Nyt yritetään väkisin ja kovalla forssilla antaa sellainen kuva, että taloyhtiön hallitus olisi jatkossa jossain erityisvastuussa remonteista, jopa ihan rahallisesti.
Hip hop ja hei.
Tarjotaan ammattiapua, asiantuntijaa ja valvojaa jne..... Tottakai isommissa remonteissa on hyvä käyttää asiantuntijoita suunnittelusta valvontaan (ja silti voi mennä kiville kuten usein meneekin, enemmän tai vähemmän), mutta ei kai nyt sentään pikkuremonteissa jossa korjaustarpeen näkee jo maallikko, tarvita muuta kuin ammattimies paikalle ja siitä vaan. Eiköhän se vastuu tehdystä remontista ole sillä yrityksellä.
Entä kun asukas itse tekee remonttia, mikä siinä muuttuu paitsi se, että asukas toimittaa hallituksen käsiteltäväksi kirjallisen kuvauksen remontista ja hallitus sitten joko hyväksyy, edellyttää tarkennuksia tai hylkää sen. Tekijähän siinäkin ottaa vastuun remontista.
Nyt kun kannustetaan hallituksia hankkimaan valvoja asukkaan itse tekemälle remontille, tässä on hyvä mahdollisuus simputtaa osakasta (jos naama ei miellytä) oikein kunnolla. Remonttilupahakemusta voidaan pyöritellä ja juoksuttaa osakasta ihan vain urheilun merkeissä. Voidaan vaatia mielivaltaisesti melkein mitä vain. Näitä henkilökohtaisia riitoja ja kaunoja riittää enemmän tai vähemmän joka taloyhtiössä (kuten myös muuten vain v...mäisiä ihmisiä hallituksissa). Nythän on hyvä mahdollisuus vedota hallituksen erityisvastuuseen ja sillä varjolla hankaloittaa osakkaan remonttia vaikka kuinka ja siihen on äärimmäisen paha kenenkään puuttua.
Taloyhtiöitä, koosta riippumatta, johdetaan ja niissä pelataan kohta samaan malliin kuin isoissa pörssiyhtiöissä (yhtä monimutkaisesti, tosin isommalla vastuulla ja vähintään yhtä isolla rahalla) tai ainakin siihen pyritään sekä uuden lain myötä että meediassa asioita vielä paisuttelemalla.
Hip hop ja hei.
Tarjotaan ammattiapua, asiantuntijaa ja valvojaa jne..... Tottakai isommissa remonteissa on hyvä käyttää asiantuntijoita suunnittelusta valvontaan (ja silti voi mennä kiville kuten usein meneekin, enemmän tai vähemmän), mutta ei kai nyt sentään pikkuremonteissa jossa korjaustarpeen näkee jo maallikko, tarvita muuta kuin ammattimies paikalle ja siitä vaan. Eiköhän se vastuu tehdystä remontista ole sillä yrityksellä.
Entä kun asukas itse tekee remonttia, mikä siinä muuttuu paitsi se, että asukas toimittaa hallituksen käsiteltäväksi kirjallisen kuvauksen remontista ja hallitus sitten joko hyväksyy, edellyttää tarkennuksia tai hylkää sen. Tekijähän siinäkin ottaa vastuun remontista.
Nyt kun kannustetaan hallituksia hankkimaan valvoja asukkaan itse tekemälle remontille, tässä on hyvä mahdollisuus simputtaa osakasta (jos naama ei miellytä) oikein kunnolla. Remonttilupahakemusta voidaan pyöritellä ja juoksuttaa osakasta ihan vain urheilun merkeissä. Voidaan vaatia mielivaltaisesti melkein mitä vain. Näitä henkilökohtaisia riitoja ja kaunoja riittää enemmän tai vähemmän joka taloyhtiössä (kuten myös muuten vain v...mäisiä ihmisiä hallituksissa). Nythän on hyvä mahdollisuus vedota hallituksen erityisvastuuseen ja sillä varjolla hankaloittaa osakkaan remonttia vaikka kuinka ja siihen on äärimmäisen paha kenenkään puuttua.
Taloyhtiöitä, koosta riippumatta, johdetaan ja niissä pelataan kohta samaan malliin kuin isoissa pörssiyhtiöissä (yhtä monimutkaisesti, tosin isommalla vastuulla ja vähintään yhtä isolla rahalla) tai ainakin siihen pyritään sekä uuden lain myötä että meediassa asioita vielä paisuttelemalla.
Vastaukset 18
Vanhimmat
Hallituksiin ajautuvat tietyntyyppiset ihmiset, saavat merkinnän ansioluetteloon ja mainetta ja kunniaa. Tuo vastuu onkin sitten eri juttu, kukapa sellaista haluaisi. Periaatteessahan on erinomaista, että ohjeistusta ja valvontaa on saatavilla. Siinä tulee sitten tämä mielivaltaosasto mukaan. Jos nyt yhtiössä on kaksi asuntoa myynnissä, todennäköisesti hallituksen jäsenen pikkuremppa menee läpihuutona pihapalaverissa läpi ja kilpaileva osakas saakin sitten odotella omaa lupaansa siihen saakka kun hallituksen jäsen on saanut oman asuntonsa myytyä.
Omasta yhtiöstä on valtavasti juuri tämän tyyppisiä tapauksia. Jokin remontti tehdään kahdessa osassa. Ensimmäinen osa tehdään hallituksen jäsenten taloihin. Ja jotenkin ihmeellisesti kun toinen osa pitää tehdä, hallitus onkin yllättäen lähes kokonaan vaihtunut, kun entiset hallituksen jäsenet ovat myyneet osakkeensa ja muuttaneet pois.... Tosi asia.
Sinällään valvonnan lisääminen on hyvä asia. Nykyihmiset eivät välttämättä ole järjenjättiläisiä remonttiasioissa. Mistä pitää ilmoittaa ja mistä ei, sekin on epäselvää. Käsitys on, että maalata saa ja muuta ei. Noh, meillä hallitukselta tuli infoa, että muutoksia varten pitää ilmoittaa. Niinpä, onkohan se muutos jos laittaa laminaatin lattiaan tai poistaa jonkin komeron.... Tämä on epäselvää vähän kaikille.
Itse olen sitä mieltä, että suurin osa ihmisistä veisaa viis millekkään hallituksille kuten tähänkin asti. Kuten sanoit tekijähän se on työstään vastuussa kuitenkin. Valvoja on lähinnä tarkastaja, joka ottaa syyt niskoilleen jos jotain menee perseelleen. Ja siihen ei kukaan ilmaiseksi ala. Eli remontit kallistuvat ja samalla tekohalut vähenevät.
Suurella mielenkiinnolla odottelen ennakkotapausta, jolloin joku hallitus joutuu korvausvelvolliseksi suteen tehdystä remontista. Veukkaan, että sitä päivää saakin sitten odotella pitkään.
Ammattimiestä paikalle itse voi tehdä huomattavan määrän remonteista aivan harrastuspohjalta eikä kerro kellekkään koskaan ei tule ky asiasta kyselyä taloyhtiön puolelta.Taloyhtiöissä pelataan isommilla vastuilla kuin pörssiyhtiöissä mistä tälläinen tieto?
Myöskin isomilla rahoilla ? eihän millään taloyhtiöllä ole pörssiin menon edellytyksiä varallisuutensa puolesta puhumattakaan että ostajat kiinostuisivat siitä.
Tämä uusi laki tuo ainakin sen, että asuminen kallistuu, kun joudutaan teettämään jos mikälaista kuntoarviota muutaman vuoden välein. Pienessäkin yhtiössä kuntoarvion teettäminen maksaa helposti 4000 - 6000 euroa. Kuntoarvio on sinällään ihan hyvä juttu, mutta mielestäni esim. 20 huoneiston taloyhtiössä tuhansien eurojen tuhlaaminen lappuun, joka on maksimissaan 10 vuotta voimassa on täysin turhaa rahastusta, varsinkaan kun se on vain arvio. Saman rahan voitaisiin käyttää yleisiin kunnossapitotehtäviin. Maalaisjärjellä pystytään päättelemään samat korjaus tarpeet mikäli uusavuttomuus ei ole vienyt täysin mukanaan. Valvojia sitten palkataan jokaista pientäkin remonttia vahtimaan ja sehän maksaa ainakin 50-60 euroa per tunti. Suomessa on jo muutenkin asuminen kallista ja tämä vain lisää kustannuksia. Tämä on vain minun henkilökohtainen mielipiteeni ja sinällään olen onnekas, että asun omassa omakotitalossa.
Ei niitä pakko ole ulkopuolisalla teettää, kyllä hallitus voi niitä itsekin miettiä ja antaa ne PTS-muodossa yhtiökokoukselle hyväksyttäväksi.
No jos pörssiyhtiössä tehdään pikkuremontteja tai oikeastaan mitä vain, ei niitä tuoda hallituksen päätettäväksi vaan niistä päättää alijohtajat ja vähän isommista toimitusjohtaja (joka on taloyhtiössä isännöitsijä). Hallitus päättää ainoastaan isommista linjanvedoista. Jos sitten joku pikku homma (vs. kuin joku asukkaan pikkuremppa tai joku muu pikkuremppa) menee kiville syystä, että työtä ei suunniteltu erityisellä huolellisuudella tai valvottu riittävästi, mitä sitten. Kukaan hallituksen jäsenistä ei pörssiyhtiössä joudu rahalliseen vastuuseen siitä paitsi tietysti tekijä ja jos vakavampi kupru, alijohtaja tai toimari saa potkut. Minkä ihmeen vuoksi asunto-osakeyhtiöiden pitää jatkossa toimia eri tavalla? tai toisaalta, ollaanko pörssiyhtiöihin ja/tai muihin oy-yrityksiin suunnittelemassa vs. lakia ohjaamaan hallituksen työskentelyä?
Sitten tuo kustannuspuoli. Jos arvioidaan mikä tulee jatkossa olemaan kiinteistöjen kunnossapitoon liittyvien asiantuntiapalveluiden euromääräinen osuus taloyhtiön budjetista, pörssiyhtiö aivan tasan jää toiseksi. Osakkeenomistajathan yritys-osakeyhtiössäkin omistaa kiinteistöt. Eikö niiden kunnon kartoittaminen ole tärkeää osakkeenoomistajien omaisuuden arvon takaamiseksi?
Sillä pörssipelureilla on pelibudjetit, joita liikutellaan- Taloyhtiö liikuttaa suhteessa pirun paljon suurempia summia osakkaan toimesta. Nalleelle ei muutman miljoonan menetys tunnu missään, mutta asuntoosakeyhtiön osakkaalla on koko omaisuus pelissä. Iso raha on suhteellinen asia. Mutta sijoittamista se asuminenkin on. Ja panokset todella suuret henkilökohtaisella tasolla.
Älkää nyt hyvät osakkeenomistajat ja hallituksien jäsenet, antako isännöitsijän päättää rahojenne käytöstä. Sehän on jo AsOy-lakia vastaan. Hallitus voi päättää pienistä asioista ja korjauksista, mutta jos siihen annetaan isännöitsijälle päätösvalta, niin olkaa valmiit tuplaamaan (vähintään) hoitovastikkeenne.
Isännöitsijä toimii toisten rahoilla ja se aiheuttaa yleensä huomattavaa välinpitämättömyyttä.
Vihje: On niitä isännöisijöitä vankilaankin päätynyt....
"Ei niitä pakko ole ulkopuolisalla teettää, kyllä hallitus voi niitä itsekin miettiä ja antaa ne PTS-muodossa yhtiökokoukselle hyväksyttäväksi. "
Tuo on aivan totta, mutta muistettavaa on, että hallitus myös vastaa korjaustarveselvityksen tasosta ja siitä, että se vastaa myös suureksi osin todellisuutta, joten pelkällä mutu-tuntumalla en suosittele sitä tekemään. Korjaustarveselvitystä ei hyväksytetä yhtiökouksessa vaan hallituksella on siis uuden lain myötä velvollisuus selvittää yhtiökokoukselle korjaustarpeet seuraavalle 5 vuodelle. Korjausselvitys ei ole siis korjausohjelma vaan siis hallitus vastaa korjausselvityksestä osakkaille ja korjausohjelmasta ja muista pitkän aikavälin suunnitelmista yms. päättää taloyhtiön yhtiökokous. Oikeustapauksia luultavasti tulee tulevaisuudesta siitä että korjausselvitys ei ole pitänyt paikkaansa ja siitä on aiheutunut jollekin osakkaalle ylimääräisiä kustannuksia. Aika näyttää koska ensimmäinen ennakkotapaus tulee.
Lähinnä yritin kuvata kahden hieman toisistaan poikkeavan oy:n hallituksen erilaisia vastuita ja niitä erilaisia odotuksia ja tehtäviä mitä yritys oy:n ja asunto oy:n hallituksilta jatkossa edellytetään (tai ainakin mikä kuva vastuunkannosta annetaan). Nythän on jo laajasti epäilty ja pohdittu, kykeneekö maallikoista koostuva hallitus ylipäänsä hoitamaan hommia taloyhtiössä välttyäkseen henkilökohtaisesta korvausvastuusta. Itse olen (hallituksissa pj:nä ja jäsenenä hommia tehneenä ja hallitustyötä sekä tekijöitä seuranneena) keskimääräistä paremmin perillä hallitustyöstä sekä kiinteistön hoidosta ja silti itseäkin arveluttaa lähteä hallitukseen, saati henkilöä jolla vastaavaa kokemusta ei ole. Uuden lain myötä hallituksiin on jo entisestään vaikeampi saada jäseniä taloyhtiön omista osakkaista ja jos saadaankin, käytännössä päätösvaltaa tullaan siirtämään entistä enemmän erilaisille ammattilaisille niin, että entistä vähemmän taloyhtiön hallitus päättää itsenäisesti rahojen käytöstä. Riskit minimoidaan ja pelataan ylivarmanpäälle eli remonttia tehdään aivan taatusti ns. varmuudenvuoksi-tyylillä. Hallitus voi hyvinkin koostua jatkossa täysin tai osittain yhtiön ulkopuolisista hallitusammattilaisista. Silloin nimenomaan toimitaan toisten rahoilla ja koska vastuu on kova, pelataan ylivarmanpäälle. Ulkopuolisen toimijan intressitkin voivat olla ihan jotain muuta kuin taloyhtiön etu.
Kuntokartoituksia tehdään päivän - parin pintapuolisella tarkastelulla 10 vuoden pts:ää varten ja näin toimivat ammattilaiset. Entä jos ulkopuolinen ammattilainen erehtyy tai tekee inhimillisen virheen suuntaan tai toiseen, mikä lie vastuu ja kenellä?
Entä mitä sen kuntokartoituksen perusteella voidaan varmuudella sanoa tulevista korjaustarpeista tai kustannuksista? Tuskin paljoakaan muuta, mitä silmällä havaitsee. En ihan tarkkaan tiedä, mitä pts:lta edellytetään, mutta aika vaikeaa sinne on laittaa eksaktia hintatietoa, ellei ole täyttä varmuutta kiinteistön kunnosta (laajaa tutkimusta esim. putkiston kunnosta). Pitääkö tässä varmuuden vuoksi teettää 5 vuoden välein kaikki mahdolliset kuntotutkimukset kuntokartoituksen lisäksi, ettei tule sitten jälkipyykkiä?
Semmonenkin vaihtoehto tuli mieleen, että mitä jos todetaankin, että jokin pts:ään laitettun hintavan remontin aikataulu mättää oikein kunnolla ja se siirretään hamaan tulevaisuuteen tai remontista selvitäänkin murto-osalla arvioidusta. Ex-osakas on myynyt osakkeensa edullisesti nimenomaan ko. remontin vuoksi. Kuka maksaa erotuksen väärin perustein asetetusta myyntihinnasta.
Mielestäni koko pts (jos siinä arvioidaan rahallisesti tulevia korjauksia) on tosi surkea keksintö. Mikään arvio ei yleensä mene sen pahemmin pieleen kuin kustannusarvio ja 10 vuoden ajalle, huh huh.
Toivottavasti tämä pts (jos siinä arvioidaan rahallisesti tulevia korjauksia), ymmärretään ajan myötä asettaa oikeaan arvoonsa.
tulee yksi asuntokaupassa käytettävistä asiakirjoista. Mikäli asiakirjassa myöhemin havaitaan virhe, joka on vaikuttanut kauppahintaan tai aiheuttaa ostajalle ylimääräisiä kuluja, muodostuu "talkootyölle" iso hintalappu.
Meillä isännöitsijät eivät normaalistikaan tee PTS-suunnitelmia ja hallituksen "talkootyöllä" tekemiä ei isännöitsijäntodistuksen liitteenä anneta, ellei hallituksen pj. halua itse allekirjoittaa todistusta. Kun vastuut selostetaan hallitukselle, löytyy allekirjoittajiakin vähemmän.
No siksi juuri taloyhtiö ottaa vastuuvakuutuksen. Sen pitäisi kuulua aina itsestään selvyytenä talon vakuutuspakettiin. Sillä suljetaan pois hallitusten jäsenten ja pj:n henkilökohtainen vastuu. Ihminen kun on erehtyväinen ja jälkiviisaus on aina jälkiviisautta.
Ei voida olettaa (ja mm sillä pelotella), että tavalliset asukkaat ovat aina kiinteistönhoidon ammattilaisia.
Hallutus kun koostuu 90% ilman palkkaa hyvää hyvyyttään taloyhtiön asioita hoitavista ihmisistä (eläkeläiset + pari muuta).
Hyvä isännöistsijä yhdessä hallituksen kanssa luo linjat, missä mennään.
Joka asiaan ei tarvita kalliita konsultteja, vuotava katto on vuotava, sen näkee jokainen kellä silmät päässä ja näkökyky tallella. Kuka katon korjaa, se on paras jättää ammattilaiselle tarjouskilpailun jälkeen. Eikä niin, että hallitus talkoilla korjaa katon.
Surkeampaa on se, että niitä kitisijä-vali-vali-asukkaita ei näy niissä yhtiökokouksissa, tai pakenevat takaovesta, kun ehdotetaan tulemaan mukaan hallitukseen.
Mielestäni tämä uusi laki on osittain epäonnistunut. Kuten jo nimikin sanoo kuntoarvio on vain arvio. Uusi laki edellyttää kuitenkin, että 5 vuoden sisällä eteen tulevat korjaustarpeet on hallituksen selvitettävä osakkaille. Nähtäväksi jää miten oikeus tulee suhtautumaan ensimmäisiin oikeustapauksiin, jotka luultavasti tulevat eteen parin vuoden sisällä uuden lain voimaan astumisesta ja sitä kautta sitten pelisäännöt selkeytyvät. Veikkaan, että asumiskustannukset tulevat nousemaan tuntuvasti tulevien vuosien sisällä, koska hallituksiin aletaan palkkaamaan ammattilaisia siksi koska luultavasti kukaan talon osakas ei ilman kunnollista rakennusalan tietämystä enään uskalla olla taloyhtiön hallituksessa. Kukaan ammattilainen ei kyseistä pestiä pikku rahalla ota riesakseen. Tämä on vain minun mielipiteeni ja voin myös olla väärässä.
Siinä mielessä hassu lain kohta tuo PTS, että sitä voidaan päivitää vaikka joka vuosi tilanteen mukaan.
ts. PTS ei sido tekemään korjauksia. Mutta kyllähän se hallitukselta vaatii kanttia joka vuosi siirtämään tarpeellisia korjauksia tuonnemmaksi. Sitä ilmeisesti lain laatija on halunnut.
Itse katson että uusi laki on oiva väline hallitukselle.Tehdään se mitä laki määrää mutta matalalla
profiililla.Tässä kohdassa on tarpeen että hallitus pistää isännöitsijälle suitset suuhun.
Jos asukkaat ovat yhteistyö haluisia homma hoituu edullisesti ja joustavasti,mutta jos
kitkaa syntyy liikaa niin ei muuta kun kalliimman kautta.Kyllä yskä ymmärretään kun tulee
euro neliölle lisää.
Itse olen mukana alle 30 asunnon hallituksessa ja isännöitsijä menee vaihtoon.
Monet eivät kestä sitä totuutta kuulla taloyhtiön kunnosta, minkä isännöitsijä joutuu ilmaisemaan.
Meillä vaihdettiin jokin aika sitten isännöitsijä. Entinen oli kyllä ollut pitkään jne. Ja siinä se vika olikin. Tuntui oudolta kun montakymmentä vuotta isännöinyt firma yllättäen ei osaa laskea edes vastikkeita oikein tai remonteissa alkaa ilmenemään epäselvyyksiä. Itse tyyppi oli vanhankansan mies, jotenkin kuvitteli omistavansa koko yhtiön, ei tullut edes hallituksen kanssa toimeen, saati asukkaiden.
Tämä nykyinen on nuorempaa polvea, tosin vanhasta firmasta. Hoitanut muutaman isomman remontin läpiviennin ja vastailee jopa sähköposteihinkin. Käsittääkseni on tietenkin vähän kalliinpi, mutta onpahan ajan tasalla ja kiinnostunut töistään. Siis just sekin, että jaksaa diplomaattisesti junailla asioita. Ja ymmärtää nykyaikaakin, onhan tietoliikenneyhteydetkin nykyisin käytännössä pakollinen asia. Entistä tyyppiä asia ei kiinnostanut mitenkään, vaan jouduttiin itse rakennuttamaan aika monimutkainen järjestelmä jonka huoltokin piti hoitaa itse. Nykyinen isännöitsijä laittoi meille sivuston intranetteineen omalle serverilleen. Ei tietenkään ilmaiseksi, mutta itse kun olen alan ammattilainen niin mielestäni hinta oli varsin halpa, itse olisin laskenut kovemman hinnan. Se että isännöitsijä voi joskus vaihtua, ei vaikuta tuohon asiaan. Tuollainen palvelu nyt jokatapauksessa pitää kaikissa yhtiöissä olla, joten se voidaan kyllä tarvittaessa siirtää muuallekin.
Isännöitsijä on duunari, joka on erittäin tärkeä yhtiölle, kaikista tärkein. Epäpätevästä kannattaa kyllä hankkiutua eroon, on päteviäkin.
Isännöitsijähän se kaiken paremmin tietää, kuin ne jotka asuvat talossa. Isännöitijä käyttää surutta toisten rahoja. Helppoa toimintaa.