Laitan kirjoitukseni tänne kosteusvauriot osiolle, koska tänne se parhaiten kuuluu.
Omakotitalokaupoissa myydään taloa usein hyväkuntoisena ja hintakin on melko lähellä uuden (samoilla varusteilla) olevan talon hintaa.
Jos kauppojen jälkeen löytyy piileviä virheitä ja talo vaatiikin suuria korjauksia, niin sen jälkeen talolla ei olekkaan enää, myyjän mielestä, mitään arvoa ja ostajan olisi tullut olettaa tai tietää että ostamansa talon ikäisissä on edessä mittavia korjauksia, vaikka taloon olisi jo ennen kauppoja tehty kaikki ikänsä puolesta siihen tehtävät peruskorjaukset ja korjaukset ja vauriot olisivat aiheutuneet lukuisista salatuista vesivahingoista.
Ne myyjä kiistää ja vaikka ei kiistäkkään, ei käräjäoikeuden tuomari tiedä mitä remontteja ja peruskorjauksia taloon kuuluu tehdä ja onko kaikki tarpeellinen tehty. Se pitäisi pystyä jokaiseen oikeudenkäyntiin asiantuntijan tulla kertomaan, sillä vaikka tuomarin edellisessä jutussa ne olisi eritelty, ei sevaikuta seuraavaan juttuun, Päätös tehdään vain sen pohjalta mitä oikeudenkäynnissä esitetään todisteeksi. Tuota ei ostaja tiedä eikä osaa sellaiseen varautua.
Mitä sitten jos myymästäni talosta löytyykin kauppojen jälkeen ehkä vuoden päästä piilevä vaurio. Olenko valmis silloin "maakaaren" mukaisesti korvaamaan vai lähdenkö oikeudenkäyntien kautta hakemaan ratkaisua asiaan, eli keinolla millä hyvänsä välttyä maksamiselta, korjauksien vuoksihan asunnon arvo nousee.
Jos talo on entinen (kuten oikeudenkäynneissä myyjäpuoli aina, piilevän virheen löydyttyä esittää) ja aiheuttaa purkukustannukset 50 vuotiaana niin silloin taloja ei pitäisi saada myydä ilman hintarajoituksia.
Jos tontin arvo liittymineen on noin 80000,00€ ja siihen rakennettaan nyt talo 160m2, jonka varustelutaso olisi samaa kuin 1980 rakennetussa. Olisiko kohteen myyntihinta silloin esim 280000,00mk, tontti valmiiksi tehtynä ja kaikki valmiina. Katsokaa vaikka oikotieltä, omakotitalo, uusimaa ja hinta max 280000,00€
Jos ajatellaan että talon käyttöikä olisi 50 vuotta ja sen jälkeen olisi edessä purku ja jätteenkäsit-telykulut, noin 30000,00€ niin silloin hinta pitäisi talon hinta lähteä laskemaan vuoden 2010 200000,00 hinnasta vuoden 1960 -30000,00€ hintaan.
Vuonna 1980 rakennetun talon hinta olisi tänä päivänä 280000,00€ - 4600,00€ jokaiselta vuodelta kuin talo on rakentamisensa jälkeen ollut käytössä.
Kyseisellä tontilla siis vuonna 1980 rakennettu omakotitalo laskelman mukaisesti hinnan pitäisi olla 142000,00€. Sillä ei ole väliä onko taloon tehty peruskorjauksia vai ei, ne kiistetään myyjän toimesta tai niiden merkitys asunnon arvoon ainakin. Onhan kohde kuitenkin perustuksiltaan jne vuodelta 1980.
Jos Kyseisellä tontilla olisi asumiskelpoinen myyjän tietämyksenkin mukaan terve talo vuodelta 1960, jossa ei ole olut mitään vaurioita ja peruskorjaukset on kaikki tehty, niin silloin kiinteistön myyntihinta tulisi olla 50000,00€, koska tontin arvo on 80000,00€ ja purku poiskuljetuskustannukset vähentäisivät hinnasta 30000,00€.
Ei väliä vaikka talo olisi kuinka hyväkuntoinen ja täysin peruskorjattu, koska myyjät eivät kuitenkaan katsoisi olevansa korvausvelvollisia jos jotain piilevää löytyy ja talo myytäisiin kuten tänäpäivänä tehdään..
Tuolloin ei tarvitsisi koskaan lähteä oikeuteen tuhlaamaan rahaa kiinteistökauppariitojen vuoksi.
Myyjien ei tarvitsisi salailla vaurioita, eikä harmitella piileviä. Ostaja maksaisi aina sellaisen hinnan, johon myyjä asianajajineen koittaa asunnon arvon kuitenkin painaa teknisien käyttöikien ym kautta, käräjäoikeudessa.
Ei tarvitsisi ihmetellä ristiriitaa asunnon myyntihetken pyyntihinnassa ja kunnon kehumisessa, verrattuna siihen hetkeen kun vaurioita löytyy ja pitäisi alkaa jotain maksamaan.
Silloin asunnon saattaminen myyntihetkellä oletettuun kuntoon onkin tasonparannusta ja asunnon ikään liittyvää peruskorjausta, jonka tarpeen ostajan oli oletettu tietävän, ilman että siitä kuitenkaan osattiin mainita myyntitilanteessa. Tosiasiassa asunnon arvo tai käyttöikä, ei runkojen vauriot korjaamalla parane tai pitene. Se on ristiriidassa myyjän väitteeseen siitä että talo on jo käyttöikänsä päässä ? Runkorakenteethan säilyy samana, samoin talon rakentamisvuosi.
Ajattelepppa itsesi tilanteeseen jossa myisit esim 1945 rakennetun omakotitalon Uudeltamaalta 298000,00€ hintaan. Talo todettaisiin rakenteiltaan lahovaurioituneeksi ja purkukuntoiseksi.
Ostaja olisi siis ostanut vain tontin 298000,00 hintaan ja joutuisi maksamaan talon purku -ja jätteenkäsittelymaksut. Tontin todellinen hinta olisi esim 100000,00€.
Ostaja alkaisi hakemaan myyjältä kaupanpurkua, purkaisitko kaupan suosiolla ja koittaisit saada pankista rahat hinnan palautukseen, vakuutena talo jolla ei ole mitään arvoa. Vaihtoehtoisesti suostuisitko maksamaan hinnanalennuksena kauppahinnan erotuksen, laskettuna myyntihinta miinus asunnon todellinen arvo, joka on miinusmerkkinen. Aika iso motiivi myyjälle alkaa valehtelemaan kaikesta ja muuttua myyjästä vastapuoleksi.
Omakotitalokaupoissa myydään taloa usein hyväkuntoisena ja hintakin on melko lähellä uuden (samoilla varusteilla) olevan talon hintaa.
Jos kauppojen jälkeen löytyy piileviä virheitä ja talo vaatiikin suuria korjauksia, niin sen jälkeen talolla ei olekkaan enää, myyjän mielestä, mitään arvoa ja ostajan olisi tullut olettaa tai tietää että ostamansa talon ikäisissä on edessä mittavia korjauksia, vaikka taloon olisi jo ennen kauppoja tehty kaikki ikänsä puolesta siihen tehtävät peruskorjaukset ja korjaukset ja vauriot olisivat aiheutuneet lukuisista salatuista vesivahingoista.
Ne myyjä kiistää ja vaikka ei kiistäkkään, ei käräjäoikeuden tuomari tiedä mitä remontteja ja peruskorjauksia taloon kuuluu tehdä ja onko kaikki tarpeellinen tehty. Se pitäisi pystyä jokaiseen oikeudenkäyntiin asiantuntijan tulla kertomaan, sillä vaikka tuomarin edellisessä jutussa ne olisi eritelty, ei sevaikuta seuraavaan juttuun, Päätös tehdään vain sen pohjalta mitä oikeudenkäynnissä esitetään todisteeksi. Tuota ei ostaja tiedä eikä osaa sellaiseen varautua.
Mitä sitten jos myymästäni talosta löytyykin kauppojen jälkeen ehkä vuoden päästä piilevä vaurio. Olenko valmis silloin "maakaaren" mukaisesti korvaamaan vai lähdenkö oikeudenkäyntien kautta hakemaan ratkaisua asiaan, eli keinolla millä hyvänsä välttyä maksamiselta, korjauksien vuoksihan asunnon arvo nousee.
Jos talo on entinen (kuten oikeudenkäynneissä myyjäpuoli aina, piilevän virheen löydyttyä esittää) ja aiheuttaa purkukustannukset 50 vuotiaana niin silloin taloja ei pitäisi saada myydä ilman hintarajoituksia.
Jos tontin arvo liittymineen on noin 80000,00€ ja siihen rakennettaan nyt talo 160m2, jonka varustelutaso olisi samaa kuin 1980 rakennetussa. Olisiko kohteen myyntihinta silloin esim 280000,00mk, tontti valmiiksi tehtynä ja kaikki valmiina. Katsokaa vaikka oikotieltä, omakotitalo, uusimaa ja hinta max 280000,00€
Jos ajatellaan että talon käyttöikä olisi 50 vuotta ja sen jälkeen olisi edessä purku ja jätteenkäsit-telykulut, noin 30000,00€ niin silloin hinta pitäisi talon hinta lähteä laskemaan vuoden 2010 200000,00 hinnasta vuoden 1960 -30000,00€ hintaan.
Vuonna 1980 rakennetun talon hinta olisi tänä päivänä 280000,00€ - 4600,00€ jokaiselta vuodelta kuin talo on rakentamisensa jälkeen ollut käytössä.
Kyseisellä tontilla siis vuonna 1980 rakennettu omakotitalo laskelman mukaisesti hinnan pitäisi olla 142000,00€. Sillä ei ole väliä onko taloon tehty peruskorjauksia vai ei, ne kiistetään myyjän toimesta tai niiden merkitys asunnon arvoon ainakin. Onhan kohde kuitenkin perustuksiltaan jne vuodelta 1980.
Jos Kyseisellä tontilla olisi asumiskelpoinen myyjän tietämyksenkin mukaan terve talo vuodelta 1960, jossa ei ole olut mitään vaurioita ja peruskorjaukset on kaikki tehty, niin silloin kiinteistön myyntihinta tulisi olla 50000,00€, koska tontin arvo on 80000,00€ ja purku poiskuljetuskustannukset vähentäisivät hinnasta 30000,00€.
Ei väliä vaikka talo olisi kuinka hyväkuntoinen ja täysin peruskorjattu, koska myyjät eivät kuitenkaan katsoisi olevansa korvausvelvollisia jos jotain piilevää löytyy ja talo myytäisiin kuten tänäpäivänä tehdään..
Tuolloin ei tarvitsisi koskaan lähteä oikeuteen tuhlaamaan rahaa kiinteistökauppariitojen vuoksi.
Myyjien ei tarvitsisi salailla vaurioita, eikä harmitella piileviä. Ostaja maksaisi aina sellaisen hinnan, johon myyjä asianajajineen koittaa asunnon arvon kuitenkin painaa teknisien käyttöikien ym kautta, käräjäoikeudessa.
Ei tarvitsisi ihmetellä ristiriitaa asunnon myyntihetken pyyntihinnassa ja kunnon kehumisessa, verrattuna siihen hetkeen kun vaurioita löytyy ja pitäisi alkaa jotain maksamaan.
Silloin asunnon saattaminen myyntihetkellä oletettuun kuntoon onkin tasonparannusta ja asunnon ikään liittyvää peruskorjausta, jonka tarpeen ostajan oli oletettu tietävän, ilman että siitä kuitenkaan osattiin mainita myyntitilanteessa. Tosiasiassa asunnon arvo tai käyttöikä, ei runkojen vauriot korjaamalla parane tai pitene. Se on ristiriidassa myyjän väitteeseen siitä että talo on jo käyttöikänsä päässä ? Runkorakenteethan säilyy samana, samoin talon rakentamisvuosi.
Ajattelepppa itsesi tilanteeseen jossa myisit esim 1945 rakennetun omakotitalon Uudeltamaalta 298000,00€ hintaan. Talo todettaisiin rakenteiltaan lahovaurioituneeksi ja purkukuntoiseksi.
Ostaja olisi siis ostanut vain tontin 298000,00 hintaan ja joutuisi maksamaan talon purku -ja jätteenkäsittelymaksut. Tontin todellinen hinta olisi esim 100000,00€.
Ostaja alkaisi hakemaan myyjältä kaupanpurkua, purkaisitko kaupan suosiolla ja koittaisit saada pankista rahat hinnan palautukseen, vakuutena talo jolla ei ole mitään arvoa. Vaihtoehtoisesti suostuisitko maksamaan hinnanalennuksena kauppahinnan erotuksen, laskettuna myyntihinta miinus asunnon todellinen arvo, joka on miinusmerkkinen. Aika iso motiivi myyjälle alkaa valehtelemaan kaikesta ja muuttua myyjästä vastapuoleksi.
Vastaukset 12
Vanhimmat
Sekavaa tekstiä, markat ja eurotkin mennyt sekaisin...
mutta esimerkkinä 80 luvulta, tontti maksoi 4mk/m2 eli 1200m2 tontti maksoi 4800mk. Siihen talo pohjapa 185m2, asuntoalaa 118m2 aravalainoitettu, itse pääosin tehtynä hintaan 185000 mk. Eli tontteineen n.190.000mk. lienee euroina n 33000. tuostako summasta lähdetään tekemään joitain vähennyksiä, että voisin sen myydä?? Siis pitäisikö se myydä esim 25000€:n hintaan? Uskon kuitenkin saavani siitä 120.000€.
Tiedän että laskelmat ja kirjoitus ovat vaikeita ymmärtää mutta vaikea se on asia selittääkkin.
Jos siis olet rakentanut talon 80 luvulla, tontti 1200m2 asuinpinta-ala 118m2.
Mitä maksaa kyseisellä alueella tontti nykypäivänä ja mitä maksaisi siihen samankokoinen talo
kuin itselläsi on. Paljonko siis pyydettään uusista, ihan perus-omakotitaloista ?
Tontin hintahan on se mitä se tänäpäivänä on. Talo on ollut käytössä jo 20-30 vuotta, riiippuen
tarkasta rakentamisajankohdasta. Kirjoituksessani tarkoitin sitä että taloista pyydetään nykyisin lähes sama hinta kuin uusista alueen taloista. Nämä talot ovat usein laajasti remontoituja ja peruskorjattuja
ja myyjäkin usein luulee kaiken olevan kunnossa. Varmasti ovat jos korjaukset on tehty ennakoivasti, eikä vesivahikoja ole päässyt tapahtumaan. Jos on ja ne on oikein kuivattu ja korjattu niin edelleen kaikki on
varmasti kunnossa.
Kirjoitatko vielä omasta talostasi, mitä remontteja ja peruskorjauksia on tehty ? Ne mitä myynti-ilmoitukseen mainoksena kirjaisit. Myisitkö taloa hyväkuntoisena vai tyydyttävänä, niin ja mitä vastaavanlainen tontti alueella tänäpäivänä maksaa, kunnallistekniikoineen ? Lasken sitten mitä esimerkkini mukaisesti kiinteistön hinta olisi....
En siis tarkoita mitä siitä nyt saat vaan mitä se voisi olla jos ja kun ei enää laskettaisi muuta
hinnoitteluperustetta kuin jäljellä oleva tekninen käyttöikä ? / 50vuotta.
"Jos tontin arvo liittymineen on noin 80000,00€ ja siihen rakennettaan nyt talo 160m2, jonka varustelutaso olisi samaa kuin 1980 rakennetussa. Olisiko kohteen myyntihinta silloin esim 280000,00mk, tontti valmiiksi tehtynä ja kaikki valmiina"
Tuo meni hiukan ohi, nyt tarkemmin ajatellen varmaankin tarkoitit koko ajan euroja?
Aihe sinänsä ihan hyvä ja ajankohtainen ja samaa olen miettinyt itsekin. Kysynnän ja tarjonnan lakihan tämänkin määrää, mutta en voi ymmärtää, että miksi joku maksaa 10-40 vuotta vanhasta alkuperäiskuintoisestakin talosta saman hinnan, kuin uudelle vastaavalle tulisi hintaa.
Itse jätin tarjouksen muutama vuosi sitten 20 vuotta vanhasta talosta. Tarjoukseen huomioin talon iän, sekä sen, että talossa ei tietenkään ollut nykypäivän tekniikkaa. Mitään remontteja ei oltu tehty, ei tosin mitään akuuttia tarvettakaan ollut remonteille. Välittäjä ei ottanut tarjousta edes vastaan, eikä pyytänyt vastatarjousta myyjältä.
Annoin asian olla ja ostin pari kuukautta sen jälkeen juuri valmistuneen saman kokoisen talon hieman halvempaan hintaan, kuin vanhan talon hintapyynti oli. Vanha talo oli yli vuoden myynnissä ja soitteli välittäjä minullekin sinä aikana.
joten putket rajoittuvat käyttövesiputkiin, jotka on kuparia, ja osin jo uusittu nekin. Salaojitus rakennettu, pesuhuone/saunaosastossa nykyajan vaatimusten mukaiset vesieristykset, ja laatoitukset, uusi peltikatto. Talo siis teknisesti kunnossa, kosteusvaurioita ei ole. 4 kertaiset ikkunat. Leivinuuni, puuhella, varaava takka, ja vielä sauna puulämmitteinen.
Lasketaanpa niin että alueellasi tontin saisi tänä päivänä 14000,00€ hintaan. Siihen talo valmiiksi
rakennettuna, piha tehtynä olisikohan noin 224000,00€ hinta joka uudella talolla alueella olisi ?
Siitä jos lähdettäisiin sitten laskemaan. Kosteusvaurion löydyttyä oikeudessa myyjä vetoaisi siihen että
talo on jo 30 vuotta vanha ja se olisi käyttäikänsä päässä jo 20 vuoden päästä.
Tuomioistuimissa omakotitalon käyttöikä on siis 50 vuotta. Käsittämätöntä mutta totta.
Puurakentamiseen koitetaan panostaa, mikäköhän on puualan asiantuntijoiden mukaisesti puuraketeiden tekninen käyttöikä, niin että rakenteet pysyvät kuivina ja olosuhteet sellaisina, mihin mikäkin puuraken- ne on suunniteltu.
Käytetyn talon kaupassa lähdettäisiin siis laskemaan käyttövuosia pois 30vuotta, jolloin 20 vuoden
päästä olisi edessä talon purkaminen ja purkukustannukset (30000,00€).
Lasketaan kiinteistön hinnan päälle purkukustannukset ja jaetaan summa 50, jolloin saadaan
keskiarvo vuosittaiselle arvonvähennykselle
Uuden vastaavan talon hinnasta 224000,00€ vähennetään siis 5080,00€/vuosi.
Jos talo olisi rakennettu vuonna 1970, myyntihinta tulisi olla 20800,00€
Jos talo olisi rakennettu vuonna 1980, myyntihinta tulisi olla 71600,00€
Jos talo olisi rakennettu vuonna 1987, myyntihinta tulisi olla 107160,00€
(myyntihinta sellainen, että OSTAJA ON VASTUUSSA PIILEVISTÄ VAURIOISTA)
Järjettömän tuntuista, eikö olekkin. Sitä se vaan suomalaisessa tuomioistuimessa
on, jos ja kun kiinteistökauppariita alkaa ja sitä aletaan selvittämään, ostajan näkökulmasta.
Ostat täysin peruskorjatun omakotitalon, esim rakennettu vuonna 1960.
Alkuperäisesti eristetty villalla, nykyaikainen valettu betoniperustus,
Ikkunoihin asennettu lämpölasit, vesikate uusittu, ulkoseinät lisälämmöneristetty, sisäpuoliset pintaremontit tehty, keittiö uusittu, lämmitysjärjestelmä ja putkistot uusittu,
Kohteessa ei ole vesivaurioita. Kauppojen jälkeen ilmeneekin voimakasta oireilua. Aikaisemmat omistajat
eivät sellaista ole havainneet, ovat remontoineet juuri pintamateriaalit ja uusineet ikkunat (talo on tämän
jälkeen paljon tiiviimpi). Talon rakenteet paljastuvat kauttaaltaan home vaurioituneeksi. Sellaiset osat joissa ei vesivahinkojen johdosta ole kosteutta rakenteisiin päässyt, ovat uudenveroisessa kunnossa.
Itiöt ovat kuitenkin levinneet rakenteissa kosteuksien kuivuessa. Koko talo joudutaan purkamaan ja
rakentamaan runkoa lukuunottamatta uudelleen.
Tässä kohtaa myyjä onkin sitä mieltä että talo on jo teknisen käyttöikänsä päässä ja korjaukset nostavat talona arvoa ja pidentävät käyttöikää. Miten ihmeessä ? Runko ja perustukset jäävät entiselleen, kaikki
poispurettava rakennetaan täsmälleen samoilla materiaaleilla takaisin. Miten talon käyttöikä pitenee jos rungot jäävät entiselleen ????
No joka tapauksessa, koska tuomioistuimet asian niin näkevät, olisi talojen myynti saatava toimimaan samalla tavalla kuin autokaupassa. Hinta määräytyy vuosimallin mukaan ja tietyn ajan päässä edessä on matka romuttamolle.
Pahoittelut noista mk/€ virheistä, eurojahan minä koko ajan olen tarkoittanut, sormet lyö vanhalla muistilla ;)
Ei hullu ole joka pyytää kovan hinnan, vaan hullu on se joka maksaa kovan hinnan. Ostimme tontin Helsingin sudulta 3000 m2 1970 luvun alussa 15000,- markalla , josta saa joskus kolme nykykokoista tonttia á 80000,- euroa. Nyt tontilla on yksi ok-talo, joka maksoi -70 luvulla noin 100000- markkaa itse tehtynä. Mitenkähän tuon koko höskän hinnoittelisi, jos myisi? Talo on kohta 40 vuotta ja nyt peruskorjaus käynnissä, ei vesivahinkoja, eikä kosteusvaurioita asuinala n.100 m2
Varmasti on tervettä taloa vielä vuosikymmeniksi eteenpäin ja vaikka kuinka pitkälle jos seuraavatkin aukkaat
pitävät hyvin ja remontoivat kun sen aika on. Jos ei vesivahinkoja ole ollut niin mikäs siinä. Varmastikkin pyörii tuolla 220-300 tuhannen euron kantturoilla pyynnit ja se millä menee, riippuen tietty alueesta.
Talon myytte varmasti sellaisena että siinä on taloa ostajalle pitkäksi aikaa, eikä mitään korjattavaa lähiaikoina ole. Näin ostajakin sen ostaa ja tässä tapauksessa se varmaankin menee niin.
Usein käy kuitenkin niin että tuollainen talo myydään hyväkuntoisena, remontoituna, ikävä kyllä jotkut eivät kerro siinä tapahtuneista vesivahingoista ja kiistämällä mennään sitten kaikki oikeusasteet läpi ja sen jälkeen haetaan tuomio poliisitutkinnan kautta, oikeuksien aineistoja todisteena käyttäen.
Osa kertoo ja luulee että ne on korjattu oikein eikä vaurioita ole syntynyt. Remontit on usein tehty omalla porukalla säästäen lähes kaikessa ja lopuilla vakuutusrahoilla on heitetty mukava loma espanjassa. Kosteusvauriot ovat jääneet kuivaamatta
muhimaan rakenteisiin, kun on ajateltu että kyllä ne siellä pikkuhiljaa kuivavat, laitetaan vain pinnat umpeen ja siistiksi.
Niissä tapauksissa kun vaurioita sitten löytyy, on myyjä alkuun osallistumassa osaltaan kustannuksiin.
Kun tutkimukset ovat valmiit ja kustannusarvio meneekin kymmeniin tuhansiin tulee ne asianajajat mukaan ja homma aletaan kiistämään.Silloin se hyvänä myyty talo muuttuukin tiensä päässä olleeksi vanhaksi taloksi jossa ostajan olisi pitänyt aavistaa vaurioita olevan ja täysremontin olevan edessä.
Niissä tapauksissa toimii tuo edellämainitun hinnoittelun ajatus, joten talollasi on enää 10 vuotta
käyttöikää jäljellä ja sen jälkeen edessä purkaminen ja jätekulut. Oisko se sitten niin että kohtullinen
hinta olisi sen mukaan noin 90000,00€ siten että ostaja vastaa kaikesta mitä löytyy ja ostaa talon kestämään vain enää seuraavat 10 vuotta.
Tuo 1970-luku kuulostaa pahalta, ja niin kyllä 1980-lukukin. Silloin rakennetuissa taloissa on paljon perustavanlaatuisia ongelmia, joista alkuperäinen rakentaja ei tavallisesti tiedä eikä ymmärrä. Olen itse joutunut näihin olosuhteiden pakosta perehtymään ja sen jälkeen ei oikein ole paluuta takaisin siihen harhakuvitelmaan että voisi ostaa 40 vuotta vanhan talon ja asua siinä vuosikymmeniä.
Usein kun menee tällaiseen 1970-luvun taloon, tulee jo eteisessä vastaan homeen ja/tai lahon puun haju. Omistaja voi silti olla täysin siinä uskossa että mitään ongelmaa ei ole. Tällainen omistaja voi myös myydä talon vilpittömästi hyvänä talona. Ostaja alkaa sitten oireilla ja helvetti on pian irrallaan, kun lakimiehet alkavat pyörittää hometaloriitaa.
Kysyjän kaltaisessa tilanteessa tekisin itse ehkä seuraavanlaisesti:
- Lohkoisin itse maan kolmeksi tontiksi ja myisin erillisillä kaupoilla tyhjät tontit pois
- Talon myisin vasta, kun siihen olisi saatu todellisen asiantuntijan kuntotutkimus tehtyä. Jos kyseessä on 1970-luvun lättänätalo, kuntotutkimuksen pitäisi pitää sisällään esimerkiksi alajuoksujen mikrobitutkimus monesta eri kohdasta. En anna lisää esimerkkejä, koska tutkimuksen tekijäksi tarvitaan ammattilainen. Hyvällä onnella talo on täysin kunnossa, mutta huonolla onnella se ei ole, ja silloin on tärkeätä että ostaja ja myyjä saavat tiedon siitä mikä on pielessä. Suurin ongelma on roskasakin joukosta löytää se todellinen asiantuntija, joka tällaisen tutkimuksen osaa tehdä.
Nykyisin tuo ostamasi tontti talo maksaisivat 774.243 markkaa, eli 130.223 euroa. Joten vaikka huomioidaan rakennuspaikkojen lisääntyminen, niin asiassa ei oikeasti ole järkeä.
Laskentaperusteena käytin elinkustannusindeksiä, koska parempaakaan en keksi...
Tuo välittäjän esittämä, noin 130.000€ olisi varmaankin ihan hyvä hinta peruskorjatulle 40 vuotta vanhalle talolle, joka tuosta nyt tulee. Nykypäivän hinnoittelun mukaan sen hintapyynnöksi tulee välitysliikkeen ilmoituksissa olemaan noin 240.000€ ja sen siitä remontoituna saat. Talo kun on kunnossa niin mikä siinä, ostaja ja myyjä ovat molemmat tyytyväisiä, jolloin kaupankäynnin perustarkoitus on täyttynyt.
Moraalikysymys ? Myyt talon 240.000€ hintaan. Jos talosta löytyisi kuitenkin piilevä laaja vaurio, jonka korjaustulisi maksamaan 90000,00 euroa. Esimerkiksi ulkoseinien villoitus olisi homeessa ja uusi omistaja joutuisi purkamaan pintamateriaalit, putkistot, sähköistykset sisältä päästäkseen uusimaan eristeet ja puhdistamaan koolaukset. Samalla menisi sitten sisäpuoliset kattopinnoitteet uusiksi ym.
Olisitko valmis ajattelemaan että kyllä se maksettavaksi kuuluu ja pitää maksaa, sillä jos vaurio olisi löytynyt ennen kauppaa ja olisit sen joutunut korjaamaan, olisi tappio tullut sinulle jo silloin.
Vai tuleeko piru mieleesi ja alat väittämään korjaustarpeen olleen ostajan tiedossa, sillä talo oli jo 40 vuotta vanha ja siten käyttöikänsä päässä ? Väittäisitkö oikeudessa että 90000,00€ remontti nostaa
kiinteistön arvon 340.000€ hintaiseksi, etkä siten ole sentinkään vertaa korvausvelvollinen ?
Saisiko talosta mielestäsi silloin oikeasti 340.000€ jos eristeet olisi uusittu ja koolaukset puhdistettu ?
Helsingin seuduksi jos ajatellaan sitä perinteistä vanhaa Helsingin puhelinluetteloa, niin silloin edullisin alue olisi kai ihan "Helsingin seudun" laitamilla ja mahdollisimman pohjoisessa.
Oikotieltä katsoin löytyykö sieltä vastaavia ja löytyy yksi hieman vanhempi, saman kokoinen talo, pienemmällä tontilla. Tasakattoinen kohde jota myydään tyydyttävänä, remontoitavaksi, kuntotarkastus tehty ja siitä ilmennee viat ja korjaustarpeet. Kohteen kaupassa siis vastuu siirtynee ostajalle melko täysin.
Kuvan perusteella tasamaan tontti, ilmeisesti valesokkeli. Onko salaojia ja onko ne aina toimineet ?
Ulkoverhouksessa näkyy merkkejä kosteuden pääsystä rakenteisiin. Tasakatto on melko varmasti vuosien saatossa vuotanut. Saunan kuvista näkyy se että vesieristeitä ei ole ja tila on alkuperäiskuntoinen. Onko se sitten remontilla mieleiseksi, millä tuota esitellään vai sanotaanko että
ulkoseinät on kaiki avattava ja todettava mitä löytyy, katto on muutettava harjakatoksi ja tarkistettava/korjattava yläpohja, väliseinien rungot pesutilojen läheisyydessä tulee tarkastaa ja uusia
ja samalla meneekin sitten em tarkistusten ja korjausten yhteydessä kaikki sisäpinnat ja pintamateriaalit uusiksi. Samassa yhteydessä onkin sitten järkevää uusia vesijohdot, viemärit ja tietty sähköistyskin menee uusiksi sillä purkamista tulee niin paljon. Uusiutuuko talon rakennusvuosi ?
Paljonko tehdyt remontit sitten nostaisivat talon arvoa ja parantaisivat tasoa ????
Millä hinnalla sen voisi siis laittaa sitten remonttien jälkeen myyntiin ?
Peruskorjattu toyota corolla vm 1982, ei mene kaupaksi vuoden 2010 auton hinnalla, vaikka
se olisi purettu kokonaan osiin ja kasattu uusilla varaosilla. Ei vaikka siihen noin menisikin rahaa
samanverran kuin uuden auton ostamiseen.
Näiden toimenpiteiden jälkeen talo olisi varmasti kunnossa ja kaikki tarkistettu ja korjattu.
Jos kuntotarkastuksessa on mainittu korjattavaksi saunaosasto ja pieniä paikallisia kosteusvaurioita
seinissä ja katoissa, saa nuori lapsiperhe korjaustarpeesta ihan väärän kuvan ja haave omakotitalosta,
kerrostalo kolmion hinnalla, pienellä remontilla on lähellä toteutua.
Se mikä olisi oikein, olisi tässä tapauksessa se että myydään omakotitalo joka on täydellisen peruskorjauksen ja remontin tarpeessa ja selitettäisiin kaikki mahdolliset riskit.
Hintapyyntönä noin 180000,00€ ja lähes sillä hinnalla se tulee menemään.
Maksettu hinta ja oikeasti tarpeelliset remontit laskien tulisi halvemmaksi samankokoisen uuden omakotitalon rakentaminen kyseiselle alueelle. Tässä myyjä välittäjä ovat rehellisiä, kohdetta myydään tyydyttävänä ja tiedossa olevan vauriot varmasti kerrotaan ostajalle.
Hinnat vaan on nykyisin tuollaisia, koska joku löytyy aina, joka maksaa pyydetyn hinnan.
Joku joka ei rakennusalasta mitään tiedä eikä remonttien todellisista laajuuksista ja kustannuksista.
Sellainen joka ostaa heti, jos saa omakotitalon kerrostalo-kolmion hinnalla.
Näissä tapauksissa on täysin totta se että ei se ole hullu joka pyytää, vaan se joka maksaa.
Ja näin niitä taloja hinnoitellaan, vaikka olisi kaikki remontit ja peruskorjaukset tekemättä.
Näinhän se menee, että myyjä voi luikerrella vastuista eroon sillä, että rakenteen teoreettinen käyttöikä on ylitetty. Jos oletetaan, että käyttöikä on 50 vuotta niin 30 vuotta vanhan talon arvo pitäisi olla kaksi viidesosaa uuden arvosta. Esim. uuden hinta 300 000€, 30 vuotta vanhan hinta 120 000€.