuokkauskustannuksiasi jotenkin keskivertona? Tonttisi muokkaus noin 20% talopaketin päälle ja muut 5 % talopaketin päälle.
Minulla tontin muokkaus jää reilusti alle 10000 euron, jolloin valmishinnan päälle tulee ainoastaan n. 10 %
ts. kerroin 1.1
riittää omalla kohdallani mainiosti.
hevosen kenkiä tarvita. Ehkä porukka just tuhlaa johonkin onnenkaluihin ;)
Yllä oleva esimerkki on ihan hyvä.
Onko sulla jotain varmaa tietoa maarakentamisen kuluista - olet siis varma, ettei mistään kohtaa tonttia löydy mitään ikävää höttökohtaa, jonka täyttäminen maksaakin enemmän kuin mitä olit suunnitellut? Lisäksi, pelkkä "tontin muokkaus" ei riitä - sinne pitää laittaa putkia ja kaivoja ja routalevyjä, jotka nekin maksavat. Niihinkin menee rahaa. Jos kulusi muutoin ovat samaa luokkaa, sinullahan menee yli 22.000e valmistalosi lisäksi rahaa, plus ne routalevyt sun muut ---> ollaan 25.000e:ssa. Lisäksi sinun pitää maksaa työmaasähkö ja -vesi, joihin menee kyllä rahaa myöskin (satanen kuussa?) ja vakuutus (no se on halpa). Tietty voit aina laskea, että mikä on se suunniteltu budjetti, ja toinen laskelma voi olla sitten se toteutuneitten kulujen budjetti. Jotta nämä kaksi eivät aivan kammottavalla tavalla eroaisi toisistaan, kannattaa joka kohdassa pelata varman päälle. Pankista saa toki lisälainaa, mutta sekin maksaa.
En ota kantaa siihen, miten lähellä keskimääräistä tonttini on maatyökustannuksiltaan. Tiedän, että on sekä halvempia ja kalliimpia.
Kymppitonnilla en olisi mitenkään selvinnyt, kuten seuraavat kirjanpitomerkintäni kertovat:
- 2519 euroa kului multaan, sen levitykseen ja pihan muuhun lopputasoitukseen ja jyräykseen.(oikea multakerros pensaille, nurmikolle ja muulle)
- 2000 routaeristeet, rännikaivot ja -putket, suodatinkangas
- 3200 perustuksen täyttö kaikkine jyräyksineen
- 640 salaoja- ja radonputket
- 1800 puiden kaato, oksien korjuu(itse katkottua polttopuuta on nyt ainakin kahdeksi vuodeksi)
Näistä kertyi jo yli 10000 euroa, itse tontilla heilumalla olisi toki 2-3 kiloeuroa säästänyt. Alkuperäinen kustannusarvio maatöille oli alle 20000, mutta kallio olikin metrin verran ylempänä toisessa päässä taloa, mikä tuplasi kustannukset.
Onnea kymppitonnin alittamisyritykselle.
Mun tontilla ei ole puita. Perustuksen täyttö ja multa jonkin verrankin halvempaa.
"mutta kallio olikin metrin verran ylempänä toisessa päässä taloa, mikä tuplasi kustannukset."
eli ts. 34000 eurosta 17000 euroa oli ylimääräisiä räjäytystöitä?
kään
Kiinnostaisi tietää, sekin kun vaikuttaa.
Jyrsintä sieltä ainakin puuttuu. Tuo 3200e kuulostaa pieneltä - sisältyykö siihen kaikki maanvaihdotkin, samoin kuin kaivurin hinta??? Koska jos sait 2500e menemään pelkkään multaan ja sen levitykseen pihatöissä, niin vaikea uskoa, että kaikki talon alle tuleva maa-aines (joka on kalliimpaa kuin multa) töineen olisi tullut suht samanhintaiseksi?
Jos jotakuta kiinnostaa, meillä meni näin:
1) maaperätutkimus 450€
2) puiden kaato ~80€ (ostettiin saha, kirves ja merkkinauhaa kun oli niin pienet puut mutta osa piti säilyttää)
3) jyrsintä 400€
4) maarakentaminen, sis. montun kaivu, täyttö ja tasoitus ennen perustuksia, perustuksen sisäpuolen täyttö ja tiivistys, pohjat pihateille, sepelit ja hiekat, kaivurikuskin palkka 8150€ (itse apuna)
5) maadoituskupari, routasuojaus, salaojitus (tavara mikä jää sinne hiekan alle) reilut 2300€ (ok, jäi jokunen putki ja levy yli, muttei paljon)
Eli menikö yhteensä siis jotakuinkin 11400€?
Tontti on hyvää rakennusmaata, ja maata vaihdettiin vähemmän kuin naapuritontilla. Ei räjäytyksiä, eikä metsää kaadettavana ainakaan mainittavissa määrin. Vielä pitää ensi kesänä piha tehdä loppuun, siihen budjetoimme sen 2500€. Kokonaiskulut jäävät toivottavasti 14000€:oon, mitään laatoituksia emme suunnittele. Naapurilla meni melkein tuplasti kesällä, mutta hän ei itse osallistunut töihin mitenkään. Voi vaikuttaa.
1400 neliömetriä. Ja reunasta reunaan on kaivinkone sitä muokannut.
Lyhyestä yhteenvedostani puuttuu paljonkin.Tarkoituksenani oli vain sanoa, etten olisi yhdellä kymppitonnilla mitenkään saanut talolle sopivaa alustaa puiselle tontilleni, jossa toki oli aiemmin ollut pieni talo ja sen pihapiiri.
Kun puhuin "perustuksen täytöstä kaikkine jyräyksineen" tarkoitin Excelistä poimimiani työkustannuksia, sekä isolla koneella, jyrällä ja lapiovoimin.
Tässä hiukan lisädataa maa-aineskuluistani:
- 4500 erilaisiin murskeisiin
- 1500 hiekkaan
- 1200 kosteuseristeenä käytettyyn "singeliin"
Multakustannukset nousivat todellakin korkeiksi tasoitustöineen, koska puutarhuri sanoi pensaiden tarvitsevan min 40cm kerroksen ja reilu paksuus laitettiin myösnurmikon alle. 11 kuution multakuormasta maksoin 140 euroa, laatu oli priimaa. Multaa meni toista sataa kuutiometriä.
Louhinta on sitten se, joka maksoi ihan kunnolla. Kahden rintamamiestalon välissä viemäreille kanjonien paukuttelu kustansi sellaiset 3200 euroa. Toinen kalliopatti näkyy olleen suunnilleen yhtä arvokas, joten sellainen kuudennes maanläheisistä menoista selittyi dynamiittipötkyjen jysäyksistä.
Lapion ja kirveen kanssa itse töitä tekemällä olisin säästänyt muutaman tuhat euroa, jos niin olisin ahkeroinut kaikissa tontinmuokkausvaiheissa. Mutta nythän on Rauno Kangas alusti valmiista valmistalosta eikä viimeisen päälle viedystä sentinvenytysprojektista.
Jos oikein asian ymmärsin.
lopuksi vedätys yritys
"Sanoipa hinnanromahdusmies ja valmistalofanit mitä tahansa, olen vakuuttunut siitä, että budjetilla alle 1300 euroa neliöltä, lähinnä härnää onneansa, enkä tilastomatematiikan alkeet hallitsevana suosittele onnensa härnäämistä - useimmiten se johtaa rahoituksen keskenloppumiseen."
BS! Onnen kanssa ei ole mitään tekemistä, vaan;
1) Valitse kustannustehokas talomalli
2) Valitse kustannustehokas paikka rakentaa
3) Palastele pohjien muokkaus ja tingi
4) Tingi paketista
5) Ole tarkka
Tinkimättömänäkin;
Kastelli 155 moderni muuttovalmiina < 1300 euroa / m2
Josta itsekin vihjailit saatavan alennuksia, koviksi kehumiesi Kastellin katteiden puolesta.
Halvempiakin on saatavilla.
Paskaa puhut vielä tänäkin päivänä!
Katsotaan vuoden päästä uudelleen.
"Paskaa puhut vielä tänäkin päivänä!"
Ei mitään perusteluja,
pelkkää kiukkua ja harmitusta siitä että hintatietoisuus kasvaa
ihmiset alkaa hakea kukkarolle sopivia ja taloudellisti fiksuja ratkaisua,
eikä sokeasti lähde tuhlaamaan tiettyä määrää vain siksi että kuvittelee ettei edullisemminkin saa.
Mulla on tuossa esimerkki jossa hinta jää alle 1300 neliö,
ja vain kilpailija lähtee haukkumaan mallia jotenkin huonoksi etc.
Hyvät hyssäkät tätä juttua. Tuossa tarvitaan onnea, tuuria, hevosenkenkiä, onnen omeletteja, hyviä kelejä, ennustajia ym.
Talokokoa pienentämällä saa hinnan ylärajaa alemmaksi, mutta että vielä neliöhintoja..
Mutta saa nähdä miten jatkossa käy, monissa piireissä joudutaan nöyrtymään hintojen rajuun pudotukseen, halla viljaa korjaa.
Miksi kommentoit moista ympäripyöreää sontaa runonmitassa. Ei mitään muuta anna kuin kuvan sinusta, harmistuneena että hinnoista puhuminen kiinnostaa ihmisiä.
Jospa kommentoisit viestejä tuossa yllä?
Siitä voitaisiin lähteä, ja jatkaa sitten tätä älykkyyttä. Eihän se palstalla hinnanpudotus vaikea ole, tosielämä se haasteita asettaa.
Esitä kritiikki laskelmaan. Mitä siinä on semmoista mitä et ymmärrtä.
Onko sinusta 34000 euron maanmuokkaus edellytys että talon voi pistää helpolle tontille - no voin kertoa ettei ole, vaan alle 10 000 riittää ja siitä erotus.
Tyhjänpäiväinen viestittely jota edustat, pilaa palstan. Tyhjät tynnyrit koliskoon tyhjissä edustustiloissaan.
Mites se nyt noin vaikeata on Ykälle?
omasta valmistalo rakennusprojektista. Lukemalla ne pienellä präntätyt MITÄ EI KUULU sopimukseen riitti meille. Kaikenmaailman työmiesten taukotilojen hoitamisisista, jätäkuljeksista, siivouksista, tavarankannoista ja vastaanotoista, puhumattakaan pääsuunnittelijoiden/valvojien ja erilaisten liittymien hankinnoista ja järjestelyistä sekä puunkaadoista, maatöiden teettämisistä lopulliseen pihantekemiseen.
Lisäki malleista puuttuu oleellisia osia, joita jokaiseen nykyaikaiseen taloon kuuluu; tulisijat, 2 vessanpönttöä, kaappeja, lumiesteitä ja tikkaita, terassit ja mahdolliset lisäovet, sälekaihtimia, väliseinien eristykset, muuratut seinäT pesutioissa, autotallikatosvarastot, lämmitysmuodon muutokset, ulkopuoliset maalaukset, antenniratkaisut, sisäseinien maalaukset, jos tapetointi ei kelpaa ym.
Aina joutuu ilmoitetun hinnan päälle laskemaan päälle mitä ihmeellisimpiä pikkukuluja.
Jos myydään valmistalopakettia niin silloin ostaja syljeskelee kattoon eikä tee, eikä varsinkaan maksa YHTÄÄN MITÄÄN ylimääräistä talon valmistumisen suhteen.
Valmistalo ei todellakaan ole valmistalo.
jotta kukaan uskoisi muuksi kuin myyjän provoksi.
Miten väität tämä olevan joku provo ja mikä tästä edes tekee provon?
Tarina on tosi ja etsimme hyvän muutaman vuoden vanhan valmiin talon, joita näyttää tupsahtelevan myyntiin jatkuvasti mitä herkullisemmilla hinnoilla.
Kysymyksesi: ""Miten väität tämä olevan joku provo ja mikä tästä edes tekee provon?""
"Lukemalla ne pienellä präntätyt... Lisäki malleista puuttuu..."
Yleistäminen on perusvirhe ja sen tiedon täysin auki jättäminen mitä valmistalon valmiiksi saattaminen kustantaa. Ikäänkuin kyse olisi jostain valtavasta ja kummallisesta asiasta.
Sitähän on tässäkin ketjussa käyty läpi että 1.1 kertoo valmistalon hinta niin sulla on valmis talo.
"Tarina on tosi ja etsimme hyvän muutaman vuoden vanhan valmiin talon, joita näyttää tupsahtelevan myyntiin jatkuvasti mitä herkullisemmilla hinnoilla."
Näin yllättävän usein kannattaa tehdä. Hämmästyttävän usein.
Eihän ns. valmistalo ole täysin valmis mutta mikä on parempi vaihtoehto ostajalle, jolla ei ole kykyä rakentaa kaikkea itse tai rahaa antaa rakennusliikkeen hoitaa aivan kaikkea ?
Lisäksi valmistalojen kohdalla on melko hyvin kerrottu asiakkaan velvollisuudet jo ostovaiheessa. Toisin on esimerkiksi joidenkin rakennusliikkeiden tarjouksissa.
Itse rakennutin/rakensin 1 1/2 kerroksisen Valmisvaajan. Kertoimella 1.3 talo valmistui pihoineen, yläkertoineen, kellareineen (kylmätila), LVI töineen, sähkötöineen. Tosin jos en olisi tehnyt itse mitään, kerroin olisi varmaan vähintään 1.4. Itse en olisi kuitenkaan viitsinyt/osannut tehdä kaikkea, joten minusta valmistalon viimeistely oli sopivan kokoinen urakka.
Tuosta sinun puutelistastasi pitää paikkansa minun kohdaltani antenniratkaisut ja muuratut pesutilojen seinät. Antennimiehen sai yhdellä puhelinsoitolla ja maksoi töineen/osineen 140 EUR. Pesutilan seinät ovat kivilevyä (ns. Kaakelilujaa). Eivät teitysti yhtä hyvät kuin muuratut, mutta ei niissä mitää vikaakaan ole ollut. Autotallikatosvaraston teen elementtitoimituksesta. Erittelyn mukaan siinä kuuluu asiakkaalle huomattavasti valmisratkaisua enemmän vastuuta/työtä.
Pystytkö esittämään karkean laskelman, mihin valmispaketin lisäksi meni rahaa?
Olen kerännyt kustannukset alla olevien otsikoiden mukaisiin ryhmiin. Tiedän että jotkut ryhmät ovat poikkeuksellisen edullisia, mutta en jaksa niitä näin etukäteen käydä tarkentamaan.
Suurin selittävä tekijä on, että jotkut ryhmät sisältävät pelkän materiaalikustannuksen koska en ole hinnoitellut omaa työtäni.
Maksut kaupungille 1757 EUR
Liittymismaksut (vesi ja sähkö) 5 924 EUR
Vastaava mestari, pää- ja rakennesuunnit., KVV-suunnittelu 1 038 EUR
Maarakennustyöt 7 600 EUR
Antura ja sokkeli, sis. kosteuseristeet 6 208 EUR
Tontin ja talon pohjan LVI kustannukset 2 112 EUR
Työkalut ja muut sekalaiset kustannukset 647 EUR
Sähkön käyttö, sähkötyöt ja tarvikkeet 878 EUR
Takka ja piippu 7 782 EUR
Muuton jälkeen:
Lapsiportit portaisiin (2 kpl) 170 EUR
Päätyterassin harjakate 0 EUR (reklamaatiokorvaus)
Terassin portaat ja kaiteet 330 EUR
Kellarin ovi lukko ja helat 614 EUR
Kellarin alumiini-ikkunasäleiköt 750 EUR
Yläkerran vesiputket ja ilmastointiputket eristeineen 641 EUR
Pintamaa-ainekset (sepeli, multa yms.) ja pihakasvit 2 020 EUR
Yläkerran eristys ja sisäkatto 3 224 EUR
(villat kuuluivat pakettiin)
Yläkerran ja kellarin sähkötarvikkeet ja sähkötyöt 4 200 EUR
Yläkerran keskupölynimurijärjestelmän kustannukset 103.6 EUR
Yläkerran väliseinät ja ovet 1 155 EUR
Yläkerran sisämaalit, tapetit, laatat, laastit ja vesieristeet 915 EUR
Yläkerran lattiapäällysteet (levyt, solumuovi, laminaatti) 1 964 EUR
Yläkerran kiinteät kalusteet (WC vaatekaapit) 1 407 EUR
Sokkelin tasoitteet ja rouhepinnoitus ja kellarin sisäosat 700 EUR
Sekalaiset kustannukset 1 100 EUR
Ä-merkkisen talon vastaavalle tonni käteen tarkoittaa huippuansiota suhteessa vaivannäköön. Muutama tunti papereihin perehtymistä. Kolmesta viiteen varttitunnin käyntiä tontilla, yksi käynti rakennusvalvonnassa ja ilman lisätöitä homma on paketissa. Vastaavan velvollisuuksiin ei kuulu laadun vaan suunnitelmanmukaisuuden valvonta.
Virhevastuista sen verran että virheet on tehty valmiiksi jo elementtitehtaalla eikä vastaavalla ole virheiden suhteen muuta velvollisuutta kuin kirjata pöytäkirjaan ylös ettei hyväksy asennusta jos lattiapalkki on katkaistu asennettaessa. Vastaava ei vastaa siitä että talo tulee asianmukaisesti rakennettua. Vastaava vain tarkastaa onko rakennus suunnitelman ja asetusten mukainen ja kirjaa ylös oman lausuntonsa. Jos murheita tulee, korjauttaminen on tilaajan omalla vastuulla.
vaikka 1,1 kerroinromahdushiekkalaatikkotyperys jankkais mitä.Siperia opettaa,ken kokeilee.
Siis Siperia opettaa oli nyt sitten jotenkin perustelu jollekin. Voihan nenä.
Edellä on laskelma, mikähän siinä on vaikeaa kommentoida itse laskemaa - asiaa, eikä tuommoisia nuijaksi itsensä kirjoittajan leimaavia tyhjänpäiväisiä aivopieruja.
"Tyhjät tynnyrit koliskoon tyhjissä edustustiloissaan."
Ja katsokaa runoilijan laskelmaa, siis mitä ihmeen laskelmaa?
Tässä ketjussa mopo karkaa näpistä, silti Rane puhuu asiaa!
Oletko jotenkin hahmotushäiriöinen?
Edellä joku kokenut kertoo ja yhtyy hellästi raunoon.
((( "Kalkuloit tuollaista 20% - 25% lisäeurojen määrää valmistalosta valmiiseen taloon. Oma tasan yhden talon kokemukseni näyttää vahvistavan asian."
"Tämän pakettihinnan lisäksi menetimme euroja seuraavasti:
-maansiirto- ja pihatyöt 34000 (sisältää kallion paukuttelua, metsän kaatoa ja suuria maakuutiomääriä)
- valvontaa 2500 (hyvin edullinen, tuttuja)
- lupia ja liittymiä 5000
- pihalaatoitus 2200 (tehtiin itse, yli 25 tonnia kiveä, huh)
- piha, suunnittelu + yrtit 2200
- maalaukseen mennee yli 1000 euroa?(tehdään itse)" )))
Ymmärrätkö, kokemukseen perustuvaa!!!!
Tarvii olla tosi amis-jätkä jos ei ymmärrä että tuossa 25 % valmispaketin päälle, muodostuu suurimmaksi osin sikahintaisesta tontinmuokkauksesta.
Tarvii olla tosi amis-jätkä jos ei ymmärrä että kun tontin muokkaus jää reilusti alle 10000 euron, niin kerroin 1.1 riittää vallan mainiosti.
Hävetkää urpot!
Eli nuorille aloitteleville rakentajille ja ota vastuu.. Laskelmasi ovat yhtä karkeita ja kapeanäköisiä kuin useat kommentit.
Suosittelen lämpimästi pysymään Ranen opeissa.
Siperia opettaa kuviossa mukana olleille ei tarvitse opettaa. Taidat olla kuulua onnellisten rakentajien kadehdittavaan joukkoon. Lienetkö naapuri?
Osaavat laskea. Edellä ei sitäpaitsi ole edes kovin montaa muuttujaa, sinulle jo liika?
amatörimäisten puuha-peteiden pätemispalstalta. Täällä rakentamisen tietotaito tuntuu olevan lähes yksissä käsissä - ja tuota sitten koittavat tosimiehet peukaloiset kumota olemattomilla tiedoillaan ja taidoillaan. Lähinnä koomista on näiden "tosiosaajien" selittelyt asiallisiin kommentteihin. Aika heikossa hapessa kyllä pitää olla, jos täältä näiden halvallahyväämiesten juttuja omaksuu. Kusipäistä pubikansaa joka ei taatusti rakenna mitään. Suurisuisia ja pienimunaisia tolvanoita.
Minusta nuorena ne jotka eniten tiesivät ja huutelivat "tietyistä jutuista" olivat juuri niitä, joilla oli vain lehtiä luettavanaan ja omat kädet käytössä (niiden selaamiseksi?).
Toteutuneita kuluja ei tämä intoa puhkuva "rakentaja" pysty kellekään rakentamista suunnittelevalle sanomaan, koska hänellä ei niitä ole ilmoittaa. Jos joku jo rakentanut kertoo kokemuksistaan, niin kysehän on heti myyjästä. Tuntuu vissiin hinta liian kalliilta? Mutta rakentamaanhan ei kannata ryhtyä, jos ei ole varaa edes realistiseen budjettiin. Ja realistisia budjettikokemuksiahan saa rakentaneilta.
Oli meilläkin optimistinen kuvitelma 1300e/m2 aikoinaan, mutta kas vain, kaiken maailman "pieniä" kuluja sitä ei tullut siinä alkuvaiheessa edes ajatelleeksi. Ei kaduta siltikään, halvemmaksi tuli rakentaa kuin ostaa valmis ja uusi, ja tietääpä ainakin että on hyvin tehty ja omien mieltymysten mukaan laitettu :)
mene jakeluun?
Mikä on vaikea ymmärtää?
Niin, tuolla näkyi olevan JONKUN toteutuneet kulut.
Mutta ei ne ainakaan tämän 1.1-miehen toteutuneita kuluja ole. HÄN voisi puhua toteutuneista kuluista sitten, kun hänellä on niitä toteutuneita kuluja.
Ylempänä esitetty ja lainaamasi kohta:
"Tämän pakettihinnan lisäksi menetimme euroja seuraavasti:
-maansiirto- ja pihatyöt 34000 (sisältää kallion paukuttelua, metsän kaatoa ja suuria maakuutiomääriä)
- valvontaa 2500 (hyvin edullinen, tuttuja)
- lupia ja liittymiä 5000
- pihalaatoitus 2200 (tehtiin itse, yli 25 tonnia kiveä, huh)
- piha, suunnittelu yrtit 2200
- maalaukseen mennee yli 1000 euroa?(tehdään itse)"
---- OMAKOHTAISIIN _KOKEMUKSIIN_ PERUSTUVAA
Sinun kommenttisi:
"Tarvii olla tosi amis-jätkä jos ei ymmärrä että kun tontin muokkaus jää reilusti alle 10000 euron, niin kerroin 1.1 riittää vallan mainiosti."
---- EI OMAKOHTAISIIN _KOKEMUKSIIN_ PERUSTUVAA
Sinulla kun ei vaan ole sitä kokemusta noista kuluista, vaikka kovasti niitä laskeskeletkin. Mene ja rakenna, niin tiedät, mitä maksaa ja pääset kertomaan OMISTA kokemuksistasi.
Ole hyvä ja laske itse,
ei tarvi olla ruudinkeksijä kun laitat siihen 34000 euron tontin muokkauksen sijaan 10000 euroa.
Taidat olla pahanlaatuinen Trolli.
Meinaatko tosissasi että joku nyt alkaa esityksesi pohjalta ajatella ettei alle 10.000 euron voi selvitä tontin muokkauksesta?
Jos sä haluat JOSTAIN SYYSTÄ korostaa MINÄ-HÄN akselilla asioita, niin MISTÄHÄN SE KERTOO?
- pelkkää typerää vänkäämistä.
Ole hyvä ja perustele järkevästi!
Niin, ei tosiaan tarvi olla ruudinkeksijä, että päätyy tuollaisiin lopputuloksiin.
Kokemusta niillä 10.000e tontinmuokkausmenoilla (utopistinen laskelma) sinulla vaan ei vielä ole. Kun pyydetään kokemusta juuri sinulta, ei siihen riitä naapurin tai sukulaisen tai kaiman kokemukset.
Mikset vaan voi sanoa reilusti: "Kokemusta toteutuneista kuluista minulla ei ole, tämähän on vain laskelma."
Trolli trollin tuntee.
Joku täällä vänkää typerästi koko ajan 1.1-kertoimellaan, vaikkei ole muuta esittää sanojensa tueksi kuin talokauppiaan hinta ja omat optimistiset kuvitelmat.
Sinä et ole hän. Hän on rakentanut. Sinä suunnittelet vasta. Hänellä on kokemusta. Sinulla on suunnitelmia. Hän kertoi kokemuksensa ja sinä "omit" ne, tosin vähän muuttelit tulevaisuudentilanteeseesi sopivammaksi.
Niin ja tosiaan, ei tuon kokoluokan talon pohjatöitä tehdä alle 10.000e. Sinulta ei ole muuten tullut vielä yhtään järkevää perustelua tuon hintasi tueksi.
Jaa ettei alle 10.000 saa tontin muokkausta tehtyä. Heeehheheheeee!
Olet housut nilkoissa,
mitäs nyt?
Sä Trolli et edes tajua että se on katos paikasta kiinni. Tämä joka ilmoitti että meni 34000 kertoi että metsää piti kaataa, räjäytellä...
Tarkalleen ottaen näin: "-maansiirto- ja pihatyöt 34000 (sisältää kallion paukuttelua, metsän kaatoa ja suuria maakuutiomääriä)"
Ei tossa mun katsomallani tontilla ole ensimmäistäkään puuta, eikä mitään mitä voisi räjäyttää - ei maan allakaan. Eikä siitä saa suuria maakuutiomääriäkään.
Jotenkin olet hassu.
No kerropa reilusti, että saitko ne maatyöt tehtyä alle 10.000e ? Kuuluiko hintaan jopa kaikki putket ja piuhat?
???
Luuletko oikeasti, että kun tontilla ei ole puita eikä hankalia kallioita räjäytettäväksi, niin maatyöt hoituvat vain pienellä "muokkauksella". Mitähän tuohon muokkaukseen käsittääksesi sisältyy, ajetaanko lanalla pari kierrosta, että saadaan kallistukset hoidettua?
Veikkaan, että se hämmästynyt tuijottaa sinua peilistä siinä vaiheessa, kun on maarakennustyöt tehty ja lasku saapuu postissa :D
vaikuttaa hintaan?
Olla sopimatta etukäteen (urakka), muuten laskuttavat sinua sitten yllätyksenä mitä sattuu.
Vaan se, mitä se lopulta maksaa, riippuu ihan siitä, mitä on tehty. Toki urakkaTARJOUKSET ovat aina alakanttiin eikä ne mitään SITOVIA hintoja ole. Ai niin ja muista ALV...
Siellä on joka tapauksessa tehtävä ne tietyt työt (jotta talo ei vajoa maan uumeniin eikä pohjavesi nouse talon sisuksiin), ja näyttää siltä, että sulle tulee täytenä yllätyksenä se, mitä kaikkea maarakennus pitää sisällään. Oliko se lanakierros vai kaksi vai kolme?
ei tarvitse mutuilla. Ei mulle tule yllätyksenä että kapillaarikatko pitää tehdä. Mutta jatketaan ilman mutuilujasi, tuolla ylemmässä haarassa. Tuolla missä henkilö kommentoi suoraan hintaa.
Yllätys on sulle vain ne yli 10.000e menevät kulut.
... siirrytään tuonne ylemmäksi tässä ketjussa, jossa hinnoista keskustellaan.
Ylös!
rakentaa,kun ei ole ainuttakaan puuta?
Mutta mitä hätää kun taloon kuuluu perustukset ja muihin kuluihin varaa sen 10% talopaketin hinnasta.
ei mene liittymismaksuja.Kynttilänvalossa,ei edes säköliittymäkustannuksia.Voi sen perustusen varmaan laittaa siihen sammaleen päälle,säästöä maatöissä.Maksimissaan 1,1
...1,1-painajainen kirjoittamani.