Laskin tuossa nopeasti inflaation huomioiden 200 000 € lainalle kuluja 15 vuodelle 5% korolla.
Korot verovähennysten jälkeen noin 60 000 €. Kuukausierä noin 1600 €.
Lainaa maksetaan rahan nimellisarvolla 15 vuotta, joten vastaava rahan reaaliarvo pitäisi 15 vuoden päästä 200k lainalle 3 % vuotuisella inflaatiolla olla noin 310 000 €.
Eli, pitäisi saada 200 000 € lainasta takaisin vuonna 2025 n. 370 000 €. Asunnon arvo pitäisi nousta siis noin 85% 15 vuodessa, jotta saa omat pois.
Vastaavasti vuokralla asuva maksaisi esimerkiksi keskimäärin 1500 euroa kuukaudessa vastaavanlaisesta asumisesta 15 vuotta: 270 000 €. (Otin tähän kiinteän hinnan, koska se voisi olla vaikkapa ensimmäiset 2-3 vuotta 1200 €/kk ja lopulta esimerkiksi 1700 €/kk) Vuokralla asuva maksaa kuitenkin joka kuukausi rahan reaaliarvon mukaan, ja inflaatio on vuokralaisen kohdalla huomioitu vuokran korotuksella. Vuokralainen voi myös itse vaikuttaa 15 vuoden aikana tähän kuukausierän suuruuteen.
Vuokralainen maksaa siis jotain väliltä 50 - 70 000 € enemmän verrattuna omistusasujaan 15 vuoden ajalta siitä, että:
- Ei ole velkataakkaa.
- Ei kunnossapitokuluja.
- Mahdollisuus muuttaa nopeasti paikasta toiseen.
- Ei riskiä pääoman menetyksistä.
---
En alennu keskustelemaan tuhnuista tms. Ette tiedä miten itse asun ja mitä omistan. Molemmissa asuinmuodoissa on omat hyvät ja huonot puolensa ja kukin valitkoon elämäntilanteensa mukaan sopivimman.
Tässä kuitenkin laskelma teille, jotka olette unohtaneet verrata 200 000 € lainaa vastaavaan oman pääoman sijoitukseen säästötilille. Eli teille jotka mietitte, "Noh ainakin maksan asuntoani omaan taskuun."
Korot verovähennysten jälkeen noin 60 000 €. Kuukausierä noin 1600 €.
Lainaa maksetaan rahan nimellisarvolla 15 vuotta, joten vastaava rahan reaaliarvo pitäisi 15 vuoden päästä 200k lainalle 3 % vuotuisella inflaatiolla olla noin 310 000 €.
Eli, pitäisi saada 200 000 € lainasta takaisin vuonna 2025 n. 370 000 €. Asunnon arvo pitäisi nousta siis noin 85% 15 vuodessa, jotta saa omat pois.
Vastaavasti vuokralla asuva maksaisi esimerkiksi keskimäärin 1500 euroa kuukaudessa vastaavanlaisesta asumisesta 15 vuotta: 270 000 €. (Otin tähän kiinteän hinnan, koska se voisi olla vaikkapa ensimmäiset 2-3 vuotta 1200 €/kk ja lopulta esimerkiksi 1700 €/kk) Vuokralla asuva maksaa kuitenkin joka kuukausi rahan reaaliarvon mukaan, ja inflaatio on vuokralaisen kohdalla huomioitu vuokran korotuksella. Vuokralainen voi myös itse vaikuttaa 15 vuoden aikana tähän kuukausierän suuruuteen.
Vuokralainen maksaa siis jotain väliltä 50 - 70 000 € enemmän verrattuna omistusasujaan 15 vuoden ajalta siitä, että:
- Ei ole velkataakkaa.
- Ei kunnossapitokuluja.
- Mahdollisuus muuttaa nopeasti paikasta toiseen.
- Ei riskiä pääoman menetyksistä.
---
En alennu keskustelemaan tuhnuista tms. Ette tiedä miten itse asun ja mitä omistan. Molemmissa asuinmuodoissa on omat hyvät ja huonot puolensa ja kukin valitkoon elämäntilanteensa mukaan sopivimman.
Tässä kuitenkin laskelma teille, jotka olette unohtaneet verrata 200 000 € lainaa vastaavaan oman pääoman sijoitukseen säästötilille. Eli teille jotka mietitte, "Noh ainakin maksan asuntoani omaan taskuun."
Vastaukset 86
Vanhimmat
Eiköhän se ole kaikille selvää että omassa asuminen on aina halvempaa kuin vuokralla. Ja sitäpaitsi 15 Vuoden kiinteän koron saa nykypäivänä alle 4% tinkimättäkin.
Halvempaa ja halvempaa. Jätit tyystin huomioimatta nuo kunnossapitokulut ja itseasiassa tuosta puuttuu vielä yhtiövastikkeet, jos asuu yhtiömuotoisessa asunnossa. Sanotaan vaikkapa, että ikkuna- / julkisivu- / kattoremontti 10 000-20 000 €, joista ainakin yksi on hyvin todennäköinen 15 vuoden ajalle - puhumattakaan 70 luvun putkiremontoitavista yhtiöistä. Yhtiövastikkeet 200 € / kk, 15 vuotta = 36 000 euroa.
Yhteensä 46-56 000 € lisää.
Halvemmalla saa toki aina. Kiinteä korko on myös vaihtoehto joillekkin ja tässä tapauksessa säästöä tulisi 1 % tiputuksella noin 20 000 € korkojen osalta. Näin siis päästään erotukseen:
Vuokralainen: 270 000 €.
Omistaja: n. 250 000 €. (Laskettuna nimellisarvoon, koska yhtiövastike ja monesti myös remontit maksetaan tässä ja nyt.)
Myös pääoman menetyksen riskillä on hintansa. Mitä jos hinnat eivät nousekkaan 85 % 15 vuodessa?
Näin päästiin siis lähes samalle viivalle vuokralaisen kanssa.
ei ainuttakaan remppaa 15 vuoteen oven kahvan huoltomaalausta lukuunottamatta. Mutta jos sinä tällä mantralla saat itsesi iloiseksi vuokralla niin siitä vaan :D
Loistavaa. Olet siis löytänyt hyvän asunnon. Onnittelut.
En asu vuokralla.
"Tässä kuitenkin laskelma teille, jotka olette unohtaneet verrata 200 000 € lainaa vastaavaan oman pääoman sijoitukseen säästötilille. Eli teille jotka mietitte, "Noh ainakin maksan asuntoani omaan taskuun."
Tämä ajatelma menee siinä vaiheessa metsään, kun lasketaan sille 200 000 euron lainalle vaihtoehtoisia sijoituskohteita. Tuo lainahan nostetaan asuntoa vastaan, eli yleisesti ottaen 70% asunnon arvosta kelpaa lainan vakuudeksi jne. Ei ole siis mitään järkeä kuvitella tavallisen ihmisen kohdalle sellaista tilannetta, että hän asuisi vuokralla maksaen nyt vaikkapa mainitsemasi 1500 euroa vuokraa JA sen lisäksi nostaisi lainaa ilman vakuuksia 200 000 euroa sijoitustilille LYHENTÄEN myös tuota lainaa vuokran ohella.
Mutta sijoitusasuntoa harkitsevalle tuossa on ajateltavaa.
En käsittääkseni maininnut mitään sekä-että vaihtoehtoa. Tuossahan lukee selvästi, että "... jotka olette unohtaneet verrata...". Eli ainoastaan vertaaminen.
Toisin sanoen niille joilta menee inflaation vaikutus ohi ajatusmaailman, niin miettikööt vastaavaa sijoitusta säästötilille niin ymmärtävät rahan aika-arvon. Ei muuta. Hyvä selvennys kuitenkin mikäli tässä oli jokin väärinymmärrys.
Ja kyllä, sijoittajalle olennainen laskelma.
pitää huomioida myös se, että laina tosiaan pysyy nimellisarvoisena, mutta vuokralainen hoitaa lainanlyhennyksen rahan reaaliarvolla inflaatiolla (vuokran vuotuinen korotus).
Siis piti sanomani (huomasit varmaan), että vuokralainen hoitaa lainanlyhennyksen rahan nimellisarvolla inflaatiolla, eli siis käytännössä rahan reaaliarvolla.
Ja mainitsemasi asiat on karkeasti myös huomioitu aloituksessa, jos oikein tarkkaavaisesti tekstin luet. Laskelman tein keskiarvoisella vuokralla, koska vuokralainen voi tähän vaikuttaa suuresti muuttamalla toiseen asuntoon. Ja vuokran liukuma on jotain väliltä 1300-1700 €.
Asun Helsingissö vuokrayksiössö ( 450E), asunto on huippupaikalla KehäI varrella,puöräilen, uin,liikun keskustassa, syön hyvin,työantaja maksaa autoni kulut,ulkomatkailen säännöllisesti, viinaa en juo ja rahaa jää säästöön.Tämä tyydyttää minua. Eläkeläisenä muutan ehkä johonkin vaatimattomaan ,lämpimään EU-maahan.
"Eli, pitäisi saada 200 000 € lainasta takaisin vuonna 2025 n. 370 000 €. Asunnon arvo pitäisi nousta siis noin 85% 15 vuodessa, jotta saa omat pois."
Niin, tuon verran pitäisi siis hintojen nousta, jotta "saisi omansa pois" ja asuminen olisi ollut ilmaista, eikös niin?
Vuokralla ollessa et saa mitään takaisin - et mitään. Kaikki menee vuokraisännän taskuun.
Joten miten ihmeessä voit päätyä sellaiseen päätelmään, että vuokra-asuminen olisi about yhtä kallista omistusasuminen, kun toisessa vaihtoehdossa näppiin jää noin 350 tonttua ja toisessa kasa vuokrakuitteja?
Ei toki ilmaista. Mutta olisi hyvä saada tuo summa takaisin mikäli haluaa todellisuudessa tuon "näppiin 350 tonttua." Se on kuitenkin lainapääomaa, josta olet maksanut 15 vuoden ajalta:
Asumiskulut + 1 satunnainen remontti:
50 000 €
Korot:
40 000 €
á 90 000 €.
Hypoteettinen tilanne nro. 1:
Vuokralainen sijoittaa tuon 90 000 € 15 vuoden ajan, 500 € / kk säästötilille vaatien ainoastaan inflaation verran tuotto-odotusta, eli 3%:
113 000 €.
Edelleen:
Toisessa vaihtoehdossa maksat 270 000 euroa saamatta siitä senttiäkään takaisin. Piste.
Toisessa vaihtoehdossa pitää homman mennä ihan reisille, ettetkö saisi omiasi takaisin, siis sitä 350 000 euroa. No joo, otetaan siitä 50 tonnia pois remonttikuluja, niin summaksi jää 300 000 euroa.
Viime vuosina asuntojen hinnat ovat tainneet nousta kymmenisen pinnaa/vuosi, eli hinnat ovat tuplaantuneet 10 vuodessa, joten eiköhän tuo 85% nousu 15 vuodelle toteudu melko varmasti, ja todennäköisesti mennään sen ylikin.
Joten miten voit väittää: "Vuokralainen maksaa siis jotain väliltä 50 - 70 000 € enemmän verrattuna omistusasujaan 15 vuoden ajalta".
"MScBA"
Ei voi muuta sanoa kuin että hukkaan heitettyä koulutusta.
Nimim. Vuonna 2000 velkaa 0eur, omaisuutta 0eur. 2010 Velkaa 230 000, omaisuutta 600 000euroa.
Euroakaan ei ole peritty, 10 vuoden aikana 5 asuntoa ostettu, 2 myyty. Saa olla sijoittajavelho että pääsee osakkeilla samaan.
Miksi tuossa hypoteettisessa tilanteessa tuon vuokralaisen, joka sijoittaa tuon 90 000 euroa 15 vuodeksi, tarvitse lainkaan lyhentää tuota lainaa? Vai mistä se raha yhtäkkiä putkahti hänen tililleen, jos se ei ole vierasta pääomaa?
Herää kysymys, että mikä koulutus tämä MScBA oikein on?
Joo, alkaa selviimään mistä näitä tuhnuja oikein tulee. Tarpeeks kun pyörittelee noita lukuja päässään ja unohtaa jonkin oleellisen jutun niin eikös tuon vuokra-asumisenkin saa äkkiä näyttämään kannattavalle toiminnalle.
ainakin tähän asti pankki on perinyt enemmän korkoa antamaltaan lainalta kuin hyvittänyt miltään säästötililtä :D
Heh, heh, vai kuvitteliko tämä NsMBusBC-maisteri, että on keksinyt helpon tavan tienata rahaa; kannattaa ottaa sikaiso laina, jonka pistää sijoitustilille ja elelee sen jälkeen herroiksi! :D
sen 15 vuoden jälkeen asunnosta saisikin vain sen 200 000€, niin silloin olet maksanut koko ajalta vain korkojen verran, eli 60 000€ joten käteen jää 140 000€. Vuokralainen taas on maksanut sen 270 000€ ja mitään siitä ei jää jäljelle. Joten äkkiseltään toinen on tienannut elämisellään ja toinen maksanut siitä. Erotus on huima 410 000€.
Kovin luottavaisin mielin asuntojen hinnannousua kohtaan. Kaikilla omat mielipiteensä. Jos viimeisen kahden vuoden aikana on hinnat noussut 30% PKS, miten todennäköisenä pidät hintojen jatkuvaa nousua?
Tähän sisältyy riski. Piste.
Sille riskille voi myös laskea hinnan, kuten esimerkissäni viittasit tuohon "aika laskelmaan". Sinun riskisi on keskimäärin 113 000 € verrattuna vuokralaiseen, ja 3% tuotto-odotus on erittäin alhainen.
Et pääse myöskään muuttamaan ilman luopumatta tuosta 350 000 € "tavoitteesta". Vuokralainen voi etsiä 15 vuoden ajan toistuvasti erilaisia sijoituskohteita ja tarvittaessa muuttaa paremman palkan perässä muualle nopeasti jolloin sinun riskisi vielä kasvaa. En jaksa tällaisia lähteä tarkkaan laskemaan. Piste.
Mikäli sinun ymmärrykseen ei mene vaihtoehtoiskustannus ja sinulla on kristallipallo asuntojen hintakehitykeen niin avot. Antaa palaa.
Mutta jos kuitenkin käy niin, että asuntojen hinta nousee vuotuisesti vain 2,5% ja inflaatio on 3%. Tästä pienestä 0,5 % erotuksesta riskisi lisääntyy taas 311 000 - 290 000 = 21 000 €. Prosentin heitolla se on sitten jo 42 000 €.
Yhteenlaskettuna riskisi on karkeasti:
113 000 vaihtoehtoissijoitus + 50 000 (uusi duuni, halvemmat asumiskulut tms.) + 42 000 hintaheitto = 205 000 €.
Vuokralaisella 0 €.
Tietenkin jos elää kuplan sisällä eikä pysty sisäistämään talouden perusraameja, niin sitten on kaikki hyvin. Koti on luonnollisesti aina koti, mutta kun täällä tuntuu olevan vieläkin vuonna 2010 ainoa ihmisarvon mittari se, että omistaa 200 000 € lainalla ostetun talon ja pitää sitä omanaan - ja samalla puhutaan vuokralaisista kuin toisen asteen kansalaisista.
Mieleeni tulee 80-luvun lopun juppiajat näistä keskusteluista.
Heitän tähän vielä viimeisenkin tiskiin provosoiden. Muutan ulkomaille velattomana poikamiehenä, tienaan 2x sen mitä sinä. Otan 100 000€ lainaa, asun vuokralla ja olen viisas pörssisijoittaja. Teen tiliä 10 % vuotuisella tuotolla (koska minulla on sijoittamiseen kristallipallo, vähän samanlainen kuin sinulla asuntojen hinnoista) - ostan sinun talosi pois alennettuun hintaan ja maksoin velat pois 5 vuodessa. Lisäksi minulla on vielä säästöjä kertynyt 150 000 €, koska ulkomailla maksettiin enemmän palkkaa.
Lainapääoman kuluihin menee tuo 90 000 euroa 15 vuodessa. On olemassa tilejä joihin sijoitat kiinteän summan rahaa / kk, tällöin et tarvitse lainaa.
Tuo 90 000 euroa 15 vuodelta tekee 500 € / kk. Nämä on raakoja laskelmia. Summa ei ole ehdoton ja se voi olla vaikkapa 300 euroa ensimmäiset 3 vuotta ja pari vuotta 600 euroa jne. Joten älä kiitos tartu nyansseihin.
Pistät mielummin velkarahaa pörssiosakkeisiin kuin asuntoon ja annat ymmärtää, että MINÄ otan tässä isoa riskiä.
Et edelleenkään ota huomioon laskelmissasi, että omistusasuminen ja vuokra-asuminen ovat vaihtoehtoja, joista pitää valita toinen. Laskelmissasi vuokralaiselle putkahtaa mystisesti tilille sijoitettavaksi sama summa kuin mitä omistusasujalla menee esimerkiksi isoon remonttiin.
Lasketaanpas oikein tuo 90 tonnin sijoitus 15 vuodelle, jonka vuokralainen ottaa LAINAA (aivan kuten omistusasuja remonttiin): tuotto siis 3% vuodessa ja lainan korko 5% vuodessa. Tälle "sijoitukselle" tulee siis -2% tuotto, eikös niin? Käsittääkseni sijoitustoiminnassa pitäisi jäädä plussalle, mutta voinhan toki olla väärässä...
Toisin sanoen: kanssasi on aivan turha keskustella, kun et ota huomioon tällaisia perusasioita. Niin, ja et muuten tule ostamaan taloani, sillä en ole sitä myymässä ainakaan tappiolla.
Ja näin provosointi toimii. :D Voi elämä... Onneksi rahantekotapoja on monia.
Eräs otti lainaa ja osti maata. Lohkoi tämän tonteiksi ja sai tuottoa noin 7%. Prosessi kesti 2 vuotta, joten siinä ei paljon korkoja ehditty maksaa. Ei toki helppoa. Vaatii sitä riskinottokykyä, pääomaa ja pelisilmää.
En ymmärrä. Siis mitä tämä säästötilin vertailu liittyy mihinkään? Mikä helppo tapa tienata rahaa? Olet hukassa.
Juuri näin. Jotkut onnistuvat. Onneksi olkoon.
Kiitos kun jaoit sen meidän kanssa.
Miten niin tuhnu? Tunnetko minut ja tiedätkö omaisuuteni arvon?
Tuo 90 000 € on vuokralaisen säästö suhteessa sinun asumis- ja lainanhoitokuluihin.
Yo. teksti:
"Molemmissa asuinmuodoissa on omat hyvät ja huonot puolensa ja kukin valitkoon elämäntilanteensa mukaan sopivimman. "
---
Eli käytetään edelleen sun laskelmiasi jotta ymmärrät edes vähän mistä puhutaan. Sun laskelmiesi ero on 100€/kk vuokralaisen hyväksi. Kyllä pitää olla aikamoinen sijoitusguru että saa tuolla summalla säästettyä enemmän rahaa kuin omistaja. Jos nyt lasketaan nopeasti korkojen osuus/kk saadaan siis 333,333. Eli tuon 15 vuoden jälkeen vuokralaisen täytyy siis tuosta satasesta taikoa joka kuukausi 1166€ jotta pääsee edes samoihin kuin omistaja. Kerropa miten itse tuossa onnistuisit?
Pidetäänkö noita lukemia ehdottomina? Mennään sitten nyansseihin ja annetaan vaihtoehtoja.
Ensinnäkin, lyhennyksistä on laskettu pois korkovähennys. Joten maksat todellisuudessa enemmän kuukaudessa. Saat tämän erotuksen takaisin vain tulonsiirron kautta jälkeenpäin.
PK-seudulta saat keskustasta 1300-1400 eurolla kuukaudessa jo esimerkiksi 75 neliön kolmion. Paljonko maksaisit Töölössä sijaitsevasta kolmiosta?? N. 350 - 450 000 € riippuen taloyhtiön kunnosta ja monesta muusta asiasta. Uudesta maksat varmasti 500 - 700 000 €.
Tehdäänpä siis pesäeroa varsinaisilla esimerkeillä ja lasketaan vaikka uusiksi jos haluat, pahasti näyttää kuitenkin siltä, että vuokralaisen eduksi menee ellei ole omaa pääomaa käytettävissä.:
Omistus:
http://asunnot.oikotie.fi/card/6184447
Vuokra:
http://asunnot.oikotie.fi/card/5494689
Eikä oikeasti kiinnosta lähteä laskemaan mitään tarkkoja lukuja. PK-seudun tilanne nyt vaan on tällä hetkellä se, että riski on naurettavan suuri - huomioitpa / laskitpa sen tai et.
eipä alunperin ole ollut sanallakaan puhetta PK-seudusta. Jos olet taas niitä joiden mielestä Töölö/Kallio on ainoat ihmisen arvoiset asuinseudut suomessa niin olet kyllä hukassa. No jos mielesi nyt tekee tapella kohtaloaan vastaan niin hyvä on. Vuokralainen maksaa siis joka kuukausi 1250€. Omistaja joutuu maksamaan lainanlyhennystään 2235€/kk+200€ vastike. Eli tuplasti enemmän kuin vuokralainen. 15 vuoden kuluttua molemmat ovat siis maksaneet kk/yhtä paljon, mutta vuokralaisella on 225 000€ säästöt ja omistajalla taas 334 000€ arvoinen asunto. Jotta vuokralainen saa siis tuon puuttuvan 109 000€ kiinni, on sijoitusten tuotettava lähes 6,5% jotta verojen jälkeen pääsee voitolle. Sinäänsähän se ei paljoa vaadi varsinkaan jos osakekaupoissa onnistuu, mutta jos nyt puhutaan noista sun mainitsemista riskeistä, niin kummassakohan ne ovat suuremmat? Sitten kun muistetaan omistajan verovähennykset, vuokralaisen vuokrannousut jne. niin kiinni kurottavaa onkin paljon enemmän. Usko pois, jos vuokralla asuminen kannattaisi niin eikö raharikkaat silloin asuisi vuokralla sen sijaan että ostaisivat oman
Otsikosta selviää paljon tämän tekstin juonesta.
Otsikko:
"Asumisen todelliset kustannukset PKS."
Kommentti #2:
"Jos viimeisen kahden vuoden aikana on hinnat noussut 30% PKS, miten todennäköisenä pidät hintojen jatkuvaa nousua?"
PKS = Pääkaupunkiseutu.
Ai hitto. Ajattelin kyllä mainita, että en jaksa tarkemmin kaivaa jokaikisen PKS (pääkaupunkiseutu) asuinalueen hintoja, mutta olisi pitänyt varmasti mainita. Voidaan laskea vaikka uudestaan monen muun PK-seudun vastaavat hinnat mikäli tämä vertaus ei miellyttänyt. Pidän sitä kuitenkin hiustenhalkomisena. Enkä edes itse asu siellä, enkä vuokralla.
Muilla asuinalueella Suomessa on paljon paremmin asiat, enkä kävisi tätä keskustelua vaikkapa Lahden tai Porin asuntojen hinnoista.
Mikä on vuokrankorotuksen riski, koska sinulla on vaihtoehtona muuttaa toiseen asuntoon? Pidän koronnousua suurempana riskinä, mutta oletuksena oli varmasti, että 100% lainanottajista ottaa tällä hetkellä kiinteän koron? Onko todellisuudessa näin?
Omistajan verovähennykset ovat kyllä huomioitu alkuperäisessä laskelmassa, mutta kun oli puhetta kk-nimelliskuluista, niin niitä ei voi laskea mukaan. Maksat korot kuukaudessa täysimääräisesti ja saat ne vasta vuoden päästä takaisin. Siinä sitä riskiä on kun vuoden odottelet ja vuokralaisella se on vapaata pääomaa. Loppusummasta ne kyllä pitää huomioida. Miten nämä liittyvät riskiin?
Raharikkaat ja kaksio / kolmio PK-seudulta. En yhdistä. Valitettavasti pitää olla kuitenkin raharikas omistaakseen edes keskinkertaisen asunnon ko. alueelta.
Ja kaiken lisäksi unohdit vielä edelleen sen koko viestiketjun tärkeimmän pointin. Saatko tuosta 334 000 euron asunnosta _takuuvarmasti_ 520 000 euroa vuonna 2025? Siis voit sanoa luottavaisin mielin, että kun ollaan tultu jo 30% ylös hinnoissa kahdessa vuodessa, niin kasvu jatkuu 3 prosenttia vuodessa seuraavat 15 vuotta? Edelleen - onnittelen mikäli omistat sen kristallipallon.
Mikäli ajatellaan tuota 225 000 € ylimääräistä pottia sijoituksen kannalta, niin voit laittaa 1250 euroa joka kuukausi esimerkiksi jollekkin pääomasuojatulle rahastosäästötilille ja 3% tuotto-odotuksella sinulla on 15 vuoden kuluttua 283496,72 euroa. Entä se julkisivuremontti? Entä yhtiövastike? Kenties jopa putket uusiksi?
Lue siis otsikko uudelleen ja mieti: Asumisen todelliset kustannukset PKS.
Tässä pari linkkiä ajateltavaksi, koko itsepäiseen kirjoitteluusi ja ennen kaikkea viimeiseen kommenttiisi:
http://fi.wikipedia.org/wiki/Kehäpäätelmä
http://fi.wikipedia.org/wiki/Vaihtoehtoiskustannus
... seuraavaksi varmasti väitellään onko Wikipedia uskottava tiedonlähde...
"Omistajan verovähennykset ovat kyllä huomioitu alkuperäisessä laskelmassa, mutta kun oli puhetta kk-nimelliskuluista, niin niitä ei voi laskea mukaan. Maksat korot kuukaudessa täysimääräisesti ja saat ne vasta vuoden päästä takaisin. Siinä sitä riskiä on kun vuoden odottelet ja vuokralaisella se on vapaata pääomaa."
Mulla on kyllä veroprosenttia laskettaessa otettu nuo korkovähennykset huomioon eli ei niitä rahoja tarvitse veronpalautuksiin asti odottaa...
Ja pankki tekee sen myös puolestasi lainanlyhennyksen yhteydessä? Maksat siis kuukaudessa korkoa ainoastaan 72 %.
Mikä pankki tarjoaa nämä palvelut?
Ensinnäkin niitä korkoja on turha sotkea tähän, kun ne oli jo siihen alkuperäiseen laskelmaan laskettu, eli pitäisi saada 310 000 euroa myydessä, että "olisi omillaan", eli saanut rahat takaisin korkoineen.
Miten tämä nyt menisi oikein jakeluun. Väännetään se näin:
Henkilö A asuu vuokralla 15 vuotta. Keskimääräinen vuokra siis 1500 e/kk, eli 270 000 euroa menee asumiskuluihin. Hänen "tilinsä" on 15 vuoden päästä siis -270 000 euroa.
Henkilö B ostaa oman asunnon 200 000 euron velalla. Yllä mainittujen speksien perusteella asunnon arvon pitäisi nousta 15 vuodessa 85%, jotta hänen tilinsä olisi 0 euroa. Näin tulee hyvinkin helposti käymään.
Henkilö B:n asuntoon tulee myös remontti, joka maksaa 50 000 euroa. Jos hänen asuntonsa arvo ei nouse 15 vuodessa yli 85%, niin tämä 50 tonttua korkoineen tulee olemaan hänen asumiskustannuksensa viimeiseltä 15 vuodelta.
Henkilö A säästää kuukausittain ja sijoittaa tuon saman summan (50 000 euroa). Hän saa siitä 3% vuotuista tuottoa 15 vuoden ajan. 15 vuoden päästä hänellä on 78 000 euroa. Tästä kun vähennetään hänen asumiskustannuksensa, niin tiliksi jää -192 000 euroa.
Kumpiko siis on järkevämpää? Tehdä "nollatulos" vai melkein parisataa tonnia persnettoa?
omistusasujakaan ole, koska pidät asunnon omistamista niin isona riskinä, että mielummin kannattaa ottaa lainaa ja sijoittaa rahat pörssiin :)
http://keskustelu.suomi24.fi/node/9405728#comment-46366800
VAIHTOEHTOISKUSTANNUSLASKENTAA on turha tehdä, ellei kyseessä ole sijoitusasunnon osto. Silloin tosiaan kannattaa miettiä, voisiko rahalle saada jostain parempaa tuottoa kuin sijoitusasunnosta.
Mutta niin kauan kuin vaihtoehtoina on joko oman ostaminen lainalla tai vastaanvanlaisessa asunnossa asuminen vuokralla, niin on ihan selvä juttu, että oman ostaminen kannattaa aina, kuten tuossa se oli esimerkein kerrottukin.
Muuta en tiedä mutta esim. hoitovastike omassa halvempaa, vaikka vähemmän maksajiakin ehkä, tietysti kun vuokralaisen pitää maksaa omistajan velat ja voitot ikuisuuksiin eikä vuokrallekaan mennä vapaasti minne vain. Pääoman puute se on josta rangaistaan aina ja joka paikassa. Vuokralaisellekin pitäisi eritellä asunnon hoito-ja rahoitusmaksut erikseen.
niin fakta on että vuokralainen tunkee rahansa läskin taskuun katteineen. Hölmöimmät vuokrauunot maksavat jopa rempat etukäteen ja muuttavat pois ennen remppoja, tämä jos mikä on maailman tyhmintä.
Saisit työkeikan ulkomaille ja sinulle tarjotaan 2x palkka verrattuna tämänhetkiseen. Asut omistusasunnossa ja lainaa jäljellä 130 000 €. Mitä teet?
Jos lähdet työkeikalle, niin asut vuokralla. Pystytkö siihen?
Perheellisenä (lapset koulussa) en hevin lähde mihinkään.
Yksi skenaario olisi että: menisin tarjouksen kanssa kilpailijalle ja ottaisin saman palkan sieltä ilman komennusta minnekkään. Tämä sillä edellytyksellä että nykyinen työnantaja olisi niin pösilö ettei samaan korotukseen muuten suostu. Mistä vaimolle töitä, jos lähdetään? Ja minne lapset kouluun? Kaksikertainen palkka ei enää olekkaan itseisarvo ja suora tulo kukkaroon, kenties palkka pitäisikin olla 10 tai 50 kertainen että yleensä lähden? Ja sanotaan että on tässä maailmaa nähty ihan työnkin takia jo sen verran ettei pelkkä palkka riitä lähtemään.
Mutta eihän teidän yksin asuvien alle 25v. tälläisia tarvitse miettiä....
Kiitos vastauksesta.
En asu yksin. En asu vuokralla. Ja olen kyllä paljon vanhempi kuin 25 vuotias. Mutta tämä kommentti nyt taas oli näitä oleellisia, eikö?
Näinhän se on, ei ole raha itseisarvo ei. Nyt kun täällä yo. kommentilla morkkaat esimerkiksi yksinasuvia ja nuorempia, niin mietippä uudestaan tuota "Hölmöimmät vuokrauunot..." Siis sinulle on itseisarvo, että kaikilla on nykyään varaa asua PK-seudun (kyllä, sinuakin kehoitan tarkastamaan otsikon. PKS=pääkaupunkiseutu) omistusasunnoissa vaikka vuokralla on paljon edullisempaa?
Tehdäänpä siis vielä yksi ehdotus ja laitetaan hieman takaisin. Sait potkut duunista. Korot nousussa. Saat työtarjouksen PK-seudulta ja otat sen vastaan. Päätät lähteä sieltä Humppilan edullisesta lähiöstä jolloin sinulle tulee eteen vaihtoehdot. Maksat vuokraa 1700 euroa / kk tai vaikkapa 400 000 euroa vastaavasta asunnosta 100 000 euron omalla pääomalla. Työmatka olisi toisaalta vain noin 130 km... hmm... Olisitko siis vuokrauuno vai ottaisitko harteillesi 300 000 euron lainan, koska et pysty nielemään ylpeydeltäsi ajatusta asua vuokralla.
Mikäli et pysty ajattelemaan itseäsi tilanteeseen, niin mieti sitä vaikkapa jonkun toisen arkipäivästä. Tällöin ehkä teet tämän aiheen laskelmat uusiksi ja mietit vaihtoehtoja.
Kiusaus on varmasti suuri sanoa, että minä olisin tässä tilanteessa. En ole. Enkä edelleenkään vuokralla. Enkä edes haluaisi muuttaa PK-seudulle. Keskustelen asuntojen hinnoista yleisellä tasolla.
Jos oma pääomaa on 100 000 euroa, niin ei silloin vaihtoehtoina voi olla joko 1700 euron kuukausivuokra tai 400 000 euron omistusasunto. Lainaraha on kuitenkin se, mikä ratkaisee. Eli jos liksa on hyvä, niin parisataa tuhatta voi ottaa lainaa, eli voi ostaa n. 300 ke:n asunnon. Väitätkö, ettei pk-seudulta saa 300 000 eurolla perheasuntoa?
no et kyllä keskustele. Alun alkaen esität että toinen maksaa kuukaudessa 1500, saamatta lanttiakaan takaisin siitä, ja toinen maksaa kuukaudessa 1600 joista vain 333 menee korkoihin ja lopuilla lyhenee laina. Eli toisin sanoen omaisuus karttuu toisella 100/kk ja toisella 1267/kk. Ainoa epävarmuustekijä laskelmassasi on että saako omistava koskaan omiaan pois. Ja moni on jo osoittanut että omistaminen kannattaa selkeästi vuokraamista paremmin vaikka talosta ei myydessä saisi kuin neljänneksen alkuperäisestä hinnasta. Aloituksessasi lähdet myös siitä että asunnon omistajan pitäisi saada omansa pois, miksi ihmeessä pitäisi jos vuokralainenkin kerran maksaa asumisestaan samana aikana 270 000?
Loppulausekkeessasi kirjoitit "Tässä kuitenkin laskelma teille, jotka olette unohtaneet verrata 200 000 € lainaa vastaavaan oman pääoman sijoitukseen säästötilille" jota ei moni tunnu ymmärtävän, itseni mukaan lukien. Tarkoitatko siis että A) toinen ottaa lainaa tuon 200 000€ ja toisella tuo summa on hyppysissä, vai tarkoitatko että B) toinen sijoittaa tuon rahan säästötilille ja toinen maksaa sillä lainaa?
Mikäli vastaus on A, niin lähtökohdathan ovat aivan eri joten turha edes laskeskella. Jos taas tarkoitat vaihtoehtoa B, niin ymmärrätkö että jotta tuon 200 000€ saa sijoitettua säästötilille niin se pitää ensin säästää? Pankeilla kun on se huono tapa että ottavat lainasta enemmän korkoa kuin antavat takaisinpäin. Jos säästää tuon satasen kuussa niin joudut säästämään aika kauan.
Eikä inflaatiolla ole tässä laskelmassasi oikein mitään merkitystä vuokralaisen kannalta, koska hänellä on vain rahaa. Jos sinulla on nyt 10€ rahaa ja laitat sen säästöpossuun 15 vuodeksi niin se on edelleen 10€. Se mitä sillä rahalla silloin saa onkin jo eri juttu. Omistajalla on sentään se mahdollisuus (Todennäköisyys) että siitä asunnosta saa enemmän rahaa kuin maksettaessa.
Keskustelen asuntojen hinnoista asumiskustannuksien valossa. Ja mikä tärkeintä, VAIHTOEHTOISKUSTANNUSTEN VALOSSA.
Olenko laskenut vuokralaiselle jotain inflaatiota? Täh?! Hän maksaa koko ajan nimellisesti tuon 1600
Voi vittu... vuokralaisella on enemmän rahaa käytettävänään muuhun sijoitustoimintaan. Tästä hän voi saada katettua erotuksen suhteessa omistusasujan ASUMISKUSTANNUKSIIN. Piste.
Asunnosta enemmän rahaa kuin maksettassa... niin, muista se inflaatio.
http://keskustelu.suomi24.fi/node/9405728#comment-46366800
Kysy itseltäsi, väitinkö ettei pk-seudulta saa 300 000 eurolla perheasuntoa?
Vuokrat taitaa taipua samassa suunnassa. Joten epäolennaista.
Lainaa voi toki aina ottaa. Minä puhun asumiskustannuksista pk-seudulla suhteessa asuntojen hintoihin.
http://keskustelu.suomi24.fi/node/9405728#comment-46366800
Noni. Öitä. Sisäistäkää.
Mikset sitten saman tien heittänyt tällaista esimerkkiä:
"Tehdäänpä siis vielä yksi ehdotus ja laitetaan hieman takaisin. Sait potkut duunista. Korot nousussa. Saat työtarjouksen PK-seudulta ja otat sen vastaan. Päätät lähteä sieltä Humppilan edullisesta lähiöstä jolloin sinulle tulee eteen vaihtoehdot. Maksat vuokraa 2000 euroa / kk tai vaikkapa 600 000 euroa vastaavasta asunnosta 100 000 euron omalla pääomalla. Työmatka olisi toisaalta vain noin 130 km... hmm... Olisitko siis vuokrauuno vai ottaisitko harteillesi 500 000 euron lainan, koska et pysty nielemään ylpeydeltäsi ajatusta asua vuokralla."
Oliko nyt tarpeeksi isot luvut, että saat sen haluamasi vastauksen: valitsisin tuon asunnon vuokraamisen. Todellisuuden kanssahan tällä(kään) esimerkillä ei ollut mitään tekemistä, mutta voihan näistä jutuista aina huulta heittää.
selviävät vasta kun asunnosta on muuttanut pois. Vuokralaisella se on helppo laskea, sillä kaikki on vain menoa. Esimerkissäsi vuokralainen maksaa siis 15 vuoden ajalta vuokraa tuon 270 000, kun asunnon omistava maksaa 288 000. Mutta todelliset kuluthan saadaan vasta sitten kun asunto myydään. Vaikka talosta saisi vain puolet alkuperäisestä hinnasta niin silti vuokralainen jää tappiolle. Ellei sitten satu lottoamaan sillä satasella joka kuukausi ja satu voittamaan. Jos nimittäin laittaa tuon säästetyn satasen joka kuukausi ehdottamallesi säästötilille vaikka 10% korolla, niin ei silläkään saa säästöön kuin 35130 verojen jälkeen. Joten asunnon myyntihinnaksi tarvitaan 15 vuoden kuluttua vain 36 000 jotta vuokralainen jää toiseksi.
En ymmärrä miksi edes yrität verrata näitä kahta toisiinsa, varsinkin kun olettamuksesi on että omasta pitäisi saada omansa pois jotta se olisi kannattavaa. Asuminen maksaa, se on fakta, mutta nykyään monella on mahdollisuus saada vähintään ns. ilmainen laina. Eli asunnon arvo nousee enemmän kuin maksat siitä korkoa. Jotkut jopa saavat asua täysin ilmaiseksi onnistuneiden kauppojen ansiosta. Vuokralainen ei saa koskaan senttiäkään takaisin maksamastaan vuokrasta. Ja mitä tulee siihen että vuokralainen on vapaa tekemään mitä haluaa, niin se on totta. Sillä satasella kuukaudessa tosin ei paljoa tehdä, mutta sen saa käyttää ihan vapaasti mihin haluaa. Oletko muuten koskaan miettinyt että ihmiset ostavat itselleen kodin? Siksi että he haluavat asettua aloilleen. Mielestäni on naurettavaa yrittää verrata edes moisia ihmisiä toisiinsa. Toinen haluaa olla vapaa ja mennä minne nokka näyttää, toinen haluaa elämältään jotain pysyvää.
"Saisit työkeikan ulkomaille ja sinulle tarjotaan 2x palkka verrattuna tämänhetkiseen. Asut omistusasunnossa ja lainaa jäljellä 130 000 €. Mitä teet?"
Loistavaa! Läiskäisen Helsingin asuntoni vuokralle ja laitan menoksi.
"Jos lähdet työkeikalle, niin asut vuokralla. Pystytkö siihen?"
Helposti, kun tiedän että on vain väliaikaista ja että tuffe kotimaassa lyhentää omaa lainaani.
"En ymmärrä miksi edes yrität verrata näitä kahta toisiinsa, varsinkin kun olettamuksesi on että omasta pitäisi saada omansa pois jotta se olisi kannattavaa. Asuminen maksaa, se on fakta"
Nimenomaan. Samalla logiikalla pitäisi koko ajan ruokakaupassakin ajatella, että miten nämä lasagneaineksiin heitetyt eurot saisi takaisin. Asuminen on pakollinen kulu, joten miksi siitä ei tekisi "sijoitusta", josta saa omansa pois, kun siihen on kerran mahdollisuus.
Kyse on siis asumiskustannuksista vs. vuokralla asumisen VAIHTOEHTOISKUSTANNUS. Tällöin on mietittävä tuota "omansa pois" näkökulmaa, jotta se voidaan laskea. Kyllä mainitsen, että monelle sopivat eri tavat asua. Tässä on kyseessä pääkaupunkiseutu. Tehdään uusi laskelma:
Ostat vaikkapa töölöstä kaksion, maksat siitä 350 000 euroa. 4% kiinteä, 15 vuotta. Korkoa maksat vähennysten jälkeen noin 84 000 euroa. Tähän päälle maksat yhtiövastiketta 180 x 225 € = 40 500 euroa. Siihen päälle muutama yksittäinen suurempi remontti tai pari pienempää taloyhtiön toimesta á 20 000 euroa.
Asunnosta pitäisi saada vuonna 2025 noin 545 000 € 3% inflaatiolla, jotta se vastaisi vuoden 2010 350 000 euroa.
Tässä vaiheessa paperilla näyttää hyvältä. Sitten lasket päälle nuo asumiskulut 144 500 € 15 vuodelta. Eli asunnosta pitäisi saada 689 500 € vuonna 2025, jotta ollaan samalla viivalla vuokralaisen kanssa, koska hän ei maksa remontteja eikä vastikkeita. Mikäli tämä on ajatus, niin asunnon arvo pitäisi nousta 97% 15 vuodessa.
Noniin. Sitten lasketaan menot vuokralaisen näkökulmasta, VAIHTOEHTOISKUSTANNUKSELLA.
"Oman" asunnon omistaja maksaa 2589 euroa kuussa lainanlyhennystä. Tähän päälle 225 euroa vastiketta = 2814 euroa kuukaudessa.
Vuokralainen löytää vastaavan asunnon esimerkiksi 1600 euroa / kk. Tämä tekee koko ajalta yhteensä 288 000 €. Hänellä on omistusasujaan verrattuna noin 1200 euroa käytettävänään. Koska esimerkissämme molemmat taloudet tienaavat luonnollisesti saman verran yksinkertaistaaksemme laskutoimitusta, niin vuokralainen sijoittaa 3% korolla esimerkiksi jollekkin säästötilille tai suojattuun rahastoon joka kuukausi tuon 1200 €, jolloin hänellä on 15 vuoden päästä vähennyksineen noin 270 000 €.
Vuokralainen maksoi ajalta vuokraa 288 000 €. Asuminen maksoin hänelle sijoitustuottojen erotuksen jälkeen 18 000 euroa.
Omistajan asunnon arvonnousu pitäisi olla 91%. Tällöin molemmilla on kulunut noin 18 000 euroa asumiseen.
Ja kyllä, sinulla on pääomaa kiinnitettynä asuntoon, vuokralaisella ei ole. Omistajan pitäisi kuitenkin myydä asuntonsa, jotta nämä ASUMISKUSTANNUKSET OLISIVAT SAMAT. Ja lisätäkseni tärkeimmän asian tämän hetkisten PK-seudun asuntojen hintojen valossa, sinun täytyy olla täysin varma siitä, että asunnon arvo nousee 91%. Aikaisemmin jo mainitsin tässä ketjussa, että jo puolen prosentin erotus inflaation ja asunnon arvon hintakehityksen välillä aiheuttaa sinulle tässä tapauksessa noin 40 000 € loven.
En jaksa asiasta vääntää. Jos ei vaan ymmärrä, niin ei ymmärrä.
En siis puhu Porin, Rovaniemen ja Kuusamon asumiskuluista, vaan nimenomaan pääkaupunkiseudun kuluista, jotka ovat karanneet aivan käsistä. 30% lisäys 2 vuoden sisällä asuntojen hinnoissa ei nyt vaan ole ihan pieni asia.
Kaupassa lasagne... No voit siitäkin laskea vaihtoehtoiskustannuksen mikäli vaihdat spagettiin ja syöt sitä 15 vuotta.
Onko sulla nyt oikeasti hajuakaan mistä puhut. Eli omistaja maksaa pyöreästi siis 550 000€ 15vuodessa remontteineen päivineen. Ja sun laskelmien mukaan vuokralainen maksaa onnistuneiden sijoitusten jälkeen 15 vuoden asumisestaan 18 000€. Eli äkkiseltään omistajan pitäisi siis saada myytyä asuntonsa 532 000€ jotta pääsee samaan kuin vuokralainen.
En ymmärrä miksi omistajan pitäisi saada tuo ylimääräinen 140 000€ jotta se vastaisi nykyrahaa. Eihän vuokralaisen säästöjen arvokaan nouse. Jos ostat nyt 10 eurolla kultaa ja myyt sen 15 vuoden kuluttua niin saatat saada siitä 25€, eikö totta. Mutta jos laitat tuon 10 euroa säästöpossuun 15 vuodeksi niin se on edelleen sen 10 kun käytät sen. Sillä samalla rahalla et vain saa enää niin paljoa kultaa kuin nyt saisit. Ymmärrätkö? Palatakseni laskelmaan, niin voit olla oikeassa ettei tuota hintaa välttämättä silloin asunnosta saa jos inflaatio tekee temput, mutta laskepa taas huviksesi tuosta seuraavat 10 vuotta eteenpäin ja kerro kuka on maksanut elämisestään enemmän ja kuka vähemmän? Sulla on joku inflaatio-fiksaatio, mutta usko huviksesi että pankit ei nosta sun säästöjen arvoa joka vuosi inflaation verran.
Tuo sijoitus tehdäänkin joka kuukausi, jolloin sijoitus seuraa ansiotulojen korotusta - täten myös kumoaa inflaatio-fiksaation vaikutuksen, eikö? Minulla jää enemmän rahaa muuhun tai sitten voin korottaa jopa sijoittamaani summaa kurotakseni umpeen inflaatio-mörköä. En tätä kuitenkaan jaksanut noteerata, mutta tosiaan mainitsemisen arvoinen pointti.
Ottamalla lainaa sitoudut rahan nimellisarvoon 15 vuodeksi, eikö?
Lainanmaksun jälkeen on edullista asua. Täysin totta.
144500 € kuluu siihen kun maksat remontteja, lyhennystä ja vastiketta 15 vuoden laina-ajalta.
tehdä vaihtoehtoiskustannuslaskelmia, mutta usko jo, että kun kyseessä on joko asunnon vuokraaminen tai sen omistaminen velkarahalla, niin omistusasuminen on niin paljon edullisempaa, että noita laskelmia on täysin turha tehdä!
Ja mikä parasta, koko tästä keskustelusta on unohtunut se seikka, että mitenkä asiat jo tuon 15 vuoden jälkeen, kun toisella on velaton omistusasunto ja toisella kourassa kasa vuokrakuitteja. Tämän jälkeen kun toisen asumiskustannukset romahtavat pelkän vastikkeen maksamiseksi, ja toinen maksaa ikivuokraa kuolemaansa saakka. Teepäs pari vaihtoehtoiskustannuslaskelmaa siitä, kuinka henkilö A maksaa vastiketta 300 euroa kuussa ja henkilö B vuokraa 1800 euroa kuussa, niin mihin tämän A:n kannattaisi sijoittaa kuukausittainen 1500 euron erotus? :)
En kyllä ymmärrä minäkään pointtiasi ja ajattelutapasi on vähitäänkin erikoinen, vaikka tiedän jotain tietävänikin.
Tässä kylmä totuus:
Omistusasuminen vs Vuokra-asunto (ei alkupääomaa)
Asunnon hinta 350 000 €
Vuosittainen arvonnousu 4,00 %
Omistusasunnon vastike -200 €
Asunnon "vuokra" -1 200 €
Vuokran vuosittainen korotus 4,00 %
Asunnon ka. vuokra periodilla -1 681 €
Käytettävissä olevat tulot 4 500 €
Sijoitusaika 180
Pääomakustannuksen korkokanta, sijoitus 3,00 %
Pääomatulovero 28,00 %
Pääomakustannuksen korkokanta, verot huomioitu 2,16 %
Pääomakustannuksen korkokanta, laina 4,00 %
Ensiasunnon ostajan alijäämähyvitys 30,00 %
Pääomakustannuksen korkokanta, veroetu huomioitu 2,80 %
Lainan kuukausierä -2 384 €
15 vuoden päästä:
Omistusasunto
Asunnon arvo 630 330 €
Vuokra 0 €
Lainan kustannukset -79 032 €
Vastikkeet -36 000 €
Sijoitusvarallisuus 406 982 €
Nettovarallisuus 922 280 €
Vuokra-asunto
Asunnon arvo 0 €
Vuokra -302 502 €
Lainan kustannukset 0 €
Vastikkeet 0 €
Sijoitusvarallisuus 700 782 €
Nettovarallisuus 398 280 €
Erotus omistusasujan hyväksi 523 999,89 €
Ja asumiskustannukset ovat edelleen vastike+korko vastaan vuokra, miksi väännät muuta?
Vuokra vs. omistus keskustelut on aina yhtä hauskoja. Olen tehnyt excel taulukon joka laskee kaiken tarpeellisen koskien aloituspostausta. Totuus on musertavasti omistusasujan puolella, laitan excel taulukon jos joku sitä pyytää, loppusummista voi vähentää haluamansa määrän korjauskustannuksia mutta se lienee kosmetiikkaa.
Omistusasuminen vs Vuokra-asunto (ei alkupääomaa)
Asunnon hinta 200 000 €
Vuosittainen arvonnousu 4,00 %
Omistusasunnon vastike -200 €
Asunnon "vuokra" -1 200 €
Vuokran vuosittainen korotus 4,00 %
Asunnon ka. vuokra periodilla -1 681 €
Käytettävissä olevat tulot 4 500 €
Sijoitusaika 180
Pääomakustannuksen korkokanta, sijoitus 3,00 %
Pääomatulovero 28,00 %
Pääomakustannuksen korkokanta, verot huomioitu 2,16 %
Pääomakustannuksen korkokanta, laina 4,00 %
Ensiasunnon ostajan alijäämähyvitys 30,00 %
Pääomakustannuksen korkokanta, veroetu huomioitu 2,80 %
Lainan kuukausierä -1 362 €
15 vuoden jälkeen:
Omistusasunto
Asunnon arvo 360 189 €
Vuokra 0 €
Lainan kustannukset -45 161 €
Vastikkeet -36 000 €
Sijoitusvarallisuus 623 907 €
Nettovarallisuus 902 934 €
Vuokra-asunto
Asunnon arvo 0 €
Vuokra -302 502 €
Lainan kustannukset 0 €
Vastikkeet 0 €
Sijoitusvarallisuus 700 782 €
Nettovarallisuus 398 280 €
Erotus 504 654,25€ omistusasujan hyväksi. M.O.T.
Puhun edelleen asumiskustannuksista, en varallisuudesta.
Miten vitussa se voi olla niin vaikeaa erottaa nämä kaksi asiaa.
että omistusasujan todelliset asumiskulut selviävät vasta kun asunto on myyty.
.. ja tuossa ylhäällä sen olen pyöreästi laskenut. PK-seudun hinnoilla mennään samoissa mikäli asunnon arvo nousee 91%.
Lue myös otsikko. Keskustelen asumiskustannuksista, joten valitettavasti se asunto on teoreettisesti likvidoitava jotta numerot tulevat esille.
Odotetaanko me nyt 15 vuotta ja tarvitsemme jonkun tähän koekaniiniksi, vai voisiko sen teorian tasolla laskea ilman asunnon myymistä?
Asumiskustannukset
Vuokra 1200€/kk
Omistus: vastike 200€+ korko noin 250€ (verovähennys huomioitu, kiinteä 4%).
Jos lainaa lyhentää, se on omaan taskuun, remontit nostaa asunnon hintaa.
Lopputulos:
Vuokralainen 1200€/kk ja nouseva vuokra.
Omistusasuja:
Noin 450€ ja koron osuus ainoastaan pienenee ajan myötä.
Siinä on todelliset asumiskustannukset, muuta ei tarvitse laskea.
Oletetaanpa ettei asuntoa myydä ja laske kustannuksia vielä toiset 15 vuotta tuosta eteenpäin kun asunto on maksettu. Joko alkaa hahmottua se kuuluisa "iso kuva"?
Aivan. Näillä vuokraloisilla tuntuu olevan ajatusmaailma sellainen että omistusasuminen on tilapäistä ja sitten lasketaan että mitä sillä tienasi vai tuliko tappiota.
Minulle vuoralla asuminen on ollut tilapäistä. Oma asunto ostetaan omaksi kodiksi, eikä sitä myydä taloussyistä, vaan tarpeen muuttuessa. Asumistarve loppuu vasta kuolemaan.
Varmasti jokainen keksisi tuolle puolelle miljoonalle kivaa käyttöä. Vuokralainen tosin maksaa omallaan vuokraisäntänsä asuntolainaa, vaihtoehtohan sekin on.
vasta kun kuolla kupsahtaa :)
Laskun lopusumma on ainakin iso, sen me tiedämme kaikki.
Taidat olla se äitinsä helmoissa asuva lukiolaispoju?
"jotka olette unohtaneet verrata 200 000 € lainaa vastaavaan oman pääoman sijoitukseen säästötilille"
Vertaat siis tilannetta jossa oma koti ostetaan velalla siihen että asutaan vuokralla ja sijoitetaan 200.000€? Mitäs järkeä tuossa on? Jos on 200.000€ rahaa, niin silloin korkokulut jää pois ja pitää vertailla vain asumiskuluja.
Asiaa on laskettu tällä palstalla kymmeniä kertoja ja lopputulos on aina suunnillen se että 20 vuoden asuminen maksaa melko tarkasti saman verran vuokralla ja omassa, mutta 20 vuoden asumisen jälkeen vukralaisella ei ole omaisuutta, mutta ostaneella on oma velaton asunto, jonka nimellisarvo on suunnilleen kaksi kertaa se mitä se oli ostaessa.
"Asiaa on laskettu tällä palstalla kymmeniä kertoja ja lopputulos on aina suunnillen se että 20 vuoden asuminen maksaa melko tarkasti saman verran vuokralla ja omassa, mutta 20 vuoden asumisen jälkeen vukralaisella ei ole omaisuutta, mutta ostaneella on oma velaton asunto, jonka nimellisarvo on suunnilleen kaksi kertaa se mitä se oli ostaessa."
Tähän vielä lisäys, että tämän 20 vuoden jälkeen omistusasuja maksaa vain vastiketta (tai sitä vastaavat menot ok-talossa), kun taas vuokralainen maksaa edelleen joka vuosi kasvavaa ikivuokraansa.
Ostohinta 200.000€ ja koot 60.000€, tuohan on yhteensä 260.000€, eikä suinkaan 310.000€ tai 370.000€.
Et sinä voi tuolla rahalle laskea mitään vaihtoehtoista sijoituskohdetta, koska rahaa ei lähtötilanteessa ollu.
Aino millä voit spekuloida on vuokran ja omistusasujan kuukausikulujen erostus ja laskea niille jotain pääomatuloja, mutta kyllä vuokra-asuja häviää vaikka miten laskisit. Asumistarve on kuitenkin pidempi aika kuin 15 tai 25 vuotta, 60 vuoden laskelman lopputulosta ei varmaan tarvi sen kummemmin alkaa selittelemään kenellekkään, kun lopputulos on aika selvä.
vuokraisännän mielestä.
Totuuden torvi (M.O.T) tuossa esitti asumiskustannukset. 1200 vs 450
Lyhennä 750€ lainaa ja mikäli tuhnu "sijoittaa" esim. 250/kk niin samanhan voi tehdä myös omassa asuva, PAITSI, että yleensä omassa asuvat ovat perheellisiä ja raha menee kulutukseen. Toinen vaihtoehto on tietty lyhentää vain 500€/kk , jos haluaa sijoittaa ja pelata riskillä.
Mulla on sijoitus 400€/kk , sijoitusasunto. (josta saan vuokrana takaisin 350)
Lyhennän omaa 1100€/kk ja korot muut päälle.
15vuoden jälkeen on enää muut päälle, kun vuokrauuno maksaa 1200 indeksikorotettuna ja sauvaperittynä.
Kiitos ei mulla muuta
Naurettavaa vertailla eri elämäntilanteessa olevien kuluja keskenään (halvassa vuokrayksiössä asuva sinkku vs. perheellinen suuressa omistusasunnossa). Tarvitaanko siihen joku laskelma että pienemmillä menoilla vaatimattomassa asunnossa jää enemmän säästöön?
Nythän moni asuntovelallinen on hyödyntäny halpaa korkoa ja pörssin nousua, pistämällä asuntolainan lyhennysvapaalle ja laittanu erotuksen pörssiin.
että ainut järkevä vuokra-asumismuoto on fattan elätti. Omasta kukkarosta ei kannata maksaa ainuttakaan kuukausivuokraa.
" vaan nimenomaan pääkaupunkiseudun kuluista, jotka ovat karanneet aivan käsistä."
Voisiko olla mahdollista että niistä keskustan ja Töölön 300 000 euron kaksioiden hinta ei perustukaan siihen että niitä ostavat varattomat sinkut 100% lainalla?!? Ei ainakaan itselle olisi tullut mieleenkään hankkia tuon hintaista ensiasuntoa. Ehkäpä niiden markkinat ovat a) varakkaat b) perintöä saaneet (asunto varallisuus todella periytyy..!) tai c) sen Vantaan ok-talonsa myynyt vanhempi pariskunta.
Jos olet huomannut on huomattavan asuntovarallisuuden omistava suuri ikäluokka juuri NYT siirtynyt/siirtymässä eläkkeelle ja lapset ovat jo tukevasti omillan jaloillaan. On hyvä hetki siirtyä keskusta asumiseen vähän pienempään.
Jos et kuulu asuntovarallisuutta perineeseen joukkoon se on voi voi. Keskusta asuminen on silloin todella kenties mahdollista vain vuokralla. Eli oman varallisuutesi sijaan kartutat entisestään jo ennestään rikkaan varallisuutta.
Kyyti on kylmää.
Toisin sanoen. Kenelläkään ei ole tuohon laskelmaan mitään järkiperäistä puolustusta, vaan esimerkiksi aletaan haukkumaan vuokraloiseksi, pidentämään tarkastelujakson aikajännettä jne.
Ja kaiken lisäksi ei vieläkään ymmärretä, että asunnon arvossa pitää huomioida lopullinen likvidointi inflaatiolla korotettuna. Tuossa oli yksi esimerkki missä ostohinta oli 200 000 € ja "koot" 60 000 €. Hän siis myy vuonna 2025 asunnon 260 000 euroon ja on tyytyväinen. Onnea valitsemallasi tiellä.
Muutama kommentti on tosiaan ollut vihdoin ajatuksella kirjoitettu, mutta sitten onkin taas menty siihen, että sanotaan "voi voi" ja "fattan elätti." Näin. En edes jaksa kommentoida noihin. Kuitenkin siis pääsette samaan lopputulokseen, joten olemme edes jostain samaa mieltä.
Eli palatakseni AIHEEN OTSIKKOON ja summa summarum:
Vuokralainen maksaa asumiskuluissaan saman verran omistusasujan velanmaksuajalta PK-seudulla - olettaen, että asuntojen hinnat jatkavat tasaista nousua aina 91 prosenttiin saakka. Ja kyllä - tässä on käytetty vaihtoehtoiskustannusta, vaikka tuolla toinen torvi huutaa, että "vaihtoehtoiskustannuslaskentaa on turha tehdä." Älä tee, minä tein.
Noniin. Asia on puolestani loppuunkäsitelty, voitte jatkaa tämän palstan tyyliin vuokraloisten haukkumista jne. muuta itsetuntoanne kohottavaa. Ja vai että lukiolainen... just joo :D Täällä on kristallipallojen omistajia ja selvännäkijöitä... :D
Minä lähden nyt laittamaan mökin talviteloille ja ajan veneen telakalle kun tuuli on tyyntynyt. Hieman tuo sade ehkä on ikävää, mutta koska huomenna pitää lähteä työmatkalle ulkomaille niin se on tehtävä nyt. Eihän sitä tiedä vaikka tulisi lunta niskaan kun tulen takaisin.
Hauskaa loppuvuotta... ja tuota, jatkakaa... :D ...
Älä lähde äläkä ainakaan lopeta HYMIÖIHIN ja epäloogiseen viestiin!
Lopetetaan keskustelu toteamaan lisäksi että olet periaatteessa oikeassa, vuokralainen ja omistusasuja maksaa todellakin ensimmäiset 15 vuotta asumisestaan saman verran, MUTTA omistusasujalla on tämän ajanjakson jälkeen oma asunto ja vuokralaisella vuokrakuitit ja hyvä mieli että tuli maksettua vuokraisännän asunto.
Lue vaikka "ekonomi, MK":n ja "Totuuden Torve":n viesti niin muuta et tarvitse, ja toivottavasti näet totuuden. Ja lopeta herranjumala (aikuinen?) ihminen noiden hymiöiden käyttö, vie pohjan pois jokaiselta viestiltäsi.
Aloituksessasi oli jo perusasiat päin helvettiä. Miksi lasket lainasta maksettuun summaan jotain inflaatiota, ei lainan summa on kiinteä eikä tosiaankaan muutu kesken lainan kuten esimerkiksi vuokra joten aloituksesi "omat pois" kohta oli alakoulutasoista ajattelua varsinkin kun olet laskevinaan asumiskustannuksia.
Katso viestit uudelleen läpi ja saatat kokoa ahaa elämyksen.
Tästä hymiökaverista tuli mieleen tarina pulun kanssa shakkia pelaamisesta.
Kun näyttää että peli on ohi niin pulu kaataa nappulat, paskantaa pelilaudalle ja lentää iloisen tietämättömänä pois.
Summa summarum: kannattaa asua vuokralla, jos ei meinaa elää 15 vuotta pidempään.
On se kumma kun kaikki muut on niin tyhmiä että eivtä tajua viisauttasi vaikka kuinka selittäisit ;)
Aloittajalla on tyypillinen vuokralaisen ajattelutapa. Asuntoon sijoitettu raha pitäisi saada takaisin indeksikorotettuna, jotta se olisi kannattavaa, kun taas vuokralla saa rahaa vastaan 100% asumispalvelua, eli se on aina kannattavaa.
Sitten lasketaan jotain vaihtoehtoista sijoitustuloa rahalle, jota ei ole lainkaan olemassa. Tyhjää pelleilyä.
Asuminen yleensä maksaa aina ja vuokralla se maksaa ihan varmasti.
Omassa asumalla voi käydä niinkin hyvä tuuri että saa tosiaan myydessä niin paljon enemmän että asuminen on ollut ilmaista, mutta se on itsepetos, sillä eihän se asuminen siihen asunnon myyntiin lopu.
"Kenelläkään ei ole tuohon laskelmaan mitään järkiperäistä puolustusta"
Ei niin, mutta hyviä vastaväitteitä tuli roppakaupalla.
"Ja kaiken lisäksi ei vieläkään ymmärretä, että asunnon arvossa pitää huomioida lopullinen likvidointi inflaatiolla korotettuna. Tuossa oli yksi esimerkki missä ostohinta oli 200 000 € ja "koot" 60 000 €. Hän siis myy vuonna 2025 asunnon 260 000 euroon ja on tyytyväinen. Onnea valitsemallasi tiellä."
Tuotahan pitää verrata siihen toiseen vaihtoehtoon, eli vuokralla asumiseen. Asunnon hankkiminen on maksanut nimellisrahaa 260.000€ ( vastikkeet), samaan aikaan vuukralainen on maksanut nimellisrahaa asumisestaan 270.000€. Vuokralainen ei saa poismuutossa senttiäkään, mutta asunnon ostanut saa vaikka sen 260.000€, niin sinusta vuokralainen pärjäsi 70.000€, koska asunnosta olisi pitänyt saada 340.000€. Joo onnea vaan sinun valitsemallesi tielle. (todennäköisesti myynnissä olisi saanu yli 400.000€)
Etkö todellakaan näe mitään epäkohtaa siinä että laskeet vuokralaiselle sijoitustulot 200.000€:n rahalle ja omistusasujalle samalle summalle kokromenot?
kaverin koulutus/työ mahtaa olla. Ihan kujalla kaveri kyllä on. Veikkaan ekonomistia, johan se nallekin sanoi että ekonomistien taso suomessa on luokattoman huono.
Velallisen asumiskustannuksia ovat
-korot
-vastikkeet
-rempat
Lyhennys on asuntosäästämistä.
Toisekseen sinä vertaat laskelmissasi nyt asuntosäästämistä ja vuokralaisen kuluja keskenään? Miksi?
Kolmanneksi, miksi vertaat jotain säästötiliä asumista keskenään. Asua on jossain pakko, säästötilillä asuminen on suhteellisen vaikeaa.
Ihanko itse näitä räknäilit?
"Toisin sanoen. Kenelläkään ei ole tuohon laskelmaan mitään järkiperäistä puolustusta, "
Tavalla totta, ainakin minun on mahdoton ottaa kantaa asiaan jota en itse milloinkaan tekisi. Onko järkevämpi hypätä parvekkeelta jalat vai pää edellä? En osaa sanoa kun missään nimessä hyppäisi lainkaan. En ensiasunnon ostajana asuisi Helsingin keskustassa vuokralla enkä ostaisi sieltä omaa.
Keskustan aika EHKÄ on sitten kun lapset muuttaneet kotoa emmekä tarvitse taloa enää. Jos sitä kerrostalon ahtautta sitten jaksaa silloinkaan, en tiedä.
Veneessä voin pahoin joten sellainen olisi painajainen. Kun on ok-talo Helsingissä omalla puutarhatontilla ja viihtyisällä terassilla en tiedä mihin sitä mökkiä sitten vielä tarvisi? En kaipaa riesoikseni sellaistakaan. En oikein muutenkaan ole mökki ihmisiä. Jos viikon kesässä viihdyn järven rannalla tulee huomattavasti halvemmaksi vuokrata sieltä mistä kulloinkin viikon haluaa viettää.
Tapansa kullakin, itselleni kuukausittain kasvava omaisuus tuottaa iloa. Ehkä vähän aikaisemmin eläkkeelle?