pundit

Vapaa kuvaus

►Jokaisen ihmisen pitäisi ymmärtää mitä onni on.
►Onnea ei ole se, että saa jotain uutta, vaan että ymmärtää mitä jo omistaa.
►Onnea on oppia ymmärtämään, mitä haluaa ja mitä tarvitsee.
►Onnea on ymmärtää tarjolla olevat mahdollisuudet.
►Onni ei ole tasaista tietä, vaan kykyä edetä miellyttävällä tavalla tässä erämaassa.
►Onnella ei ole huomista päivää. Onnella ei ole eilistä päivää, se ei muista mennyttä, ei ajattele tulevia, sillä on vain nykyisyys eikä sekään ole kokonainen päivä, vaan silmänräpäys, tämä hetki, juuri tässä.
.
Olen akateeminen yhteiskunnallisista asioista kiinnostunut perheellinen nainen.
►📧 mspundit[at]hotmail.com

Aloituksia

315

Kommenttia

2475

  • Uusimmat aloitukset
  • Suosituimmat aloitukset
  • Uusimmat kommentit
  1. Vuokrasäännöstelyn purkaminen on nostanut vuokria suhteessa paljon enemmän kuin aikaisemmin. Oikarisen kalvoista sitä ei näe, koska ne on vakioitu.
    http://www.osallisuustalous.fi/pareconfinland/2011/09/helsingin-sanomat-vuokrat-ovat.html
    .
    Olen kritisoinut Oikarisen aivoituksissa lähinnä sitä, että vuokrien ja asuntojen hintojen suhdetta ei voi rehellisesti laskea ottamalla mukaan ajan, jolloin vuokrat eivät määräytyneet vapaasti. Sehän on melkein sama, kuin vertailisi maidon hintaa Venäjällä nykyään ja 30 vuotta sitten, jolloin hinnat olivat säännösteltyjä. Se on vain epärehellistä, mutta siihen syyllistytään kai, koska muuten ei saada kasaan riittävän pitkää aikaväliä.
    .
    Sinä teet Oikarisen jutuista jatkuvasti vääriä johtopäätöksiä. Et osaa tulkita etkä lukea tieteellistä aineistoa, vaan teet niistä tulkintoja, jotka eivät pidä paikkaansa ja väität niitä Oikaraisen sanomiksi.
    .
    Et ymmärrä, mitä Oikarainen tarkoittaa sillä, että vuokrien hinnat ja asuntojen hinnat seurailevat toisiaan. Se ei tarkoita sitä, että vuokrahinnat asettuisivat pitkällä aikavälillä yhtä suuriksi. Tämä väärinkäsityksesi on megalomaaninen.
  2. Paitsi että normaalivuokralaisella ei ole vaihtoehtoa sijoittaa ja vielä vähemmän kompetenssia ja kykyä oikeaan riskinottoon. Nyt puhut siis puhutaan sijoittajasta, joka pohtii, hakeeko isommalla riskillä isompaa tuottoa.
    .
    Olen tehnyt aikaisemmin laskutoimitukset myös siitä, jossa osoitin selvästi oman asunnon omistamisen tuottaneen enemmän nettona 2003-2013 kuin Helsingin pörssin indeksiin sijoittamisen vastaavana aikana.
    .
    Luultavasti pörssistä 2013-2015 olisi saanut isomman tuoton, kuin omasta asunnosta, mutta se onkin eri laskutoimituksen paikka se eikä mikään takaa tilanteen pysyvyyttä. Tuotto ja riski kulkevat käsi kädessä.
  3. Kenelle on tärkeää väittää perättömiä asuntojen hintojen romahduksesta ja kenelle on älyllisenä harrastuksena huvitusta tehdä analyysejä ja oikoa hintojen kehittymiseen liittyviä valheellisia olettamuksia ja väitteitä.
    .
    Aika yksinkertainen ja typerä väite on, että ne jotka eivät usko tai ole sitä mieltä, että asuntojen hinnat ovat romahtaneet tai romahtamassa ovat sellaisia, joilla on oma lehmä ojassa. Eikö silloin samaa oletusta voida käyttää vielä suuremmalla syyllä, niihin, jotka ovat todistettavasti olleet väärässä ja siitä huolimatta väittävät asuntojen hintojen romahtaneen.
    .
    Minun oletukseni on koko ajan ollut, että asuntojen hinnat todennäköisesti hieman laskevat, mutta lievä lasku ei ole romahtamista. Oletan myös, että tätä nimimerkkiä "kertokaa.lisää" ei näy muissa keskusteluissa. Se ei tarkoita etteikö keskustelija voisi olla uusi henkilö, mutta on suuresti mahdollista myös, että viesti on vanhan tutun uusi yritys muuttaa mustaa valkoiseksi. Näitä on palstalla nähty, koska tietty romahdusteoreetikko ei halua kirjoittaa tunnistettavalla nimimerkillä.
  4. Kysytäänpäs toisin päin. Kenen intressissä on väittää, että asuntojen hinnat ovat romahtaneet tai romahtavat huomenna paitsi, (kenen intressissä on väittää perättömiä?).
    .
    Asuntojen hintojen todelliseen kehittymiseen liittyvien tilastojen esiintuominen ja huuhaa-väitteiden kumoaminen ei ole hintojen nousun puolustamista, vaan asiakeskustelua siitä miten ne hinnat ovat oikeasti kehittyneet - ne eivät ole romahtaneet, vaikka lukemattomat huuhaa-tyypit ovat näin väittäneet.
    .
    Itse olen olettanut ja ennakoinut asuntojen hintojen hieman laskevan, mutta pääasiaväite on, että omassa asuminen on lievästä asuntojen hintojen laskusta huolimatta taloudellisesti selvästi kannattavampaa ja ehdottomasti miellyttävämpää, kuin vuokralla asuminen.
  5. Asuntojen rakentamiseen perustuva talouskasvu on oikean kuplan rakentamista.
  6. Vuodesta 2004 vuoteen 2015 vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat ovat Pk-seudulla nousseet 11,05 eurosta 17,49 euroon. Nousuprosentti 58,3 %.
    .
    Vuodesta 2004 vuoteen 2015 kerrostaloasuntojen keskimääräiset neliöhinnat pk-seudulla ovat nouseet 2386 eurosta 3684 euroon. Nousuprosentti 54,4 %.
    .
    Vuodesta 2004 vuoteen 2015 vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat ovat muualla Suomessa ovat nousseet 7,68 eurosta 11,28 euroon. Nousuprosentti 46,9 %.
    .
    Vuodesta 2004 vuoteen 2015 kerrostaloasuntojen keskimääräiset neliöhinnat muualla Suomessa ovat nouseet 1185 eurosta 1689 euroon. Nousuprosentti 42,5 %.
  7. Ymmärrän, että tunnet sympatiaa omaa vuokralaistasi kohtaan. Vaikka myisit asunnon "alta pois", vuokralaisen vuokrasuhde jatkuisi mahdolliseen irtisanomiseen saakka (ml. irtisanomisaika). Onhan myös mahdollista, että asunnon ostaa uusi asuntosijoittaja, joka jatkaa vuokrasuhdetta.
    .
    Vuokra-asuntojen tarve Helsingissä jatkuu voimakkaana. Tämä tarve ylläpitää myös hintatasoa. Lähivuosien hintanousuodotukset ovat kuitenkin mielestäni enintään maltilliset. Kääntöpuolella mahdollista on myös lievä hinnanlasku.
  8. "Erokäyrä" ei kuvaa vuokra-asumisen ja omistusasumisen "hintaa", vaan sen suhteellista kehittymistä lähtöpisteestä seurantajakson loppuun. Ymmärrät varmaan tämän, kun mietit asioita vähän tarkemmin. Tämä on jälleen yksi osoitus Oikarisen kirjoituksista tekemistäsi virhetulkinnoista.
    .
    Asuntomarkkinat kiinnostavat sinua, mutta tulkitset tutkimuksia ilmeisen tahattomasti väärin.
  9. Väärä johtopäätös keskeisestä asiasta kuvaa osuvasti ajatteluusi liittyvää harhaa. Sinä väität, että vuokrat ja asuntojen hinnat asettuisivat pitkällä välillä samansuuruiksi (VÄÄRIN). Oikarinen väittää, että vuokrat ja asuntojen kulkevat käsi kädessä. (Näin voidaan sanoa). Etkö todellakaan huomaa eroa?
    .
    Oikarinen ennustaa, että vuokra-asuminen kasvaisi. Osittain tämä perustuu Oikarisen tekemään oletukseen houkuttelevuuseron supistumisesta. Jos kustannukset vuokralla asumisesta ja omassa asumisesta olisivat yhtä suuria, ei olisi houkuttelevuuseroa. Houkuttelevuusero syntyy siitä, että omassa asuminen on selkeästi edullisempaa, mutta että mm. korkojen verovähennysoikeutta rajoittamalla houkuttelevuusero supistuu. Lisäksi Oikarinen epäilee liikkuvuuden kasvavan, minkä hän arvelee lisäävän vuokra-asumista.
    .
    Oikarisen laskutoimitukset eivät kaikessa suhteessa kestä kriittistä ja tieteellistä tarkastelua, koska hän on sisällyttänyt laskelmiinsa tiukan sääntelytalouden aikaisia alhaisia vuokrahintoja, jotka eivät ole muodostuneet vapailla markkinoilla samoin kuin asuntojen hinnat ja nykyiset vuokrien hinnat. Sitten hän kuitenkin vertailee markkinaperusteisesti määräytyneitä asuntojen hintoja ja säännelyjä vuokrahintoja keskenään.
    .
    "Vuokrasäännöstely purettiin osittain 1992 ja lopullisesti 1995. Sääntelyn purkaminen lisäsi yksityisten vuokra-asuntojen tarjontaa, mutta käänsi vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrat voimakkaaseen nousuun."
  10. Lähtökohta on, että vuokranantaja ei voi käyttää kotitalousvähennystä vuokra-asunnon parantamiseen. Vuokranantaja voi vähentää mainittuja kuluja vuokratulosta. Mainittuja kuluja saa vähentää vuokratulostakin vain vuokrallaoloaikaan kohdistuvasta ajasta.
    https://www.vero.fi/fi-FI/Syventavat_veroohjeet/Henkiloasiakkaan_tuloverotus/Kotitalousvahennys(26052)
  11. Totta. Muun muassa Irlannissa ja Espanjassa asuntojen hintojen romahtamiseen vaikutti se, että asuntotuotanto perustui spekulaatioon asuntojen hintojen voimakkaasta noususta. Irlannissa on alueita, joilla tyhjät uudet kerrostalot ovat jääneet rapistumaan ilman asukkaita. Ikkunat on rikottu ja rikkaruohot sekä eläimet alkavat vallata aluetta, kuten entisen Tsernobilin alueella.
    .
    Yksi irkku-taksikuski innostui kertomaan minulle varsin valaisevaa näkemystä Irlannin asuntomarkkinoiden noususta ja tuhosta. Tuohon tyyliin se meni. Kaikki alkoivat ostamaan asuntoja ennen kuin niistä tulee liian kalliita ja kun kysyntä oli voimakasta, rakennettiin vielä enemmän asuntoja. Siinä rakennettiin korttitalo sortumaan. Hyvä esimerkki kuumentuneista markkinoista.
  12. Oikaraisen mielestä vuokrataso suhteessa asuntojen hintatasoon on paras vertailukohta asuntojen ylihinnoittelun tai alihinnoittelun kannalta. Tilastot osoittavat selvästi, että vuokrat ovat nousseet lukuisia vuosia voimakkaasti suhteessa asuntojen hintoihin.
    .
    Kerron nyt havaintoni asiasta. En tiedä, miten Oikarainen vertailujaan tekee, mutta kansainvälisissä tilastoissa vertailut on tehty väärillä oletuksilla. Kansainvälisissä tilastoissa vuokratasoon on laskettu mukaan vuokrasäännöstelyn aika, jolloin vuokrat eivät määräytyneet vapaasti (vuokrasäännöstely purettiin vasta puolessa välissä 1995). Tämä on suuri virhe. Eihän aika ennen vuotta 1995 kerro todellisesta vuokrahintatasosta suhteessa asuntojen hintoihin mitään. Vuokrasäännöstelyn purkamisen jälkeen vuokrat ovat nousseet rajusti.
  13. Onhan se älytöntä, että fiksuna itseään pitävä ihminen väittää että A) asunto on sijoitus, B) vuokra-asunnon omistajalle asunto ei olekaan sijoitus vaan asunnon vuokraaminen on hyväntekeväisyyttä.
    .
    Jos A:lla on kaksi identtistä asuntoa, joista toisessa hän asuu itse ja toisen hän vuokraa B:lle. A:n omat kulut asumisesta ovat 500 euroa (rahoitusvastike 200+hoitovastike 300) kuussa. A ei ole niin tyhmä, että hän vuokraisi toisen asunnon eteenpäin B:lle 500 eurolla.
  14. On imbesilliä väittää, että tasapainotilassa, jossa asuntojen hinnat eivät nouse eivätkä laske omassa asuminen voisi olla yhtä kallista kuin vuokralla asuminen (keskimäärin asuntojen hinnat ovat vieläpä nousseet).
    .
    Kuka tahansa joka väittää, että sijoitusasunnon omistaja perii asunnosta vuokraa vain sen verran että kulut tulevat katetuksi on naurettava. Jos missä, niin erityisesti vuokra-asunnossa omistaja hakee tuottoa sijoitukselleen. Tuoton saaminen voittomarginaalia kulujen päälle. Voiton tekeminen tarkoittaa, että vuokra-asuminen tulee kalliimmaksi kuin omassa asuminen. Tästä totuudesta ei pääse yli eikä ympäri.
  15. Kuluttajahintaindeksi ei kerro eri asumismuotojen välisiä kustannuseroja ja hintoja. Samalla logiikalla öljyt ja rasvat (painoarvo 2,7) ovat kallimpia kuin naudanliha (painoarvo 2,02), Olut on (painoarvo 15,96) kalliimpaa kuin viini (12,35) ja melkein kaksi kertaa niin kallista kuin väkevä viina (painoarvo 8,88). Vuokra-asuminen olisi noin neljän oluen painon hintainen.
    .
    Kuluttajahintaindeksi kuvaa kotitalouksien Suomessa ostamien tavaroiden ja palveluiden hintakehitystä. Omistusasumisen menoihin kuluttajahintaindeksissä lasketaan mukaan myös uusien asuntojen ostot ja asuntolainojen korot. Kuluttajahintaindeksissä omistusasumista käsitellään kestokulutushyödykkeenä.
  16. Olen hieman skeptinen yli 50 prosentin tuotoista. Mornigstar pitää rahastoluetteloa sekä hyvin että huonosti menestyneistä rahastoista. Siitä saa referenssiä, miten parhaimmat ovat menestyneet.
    .
    Yksiö tai kaksio ehdottomasti, jos vuokra-asuntoa pitää. Olet varmaan myös asunut asunnossa tarvittavan määrän, joten et joudu maksamaan edes myyntivoittoveroa asunnosta. Hyvältä paikalta yksiö tai kaksio on takonut turvallista tuotta sekä arvonnousun että vuokralaisen maksamien vuokrien vuoksi tähän saakka. Lyhyellä perspektiivillä ei ole odotettavissa erityistä arvonnousua, vaan kenties jopa hienoista arvonlaskua. Tässä tilanteessa voisi olla järkevintä laittaa asunto rahoiksi, mutta en myöskään kiiruhtaisi osakemarkkinoille menon kanssa. Itse panostin kohtalaisen potin osakemarkkinoilla, kun kaduilla oli viimeksi verta eli 2008 lokakuussa.
  17. Ennakkotiedot ovat kaukana vaalien yhteydessä tehtävien galluppien luotettavuudesta, vaikka otanta on suurempi. Ennakkotiedot muodostuvat satunnaisista kauppamääristä.
    .
    Lyhyen otoksen perusteella havaitsin, että vain neljännes ennakkotiedoista mahtui 2 prosentin sisään oikeasta arvosta. Pahimmillaan ennakkotiedot saattoivat poiketa jopa 20,9 prosenttia lopullisesta luvusta. Sen vuoksi minä teen vertailuja vain vahvistetuista luvuista. Moni on valittanut, että luvut ovat vanhoja, mutta ne ovat viimeisiä vahvistettuja ja OIKEITA TIETOJA. Ennakkotiedot eivät ole luotettavia.
  18. Ennakkotiedot ovat ennakkotietoja. Lyhyellä otoksella selvitin, että ennakkotiedoista vain neljännes meni 2 prosentin sisään oikeasta. Ennakkotiedot saattoivat heittää oikeista lukemista jopa 20,90 prosenttia. Minä vertailen vain vahvistettuja tietoja ja pitävät kutinsa.
  19. Tilasto varmaankin kuvaa koko Suomea. Minäkin olettaisin, että pk-seudulla käppyrä voisi olla vähän korkeampi. Tosin sama oletus koskee myös Kööpenhaminaa ja Tukholmaa.
    .
    Pk-seudulla tulotasokin on hieman muuta maata korkeampi lukuun ottamatta tientenkin niitä, jotka elävät yhteiskunnan tuella.
    .
    Lähtökohta kuitenkin lienee, että hinnat kehittyvät suuremmissa keskuksissa edelleen paremmin kuin syrjäseuduilla, koska muuttovirta on edelleen pk-seudulle. Reaktor ja muut hintojen ennustajat ovat ennustaneet tämän suuntaisesti.
  20. Onkohan Huoneistokeskus menettänyt markkinaosuuksiaan, koska uusia lainoja on otettu tammikuussa enemmän kuin vuosina 2014 ja 2013. Palaan asiaan jahka helmikuun lainakantatiedot vahvistuvat.
    21. 34 / 124
TietosuojaselosteKäyttöehdotEvästeasetuksetSäännöt