Tehdäänpä kysely, että miten SINÄ toimisit tälläisessa tilanteessa, jotta maksaisit melko vähän veroa ja saisit optimaalisen tuoton (vuokratuloina)? Oheessa kuvitteelliset luvut, jotka eivät ole kaukana oikeista minun tapauksessani.
Pieneen sijoitusasuntoon (myyntivoiton verotus) pääkaupunkiseudulla on tulossa putkiremontti ja samalla tehdään paljon muutakin. Remontin hinta-arvio pyörii n. 40ke. Asunnon hankintahinta oli n.90ke ja tuleva putkiremontti oli tiedossa kauppoja tehdessä. Vuokralainen maksaa vuokraa n.700e/kk. Putkiremontti kestää n.3kk, jolloin ei vuokratuloja ja alkaa vuoden päästä. Vuokraa pystyy nostamaan todennäköisesti muutaman kympin uuden kylppärin varjolla kun uutta sopimusta tehdään uudelle vuokralaiselle. Taloyhtiö ottaa lainaa todennäköisesti 25 vuodeksi, jonka voi kai kerran vuodessa maksaa kokonaan pois. Ennen putkiremppaa on hankala myydä (kestää kauan) ja arvioin kauppahinnan olevan NYT n.90ke (omat pois) ja rempan jälkeen melkein 130ke hyvän sijainnin takia sekä aikaisempien vastaavien toteutuneiden kauppojen perusteella. Tontin vuokra nousee selvästi 2026. Mitään suurempia (kalliimpia) remontteja ei pitäisi olla näkyvillä kymmeneen vuoteen tämän jälkeen.
Milloin myisit pois? 0-10v päästä? Ottaisitko oman pankkilainan vai rahoitusvastikkeen? Nyt korot alhaalla, uskotko että korot nousee jo selvästi vuoden päästä? Jatkuuko pienten asuntojen pula muutaman vuoden päästä pääkaupunkiseudulla kun uudistuotantoa rakennettu laman takia vähän lisää ja ovat kalliita? Miten vältät tässä tilanteessa parhaiten verojen maksamista kun kiirettä myymisellä ei kuitenkaan ole?
Pieneen sijoitusasuntoon (myyntivoiton verotus) pääkaupunkiseudulla on tulossa putkiremontti ja samalla tehdään paljon muutakin. Remontin hinta-arvio pyörii n. 40ke. Asunnon hankintahinta oli n.90ke ja tuleva putkiremontti oli tiedossa kauppoja tehdessä. Vuokralainen maksaa vuokraa n.700e/kk. Putkiremontti kestää n.3kk, jolloin ei vuokratuloja ja alkaa vuoden päästä. Vuokraa pystyy nostamaan todennäköisesti muutaman kympin uuden kylppärin varjolla kun uutta sopimusta tehdään uudelle vuokralaiselle. Taloyhtiö ottaa lainaa todennäköisesti 25 vuodeksi, jonka voi kai kerran vuodessa maksaa kokonaan pois. Ennen putkiremppaa on hankala myydä (kestää kauan) ja arvioin kauppahinnan olevan NYT n.90ke (omat pois) ja rempan jälkeen melkein 130ke hyvän sijainnin takia sekä aikaisempien vastaavien toteutuneiden kauppojen perusteella. Tontin vuokra nousee selvästi 2026. Mitään suurempia (kalliimpia) remontteja ei pitäisi olla näkyvillä kymmeneen vuoteen tämän jälkeen.
Milloin myisit pois? 0-10v päästä? Ottaisitko oman pankkilainan vai rahoitusvastikkeen? Nyt korot alhaalla, uskotko että korot nousee jo selvästi vuoden päästä? Jatkuuko pienten asuntojen pula muutaman vuoden päästä pääkaupunkiseudulla kun uudistuotantoa rakennettu laman takia vähän lisää ja ovat kalliita? Miten vältät tässä tilanteessa parhaiten verojen maksamista kun kiirettä myymisellä ei kuitenkaan ole?
Vastaukset 5
Vanhimmat
-saisin hyvän vuokralaisen
-ei ole nyt juuri rahantarvetta
Toimenpiteet:
-Ottaisin omaa pankkilainaa jotta voin vähentää korot
-Myisin sitten joskus vuosien kuluttua, arvioisin uudestaan tilanteen sitten "joskus".
Jos ottaisin pankkilainan, niin joutuisin maksamaan veroa myyntivoittosta (130ke-90ke=40ke) lähes kolmasosan (n. 13ke), joten taitaisi mennä kokonaisuus pakkasen puolelle kun vuokratuloistakin pitää maksaa jo veroa? Jos maksaisin rahoitusvastiketta, niin voisin vähentää sen vuokratuloista ja maksaisin aika pienestä voitollisesta osasta pientä veroa. Jälkimmäisessä tilanteessa kannattaisi myydä asunto viimeistään 10v päästä etten joutuisi maksamaan taas paljon veroa myyntivoitosta. Sitten on vielä ainakin yksi mahdollisuus kuin "kymmenen vuoden poisto", jonka voisi vähentää vuosittain vuokratuloista (40ke/10=4ke vuodessa). Tässä tapauksessa myös ongelmana että rahoitusvastiketta ei voi enään vähentää ja joutuisin maksamaan veroa jälleen myyntivoitosta kun ei kuulemma kahteen kertaan voi veroja vähentää vaan pitää siis valita yksi muoto.
Oikeasti vaikea yhtälö laskea kun on melko paljon muuttujia. Ei tässä auta varmaan kuin laittaa vaihtoehdot paperille, laskea 0-10v mukaan vuosi vuodelta mitä jäisi viivan alle jos X vuonna huoneiston myisin. Kertokaa ihmeessä jos virheitä tai on vielä jotain mahdollisuuksia tässä tilanteessa.
Siihen tulee väistämättä 10-30 % virhemahdollisuus huoneiston kulloisenkin myyntihinnan suhteen, tuelvaisuutta kun ei valitettavasti voi ennustaa. Ihan ystävällisenä neuvona sanoisin, että kannattaa tehdä laskelmia myös arvonalenemisen mukaan, eikä pelkästään oletettuun arvonnousuun perustuvia.
Huonolla paikalla jos ei saa myytyä ennen putkiremonttia,maksaisin yhtiölainaa rempasta jos enemmän käteistä joskus olisi maksan enemmän yhtiölainaa.En myisi koskaan pois jos ei aivan pakko olisi rempatut talot oli yhtiölainaa tai ei menevät aina kaupaksi, samoin mihin rempat tulossa.Putkiremppa jos 3 kk läpi menee on varsin lyhyt aika.
500-800€/m2 (pk-seutu lähempänä 800)
Ja halvempi jos yhtiö päättää pinnoittaa.
Pienehkö asunto?
Siinä on halpa yhtiölaina, esim. 10 vuotta ja voithan pikkuisen korottaa vuokraa kun remontti on tehty.
En kyllä myisi (ellet sitten odota rommelia)