Yleensä ihmiset laskevat niin että jos toinen maksaa tonnin vuokraa, toisella on vain kolme hunttia yhtiövastike on toisen asumiskustannukset 700 euroa kuukaudessa enemmän.
Näinhän tuo äkkipäätään voisi olla mutta kyllähän asuntoon sijoitetulle pääomalle pitää laskea jokin korko, tuotto jonka saisi jos se olisi sijoitettu osakkeisiin, velkapaperihin jne. Näin laskettuna halpa kaupungin asunto ei olekaan niin huono asumismuoto vaikka varaa olisi omaankin.
Näinhän tuo äkkipäätään voisi olla mutta kyllähän asuntoon sijoitetulle pääomalle pitää laskea jokin korko, tuotto jonka saisi jos se olisi sijoitettu osakkeisiin, velkapaperihin jne. Näin laskettuna halpa kaupungin asunto ei olekaan niin huono asumismuoto vaikka varaa olisi omaankin.
Vastaukset 23
Vanhimmat
Kuitenkin on niin, että niitä halpoja kaupungin asuntoja ei ole tarkoitettu niille, joilla on varaa omaankin. Tietenkin niissä heitäkin asuu, mutta se on yhteiskunnan (eli veronmaksajien) resurssien väärinkäyttöä. Suoremmin sanottuna petoksella saatavaa oikeudetonta hyötyä. Onneksi kaupungin asunnot ovat asuinympäristönä hieman, tuota, sanoisinko haastavia. Eli niin makaa kuin petaa.
Opiskellessa mennyt naimisiin, perustanut perheen, saanut ison kaupunginkämpän. Eihän siitä poiskaan häädetä vaikka tulot nousee? Onhan noita kaupunginkämppiä ympäri Helsinki, ei kaikki ole itä-Helsingissä. Sitäpaitsi mitä vikaa itä-Helsingissä, minulla useita tuttuja sielläpäin asuu ja oikein hyvin viihtyvät.
asunnonosto ei houkuttele monestakaan syystä. Uskon saavani pitkässä juoksussa parempaa tuottoa muualta ja hajautus helpompaa ja likvimpää. Suunnitelmissa on muutto ulkomaille ennenpitkää, kun tilaisuus tulee. Palasimme suomeen viime vuonna kymmenen vuoden ulkomaankeikalta.
Sitä minä ihan vaan ujona kysyn, että mitenkäs se 700e tuottaa sitten vuokralaiselle korkoa, heh? Asunnosta verailukelpoinen korkotuotto saadaan tai jää saamatta myyntivaiheessa, kuten on tietysti osakekaupassakin. Osakekauppaa vaan käydään yleensa lyhyemmällä duraatiolla kuin osakekauppaa.
mutta mitäpä siitä.
tavaat sen tekstin, ehkäpä aukeaa sullekin.
Jos toinen maksaa vuokraa 700e ja toinen vastiketta 300e, niin varmaan voidaan ajatella, että omassa asuva lyhentää lainaa ja maksaa korkoa (ainakin) tuon 700e. En kyllä pysty millään simultaaniyhtälölläkään perustelemaan vuokralla asumista "tuottavammaksi", olettaen että asumistaso on sama. Ainoa tilanne taitaisi olla se, että asuu todella ahtaasti ja halvasti vuokralla ja polkee rahansa pörssiin tai rahastoihin älykkäästi ja ainoana ideana on voiton maksimointi ja jokaisen euron laittaminen poikimaan; väitän, että nämä tyypit tapaat kauppalehden keskustelusta, et täältä.
Itse olen nettovarallisuuteni, nyt noin 500000e, kerännyt omistusasumalla ja vaihtamalla sopivassa kohti, toki hyvillä tuloilla on osuutensa, mutta asumisen tasosta en ole tinkinyt, enkä tingi kuin opiskeluaikoina.
> Yleensä ihmiset laskevat niin että jos toinen maksaa tonnin vuokraa, toisella on
> vain kolme hunttia yhtiövastike on toisen asumiskustannukset 700 euroa
> kuukaudessa enemmän.
>
> Näinhän tuo äkkipäätään voisi olla mutta kyllähän asuntoon sijoitetulle pääomalle
> pitää laskea jokin korko,
Näinhän sitä voisi luulla, mutta kun et ota tuossa ollenkaan huomioon sitä sijoitettua pääomaa, vaan puhut ainoastaan juoksevista kuluista.
Jotka ovat toisella 1000 ja toisella 300 euroa kuussa.
Oletetaanpa, että olisi ostamassa kämppää. Tehdään yksinkertainen oletus: 100% lainaa. Yksinkertaistetaan tilannetta vielä hieman ja maksetaan laina pois sillä tavalla, että korkoa ja lyhennystä tulee joka kuukausi 700 euron verran.
Tässä vaiheessa omistusasujan kuukausikulut ovat 300 + 700 = 1000 euroa.
Vuokralainen kaupungin läävässä maksaa 1000 euroa vuokraa samalta kuukaudelta.
Asumiskulut siis yhtä suuret, alkupääoma yhtä suuri ja se korko... Noh, toinen noista saattaa jopa korkoa rahoilleen saada. Toisella taas korkoa tulee varmasti - siihen vuokraan.
Kyllä se vuokra-asunto on aina huono ratkaisu, jos siinä asuminen on kalliimpaa kuin omassa. Vuokralla asuminen voi olla taloudellisesti järkevää vain erittäin lyhyellä (2-3 vuotta) aikajaksolla mitattuna, mikäli asuntojen hinnat samalla romahtavat (luokkaa 20% vuodessa).
Muista kuin taloudellisista syistä vuokralla voi silti kannattaa asua. Esimerkiksi siksi, että se on ainut vaihtoehto...
Elikkä pukkaa taas tätä perinteistä "VALITAAN vuokraläävä ja SIJOITETAAN ylimääräiset rahat osakkeisiin tms. VARMAAN kohteeseen"
Ei vaan toimi käytännössä....
Esim. vuokra 650 €/kk vs. omistusasunnossa kiinni 30 tonnia omaa rahaa ja kulut (laina + vastike) 850 €/kk. Teoriassa vuokra"säästäjä" pystyisi säästämään 200 €/kk = 2400 €/vuosi, minkä lisäksi voisi vielä sijoittaa sen 30 tonnia osakkaisiin tms jolloin 7 % vuosituotolla (verojen jälkeen) tienaisi 2100 €/vuosi. Tienisti siis yhteensä 4500 €.
...mutta
1. Kuka kärvistelee vuokralla, jos on 30 tonnia käteistä? Minä olisin valmis maksamaan omistusasunnosta satasen, pari, enemmän jo ihan pelkästään tuon "kynnysrahan" vuoksi - se kun karsii pois suurimman osan kaiken maailman yh-kiljukauloista, "sosiaalisesti työrajoitteisista" (Haans yms. juopporetkut) jne.
2. Omistusasuja lyhentää velkaansa = kasvattaa hänkin varallisuuttaan. Keskimäärin omistusasujan menoista vain puolet menee kankkulan kaivoon (laina-ajan alussa osuus on toki suurempi, mutta lopussa pienempi) ts. omistusasujakin "tienaa" lyhennyksillä helposti kolme tonnia vuodessa.
3. Asuntojen reaaliarvo pysyy (pitkillä ajanjaksoilla) likimain vakiona -> jos inflaatio 2 %, niin omistusasuja "tienaa" 100 k€ asunnon (nimellisellä) arvonnousulla 2000 €/vuosi ..eli yhteensä omistusasujan keskimääräinen tienisti onkin 5000 €/vuosi.
Toki voidaan laskea reaaliarvoillakin, mutta silloin pitää tuhnun sijoitustuotoista vähentää inflaatio.
... sitten soppaan voidaan lisätä myös remonttikuluja, esim. KPH/keitiö uusiksi 20 vuoden välein jne. Muttei pidä unohtaa verovähennyksiäkään. Eikä sitä, että vuokra nousee vuosittain, mutta lainakulut eivät.
Mitä itse olen tällaista laskelmaa kehitellyt, niin kyllä vaan omistusasunto on tavalliselle sukankuluttajalle erittäin varma valinta. Vuokra + osakesijoitusyhdistelmällä pitäisi olla a) hirveän iso "pesämuna" tai b) päästä noin 7 % reaalituottoon eli >10 % nimelliseen tuottoon, jotta se olisi kannattavaa. Ei toki mahdotonta, mutta, kuten sanottu, ei ihan joka jannulta onnistu. Ainakaan joka vuosi.
1. Kuka kärvistelee vuokralla, jos on 30 tonnia käteistä?
- Minä ainakin kärvistelen. Nyt kannattaa kärvistellä pari vuotta vuokralla, vaikka onkin se "30 tonnia käteistä". Pitemmän päälle vuokralla asuminen ei tietenkään ole se rahallisesti kannattavin vaihtoehto. Oma on lopulta joskus aia maksettu, ja silloin jää maksettavaksi pelkkä vastike. Vielä edullisemmaksi tulee asua ok-talossa, koska ei mene vastikettakaan.
Sen vielä lisäisin, että eihän vuokralla asuminen tietenkään tarkoita, että pitäisi asua jossain vuokratalossa noiden mainitsemiesi kiljukaulojen ym. epämääräisten ilmiöiden keskellä. Vuokralla voi asua vaikka ok-talossa Parempien Ihmisten Alueella. Nyt on paljon ihan hyviä taloja, jotka eivät ole menneet kaupaksi omistajan mielestä sopivalla hinnalla, ja ne on laitettu vuokralle.
Heh, no, ehkä, jos olet jotain omakotitaloa ostamassa, niin vuokralla kärvistely saattaa kannattaa. Tai siis on kannattanut (ökykohteista jopa 100 k€ hintaa pois), mutta tästä eteenpäin... tai jossain tavanomaisemmassa kohteessa. Dream on. Hinnat ovat tulleet alas muutaman prosentin, pienissä asunnoissa ei sitäkään. Uudiskohteitakin on dumpattu max. 10 % alella ... eli tässä on kyllä voinut tehdä 20 tonnin "tilin", kun on tyytynyt sellaiseen, joka ei muille ole, syystä tai toisesta, kelvannut... nimittäin kaikkia kohteita ei ole tarvinnut alehintaan myydä.
Mutta tuostakin "tilistä" pitää vähentää nämä
1. kunnon kaksioistakin pitää nykyään maksaa vuokraa 700-800 €/kk = 8-10 tonnia/vuosi (ellet sitten ole ns. sosiaalitapaus)
2. Kustannukset (+ työ, vaiva ja vitutus) ylimääräisestä muutosta, tonni tai päällekin, jos sinne tilapäisasuntoon on hankittu jotain valaisinta, kalustetta, sälekaihdinta tms. mikä ei sitten uuteen/OMAAN asuntoon passaakkaan + tietty lainalaatikot, muuttoauto/palvelu yms.
3. Jos olisit ostanut vuotta aiemmin, olisit (nykyisillä koroilla) ehtinyt jo lyhentää lainaasi = kartuttaa omaisuuttasi useammalla tonnilla + verovähennykset bonuksena päälle.
4. Jos kyttäät yksisilmäisesti sitä ihan alinta hintaa ... niin siinä vaiheessa kun se pohja näkyy tilastoissa ovat hinnat olleet jo pari kk nousussa ... eli tässäkin viilataan siitä "tienististäsi" äkkiä 5 tonnia pois.
Aikalailla +/- 0 taitaa lopputulema olla (pl. isot/kalliin omakotitalot), mutta jäähän sentään vitutus ylimääräisestä muutosta & vuosi vuokra-asumisen ihanuutta muistoksi...
No eipä enää kummastuta "valintasi". Vaikka mikä "valinta" vuokralla asuminen on silloin, kun ei ole vaihtoehtoja. 30 tonnilla ei paljoa omakotitaloja ostella.
On sitä rahaa toki enemmän ajateltu käyttää kuin "30 tonnia käteistä". Lainaus oli edelliseltä kirjoittajalta suoraan XD.
Todellakin tilanne on se, että ollaan katseltu niitä kalliimman puoleisia taloja. Eikä asuta vuokratalossa, eikä edes halvassa vuokra-asunnossa, joten mistään kärvistelystä ei oikeastaan voi edes puhua. Eikä se ole edes varmaa, onko tämä rahallisesti kannattavaa, mutta nyt ei vain ole kovin hyviä taloja myynnissä.
Okt:ssä ei ole ketään joka kätevästi paketoisi kiinteistön kaikki kulut yhdelle laskulle "vastikkeeksi". Kyllä ne laskut silti joutuu maksamaan.
Eli jokainen maksaa seuraavat suoraan (okt), vastikkeessa (oma kt-, rt- tai pt-asunto) tai vuokrassaan:
- kiinteistöverot
- jätehuoltomaksut
- vesimaksut
- lämmituskulut (veden ja huoneiston, sähkö tai öljy tai kaukolämpö)
- kerrostaloissa ja rivareissa yhteisten tilojen siivous/lumien auraus jne., nämä tehdään yleensä itse okt:ssa
- LVI-kojeistojen huollot ja remontit (nuohous, rempat jne.)
- isommat remontit määrävälein
Näiden päälle voi tulla vielä lisäksi velan korkoja ja lyhennyksiä sekä vuokraisännän vuokratuotot.
Omakotitalossa voi vähän valita mitä tekee itse, mitä teettää ja mitä jättää tekemättä. Muissa asumismuodoissa yleensä muut päättää mihin kustannuksiin joutuu osallistumaan. OKT:ssa tietää myös minne rahat menee. Muissa asumismuodoissa on yleensä vielä isännöitsijä ja huoltoyhtiö kuppaamassa rahaa itselleen.
esimerkiksi löytyi aika lailla meidän talon tasoinen vuokrakämppä, tosin 40m2 pienempi:
http://www.vuokraovi.com/vuokraovi/main/showrental.action?id=142568
kyllähän tuossa jo lyö leiville odotella rommausta..
Pankki ottaa toki korkoa, jos ostaa asuntonsa velaksi. Asuminen kuitenkin on pelkkä kuluerä, josta kannattaa yrittää selvitä halvalla. Jos toisen asumiskulut ovat tonnin ja toisella 300 euroa, jälkimmäisellä jää 700 euroa sijoittamiseen. Osakkeisiin pankki tuskin antaa velkaa samoilla ehdoilla kuin asuntoa varten.
Pääoman tuotto on rahassa se 700€, plus tietysti kaikki muu mikä on omistusasunnossa parempaa kuin vuokralla.
Pankki ottaa toki korkoa, jos ostaa asuntonsa velaksi. Asuminen kuitenkin on pelkkä kuluerä, josta kannattaa yrittää selvitä halvalla. Jos toisen asumiskulut ovat tonnin ja toisella 300 euroa, jälkimmäisellä jää 700 euroa sijoittamiseen. Osakkeisiin pankki tuskin antaa velkaa samoilla ehdoilla kuin asuntoa varten.
Ajatus vaihtoehtoisesta tuotosta on aivan oikea, mutta tuottovaatimusta ei sentään pidä asettaa osakkeiden tai muiden riskisijoitusten tasolle. Pitkäaikainen asunnon omistaminen on varsin vakaa ja vähäriskinen sijoitus.
Unohdit kuitenkin tärkeän elementin eli remonttikustannukset. Niitä pitää laskea 1-2 % hinnasta vuodessa, jotta asunnon arvo pysyy.
Esitänpä tässä sitten oman laskelmani:
- asunnon käypä arvo 55000 euroa, velkaa ei ole
- vastike 120 e
- vastaavan vuokra 450 e
- remonttivaraus 50 e kuussa. Putkiremontista on vasta kaksi vuotta eikä se minun ikänäni enää kummittele. Muutenkin taloa on korjattu viime vuosina kohtuullisen paljon, joten varaus on haarukan alapäästä. Tehdyt remontit näkyvät osaltaan sidottuna pääomana, joka on suurempi kuin huonokuntoisessa talossa olisi.
Kustannukset ilman pääoman korkoa 170 euroa kuussa. Säästö vuokraan verrattuna 280 euroa eli 3360 euroa vuodessa. Tuotto pääomalle 6,1 prosenttia puhtaana käteen.
Vaihtoehtoisen sijoituskohteen pitäisi tuottaa ennen veroja noin 8,5 % vuodessa, jotta oma asunto kannattaisi myydä ja siirtää varat sinne. Samalla riskitasolla noin hyvin tuottavia kohteita ei ole. Osakemarkkinoilta on puolen vuoden aikana saanut parempaakin tuottoa, mutta edellisen puolivuotiskauden tulokset olivat pahasti vääränmerkkiset Se riski.
Tässä pitää toisaalta huomata sekin, että sijoittajalle nettotuotto on verollista eli toisen asunnon ostaminen ei ole näin edullista. Ja jossakin muualla vuokrien ja hintojen suhteet voivat olla suurestikin erilaiset. Täällä on näin.
Että velkaosuudestakin saa koroistakin verovähennyksen ;) siis niillä joilla on sitä kuten allekirjoottaneella rapiat 100K
kuukaudessa mitä omistaja ei maksa ole juuri se tuotto minkä hän saa asunnon maksettuaan. Minusta ainakin huipputuotto ja verotonta.
kuukaudessa mitä omistaja ei maksa ole juuri se tuotto minkä hän saa asunnon maksettuaan. Minusta ainakin huipputuotto ja verotonta.