Omistamme mieheni kanssa yhdessä asuntomme (omistussuhde 1/3, 2/3 jos merkitystä) Taloyhtiössämme on meneillään erään uuden asukkaan aloittama ja vähitelleen loppuun saatettu tutkimus kosteusvauriosta sekä homeongelmasta, joten yhtiökokouksessa tunteet on nousseet pintaan useasti usealla osakkaalla. Hallituksen puheenjohtaja on alusta alkaen kieltänyt ongelmat, jotka tosin sekä terveystarkastaja että taloyhtiön itse palkkaama asiantuntija ovat todenneet todeksi. Edelleen väännetään kättä siitä, tehdäänkö korjaukset vain välttämättömään osaan talosta, eli lakimiehen ja viranomaisten avulla korjauksia vaatineen asukkaan asuntoon ja siihen kosketuksissa olevaan osaan talon rakenteista, vai korjataanko taloyhtiötä perusteellisemminkin. Meidän syymme ajaa perusteelisempia korjauksia johtuu tietysti toiveesta ehkäistä kosteusongelmat muiden asuntojen kohdalta. Aistinvaraista haittaa ei vielä ole muissa asunnoissa, kuin tässä yhdessä.
Taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja mm. kielsi miestäni (joka on yksi hallituksen kolmesta jäsenestä) puhumasta viime yhtiökokouksessa laajempien tutkimusten puolesta, koska jokin aika sitten minä olin argumentoinut tutkimusten puolesta. Hänen mukaansa puheoikeutta voitiin käyttää vain kerran meidän asuntomme kohdalla, hänen vaimonsa tosin sai puhua puheenjohtajan lisäksi, he kun vastustivat tutkimuksia ja korjauksia sekä haukkuivat korjauksia vaativaa osakasta. Nyt on tulossa ylimääräinen yhtiökokous, jossa olisi tarkoitus vihdoin tehdä päätöksiä taloyhtiömme korjauksien laajuudesta.
Asiantuntija on kivijalan eristämistä ja talon ulkopuolisen sadevesijärjestelmän uusimista suositellut, mutta puheenjohtaja pitää sitä turhana ja siksi puheenjohtaja on jo hyvissä ajoin alkanut osakkaiden painostamisen ja oman asiansa pohjustamisen, jotta esim kaikille lähialueen taloille (60-luvulla rakennetuille) tehdyn tyyppistä salaojajärjestelmää ei tehtäisi meidän taloyhtiöömme... Puheenjohtaja on ollut hommassaan pitkään ja pienen taloyhtiömme osakkaat luottavat ukkoon liki sokeasti, hän on aika agressiivinen tuodessaan omaa näkemystään esiin ja monet myöntelevät häntä välttääkseen riitoja ja eripuraa taloyhtiössä.
Voiko hallituksen puheenjohtaja kieltää osakkaita puhumasta yhtiökokouksessa ja tuoda näin todella yksipuolista näkökulmaa päätettäviin asioihin vai onko kaikilla osakkaille (sekä miehelläni että minulla) oikeus puhua remonttien puolesta? Samaa asiaa emme tietenkään hoe, mutta omassa puheenvuorossaan ei toinen välttämättä muista tuoda kaikkia asioita esiin.
Taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja on myös viivytellyt kaikin mahdollisin keinoin tutkimuksia ja suunnitelmien tekemistä, vaikka muut hallituksen jäsenet ovat yrittäneet useasti sähköpostein tms. keinoin saada asioita eteenpäin (ehdotella kokouksia ym) Jos taloyhtiömme joutuu korvausvastuuseen viivyttelystä, voidaanko hallitukselle olla myöntämättä vastuuvapautta ja toisaalta voidaanko vastuu rajata koskemaan vain puheenjohtajaa, jos voidaan esim sähköpostikirjeenvaihdon avulla osoittaa, että muut jäsenet ovat yrittäneet viedä asiaa nopeammin eteenpäin.
Kiitokset, jos joku osaa antaa faktaan perustuvaa tietoa aiheesta.
Taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja mm. kielsi miestäni (joka on yksi hallituksen kolmesta jäsenestä) puhumasta viime yhtiökokouksessa laajempien tutkimusten puolesta, koska jokin aika sitten minä olin argumentoinut tutkimusten puolesta. Hänen mukaansa puheoikeutta voitiin käyttää vain kerran meidän asuntomme kohdalla, hänen vaimonsa tosin sai puhua puheenjohtajan lisäksi, he kun vastustivat tutkimuksia ja korjauksia sekä haukkuivat korjauksia vaativaa osakasta. Nyt on tulossa ylimääräinen yhtiökokous, jossa olisi tarkoitus vihdoin tehdä päätöksiä taloyhtiömme korjauksien laajuudesta.
Asiantuntija on kivijalan eristämistä ja talon ulkopuolisen sadevesijärjestelmän uusimista suositellut, mutta puheenjohtaja pitää sitä turhana ja siksi puheenjohtaja on jo hyvissä ajoin alkanut osakkaiden painostamisen ja oman asiansa pohjustamisen, jotta esim kaikille lähialueen taloille (60-luvulla rakennetuille) tehdyn tyyppistä salaojajärjestelmää ei tehtäisi meidän taloyhtiöömme... Puheenjohtaja on ollut hommassaan pitkään ja pienen taloyhtiömme osakkaat luottavat ukkoon liki sokeasti, hän on aika agressiivinen tuodessaan omaa näkemystään esiin ja monet myöntelevät häntä välttääkseen riitoja ja eripuraa taloyhtiössä.
Voiko hallituksen puheenjohtaja kieltää osakkaita puhumasta yhtiökokouksessa ja tuoda näin todella yksipuolista näkökulmaa päätettäviin asioihin vai onko kaikilla osakkaille (sekä miehelläni että minulla) oikeus puhua remonttien puolesta? Samaa asiaa emme tietenkään hoe, mutta omassa puheenvuorossaan ei toinen välttämättä muista tuoda kaikkia asioita esiin.
Taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja on myös viivytellyt kaikin mahdollisin keinoin tutkimuksia ja suunnitelmien tekemistä, vaikka muut hallituksen jäsenet ovat yrittäneet useasti sähköpostein tms. keinoin saada asioita eteenpäin (ehdotella kokouksia ym) Jos taloyhtiömme joutuu korvausvastuuseen viivyttelystä, voidaanko hallitukselle olla myöntämättä vastuuvapautta ja toisaalta voidaanko vastuu rajata koskemaan vain puheenjohtajaa, jos voidaan esim sähköpostikirjeenvaihdon avulla osoittaa, että muut jäsenet ovat yrittäneet viedä asiaa nopeammin eteenpäin.
Kiitokset, jos joku osaa antaa faktaan perustuvaa tietoa aiheesta.
Vastaukset 13
Vanhimmat
Ensiksi: asunto oy:n hallitus tekee päätökset kokouksessaan, josta laaditaan pöytäkirja. Päätös voidaan tehdä myös äänestäen. Jos epäilee jäävänsä äänestyksissä vähemmistöön, niin olisiko syytä harkita eroamista tai sitten ryhtymistä vaikuttamaan toisiin hallituksen jäseniin ja hankkiutumaan osaksi enemmistöä.
Tässä jutussa paistaa läpi hyvää ja oikeudenmukaista lopputulosta haluavien ihmisten osaamattomuus mielipiteisiin vaikuttamisessa. As oy:n hallituksen puheenjohtaja ei voi olla se ainoa vaikuttaja vaikka olisikin toiminut tehtävässä pitkään. Muilla hallituksen jäsenillä on velvollisuus tavoitella hyvää lopputulosta.
Yhtiökokouksessa sinun tapauksessasi osakesarjanne äänestää yhdenmukaisesti. Sitä ei voida jakaa vaikka olisit puolisosi kanssa eri mieltä. Yhtiökokouksessa on jokaisella osakasluetteloon merkityllä puhe-, esitys- ja äänioikeus. Lisäksi voitte käyttää kokouksessa avustajaa, tässä tapauksessa olisi kai rakennustekniikan asiantuntijaa.
Myöhempi korvausvastuu laukeaa nykyiselle hallitukselle jos yhtiökokouksen enemmistö toteaa asioita hoidetun huonosti ja että on laiminlyöty korjaustoimet.
Korostan vielä, että nyt on syytä katsoa huolella, että päätökset tehdään ja kirjataan asiallisesti. Sähköpostittelu on kokousten valmistelua mutta se ei korvaa päätöksentekoa näin isossa asiassa.
Ylintä päätösvaltaa taloyhtiössä käyttää yhtiökokous. Hallitus puheenjohtajineen noudattaa yhtiökokouksen päätöksiä tai vastaavat seurauksista. Yhtiökokous voi myös erottaa hallituksen.
Toisaalta ymmärtämättömättömät osakkaat on helppo saada tekemättä jättämisen kannalle koska he eivät katso juuri huomista pidemmälle koska remonteista aiheutuu kustannuksia.
Siis onelmaa on kellarikerroksessa, olettaen kerrostalon olevan kysessä.
Asuntoja tuskin on kellarissa? Milla tapaa nämä ongelmat ovat nyt näkyvät tässä yhdessä huoneistossa?
Jos kerta terveystarkastaja on käynyt, niin eikö hän voisi määrätä asuntoa käyttökeiltoon, kunnen ongelmat on korjattu? Saisi varmasti vauhtia korjaustoimintaan. Mahdollisesti kotivakuutus voisi tulla apuuntuossa asukkaan osalta.
Minusta yhden salaoajajärjestelmänkorjaus ei nyt niin vuodesta ole kiinni (tosin tilannetta tuntematta).
Helposti kustannuksia tulee tuollaisesta työstä 40.000e.
Mainitsit myös, että talo on 60-luvulta. Oletteko ajatelleet, että putkiremonttikin on tulossa pikkuhiljaa.
Hallituksen puheenjohtaja ei todellakaan päätä yksin asioita. Toki ehkä häntä kannattaa kuunella, kerta ollut pitkään talossa ja tuntee (ainakin pitäisi) taloa ja sen asioita.
Ja sitten, mitäkäs talonyhtiön kiinteistövakuutus on sanonut asiaan? Onko vahinkotarkastaja käynyt paikalla? Olisi erittäin mielenkiintoista tietää.
Pohjakerros on ongelmakämpässä todettu olevan ongelmana, ts home haisee ja rakenteesta mitatut kosteudet on olleet kohollaan. Asunto on käyttökiellossa. Kuntotutkimuksen tehnyt asiantuntija on sanonut (valitettavasti epävirallisesti) ettei näe syytä, miksei samantyyppistä ongelmaa olisi muissakin asunnossa, tosin ei vielä näin vakavana.
Putkiremontti on tulossa, siihen ei haluttu vielä ryhtyä, haluttiin ensin hoitaa nämä isommat ja kiireellisemmät ongelmat alta pois. Putkien ikä on aiheuttanut sen, että vakuutus ei enää putkivahinkoja korvaa, tämä on tarkastettu vakuutusyhtiöstä (toivottiin viime yhtiökokouksessa putkiremontin yhdistämistä kosteusongelman korjaamiseen, samalla olisi tutkittu ja estetty ongelmat muiden asuntojen kohdalta, mutta ehdotus syrmättiin).
90% mutua ja tunnetta sekä 10% itse asiaa, sana kosteusvaurio kun saa aikaan voimakkaita reaktioita joilla harvoin on asiaperustetta.
Mutta itse asiaan, eli "Voiko hallituksen puheenjohtaja kieltää osakkaita puhumasta yhtiökokouksessa ".
Asunto-osakeyhtiön osakkenomistajilla on oikeus osallistua yhtiökokoukseen mutta jos asunto-osakkella on useita omistajia, voivat he käyttää oikeuttaa vain yhden, yhteisesti valtuuttamansa henkilön kautta. Tällä valtuutetulla on lisäksi oikeus käyttää avustajaa kokouksessa, joten aviopari voi olla paikalla mutta vain toinen voi äänestää. Avustajalla on puheoikeus mutta hän ei voi tehdä esityksiä tai äänestää.
Kyllä voimassa olevan asunto-osakeyhtiölain mukaan kahdesta osakkeenomistajasta molemmat saavat puhua yhtiökokouksessa. Lain 24 §:n mukaan "jokaisella osakkeenomistajalla on oikeus --- käyttää [yhtiökokouksessa] puhevaltaa, jollei [as.oy.laissa] ole toisin säädetty." Saman pykälän 3. momentti vaatii yhteisomistajille yhteistä edustajaa vain, jos osakeryhmällä on USEAMPI kuin kaksi yhteisomistajaa. Näin esim. avioparilla, joka omistaa osakeryhmän yhdessä, on rinnakkainen puhevalta, jota molemmat voivat käyttää. Äänestyksissä heillä on toki vain "yhden huoneiston" jakamattomat äänet.
Olisi varmasti oikeudenmukaista avioparin yhdessä miettiä sanottavansa ja toisen esittää tämä yhtiökokouksessa. Miksikä se asia toistamalla tulee.Jos aviopari ei saa yhteistä kantaa esille on sen äänestettävä, kun sillä on selvä omistusoikeusjako olemassa.
Mitä asiaan tulee on se jo saatettu sellaiseen tolaan sooloilemalla jokainen erikseen, ettei alkuperäinen asia ole enää tärkeä.
Taloyhtiön asiat ovat yhteisesti päätettäviä asioita, jota ei päätetä asenteella "kyllä minunkin pitää remontti saada, kun joku muu saa, vaikka asunnossa ei olisi mitään korjattavaa"
Asunto-osakeyhtiölaki lähtee periaatteesta, että talous hoidetaan siten, että kaikki ovat tasapuolisesti mukana vahinkoja korjattaessa.
Jos olisin hallituksen puheenjohtajana teillä, esittäisin seuraavaa ratkaisua.
Kun muissa asunnoissa ei ole todettu välitöntä korjaustarvetta, ne korjataan sitten jos tällainen tarve syntyy. Vahinkohuoneisto kunnostetaan heti.
Hallituksen puheenjohtaja on ilmeisesti tarkoittanut em. asiaa, mutta vauhkoontunut osakasryhmä ei ole sellaisessa tilassa, että se menisi perille.
Kun talonne kaikki huoneistot kunnostetaan, myös ne joissa ei ole todettu homeitiöitä, taloyhtiön hallitus on menetellyt väärin, kun joku teistä riitaisista osakkaista alkaa valittaa. Ei ole toimittu oikein, taloyhtiö on hukannut yhteisiä varoja turhaan ja tästäkin syystä taloudellinen vastuu siirtyy hallituksen jäsenille henkilökohtaisesti maksettavaksi.
Näin monimutkainen on riitaisan taloyhtiön päätöksenteko. Teki niin tai näin aina löytyy riitainen valittaja.
Ehdottaisin seuraavaa menettelyä:
Istuttaisiin alas miettimään asiaa. Yhteinen intressi kaikilla osakkeenomistajilla on se, ettei yhtiövastike nousisi huimasti tässäkään seikkailussa. Kaikki remontti maksaa ja paljon, onko sen arvoista vaatia "MINULLE", kun jokin muukin saa periaatteella. Tälle huoneistolle on sattunut vahinko ja se pitää saattaa kuntoon, ei koko taloa ole syytä remontoida vaikka minä satun tämän ja tämän omistamaan.
Kosteusongelmat ovat nyt "in". Nyt on lietsottu sellainen paniikki ko. ongelmasta, että pian ulkoilmakin on homeista.(jota sekin on) Mittauksissa löytyy aina jonkin lajin homeitiöitä. Nyt jos halutaan saada hajaannusta asunto-osakeyhtiöissä on paras tapa käynnistää homepelottelu. Myös omakotitalon myynti on hyvin riskialtista jos ostajapuoli on "homeasiantuntija", sillä voi rahastaa rankasti, kuten on jo tehty.
Sitten ihmisen uskosta tapahtuneeseen. Usein lumevaikutus on ihmiselle suuri tekijä. Kun joku talon huoneistosta on hiukan homevaurioinen, yläkerrankin asukaan yskä yltyy, talo ei ole siihen syypää, vaan ajatuskin homeesta tekee sen. Näitä lumevaikutuksia tutkitaan mm. lääkkeiden kohdalla tarkasti. Kalkkitabletti voi parantaa yhtä tehokkaasti kuin täsmälääke, kun ihminen uskoo parantumiseen.
" Jos olisin hallituksen puheenjohtajana teillä, esittäisin seuraavaa ratkaisua.
Kun muissa asunnoissa ei ole todettu välitöntä korjaustarvetta, ne korjataan sitten jos tällainen tarve syntyy. Vahinkohuoneisto kunnostetaan heti.
Hallituksen puheenjohtaja on ilmeisesti tarkoittanut em. asiaa, mutta vauhkoontunut osakasryhmä ei ole sellaisessa tilassa, että se menisi perille. "
Tähän astisesta kirjoittelusta saa käsityksen, että asunto on ns. maantasa-asunto, joka on varsin läheisessä yhteydessä seinän takana olevaan maaperän kosteuteen. Ylle kopioimani ehdotus ei ratkaise tilannetta, sillä vain rakennusta ympäröivä salaoja ja sokkelin kosteuseristäminen pitävät rakennuksen kuivana. Ja tätä ei voi tehdä huoneisto kerrallaan. Olen joutunut läheltä seuraamaan vastaavaa ja hoitotoimet olivat juuri nuo. Jos ja kun talon ympärille on 60-luvulla tehty salaoja, niin se on taatusti tukkeutunut toimimattomaksi ajat sitten ja siinä on tämän tapauksen alku.
Jos huoneisto on jo asetettu käyttökieltoon, niin on suurimman luokan typeryyttä jäädä odottamaan ihmettä tapahtuvaksi.
Juuri tästä on kyse, talon rakenne kunnollisen sadevesijärjestelmän puuttumisen lisäksi tekee siitä erityisen haavoittuvan ts. talo on alunperinkin rakennettu väärin, tila talon alla on liian matala. Tämä on syy yhden asunnon homevaurioon sekä 60-luvun kehnot eristeet. Kyse ei ole siitä, että tahdomme taloyhtiön piikkiin remontin, kuten tri Phill epäilee. Emme ole vaatimassa omaan asuntoomme remonttia, vaan kosteusongelman leviämisen estäviä toimenpiteitä koko taloon, jotta isommilta ongelmilta tulevaisuudessa vältyttäisiin. Toimenpiteillä tarkoitan juuri mm. kivijalan eristämistä ja kunnollisen, toimivan sadevesijärjestelmän tekemistä.
Nuo asuntojen mahdolliset koskteusvauriot paljastunevat sitten putkiremontin yhteydessä, kunhan se lähivuosina päästään käynnistämään. Tällä hetkellä muiden asuntojen korjauksella ei siis ole kiire.
Taitaapi olla pikkuyhtiö, vanhempi. Tosiasia kuitenkin on, että kaikilla osakkailla on aina puheoikeus ja oikeus tehdä aloitteita jne.,.
Hallituksella on vastuu virheistä.
Elikkäs teillä on aika vaihtaa hallitus ja puheenjohtaja.
Ja siinä katsotaan vaan sitten osakkeitten määriä äänestyksen jälkeen.
Onko muuten kukaan ollut yhteydessä isännöitsijään?
Hallituksen jäsen on muuten myöskin jäävi joissain asioissa. Mutta sitä enenpi jäävi on hallituksen puheenjohtaja.
Joop, konsulttelja rahastaan, odottappa vain. Jossain vaiheessa tulee "ulkopuolinen arviointi". Nohm voihan se olla puheenjohtajan serkun naapuri.... Tosiasia kuitenkin on. Omaisuutta ei saa pilata.
Odotteleppa vaan, kun aikanaan pääsette setvimään remonttitarjousfirmoja... Sillä serkulla voi olla naapuri, jolla onkin yllättäen remonttifirma.
Tälleen tää vaan on. Vaihtakaa puheenjohtaja ja hallitus ja mieluusti isännöitsijä. Kun ukkosi kerran on hallituksessa, sen pitäisi olla hyvinkin poerillä asioista. Nyt ei näytä näin olevan. Ukkosi tilalle joku, joka tajuaakin jotain.
On yritetty vaihtaa hallitusta. Mieheni on ilmoittanut, ettei halua enää olla hallituksessa ja muutkin jäsenet ilmoittivat näin viime yhtiökokouksessa (jopa puheenjohtaja olisi siirtynyt syrjään), mutta koska YHTÄKÄÄN kiinnostunutta tai edes väännön jälkeen suostuvaista osakasta hallitukseen ei löytynyt (varmaan osaksi taloyhtiön tilanteesta johtuen) oli vanhan hallituksen jatkettava. No, olemme varmaan hallituksemme ansainneet, koska kukaan ei viitsi hallitukseen ryhtyä. Eli on vaan kärsittävä.
Nyt selvisi jo tilanne paremmin. Hyvä ettei ihan siitä ollut kysymys mistä yleensä on, kun taloyhtiö on riitainen.
Tilanne näyttää olevan sellainen perustapaus, eli kaikki osakkaat ovat hämillään kuinka kalliiksi tämä kullekin osakkeenomistajalle tulee !
Ei siinä auta muu kuin lähteä viemään asiaa eteenpäin. Täytyy ilman muuta lähteä hakemaan apua korjauksesta.
Ensin todettu ongelma pitäisi hieman kartoittaa jonkinlaisen rakennusalan ammattilaisen voimin, siis sellaisen rakennusmestarin tai insinöörin voimin, jolla on kokemusta korjausrakentamisesta.
Kun vaurion kartoittaja on saanut tehtyä diagnoosin talosta ja korjaustarpeesta on vuorossa sitten urakoitsijan etsiminen työn suorittajaksi. Sitten pidetään katselmus kartoittajan, urakoitsijan ja talon hallituksen kesken vauriotalolla. Siinä mietitään mitä korjataan ja miten. Urakoitsija tekee työstä urakkatarjouksen, jolloin kustannukset alkavat selvitä. Noita urakoitsijoita voi käyttää paikanpäällä useampia jos on mahdollista, näin saadaan vähän eri mielipiteitä työn suoritustavasta ja hinnasta.
Nyt näyttää jo rauha hieman palanneen taloyhtiöönne, se on hyväksi päätöksenteolle. Henkilövaihdoksilla ei ole suurtakaan merkitystä hallituksessa, ellei teillä ole siihen asettaa jotakin rakennusasiantuntemusta nykyistä enemmän. Nyt on talonne hallituksen ja osakkeiden omistajien tärkein hetki, kun tehdään päätöstä. Mistä rahat korjaukseen ? Otetaanko taloyhtiölle korjauslainaa pankista ja maksetaan se sitten korjausvastikkeena, vai miten edetään. Tuskinpa taloyhtiöllä sellaista vakuutusta joka korvaisi edes osan vaurion korjaamiskustannuksista, jos ei pystytä osoittamaan vaurion syntyneen vahingosta, kuten putkien vuotamisesta.
Jos putkistot ovat vielä sellaisessa kunnossa, ettei vuotoja ole ilmennyt, voisi putkistoremonttia yrittää jaksottaa muutaman vuoden päähän. Kaikki riippuu tietenkin putkiston kunnosta ja vanhan putkiston asennustavasta talossanne. Lattioiden tai seinien sisään piiloasennetut paineelliset vesiputket saattavat vuotaessaan kerrostaloissa aiheuttaa putkisaneerauksen verran kustannuksia jos paha vuoto sattuu.
Kaikki on kiinni siitä miten putket talossa sijaitsevat.
Talon elinkaareen kuuluvat aina korjaukset, niitä varten pitäisi olla varattuna rahaa taloyhtiön taseessa.
Näin ei kuitenkaan ole juuri koskaan, vaan remontit rahoitetaan lainoilla.
1. Ongelmakämppä kuntoon mitä pikimmin.
2. Salaojitus kuntoon ensi kesänä, jottei tule lisää vaurioita-
3. Rikosilmoitus poliisille nykyisen puheenjohtajan haitanteosta, sen voi tehdä netissä helposti ja heiluttele sitä sitten tulevassa yhtiökokouksessa. Eiköhän typerys tajua väistyä tehtävästään.
4. Muuttakaa pois. Tuollaiset rivarit ovat tyypillisiä idioottien pesiä...