Näinhän sitä mainostetaan ja niinhän sitä luulisi, mutta miten on todellisuudessa? Onko vaikutus osakkeen arvoon positiivinen kun lainan osuus huomioidaan.
Naapurustossa on iso kerrostalokompleksi, joka on jaettu aikanaan muutamaksi erilliseksi taloyhtiöksi. Rakennukset ovat saman rakentajan tekemiä ja kutakuinkin identtisiä. Päälisin puolin yhtiöiden huolto ja hoito vastaavat toisiaan. Nyt eräs näistä yhtiöistä teki laajan kuntokartoituksen ja sen myötä ison ja kalliin remonttisuunnitelman (ko. yhtiössä asuva tuttavamme kertoi). Kyse on korjauksista ja remonteista, jotka eivät suoranaisesti kohota asumisen tasoa. Ei asenneta hissejä tai parvekelaseja ymv.
Näistä taloista on usein asuntoja myynnissä mm. etuovi.comissa. Nyt onkin mielenkiintoista seurata, miten tehokas suunnittelu ja ennakointi vaikuttaa asuntojen pyyntihintoihin ja menekkiin. Samaten kuten myös itse remontit ja remonttilainat. Lainan suuruus tulee olemaan noin 25 - 35% osakkeiden nykyarvosta.
Veikkaan että vaikea on myydä jos tiedossa on isoja remontteja ja vaikeudet jatkuvat kunnes kaikki merkittävät ja asumista hankaloittavat remontit on tehty. Heti remonttien jälkeen myynti on varmaan helpompaa, mutta kattaako myyntihinta remonttikustannukset ja missä määrin?
Naapurustossa on iso kerrostalokompleksi, joka on jaettu aikanaan muutamaksi erilliseksi taloyhtiöksi. Rakennukset ovat saman rakentajan tekemiä ja kutakuinkin identtisiä. Päälisin puolin yhtiöiden huolto ja hoito vastaavat toisiaan. Nyt eräs näistä yhtiöistä teki laajan kuntokartoituksen ja sen myötä ison ja kalliin remonttisuunnitelman (ko. yhtiössä asuva tuttavamme kertoi). Kyse on korjauksista ja remonteista, jotka eivät suoranaisesti kohota asumisen tasoa. Ei asenneta hissejä tai parvekelaseja ymv.
Näistä taloista on usein asuntoja myynnissä mm. etuovi.comissa. Nyt onkin mielenkiintoista seurata, miten tehokas suunnittelu ja ennakointi vaikuttaa asuntojen pyyntihintoihin ja menekkiin. Samaten kuten myös itse remontit ja remonttilainat. Lainan suuruus tulee olemaan noin 25 - 35% osakkeiden nykyarvosta.
Veikkaan että vaikea on myydä jos tiedossa on isoja remontteja ja vaikeudet jatkuvat kunnes kaikki merkittävät ja asumista hankaloittavat remontit on tehty. Heti remonttien jälkeen myynti on varmaan helpompaa, mutta kattaako myyntihinta remonttikustannukset ja missä määrin?
Vastaukset 11
Vanhimmat
Asuntojen todellinen arvo laskee jonkun verran isojen remonttien takia!
Toisialta piiloittelemalla remonttitarvetta asuntojen arvo putoaa aikaa myöten nollaan!
On täysin luonnollista että huoneistoja myydään enemmän kun suurista korjaustöistä aletaan keskustella yhtiökokouksissa. Meillä on monia asukkaita jotka arvostavat sitä että saa asua rauhassa ja he liikkuvat talosta toiseen remonttien edellä. Sitten on asukkaita joilla ei ole varaa maksaa rahoitusvastiketta joten muuttavat pois kun sellaisesta aletaan puhua, moni kun nostaa lainaa niin ettei ole yhtään pelivaraa.
Mitkään näistä muuttajista eivät kerro mitään siitä kuinka onnistunutta tai epäonnistunutta kiinteistön suunnitelmallinen korjaustoiminta on, lähtökohtana täytyy olla kiinteistön kunnossapito jos talossa on pääosin asuvia omistajia. Sen sijaan talossa jossa on sijoittajia on myös toisenlaiset tavoitteet.
Ei kannata korjata mitään. Antaa vanhojen neuvostoneliöiden hajota käsiin vaan. Suunnitelmallinen kunnossapito on ajan ja rahan hukkaa. Parempi vaihtoehto, että puretaan vanha paskat uusien tieltä pois. Ei tuollaisia 50,- 60,- 70,- ja 80-luvun kyhäelmiä halua ostaa muuta kuin varattomat joilla ei parempaan ole varaa ja siksi yllensä kunnossapitokin laiminlyödään koska siitä tulee kustannuksia eikä köyhillä ole varaa näitä maksaa.
Kylmää totuutta on se, että 60-luvun lopun ja 80-luvun lopun välissä Suomessa oli massiivinen talouden rakennemuutos, joka näkyi myös massiivisena maassamuuttona ja sitä kautta vahvana uudisrakentamisena. Silloin ajateltiin, että oli taloudellinen pakko rakentaa tiiviitä asuinalueita, jotta kunnallistekniikka ja palvelut saataisiin myös näille alueille. Oli myös ARA:n rahoitus ja normit ja suunnitteluohjeet, jotka tuottivat hyviä asuntopohjia verrattuna kovan rahan tuotannon pohjiin. Asuntojen tilaratkaisut ovat vieläkin hyviä, ellei niitä myöhemmin ole osakkaat muutoksilla pilanneet.
Tekninen ratkaisu massiiviseen asuntotarpeeseen löytyi elementtitekniikasta, jonka avulla tuotettiin lähes identtisiä asuinalueita eri puolelle Suomeen. Silloin rakennuksen suunnitteluikä laskettiin 30 - 50 vuodeksi, mikä tarkoitti mm. betonielementtien minimipaksuutta. Näin rakennusoikeus tuli hyödynnettyä myytäviksi asuinneliöiksi mahdollisimman tehokkaasti mahdollisimman niin suurilla voitoilla kuin niistä vain sai revittyä. Laatuun sijoitettiin siellä missä odotettiin laadusta saatavan lisää voittoa.
Nyt sitten kaikki tuon ajan rakennukset ovat peruskorjausiässä tai kohta tulevat sen eteen. Aina rakentamisessa on peruskorjausvaiheet ja rauhallisempi ylläpitovaihe. Nyt kysymys kuuluu, miksi peruskorjausvaihe tulee jo näin varhain ja kuka sen maksaa? Pahimmillaan peruskorjaus tulee julkisivujen kohdalle 30 vuoden päästä rakentamisesta, juuri kun alkuperäinen osakas on siirtymässä eläkkeelle aikoen nauttia työnsä hedelmistä matkustellen ja mökkeillen.Yllättäen peruskorjaus viekin maailman laajentamiseen varatut rahat ja osakas maksaa melkein kahdesti asuntonsa. Aiemmin asukas oli töissä ja pankin torppari maksaessaan asuntovelkaansa pois. Nyt hän on eläkeläinen ja maksaa taas pankille asuntolainaa peruskorjausta varten, joka tuli aiemmin kuin asukkaat osasivat odottaakaan.
Tässä on koko valtakunnallisen kusettamisen maku, kun asuntopolitiikan varjolla sallittiin asukkaiden kaksinkertainen rahastus. Meillä kun on niin lyhyt muisti ja nuori asuntokanta, ettei muista ratkaisumalleista ollut aavistustakaan. Vain meillä Suomessa oli esim.omistusasuntojen osuus koko asuntokannasta 70-luvulla Euroopan korkeimpia meillä harjoitetun olemattoman asuntopolitiikan takia. Ja tuotantotapana oli gryndaus, jolloin voitot kerääntyivät rakennusliikkeiden taskuun - ja pankki rahoitti asuntotuotantoja asuntolainoilla - ja me raadoimme maksaaksemme asuntomme.
Muitakin tuotantotapoja olisi ollut, mutta mikään taho ei kerännyt esim. asunnon ostajia yhteen rakennuttajiksi - ei kuulunut asuntopolitiikkaan. Lisäksi suuria maa-alueita oli jo mennyt keskusten ympäriltä grynderien taskuun..... Näin se meni - ja maksamme velkaa....
Valitettavasti tuossa on kyllä totuuden siemen, sillä esim. vuokrataloyhtiöt osaavat kyllä laskea edullisimmat tavat pitää kiinteistöt kunnossa ja joskus vaan on halvempaa purkaa kuin korjata. Tiedän monta taloyhtiötä jossa ollaan muutaman vuoden päästä samassa tilanteessa mutta purkaminen ei ole mahdollista, valitettavasti.
Isännöitsijän ammattikin sellainen, että vaatii erityistä sairasta huumorintajua, että jaksaa narinaa kuunnella päivästä, viikosta, kuukaudesta ja vuodesta toiseen. Taloyhtiöissä kun asuu eri tulotason, koulutustason ja eri arvomaailmojen omaavia ihmisisiä niin mikään asia ei ole ikänä kaikkien mielestä hyvin. Kun korjataan ja varautudaan korjauksiin ja kunnossapitoon niin saa varmasti lokaa niskaansa siitä , että se on osan mielestä aivan turhaa rahan menoa ja heikomalla tasollakin oltaisiin pärjätty. Sitten kun ei korjata järjestelmällisesti tai kerätä ylijäämää pahan päivän varalle niin sekin on osan mielestä huonon isännöitsijän merkki. Riemukkainta tässä asiassa on se, että isännöitsijä ei näitä asioita edes päätä vaan taloyhtiön hallitus on määrävässä osassa siinä, että kunnossapidon strategiset linjaukset pääsevät edes yhtiökokoukseen asti päätettäväksi. Osa hallituksen jäsenistä ei tiedä omaa vastuutaan ja merkitystään eikä ole edes kiinnostunut ottamaan selvää. Pahimmat syyttävät isännöitsijää hallituksen päätöksistä.
Tiedän monia isännöitsijöitä, jotka ovat jo asiaan turtuneet ja toimivat vain sen mukaan, että sopparit pysyvät voimassa ja mennään asioissa eteenpäin talon hengen mukaisesti oli se sitten järkevät kiinteistönpidon kannalta järkevää tai ei. Tietysti näin on tehtävä tai asiakkaat lähtevät. Jos teet asiat pilkuleen lain järkevän kunnospidon kannalta oikein tarkoittaa se sitä, että joudut taistelemaan hallitusta ja yhtiökokousta vastaan, joka tietysti tarkoittaa sitä isännöistijä jossakin vaiheessa vaihtuu.
Uudet linjaukset laissa ja varsinkin nykyiset tulkinnat laittavat ainakin allekirjoittajan ihmettelemään kuka viitsii pienellä palkalla ottaa moista taakkaa kannettavakseen. Linja on kyllä ilmeisesti muuttumassa sillä tiedän eräänkin kaupungin, josta kahden isännöintitoimiston lopetettua ei enää omasta kylästä löytynyt isännöitsijää osa joutui siirtämään kirjanpidon tilitoimistolle ja hallitukselle tuli myös isännöinnin tehtävät ja osa joutui ostamaan palvelut 10 kilometrien päästä toisesta kunnasta. Miksi ala ei houkuttele nuoria. Yksi syy on varmasti se, että edes 2000 luvullakaan ei tällä ole työehtosopimusta josta syystä myös palkka on surkea verattuna pitkiin työaikoihin ja iltakokouksien välillä olevasta luppoajasta harvassa paikassa maksetaa mitään kuten esim. IT- tai paperiteollisuuden alalla.
Kiitos hyvästä ja oikeaan osuvasta isännöintialan kuvauksesta varsinkin juuri kiinteistön pitkäjänteisen kunnossapidon näkökulmasta katsottuna. Itsekin isännöitsijänä olin viemässä hallituksiin keskustelua kiinteistönylläpidon tavoitetasoista ja visioista, kun havaitsin, ettei hallituksilla ollut edes ymmärrystä nähdä kiinteistön ylläpidossa noin 5 vuotta pidemmällä, tuskin sinnekään asti. Yhtiöt olivat 70- ja 80-luvulla rakennettuja, ja niiden tulevien remonttien hahmottaminen oli tarpeen nykyisten korjaustarpeiden mielekkään korjaustavan etsimisen kannalta. Mitään tavoitteita ei saatu aikaan.
On totta, ettei alan houkuttelevuutta saada aikaan vain mielikuvamainonnalla, vaan on tehtävä työtehtäviin liittyviä rakenteellisia muutoksia sekä olisi luotava yleiset pelisäännöt. työehtosopimus olisi hyvä pelisääntö, mutta se edellyttää isännöitsijöiden järjestäytymistä yhteen liittoon. Siihen mennee vielä aikaa, mutta järjestäytymisaste on kasvamassa. Loistavaa!
Kommenttia. Kompataan, osittain.
Ihmiset, siis osakkaat ajattelevat kovin lyhytnäköisesti. Mitä maksaa? Se on aina ensimmäisenä kokouksissa. Ja mikäänhän ei saisi maksaa mitään.
Rakennuksilla elinkaarensa. Aloittajan tapauksessa kyse oli ilmeisesti rakennuksen elinkaariremonteista. Ok, on kai se kiva, jos laitetaan kylppäreitä tai lasten leikkipaikkoja, sehän on asumismukavuutta. Tärkeämpi asia unohdetaan, onko putket kunnossa muutamankin kymmenen vuoden kuluttua, vetääkö viemärit, mitä se lämpölasku muuten tulee tulevaisuudessa olemaan...
Lähiöt on perseestä. Kehnosti alunperinin tehty. Pirun isot remontit odottamassa. Tai sitten puskutraktori. OK- asujilla eri ote, Katto jos uhkaa vuotaa, se on pakko korjata. Lähiöitten osakkeenomistajat tuijottavat vain vastikkeensa summaa.
Vihon viimeinen ammatti, mihin isona alkaisin, on isännöitsijä :DDD
Yst. terveisin. 51v ukkeli, jolla osake tsadissa rivariyhtiössä ja Ok- talo aina ollut pöndellä .
Järkyttävä tapaus. Meillä isännöitsijä eli Exdom Oy Espoosta kavalsi taloyhtiömme rahat.
Nyt Exdom Oy on rikostutkinassa.
Nyt Exdom Oy on rikostutkinassa.
Nyt Exdom Oy on rikostutkinassa.
Eikös se yleensä mene niin, että ensin tutkitaan ja sitten vasta hutkitaan jos aiheutta on.
Teillä on hyvä tuuri. Kun remontoidun naapuriyhtiön asuntojen hinnat nousevat (jos nousevat), niin myös teidän asuntojen hinnat nousevat vastaavasti. Näin se vaan menee.