Nyt kun nousu kausi on taas alkanut ja kahden vuoden tyhjä käynti päättynyt niin onko reaalista olettaa että vuokriin on tulossa rajusti korotusta lähi vuosina? Sijoitus asunto kanattaa ostaa?
Vuokrissa rajut korotuspaineet?
kysyvä tiedoton
17185
0Äänestä
Muut lukivat myös
Odottaa vastausta
Näihin keskusteluihin ei ole vielä vastattu. Ole ensimmäinen.
Vastaukset 17
Vanhimmat
Ensin korotetaan kaikkea muuta veroista ja koroista lähtien. Jäljelle jäävällä rahalla tehdään, mitä voidaan.
Koronnostobuumi on jo täydessä vauhdissa, uudet omistajat tekee jo nyt 15% korotuksia, odottakaapa ensi vuoden alkua kun kaikilla on siihen oikeus, kyyti tulee olemaan kylmää vuokralaiselle.
Voithan sä yrittää korottaa, mutta sitten et saa sinne asuntoon vuokralaista... Itselläni on ollut useita sijoitusasuntoja ja kyllä todellisuus on vaan eri näköinen kuin se propaganda, jota nuoret itse vuokralla asuvat hesarin toimittajat väittävät. Juuri laskin näitä, ja tässä esimerkki:
Oletus 3 % korkotaso ja 15 vuoden laina (oikeasti keskimääräinen korko on n 5%, mutta laitetaan esimerkin vuoksi näin alhainen).
Yksiö Helsingistä 120 000 euroa
vuokra 550 euroa/kk (jos sijainti opn loistava ja kunto myös, jos on kauempana keskustasta niin vuokra on n 480 euroa)
yhtiövastike 100 euroa
eli
550-100=450 x 0,7=315 euroa/kk (tuo 0,7 on 70%, joka sulle jää 30% pääomaveron jälkeen, joka kohoaa tämän vuotisesta 28%sta)
315*12=3780 euroa vuodessa
Pankin lainalaskela: jos itse laitat siihen vaikka 70 000 euroa ja lainaat pankista 50 000 euroa, niin maksat korkoa ja lyhennyksiä kuukausittain345,40 euroa, mikä on jo enemmän kuin koko kuukauden vuokratuottosi. Et siis onnistu näillä asuntojen hinnoilla lyhentämään lainaa vuokratuotolla. Lainan alkuvuosina voit iloita korkojen verovähennysoikeudesta, eli voit vähentää menoista korkojen osuuden ja jos se on esim. 100 euroa korkoa per kk, niin saat siitä helpostusta veron verran n 30 euroa. Mitä pidemmälle aika kuluu, sitä vähemmän tosin on lyhennyksestä enää korkojen osuutta ja verotuksessa vähennettävää.
Sitten kun vuokra-asunnossasi menee jotain rikki vaikka klumisen seurauksena (jääkaappi/liesituuletin, lavuaari, suihku jne) niin maksat uudet vuokratuotosta. Samoin maalaukset ja muut siistimisremontit.
Kun taloyhtiössä tulee putkiremontti, maksat siitä yksiössä kevyesti n 25 000 euroa, eli melkein 7 vuoden koko vuokratuoton. On myös julkisvu-, parveke, hissi, katto, sähkö- yms muita remontteja, joita tulee eteen yhtä varmasti kuin Manulle illallinen.
Sitten kun vuokralaisesi jättää vuokrat maksamatta, joudurt perimään niitä oikeudessa, tai jos ei suostu muuttamaan pois, järjestät häätöjä lakiteitse, tai jos he pistävät asunnon remonttiin (kuten omat vuokralaiseni tekivät keväällä), niin maksat sen ja itket. Ei paljon auta parin tonnin takuuvuokra, jos remonttiin menee kymmeniä tuhansia euroja. Aika vaikea periä niitä vuokralaisilta edes jälkeen päin, olen tässä asioinut aiheesta mm. lakimiesten ja taloyhtiön kanssa.
Joo, toivottavasti muutkin kommentoivat. Haluaisin itsekin tietää, miten sijoitusasunnon saa kannattavaksi. Varsinkin jos hyvistä osakkeista saa jopa paremman tuotn, esim. 4% joka vuosi ja arvonnpusun päälle, ilman mitään kuluja ikinä, pelkällä samalla veroprosentilla.
Tässä oli hyvää pohdintaa mutta jäi mietittyttämään että arvonnousu voi olla tai onkin usein jo tuossa 7-10 vuodessa noin 50-100% asunnon hinnasta niin eikö sen voi lasekea tuotoksi myöskin? Silloin kaiken noiden ongelmienkin jälkeen jää muhkeasti tiliä?
Juuri noin, tuossa oli hyvin tiivistetty asuntosijoittamisen ongelmia.
Ehkä sellainen kommentti kuitenkin, että uusissa vuokrasopimuksissa tuollaisten mainitsemasi hintaisten yksiöiden vuokrat Helsingissä ovat alkaen 600 euroa/kk tänä päivänä.
Sanoisin, että 650 e/kk on lähempänä oikeaa kuin 550 tällä hetkellä, erityisesti jos sijainti ja kunto ovat hyvät. Esimerkiksi Vuokraovi.comissa on tarjolla vain muutama alle 600 euron yksiö ja valtaosa onkin välillä 600-700 euroa.
Noh, ei se siltikään muuta esille tuomaasi totuutta että näillä asuntohinnoilla ei vuokratulot kata lyhennyksiä ja korkoja, joten omasta pussista on pakko laittaa lisää.
Eikä sulla ole ollu myöskään lainaa.
Et maksa lainan korkoja nettotuloista.
vuokra-vastike-korko-verot
(550-100-100)*0,72=245€ tuottoa
Juuri nyt on voimakkaita vuokran korotukseen liittyviä paineita, mutta vuokra-asuntopulan on arveltu helpottavan parin vuoden päästä. Se tasaa nousua jonkun verran. Tästä oli uutinen hiljattain.
Pitää muistaa, että vuokratulot ovat vain toinen puoli sijoitusasuntokolikossa. Toinen ja usein tärkeämpi on arvonnousu. Esimerkiksi putkiremonttiin uppoaa monen vuoden vuokratulot, mutta arvonnousussa se kuittaantuu nopeammin.
Arvonnousu ei kuitenkaan ole automaattista. Putkiremontin tekeminen ei nosta asunnon hintaa noin vain, mikäli samaan aikaan asuntojen hinnat ovat menossa alaspäin. Nyt ollaan menty pitkään ylöspäin aina kuplaksi asti, mutta tulevat koronnostot ja lisääntyvä uustuotanto (jotka vähentävät ylikysyntää) kääntävät vähitellen suuntaa.
Kukaan ei voi sanoa onko juuri sinun kannattavaa ostaa sijoitusasunto. Se riippuu omasta tilanteestasi, sijoitushorisontistasi, tuottotavoitteistasi sekä itse kohteesta. Monet isot vuokra-asumiseen perustuvat yritykset ovat parin viime vuoden aikana kertoneet myyvänsä asuntokantaansa pois korkeiden hintojen vuoksi.
Ne ovat rahastaneet viime aikojen poikkeuksellisessa arvonnousussa useiden vuosien vuokratuotot ja odottavat hintakuplan puhkeamista ostaakseen asunnot takaisin halvemmalla. Tai sitten ne yrittävät löytää paremman vuokratuoton alueita. Vuokratuotto onkin valunut monin paikoin todella alas asuntojen kuplahintojen vuoksi.
Vielä 10 vuotta sitten vuokratuotot olivat Helsingissä yli 10% kun ne ovat 1-5%. Useimmiten puhutaan 3-4%. Se on todella vähän, koska asuntosijoittaminen ei suinkaan ole riskitöntä. Pankista saa tällä hetkellä riskittömästi korkoa sijoitukselle noin 2%. Kun korot ovat nousussa ja palaavat vähitelle samalle tasolle kuin 2-3vuotta sitten, niin pankista alkaa taas saamaan määräaikaistalletuksille jopa 5% korkoa. Täysin riskittömästi.
Isojen summien makuuttaminen määräaikaistalletuksilla ei ole riskitöntä sekään. Kukaan ei tiedä koska valtioiden velkapommi laukeaa ja mitä tapahtuu eurolle. Lainoja on valtioilla jo nyt niin paljon, ettei niitä kyetä koskaan maksamaan pois, ilman uuden ja isomman lainan nostoa.
Asuntosijoitukset pitää tehdä alle 4-kymppisenä, jos aikoo joskus vuokratuotolla nostaa elintasoaan. Myydessä saatua rahaa voi tietysti käyttää aikaisemminkin, mutta rajansa silläkin.
Nousukaudella ihmiset ostaa taas oman helpommin...
Tietysti jos inflaatio nousee, niin se näkyy idekseissä...
Mutta tasokorotukset tapahtuu lamassa, kun ihmiset pysyy vuokralla helpommin, eikä karkaa omaan.
Kirjoitin loppuun kyllä, että korot vähennetään menoista, mutta sitä ette tainneet lukea. Toisaalta se ilahduttaa vain alkuvuosina, sillä ajan mittaan lyhennyksessä on suuremmassa osassa kuin korot. Tuosta 3% lainasta korot ovat ekana vuonna n 104 euroa, mutta jo kuudentena vuonna 72 euroa enää.
Arvonnoususta tulee tuloa, jos onnistuu ostamaan havlalla ja myymään kalliilla. Siksi sijoittajat myyvät asuntoja nyt, kun hinnat on korkealla. Esim. itse ostin 74 000 eurolla yksiön yhdestä taloyhtiöstä 3 vuotta sitten, nyt huonokuntoisemmasta samassa yhtiössä pyydetään 105 000 euroa. En silti ajatellut myydä, koska siitä tulisi kuluja siitäkin, mm. taas se n 30% vero myyntivoitosta.
Tuo 600 euron vuokra on Helsingissä hyvin harvalla alueella, jossakin ihan ydinkeskustassa. Realismi useimmissa asunnoissa on n 500, ja paremmissa 550. Mutta toivon itsekin, että vuokrat nousisivat...
Pikainen kokeilu vuokraovi.com:ssa alueena Helsinki ja yksiöt:
9 kpl pyynnöt välillä 500-600e ja 99 kpl yli 600e vuokralla. Joten kyllä ne alle 600e yksiöt ovat harvassa Helsingissä, ei toisin päin!
Hintahaitari yksiöistä Helsingissä on vuokraovi.com:ssa n. 500e - 2000e / kk 108 kohteessa, joista 9 kappaletta alle 600e/kk.
Suosittelen korottamaan vuokraa, jos tosiaan olet ollut siinä uskossa, että yleinen vuokrataso yksiöistä on alle 600e/kk. Sinähän siinä voitat.
Ei kannata laukoa mielipiteitä asiasta josta ei tiedä mitään. Vuokraovi.com ja muut vastaavat foorumit ei kerro juuri mitään LUKIJALLE asuntojen vuokrien tasosta. Siinä olet oikeassa, että vuokria pitää korottaa, jotta saadaan tuotto kannattavalle tasolle.
Pitää löytää halukkaita korotuksen maksajia. Nyt jo puretan vuokrasuhteita, kun halutaan alennusta.
Et kai sinä nyt ihan tosissasi väitä, että noista vuokrapyynnöistä tingitään ALASPÄIN? Vantaalla voi yksiöiden vuokrataso olla alle 600e/kk, Helsingissä pääosin ei ja piste.
Olen kyllä mielenkiinnolla selaillut OIkotien vuokrapyyntöjä. Samoin Oikotien asuntojen myyntihintapyyntöjä. Eri asia vain on, että sillä hinnalla ei asuntoa saa vuokrattua paitsi yduinkeskustasta.
Osalla näyttää olevan täälläkin sellainen käsitys, että eläisimme Neuvostoliitossa, jossa asuntoja JAELTIIN halukkaille. Todellisuudessa meillä on edelleen vuokralaisen markkinat kantakaupungin ulkopuolella. Eli siinähän pyydät vuokraa, mutta minkäs teet, jos kukaan ei suostu maksamaan...
Tiedän tämän tosiaan ihan kokemuksesta, mielelläni pyytäisin enemmänkin, mutta jo tuolla 500 euron kk/vuokralla vuosi sitten en saanut asuntoon edes kuin yhden kiinnostuneen katsojan useiden viikkojen ilmoittelun jälkeen. Asunto sijaitsee keskiluokkaisessa hyvämaineisessa lähiössä ja on siistikuntoinen.
Puoli vuotta sitten vuokrasin melkein 90 neliön perheasunnon ja sitä ei saanut vuokralle edes välittäjäkään. Lopulta yksi muuttohalukas perhe löyty ja suostui maksamaan 1000 euroa vuokraa. Olisin toki ottanut enemmän, mutta eivät maksaneet. Pyysin kyllä enemmän, mutta tinkivät alaspäin ja koska olivat ainoat muuttohalukkaat, joiduin alentamaan vuokraa, jotta asunto ei olisi jäänyt tyhjilleen.
PS. Tuo "päin vittua laskettu" nimimerkki taitaa olla vähän matematiikkarajoitteinen, ellei ymmärrä, että hänen laskukaavallaan saa asuntolainan verotueksi sen saman 30 euroa kuin mitä itse ylempänä laskin. Eli joskorko on 100 euroa, eikä siitä tarvitse maksaa veroa, niin voit itsekin vielä kokeilla, mitä saa kun veroprosentti on 30%. (100 x 0,3= huima 33 euron tuki veronmaksajilta asuntosäästäjälle kuukausittain)
Vuosi sitten vuokratilanne oli ihan toinen kuin nyt. Ei se hyvä ollut silloinkaan vuokralaisen kannalta, mutta viimeinen vuosi on heikentänyt tilannetta nopeasti ja nyt on vuokranantajan markkinat. Tosin tilanteessa kuin tilanteessa isot asunnot ovat vaikeita saada vuokralle, niinkuin huomasit tuon 90 neliön asuntosi kanssa. Vuokramarkkinoilla valttia ovat yksiöt ja kaksiot, sekä yleensä pienet asunnot.
Vuokraamisen helppouteen vaikuttaa myös vuodenaika. Itse laitoin vuokralle kaksion Helsingissä viime joulukuussa (ei keskustassa). Vuokratason katsoin Vuokraovi.comista ja Oikotieltä sekä keskustelin välittäjän kanssa, joka arvioi sopivan tason yhdenmukaisesti kanssani. Hänen mukaansa vuokrista ei yleensä neuvotella ja tingitä, vaan vuokra on se mikä ilmoituksissa kerrotaan. Jos vuokrataso on väärä, niin sitten ei vain tule yhteydenottoja.
Ymmärrettävistä syistä joulun alla oli vaikeaa saada vuokralaisia. Joulukuu on yksi vaikeimmista ajankohdista. Asuntoa kävi katsomassa muutama kiinnostunut, mutta joko heillä ei ollut luottotiedot kohdallaan tai sitten he halusivat jotain, jonka olin etukäteen sulkenut pois (esim. lemmikkejä asuntoon).
Asunto oli tyhjillään vain kuukauden ja sain siihen asiallisen vuokralaisen heti jouluaaton jälkeen. Olin laskenut välittäjän kanssa käymäni keskustelun perusteella hintaa 20 euroa/kk, jonka seurauksena näytölle ilmaantui useita halukkaita. Siten sain nopeasti lisää valinnanvaraa ja näistä oli helppo valita sopivin.
Nyt jos vuokraisin asunnon uudelleen, niin saisin hieman enemmän. Itseasiassa jos olisin odottanut kuukauden pidempään, niin asunto olisi mennyt alkuperäisellä pyynnillä. Tosin ei kannata jäädä odottamaan 20 euroa/kk enemmän, koska kestää vuosia saada takaisin yhden kuukauden aikana parin lisäkympin odottelusta syntynyt tappio.
Yksiöt ovat kaikkein halutuimpia ja tällä hetkellä niistä saa Helsingissä vähintään 600 euroa vuokraa. Toisaalta jos sinulla on hyvä vuokralainen, niin ei se muutama kymppi tunnu missään. Pitkäaikainen vuokrasuhde on tärkeämpää viimeisen euron riistäminen ja uuden etsimisestä tulisi kuluja. Monesti kun on alhaisempi vuokra, niin vuokralaiselle ei tule tarvetta lähteä etsimään toista, halvempaa asuntoa.