Highlight jutusta :
"Useimmat asuntojen hintavaihteluihin liittyvät riskit laukeavat sen jälkeen, kun
mahdollinen hintakupla on puhjennut tai asuntojen hinnat ovat kääntyneet muista
syistä laskuun."
2.4 Hintakuplat
Hintojen muutokset, jotka aiheutuvat markkinoilla toimijoiden itse itsensä toteuttavista
odotuksista, kutsutaan usein kupliksi. Hintakuplien yhteydessä viitataan
usein J.M. Keynesin (1936) kuvaukseen osakemarkkinoista. Hänen
mukaansa osakemarkkinoilla spekulaattorit yrittävät ennustaa, miten yleinen
mielipide ennustaa yleisen mielipiteen kehittyvän, sen sijaan, että he kiinnittäisivät
huomion niihin tekijöihin, jotka ovat perustavanlaatuisia markkinoiden toiminnalle
(Flood ja Hodrick, 1990).
Kirjallisuudessa kupla kuvataan yleensä tietyntyyppiseksi poikkeamaksi markkinoiden
perustekijöiden määräämästä tasapainohinnasta. Asuntomarkkinoiden tapauksessa
perustekijöiden määräämä tasapainohinta perustuu tulojen,
työllisyyden, väestön, korkojen sekä asumisen käyttökustannusten kehitykseen.
Todellisen hinnan poikkeamaa perustekijöiden määräämästä tasapainohinnasta
voidaan kutsua kuplaksi, jos se perustuu odotukseen siitä, että poikkeama jatkuu.
Toisin sanoen hintakupla on olemassa, jos poikkeaman kasvu voidaan ennakoida
aikaisemmasta poikkeaman kasvusta.
Sen jälkeen kun kupla on syntynyt, se kasvaa suuremmaksi ja suuremmaksi, ja
jossain vaiheessa se todennäköisesti puhkeaa. Tämä johtaa reaalihintojen laskuun
ja supistaa todellisen hinnan ja markkinoiden perustekijöiden määräämän hinnan
välistä aukkoa. Se voi johtaa myös siihen, että syntyy vastakkaissuuntainen kupla,
toisin sanoen itse itseään ruokkiva hintojen lasku alle tasapainohintatason.
Floodin ja Hodrickin (1990) mukaan kuplateoriaa vastaan on esitetty paljon kritiikkiä.
Monien tutkijoiden mukaan kuplilta näyttävät ilmiöt voidaan useissa tapauksissa
selittää rationaalisella taloudellisella käyttäytymisellä. Silti eräät
tutkimukset (joista joitakin summeerataan seuraavassa) viittaavat siihen, että
kuplateoria on hedelmällinen hypoteesi asuntomarkkinoiden hintakehityksen
analyysissa.
2.5 Asuntomarkkinoiden voimakkaiden vaihteluiden aiheuttamat
ongelmat
Asuntojen hintojen ja asuntomarkkinoiden muiden osatekijöiden voimakkaat
vaihtelut aiheuttavat ongelmia sekä kotitalouksille asumispalvelusten kuluttajina
että rakennuttajille, rakennusyrityksille ja omistajille asumispalvelusten tarjoajina.
Voimakkaat vaihtelut asuntojen hinnoissa lisäävät asuntoinvestointeihin liittyvää
riskiä. Hintojen voimakas nousu kasvattaa normaalisti kotitalouksien velkaantumista.
Kohoavat hinnat aiheuttavat ongelmia erityisesti potentiaalisille omistusasuntomarkkinoille
tulijoille. Tyypillisesti he ovat nuoria kotitalouksia, joille ei
ole suuria alkupääomia. Tässä tilanteessa ylivelkaantumisen riski on suuri.
Useimmat asuntojen hintavaihteluihin liittyvät riskit laukeavat sen jälkeen, kun
mahdollinen hintakupla on puhjennut tai asuntojen hinnat ovat kääntyneet muista
syistä laskuun. Asunnon pääoma-arvon alenemisen myötä kotitalouden varallisuuden
arvo supistuu. Vastaavasti lainojen vakuutena käytetyn asunnon vakuusarvo
alenee. Tämä heikentää kotitalouden mahdollisuuksia saada uutta lainaa
asunnon hankintaa tai muuta kulutusta varten. Jos vakuusarvo laskee alle lainojen
arvon, kotitalous voi ajautua suuriin ongelmiin. Jos asunto on ostettu, kun hinnat
olivat korkealla ja se joudutaan myymään, kun hinnat ovat laskeneet, kotitalous
kärsii pääomatappiota. Asunnon vaihtotilanteessa laskevien hintojen aikana kotitalouksilla
on riski päätyä kahden asunnon loukkuun, jos uusi asunto ostetaan
ensin ja vanhaa ei saada kaupaksi.
Olemassa olevan asuntokannan hintakehitys on tärkeä indikaattori rakennuttajayrityksille
uusien asuntojen odotettavissa olevasta hintatasosta. Tästä syystä vanhojen
asuntojen hinnat ja uusien asuntojen rakentamisaktiviteetti liittyvät
läheisesti yhteen. Asuntojen voimakas hintavaihtelu saa aikaan suurta vaihtelua
myös asuntotuotannossa. Tästä puolestaan seuraa, että rakennusalan (rakennus- ja
10
rakennuttajayritykset, rakennusaineteollisuus, suunnitteluyritykset) liikevaihto,
kapasiteetin käyttö ja työvoiman tarve vaihtelevat voimakkaasti. Tämä aiheuttaa
alalle ylimääräisiä kustannuksia ja tehottomuutta.
Asuntojen hintojen ja asuntotuotannon suuret vaihtelut vaikuttavat koko kansantalouteen
useista syistä. Ensinnäkin kotitalouksien varallisuuden muutokset
asuntojen hintojen vaihtelun seurauksena vaikuttavat kotitalouksien kulutukseen
(ks. Honkapohja ja Koskela, 1999). Asuntojen ja osakkeiden hintojen nousu johtaa
kotitalouksien kulutuksen kasvuun ja vastaavasti laskevat pääoma-arvot johtavat
kulutuksen supistumiseen. Toiseksi, asuntotuotanto muodostaa merkittävän
osan kansantalouden investoinneista. Kolmanneksi, asuntojen hintojen muutokset
vaikuttavat inflaation nopeuteen, vaikkakaan tämä yhteys ei Bharotin ja Takalan
(1998) tutkimuksen mukaan ole kovin vahva Suomessa.
koko juttu :
http://www.vatt.fi/julkaisut/k/k221.pdf
"Useimmat asuntojen hintavaihteluihin liittyvät riskit laukeavat sen jälkeen, kun
mahdollinen hintakupla on puhjennut tai asuntojen hinnat ovat kääntyneet muista
syistä laskuun."
2.4 Hintakuplat
Hintojen muutokset, jotka aiheutuvat markkinoilla toimijoiden itse itsensä toteuttavista
odotuksista, kutsutaan usein kupliksi. Hintakuplien yhteydessä viitataan
usein J.M. Keynesin (1936) kuvaukseen osakemarkkinoista. Hänen
mukaansa osakemarkkinoilla spekulaattorit yrittävät ennustaa, miten yleinen
mielipide ennustaa yleisen mielipiteen kehittyvän, sen sijaan, että he kiinnittäisivät
huomion niihin tekijöihin, jotka ovat perustavanlaatuisia markkinoiden toiminnalle
(Flood ja Hodrick, 1990).
Kirjallisuudessa kupla kuvataan yleensä tietyntyyppiseksi poikkeamaksi markkinoiden
perustekijöiden määräämästä tasapainohinnasta. Asuntomarkkinoiden tapauksessa
perustekijöiden määräämä tasapainohinta perustuu tulojen,
työllisyyden, väestön, korkojen sekä asumisen käyttökustannusten kehitykseen.
Todellisen hinnan poikkeamaa perustekijöiden määräämästä tasapainohinnasta
voidaan kutsua kuplaksi, jos se perustuu odotukseen siitä, että poikkeama jatkuu.
Toisin sanoen hintakupla on olemassa, jos poikkeaman kasvu voidaan ennakoida
aikaisemmasta poikkeaman kasvusta.
Sen jälkeen kun kupla on syntynyt, se kasvaa suuremmaksi ja suuremmaksi, ja
jossain vaiheessa se todennäköisesti puhkeaa. Tämä johtaa reaalihintojen laskuun
ja supistaa todellisen hinnan ja markkinoiden perustekijöiden määräämän hinnan
välistä aukkoa. Se voi johtaa myös siihen, että syntyy vastakkaissuuntainen kupla,
toisin sanoen itse itseään ruokkiva hintojen lasku alle tasapainohintatason.
Floodin ja Hodrickin (1990) mukaan kuplateoriaa vastaan on esitetty paljon kritiikkiä.
Monien tutkijoiden mukaan kuplilta näyttävät ilmiöt voidaan useissa tapauksissa
selittää rationaalisella taloudellisella käyttäytymisellä. Silti eräät
tutkimukset (joista joitakin summeerataan seuraavassa) viittaavat siihen, että
kuplateoria on hedelmällinen hypoteesi asuntomarkkinoiden hintakehityksen
analyysissa.
2.5 Asuntomarkkinoiden voimakkaiden vaihteluiden aiheuttamat
ongelmat
Asuntojen hintojen ja asuntomarkkinoiden muiden osatekijöiden voimakkaat
vaihtelut aiheuttavat ongelmia sekä kotitalouksille asumispalvelusten kuluttajina
että rakennuttajille, rakennusyrityksille ja omistajille asumispalvelusten tarjoajina.
Voimakkaat vaihtelut asuntojen hinnoissa lisäävät asuntoinvestointeihin liittyvää
riskiä. Hintojen voimakas nousu kasvattaa normaalisti kotitalouksien velkaantumista.
Kohoavat hinnat aiheuttavat ongelmia erityisesti potentiaalisille omistusasuntomarkkinoille
tulijoille. Tyypillisesti he ovat nuoria kotitalouksia, joille ei
ole suuria alkupääomia. Tässä tilanteessa ylivelkaantumisen riski on suuri.
Useimmat asuntojen hintavaihteluihin liittyvät riskit laukeavat sen jälkeen, kun
mahdollinen hintakupla on puhjennut tai asuntojen hinnat ovat kääntyneet muista
syistä laskuun. Asunnon pääoma-arvon alenemisen myötä kotitalouden varallisuuden
arvo supistuu. Vastaavasti lainojen vakuutena käytetyn asunnon vakuusarvo
alenee. Tämä heikentää kotitalouden mahdollisuuksia saada uutta lainaa
asunnon hankintaa tai muuta kulutusta varten. Jos vakuusarvo laskee alle lainojen
arvon, kotitalous voi ajautua suuriin ongelmiin. Jos asunto on ostettu, kun hinnat
olivat korkealla ja se joudutaan myymään, kun hinnat ovat laskeneet, kotitalous
kärsii pääomatappiota. Asunnon vaihtotilanteessa laskevien hintojen aikana kotitalouksilla
on riski päätyä kahden asunnon loukkuun, jos uusi asunto ostetaan
ensin ja vanhaa ei saada kaupaksi.
Olemassa olevan asuntokannan hintakehitys on tärkeä indikaattori rakennuttajayrityksille
uusien asuntojen odotettavissa olevasta hintatasosta. Tästä syystä vanhojen
asuntojen hinnat ja uusien asuntojen rakentamisaktiviteetti liittyvät
läheisesti yhteen. Asuntojen voimakas hintavaihtelu saa aikaan suurta vaihtelua
myös asuntotuotannossa. Tästä puolestaan seuraa, että rakennusalan (rakennus- ja
10
rakennuttajayritykset, rakennusaineteollisuus, suunnitteluyritykset) liikevaihto,
kapasiteetin käyttö ja työvoiman tarve vaihtelevat voimakkaasti. Tämä aiheuttaa
alalle ylimääräisiä kustannuksia ja tehottomuutta.
Asuntojen hintojen ja asuntotuotannon suuret vaihtelut vaikuttavat koko kansantalouteen
useista syistä. Ensinnäkin kotitalouksien varallisuuden muutokset
asuntojen hintojen vaihtelun seurauksena vaikuttavat kotitalouksien kulutukseen
(ks. Honkapohja ja Koskela, 1999). Asuntojen ja osakkeiden hintojen nousu johtaa
kotitalouksien kulutuksen kasvuun ja vastaavasti laskevat pääoma-arvot johtavat
kulutuksen supistumiseen. Toiseksi, asuntotuotanto muodostaa merkittävän
osan kansantalouden investoinneista. Kolmanneksi, asuntojen hintojen muutokset
vaikuttavat inflaation nopeuteen, vaikkakaan tämä yhteys ei Bharotin ja Takalan
(1998) tutkimuksen mukaan ole kovin vahva Suomessa.
koko juttu :
http://www.vatt.fi/julkaisut/k/k221.pdf
Vastaukset 15
Vanhimmat
ei jaksanu lukee sitten millään. helvetisti liikaa tekstiä. mulle riittää et syksyllä tulee 70% ALE ja sit teen tiliä.
Aiotko shortata kämppiä vai luuletko että hinnat tippuu rajusti lyhyellä aikavälillä ja pitkällä aikavälillä pysyvät nykytasossa? Muuten en ymmärrä miten aiot "tilisi" tehdä. Alkaa tuntua siltä että luottohäiriöiset yrittävät nyt pönkittää egoaan, kun tulee paha mieli ja kateus naapuria kohtaan, jolla on omistusasunto jonka arvo on noussut kymmeniä prosentteja muutamassa vuodessa. Lainaraha on tuottanut!
Siltä tämä näyttää. Tällä palstalla persaukiset sossun vakioasiakkaat vaan melskaavat. Kuormittavat kirjastojen nettikoneiden jonoja.
Kyllähän siinä katkeruus lisääntyy, kun maksetaan hirveitä vuokria "lainakämpästä". Ei siinä paljoa omaisuus kartu, kun makselee vuokria. Se varmaankin ottaa pattiin!
on asuntonsa arvonnousun mitannut?
Onko mieltä verrata oman asuntonsa
arvoa jos sitä ei ole myymässä asuntoihin
jotka ovat myynnissä. Mielestäni ei ole.
Vielä mielettömämpää olisi esim. tätä
kuviteltua arvonnousua vastaan ottaa
kulutusluotta tms.
täällä on puhuneet vain välittäjät ja velkaiset.
Taitaa kalikka kalahtaa omaan nilkkaan.
"Aiotko shortata kämppiä vai luuletko....."
En mä luule mitään. En edes tiedä mitä shorttaaminen tarkottaa. mut ALE on tulossa ALE ALE romahdus. ALE 70-90% jep jep
myin kämpän nyt odotan romahdusta ALE-60%
hah hah. Just teitä mä oon matkinut, mä oon se hemmo joka kirjotti tohon nimimerkillä "lukutaitoinen" ja vastaisnpa pariin muuhunkin ketjuun tossa vittuuksissani.
Ihan turha oikeesti odottaa mitään saatanan 40-70% ALEa (miksi ALE on aina kirjoitettava isolla?).
Rahaa riittää suomalaisilla ja hinnat ei tipu. että YES vaan sullekin. Sori.
(Taitaa kyl olla että vaan provosoit, ihan niinkun mäkin vähän aikaa sitten)
Myyty, odottelua.
eiks oo kivaa kun on hilloo kuin rantarosvolla,meillä tais muuttuu velat saataviks ah ah ah ale
Shortata = to sell short = myydään nyt tavaraa, jota ei vielä edes ole ostettu olettaen tavaran hinnan laskevan lähitulevaisuudessa.
http://www.investopedia.com/terms/s/shortselling.asp
Jos hinta laskee niin tällä tavalla voi onnistua tekemään rahaa ilman alkupääomaa.
Jos hinta ei laske niin tällä tavalla päätyy konkurssiin.
Ensin vastaus kysymykseesi: Asunnon arvo on aina paras tarjous kyseisellä hetkellä. Osviittaa saa alueen samankokoisten/tyylisten asuntojen keskimääräisistä neliöhinnoista. Realisoitumattomalla hinnannousulla ei ole muuta merkitystä, kuin se että pysyy asuntojen "hintaindeksissä" mukana. Jos jätit asunnon ostamatta esim 3v sitten, on saman kämpän arvo voinut nousta 20-40% ja se saattaa olla jo maksukykysi ulottumattomissa. Itselleni olisi ainakin käynyt näin ilman kauppoja pari vuotta sitten.
Sitten on myös täysin eri asia puhua sijoituskämpästä ja "kodista". Sijoituskämppien omistamista voi verrata vaikka pörssisijoituksiin: kummassa sijoituksen arvo nousee enemmän ja paljonko sijoitus "realisoituu" vuodessa (saatavat vuokratulot vs osingot). Jos on ylimääräistä "sijoitettavaa", niin riskitön korko ja em vaihtoehdot lienevät sijoittajilla vertailussa.
Mitä tulee sitten "kotiin" niin ajatellen vaihtoa suurempaan tai pienempään "samalla alueella" ei asunnon omistaminen mahdollisesti lievästi laskevissa hinnoissa ole ongelma. 10-15% hintojen lasku menee myynti-ostopalkkioihin, varainsiirtoveroihin, muuttokuluihin sekä aikaan ja vaivaan. Sitäpaitsi realisoitunut hinnannousu uppoaa kyllä aika nopeasti vuokranmaksuun, jos vertailukohtana on samanlainen asunto kuin se, joka tässä esimerkissä myytiin pois. Ja asunnon ostossa kyse on kuitenkin aina siinä, missä haluaa asua ja milloin sopiva "koti" sattuu olevan kaupan.
nyt tulee raju lasku.
Välittäjä varmaan mainitsisi että pienen hinnanlaskun takia ei kannata välityspalkkioita maksaa...vaan holdata jolloin palkkioita ei tietenkään tule. Välittäjille on periaatteessa sama mihin hinnat menee kunhan kauppa käy. Tosin 4 prosenttia on enemmän suuremmasta hinnasta...
Taidankin vielä siirtää ostoa.