Ihmetyttää kiinteistövälittäjien touhu, kun he taas näin laman kynnyksellä alkavat epätoivoisesti uskottelemaan, että asunnoista on pula. Luulisi kiinteistövälittäjän tietävän parhaiten kuinka paljon 2007-2008 rakennettua uudistuotantoa on vielä myymättä ja kuinka paljon uusia asuntoja nousee valtion elvytystoimena. Pulaa asunnoista ei todellakaan ole: asuntojen määrä kasvaa jatkuvasti ja samalla väkiluku pienenee.
Nokia on tappiolla ja irtisanoo, paperitehtaita suljetaan kiihtyvällä tahdilla, potkuja jaellaan ja jopa kunnat joutuvat lomauttamaan henkilöstöään. Finnairilla tiputettiin palkkoja oikein rajusti! Uusia autoja vaihdetaan käytettyihin pikkuautoihin. Kyllä pitää olla päässä vikaa, jos tämä kaikki nostaa asuntojen kysyntää.
Karu totuus on se, että tällä hetkellä on pulaa ostajista.
Ymmärrän kyllä, että vaikuttajat ovat ottaneet tähän lamaan erilaisen lähestymistavan kuin 90-luvulla. Silloin uskallettiin kertoa - ja kerrottiin - kuinka talous oikeasti on kuralla. Tuloksena kuluttajien ostokäyttäytymisen muuttuminen joka syvensi lamaa. Nyt yritetään pitää uskoa yllä, vaikka tosiasiat ovat huonommassa kunnossa kuin 90-luvulla. Joka tapauksessa tästä lamasta tulee pitkä ja nosu on hidas. Kiitos euron jota ei voi devalvoida ja EKP:n joka määrää korkotason.
Ja kuten aina ennenkin, tuskallisimmat vuodet ovat laman loppuajoilla eli tässä tapauksessa 2011 - 2012.
Nokia on tappiolla ja irtisanoo, paperitehtaita suljetaan kiihtyvällä tahdilla, potkuja jaellaan ja jopa kunnat joutuvat lomauttamaan henkilöstöään. Finnairilla tiputettiin palkkoja oikein rajusti! Uusia autoja vaihdetaan käytettyihin pikkuautoihin. Kyllä pitää olla päässä vikaa, jos tämä kaikki nostaa asuntojen kysyntää.
Karu totuus on se, että tällä hetkellä on pulaa ostajista.
Ymmärrän kyllä, että vaikuttajat ovat ottaneet tähän lamaan erilaisen lähestymistavan kuin 90-luvulla. Silloin uskallettiin kertoa - ja kerrottiin - kuinka talous oikeasti on kuralla. Tuloksena kuluttajien ostokäyttäytymisen muuttuminen joka syvensi lamaa. Nyt yritetään pitää uskoa yllä, vaikka tosiasiat ovat huonommassa kunnossa kuin 90-luvulla. Joka tapauksessa tästä lamasta tulee pitkä ja nosu on hidas. Kiitos euron jota ei voi devalvoida ja EKP:n joka määrää korkotason.
Ja kuten aina ennenkin, tuskallisimmat vuodet ovat laman loppuajoilla eli tässä tapauksessa 2011 - 2012.
Vastaukset 24
Vanhimmat
niin tässäkin tulee olemaan erityisesti pulaa rahasta ;) Ostajia ja myyjiä olisi, mutta mistä rahat? Nyt kannattaa olla säätöjä tai edes hyvät luottotiedot ilman lainataakkaa. Pian on kaikkea kaupan edullisesti. Hullut päivät tulevat taas!
> tosiasiat ovat huonommassa kunnossa kuin 90-luvulla.
Tarkoitatko, että suurin kauppakumppanimme on juuri poistunut elävien kirjoista, korot ovat pilvissä ja markan arvo syöksykierteessä? Vai onko työttömyys kenties sinusta 90-luvun laman tasolla?
Noo, olkoon. Hyväksytään nyt tuo väite sitten näin keskustelun vuoksi. Asuntojen hintoihinhan tuo 90-luvun lama vaikutti siten, etteivät ne pahemmin nousseet. Tai siis nousivat markoissa, mutta kova inflaatio piti reaalihinnat tasaisina. Väitätkö, että meillä on edessä samanlainen luokkaa 5 vuoden ajanjakso, jolloin asuntojen hinnat eivät nouse juuri inflaatiota ripemmin?
sinä olet kyllä vääristelyn mestari. Ei nousseet hinnat viiteen vuoteen 90-luvulla juu ;) Vaan laski pahimmillaan 50% pk-seudulla. Olin itse asuntovelkainen tuohon aikaan, joten Rotan uudelleen kirjoitettu historia ei oikein uppoa.
Tilastoissa kyllä näkyy lamaa edeltävä ja osin laman kanssa päällekkäinen hintojen lasku, jossa mainitsemasi pudotuksetkin ovat esillä. Mutta tämä siis edelsi lamaa. Laman aiheuttamaa hintojen laskua taas ei tilastoissa näy.
Asuntojen hintojen tiputus siis alkoi vuonna 1989. Laman lasketaan alkaneen 1990. Huomaa järjestys.
Tosin tuolloin asuntojen hintojen tippumiselle se suurin syy oli hintakupla, eli asuntojen hintojen korkea taso suhteessa tuloihin. Nyt vastaavaa ei ole. Ja maailma muutenkin ihan pikkasen erilainen.
Mitenkäs muuten se työttömyys? Paljonkos se on nyt? About 7,5 prossaa (Q2 vajaat 10%). Entäpä siinä 90-luvun lamassa? Mitäs se silloin oli? Alle kolminkertainen (taisi olla pahimmillaan 18.9 prossaa).
Toki tässä "laman" pahimmassa vaiheessa työttömyys on kasvanut vuodessa jopa kahdella prosenttiyksiköllä. Tätä vauhtia ollaan 90-luvun laman lukemissa jo viiden vuoden kuluttua...
Tosin, se maailma on edelleen erilainen. On euro, muttei kahden asunnon loukkuja. Hitto soikoon...
Mustan vääntäminen valkoiseksi on mahdoton tehtävä kuten näistä Ratin kommenteista käy ilmi. Nyt sinulta hävisi viimeisetkin uskottavuuden rippeet.
vale, emävale, tilasto, tutkimus
"Mustan vääntäminen valkoiseksi on mahdoton tehtävä "
Olepa sitten hyvä ja lyö ne faktat pöytään jotka osoittavat että ollaan samassa tilanteessa kuin 90 luvulla. Itseasiassa olit ihan oikeassa, mustan vääntäminen valkoiseksi on mahdotonta vaikka rommarit sitä kovasti yrittävät, FAKTAT vain ovat hiukan toisenlaiset, sorry...
joten varsinainen hintojenlasku alkoi vasta sen jälkeen. 1990 huudettiin että asunnot loppuu.
Kyllä taustalla on ihan vastaavia ongelmia kuin silloinkin oli, tosin nyt tilanne on kertaluokkaa vakavampi, koska muu maailma yskii samaan aikaan, silloin suomi ajoi itse itsensä karille tyhmillä valuuttapäätöksillään, toki ongelma oli myös idänkaupan loppuminen, mutta tuo valuutta touhu viimeisteli tuloksen. Ongelma on vahva valuutta, niin oli silloin ja niin on nyt. Toinen ongelma on viennin tyssääminen niin oli silloin ja niin on nyt. Ja kohta on rahasta todella tiukkaa niin oli silloin ja niin on taas pian ehkäpä jo ensi keväänä ja siitä eteenpäin (ennustettu työttömyysaste 14%). Uskokaa tai älkää kyllä tuo vaan on iso juttu, kun se kertaantuu kaikessa ja nekin jotka vielä ovat hyvinvoivia tulevat varovaisiksi. Julkiselle sektorille se tietää kipeitä leikkauksia. Yksityinenhän niitä tekee jo.
> silloin suomi ajoi itse itsensä karille tyhmillä valuuttapäätöksillään
Eikös alkuperäinen juuri valitellut, että eurossa ei voida tehdä niitä typeriä valuuttapäätöksiä (devalvointi)?
> silloin suomi ajoi itse itsensä karille tyhmillä valuuttapäätöksillään
Jotkut pitävät neuvostoliiton romahtamista jossain määrin syynä siihen, että suomen oli tehtävä ne tyhmät valuuttapäätökset.
> Ongelma on vahva valuutta, niin oli silloin ja niin on nyt
Ei oikeastaan. Nythän meillä on euromaihin mentäessä vakaa valuutta. Aika paljon viennistä suuntautuu kuule sinnein.
Luettelit yhtäläisyydet, jotka toki ovat osin samoja. Mutta eroja, varsinkin asuntojen hintoja tarkasteltaessa on huomattavasti enemmän. Työttömyys ei todennäköisesti nouse yhtä korkealle, korot eivät millään nouse samoihin lukemiin, tulotaso suhteessa asuntojen hintoihin on parempi, kahden asunnon loukkuja ei ole, pankeilla ei ole mahdollisuutta ryhtyä alennushuutokauppoihin, pörssi porskuttaa iloisesti, jne...
Tästä lamasta näyttäisi kaiken kaikkiaan tulevan paljon puhetta, mutta vähän mitään konkreettista. Omassakin firmassa lomautukset ovat jäämässä alkuvuotta ennakoitua pienemmiksi (olivat kyllä silloinkin aika pienet, luokkaa 2% oli suunnitteilla lomauttaa pariksi viikoksi). Ja meidän alamme on aika suhdanneherkkää... :)
Ei vaan näy tilastoissa...
Reaalihinnat siis alkoivat romahtamaan 1989.
http://stat.fi/til/ashi/2009/02/ashi_2009_02_2009-07-30_tie_001_fi_001.gif
Asuntojen hintakuplan mittaaminen asuntojen hinnat vs. ansiotaso on mielestäni hiukan virheellinen tapa. Ehkä se jotain kertoo, mutta tuskinpa kaikkea kuitenkaan.
Tärkeää olisi myös verrata otettuja lainamääriä ja lainan pituuksia yms. 1990-luvun vastaaviin.
Jos ansiotaso (= maksukyky ?) olisi seurannut (kuten väitetään) asuntojen hintoja, tällöinhän lainojen suuruuskaan ei pitäisi maksuajan yms. osalta juurikaan muuttua, eikö niin? No mistä syystä sitten samanlaisen asunnon velan suorituksesta selvisi aiemmin esim. noin 8-10 vuoden maksuajalla, kun nyt tarvittaisiin jo 25 vuoden velka? Velan korot yms. huomioiden asunnoista maksetaan näin helposti 50% lisähintaa jo lähtökohtaisestikin todella korkeisiin nimellishintoihin.
Ei niitä tilastoja pitäisi ihan yksisilmäisesti (eikä sillä yhdellä silmällä) katsella.
Enpä viitsi ennusteluja ja omia tarkoitusperiäni ajavia tulkintoja tehdä, niitä on tällä palstalla tarpeeksi, mutta se on ainakin selvää että omia vähäisiä eurojani tuskin tulee asuntomarkkinoilla näkymään ainakaan seuraavan vuoden tai kahdenkaan aikana.
Katsotaan sitten kun tuo tarvittava lainamäärä -case palautuu takaisin päiväjärjestykseen, ts. normipalkalla kohtuullinen pieni asunto kohtuullisella sijainnilla laina-aika johonkin 10 vuoden paikkeille tai sen alle.
Valottaakseni vielä tuota ylempänä olevaa viestiäni.... Eli asuntojen hintatilastossahan otetaan kantaa lähinnä nimellishintaan.
Nyt kuitenkin kun huomioidaan lainat ja niille maksettavat korot, se todellinen hinnan korotus asunnoissa on huomattavasti korkeampi mitä tilastot antavat ymmärtää.
Niin, juuri se todellinen hinta, jonka asuntovelan ottaja maksaa omasta lompsastaan.
Se että asunnon nimellishinta nousee 50% jossain ajassa, voi tarkoittaa sitä että asuntovelkainen maksaakin 100% tai jopa 150% enemmän euroja, koska myös lainamääriä on kasvatettu.
Pelimiehethän sit tietenkin jo laskeskelee inflaationkin maksavan heidän velkansa, mutta en viitsi niihin puuttua, aivan yhtä hyvinhän voi pistää rahansa lottoon.
> Tärkeää olisi myös verrata otettuja lainamääriä ja lainan pituuksia yms. 1990-luvun vastaaviin.
Aivan. Huomattavasti pidentyneet laina-ajat mahdollistavat suuremmat lainat, kuukausierän pysyessä jopa entistä maltillisempana. Matala korkotaso ei hatittaa sekään.
> Jos ansiotaso (= maksukyky ?) olisi seurannut (kuten väitetään) asuntojen hintoja
Aika erikoinen väite. Eiköhän se mene pikemminkin toisin päin.
> tällöinhän lainojen suuruuskaan ei pitäisi maksuajan yms. osalta juurikaan muuttua
Eee? Ihmisillä on mahdollisuus käyttää entistä pienempi osa tuloistaa lainanhoitoon, joten he tekevät niin. Ennen ei ollut mahdollista saada yli 20 vuoden lainoja, taisi 15 vuotta olla aika maksimi. Nykyään tarjotaan jo 60 vuoden laina-aikoja (joissa on oma ideansa, muttei siitä sen enempää).
> No mistä syystä sitten samanlaisen asunnon velan suorituksesta selvisi aiemmin esim. noin 8-10
> vuoden maksuajalla, kun nyt tarvittaisiin jo 25 vuoden velka?
Kyllä siitä nykyäänkin selviäisi 8-10 vuoden maksuajalla. Esimerkiksi me otimme omakotitaloamme varten 20 vuoden laina-ajan. Tämä tarkoittaa, että esimerkiksi minulla kuukausierä on tällä korkotasolla noin 350 euroa. Totta kai minä voisin tuplata tai vaikka kolminkertaistaa tuon, mutta sitten jäisi vähemmän muuhun elämiseen.
Ja edelleen, ennen ei saanut niitä 25 vuoden laina-aikoja.
> Velan korot yms. huomioiden asunnoista maksetaan näin helposti 50% lisähintaa
Inflaatio huomioiden taas huomattavasti vähemmän. Sijoitetun rahan korko huomioiden jopa alle nimellishinnan... Jos sinulla olisi 300 000 euroa käteistä ja haluaisit ostaa 300 000 euron kämpän, kannattaisi ehdottomasti ottaa pankista 300 000 euroa lainaa, ostaa kämppä, sijoittaa 300 000 euroa suhteellisen turvallisesti, vähentää korkokulutu sijoituksen tuotosta ja... Profit.
> Katsotaan sitten kun tuo tarvittava lainamäärä -case palautuu takaisin päiväjärjestykseen, ts.
> normipalkalla kohtuullinen pieni asunto kohtuullisella sijainnilla laina-aika johonkin 10 vuoden
> paikkeille tai sen alle.
Okei. Sanotaan 200 000 euron kaksio. Sellaisen saa jo kohtuullisella paikalla. 10 vuoden annuiteettilainassa 2% korolla kuukausierä vain 1840 euroa. Täysin kohtuullinen kahdelle ihmiselle, jos haluaa elää samalla tavalla, kuin 80-luvulla kituutettiin lainaa maksettaessa...
Asuntojen hintatilastossa otetaan kantaa lähinnä reaalihintaan. Nimellishinnat nousevat yleensä nopeammin.
Reaalihinta on siinä mielessä hieno, että se kertoo jotain asuntojen hintojen suhteesta muihin hintoihin, mutta valitettavasti se ei kerro sitä asiaa, joka asunnon ostajaa pitäisi eniten kiinnostaa, eli kuinka euromääräiset hinnat ovat kehittyneet. Harvalla meistä kun on reaalisia euroja taskussa hirveää määrää...
> Okei. Sanotaan 200 000 euron kaksio. Sellaisen saa jo kohtuullisella paikalla. 10 vuoden
> annuiteettilainassa 2% korolla kuukausierä vain 1840 euroa. Täysin kohtuullinen kahdelle ihmiselle,
> jos haluaa elää samalla tavalla, kuin 80-luvulla kituutettiin lainaa maksettaessa...
Kannattaisi päivittää vuosilukemat 80-luvun sijasta edes 90-luvulle. Kannattavuuslaskelmat varmasti pahasti pielessä jos vertailee 80-luvun loppua tähän hetkeen. Ei kyllä tulisi mieleenkään pulittaa lähes kahden tonnin kuukausierää, edes kymmentä vuotta. Tai yleensäkään 200 tuhatta euroa tavallisesta betonilaatikkokaksiosta.
Eiköhän järkevämpi kuukausierän (korot + lyhennys) suuruus olisi jossakin 500 euron paikkeilla per kk. Siihen vielä asunnon vastike, ja kohtuullisesta palkasta jää sen jälkeen vielä ehkä reilu tonni muuhun käyttöön kuten esim. ruokaan ja työmatkoihin.
Kuten varmaan uudelleen viestini lukiessasi - jos luet - huomannet, että nimellishinta tai reaalihinta, siinä ei edelleenkään ole niitä lainoja ja korkoja mukana. Ehkäpä sanoin sanan nimellishinta ihan turhaan, koska sillä ei oikeastaan ole merkitystä.
Pointsi oli siis se että hintakäppyrät eivät näytä sitä, kuinka isoksi velkalasti on kasvatettu, eikä myöskään sitä että vaikka käppyrän mukaan asunnon hinta olisi noussut vaikkapa 50%, maksettava hinta per kk on kuitenkin voinut kasvaa esim. 100% tai 150%. Voit tarkistaa asian helposti vaikka pankkien sivuilta löytyvien asuntolainalaskurien avulla.
Joku voisikin tehdä käppyrän siitä, kuinka korkealle on velallisten kuukausimaksut korkoineen kasvatettu, ja verrata sitä siihen ansiotasokäppyrään.... mutta eihän sellaisen käppyrän tekeminen ole (asunto-/raha-)kauppiaiden etu, siinähän voisi viimeisetkin vähät ostajat kadota :-)
Itse ainakin ostan asuntoni mieluummin sellaiseen aikaan jolloin korot ovat hieman pitkäaikaista keskiarvoa korkeammalla mutta hinnat pohjilla. Riskit paljon pienemmät kuin tällaiseen aikaan jolloin raha on (vielä toistaiseksi) lähes ilmaista ja hinnat tapissaan.
Se on se pääoman - eli tässä tapauksessa velaksi ostetun asunnon - arvonkehitys joka suurin riski on, etenkin silloin jos samaan aikaan joutuu työttömäksi. Korotkin ovat silloin hyttysen ininää (varsinkin jos inflaatio "kuulemma" ne maksaa joka tapauksessa... hehheh..).
Itku tulee monelle kun korot lähtee nousuun ja hinnat laskuun....
Eikä ole suinkaan poissuljettu vaihtoehto edelleenkään, että kehitys markkinoilla etenee japanin malliin, ts. deflaatio alkaa kasvattamaan säästäjien omaisuutta ja samalla velkaisten tuskaa.
Hauskaahan tämä kyllä seurailla silloin tällöin, kun joka mediassa on kiimaiselta vaikuttavia asuntojen hintojen nousua toivovia juttuja :-)
Tuo 2% korkotaso on myös täysi kuvitelma pitkällä aikajänteellä. Itse asiassa, jos korkotaso jäisi nollan lähelle, se olisi vain voimakkaampi merkki siitä että markkinoilla jyllää jonkinasteinen deflaatio. Kun ynnäät deflaation vaikutuksen korkoon, saat siitä todellisen koron. -1% inflaatio ja 2% korko voi sanoa olevan yhdessä 3% korkoa.
Velallinen tykkäisi kyllä, jos korkotaso pysyisi matalana ja rahan (eli velan) ostovoima ei kuitenkaan kasvaisi. Valitettavasti se vain on niin että tässä mennään väistämättä tuosta nollatason "tasapainosta" jompaankumpaan suuntaan. Eli joko maksetaan lisähintaa korkeampana korkona, tai kasvatetaan velkapääoman painoa deflaatiolla. Sitä voi vain arvuutella, kumpaan päädytään, molempiin suuntiin on joka tapauksessa vääntöä.
Sikäli kuin itse pitäisi arvioida järkevää korkotasoa asuntolainalle, laskisin lainani ainakin 4-6% korkotasolla, ajoittaiset korkohuiput jopa 8-10%.
tuon rotan nikillä varustettuja kirjoituksia, ei jaksa niin idioottimaisia jaaritteluja edes lukea.
"No mistä syystä sitten samanlaisen asunnon velan suorituksesta selvisi aiemmin esim. noin 8-10 vuoden maksuajalla, kun nyt tarvittaisiin jo 25 vuoden velka?"
Koska 1970-80 luvuilla ensiasunnoksi ei ostettu 80-120 neliöistä paritaloa. Eikä sitä ensiasuntoa varsinkaan remontoitu ensitöiksi lattiasta kattoon ja sisustettu 40 tuuman HDTV:llä, porealtaalla, uudella keittiöllä ja sisustuskivellä. Puhumattakaan että ostajat olisivat seuraavana talvena lähteneet kahdeksi viikoksi Thaimaaseen.
Elintaso on nousut eikä asunnon maksaminen 10 vuodessa ole enää 70-luvun tapaan elämän tarkoitus. Elämästä nautitaan ja asuntoa maksellaan nykyisin pidemmillä lainoilla hitaammin.
Vaikkakin mainitsemasi "elintason nousu" velkamäärää kasvattaen onkin aivan totta yleisenä trendinä, niin lainaamassasi, minun kirjoittamassani tekstissä lukee että samanlaisesta asunnosta on kyse. Ellei jopa samasta, sikäli jos niin tarkkaa tietoa sattuu jostain saamaan....
Asunnon hintahan ei siis välttämättä ole 2,5 kertaistunut ansiotasokin huomioiden, vaan kyse on myös paljolti siitä että takaisinmaksettavasta rahamäärästä huomattavasti suurempi osuus on pelkkiä korkoja. Siinä missä aiemmin pankille pulitettiin takaisin lainattu asunnon hinta + 25% korkoja, nyt voi takaisinmaksu olla (korkeampi) asunnon hinta + vaikkapa 75% korkoja. Eli ei se halpa korko sitten ihan niin hyvä asia olekaan, kun lopputulos on tämä että aivan sama raha ja lisääkin menee sitten vain siksi että hinnat ovat paljon korkeammalla. Yksinkertaista matematiikkaa näin, jätän spekuloinnit inflaation (ja myös deflaation) sekä korkomuutosten osalta pois.
Jokainen joka on hieman näitä korkokäppyröitä käännellyt ja väännellyt, tietää kyllä että lainan pituudessa tulee aina jossakin kohdassa se vaihe, jolloin kk-lyhennyksen määrä ei enää pienene, vaikka laina-aikaa kuinka pidentäisi. (Henkilökohtaisesti itselleni ei tulisi kyllä mieleenkään vedättää laina-aikaa noin pitkälle, hyöty vs. hinta vain huononee melko rajusti.)
Sitten toki jos vielä elintasoakin kasvatetaan, niin eihän siinä mitään ihmeellistä ole, sehän maksaa aina enemmän, vaikka hintataso itsessään olisi täsmälleen sama. Mutta tosiaan kyse oli nyt juuri samantasoisesta "tuotteesta", jonka hinnoittelu vain muuttunut kuluttajalle huomattavan paljon epäedullisempaan suuntaan.
viisaan puhetta.
...rehellisen kiinteistövälittäjän?