Kiinteä korko ja asunnon myynti

Asuntosi on (?) pantattu pankkiin lainasi vakuudeksi. Jos myyt, pantti realisoidaan ja saatavalla rahalla maksetaan ensisijaisesti laina pois. Eli siinä kohti sinulla on mahdollisuus purkaa kiinteän koron sopimuksesi. Kiinteän koron sopimuksilla myydään asiakkaalle turvallisuutta ja varmuutta. Ne ovat pankin rahoitustuotteita ja liikevoittoahan pankki pyrkii tuotteillaan tekemään. Ne ovat pankille 'helppoa rahaa', joten niistä sopimuksista pidetään kiinni, olet siis 3 vuoden pakkoavioliitossa korkosi kanssa.

Mutta kämppää ei kannata ainakaan voitolla myydä kahden ensimmäisen omistusvuoden aikana, menevät rahasi werokarhun ruokintaan, toisekseen, missä ajattelit asua jatkossa, vuokralla vai omistusasunnossa? Uuden omistusasunnon rahoitus hoituu joko pitämällä vanha kiinteänkoron lainasopimus, solmimalla uusi vaihtuvakorkoinen tai esim. ottamalla lisärahoitusta vanhan lainan rinnalle. Uusien luottojen marginaalit ovat nousussa. Minkä voitat alempina viitekorkoina, saatat hävitä korkeampana marginaalina. Eli suosittelen käyttämään pankkien lainalaskureita eri korkotasoilla ja laina-ajoilla, että saat jonkinlaisen käsityksen kustannuksista.

Kiinteäkorkoisen lainan takaisinmaksusta voidaan periä useiden tuhansien eurojen palkkio pankin korkomenetyksistä.

Esim. sinulla on kiinteäkorkoinen laina 100.000e ja 5% kiinteä laina 5 vuotta. Lainanlyhennykset 5.000e vuodessa. Haluat myydä asunnon 2v. kuluttua silloisen korkotason ollessa 2% ja lainasummasi 90.000e. Pankki laskee menettävänsä 3% vuodessa kolmen vuoden ajan. Siitä sitten lasketaan sanktiosi. Noin 7000-8000e. Tässä siis karkea laskelma siitä mistä on kyse.

Kannattaisi ottaa asioista selvää, ennenkuin allekirjoittaa pitkiä sopimuksia. Eräillä pankeilla laina halutaan väkisin pilkkoa kahtia euribor- ja kiinteäkorkoiseen lainaan esim. 5 vuodeksi. Saadaan asiakas pysymään se 5 vuotta sitten asiakkaana ja jemmataan kiinteäkorkoiseen lainaan tuhti marginaali sisälle. Euribor-lainaan marginaaliksi jotain pientä, mikä lyö muut pankit laudalta mutta lopputuloksena pankki voittaa.

Eli siis ensinnäkin varmasti omistusasunnon myynnin jälkeen muutto olisi vuokra asuntoon.

Ja tilanne on se että lainaa on samposta 160 000, siitä 72% on euribor ja 25% kiinteä 2,5% korko.

Eli 40 000. Eikö tässä siis kuitenkin toi euribori ole mitätön ja vain tuo 40 000 lasketaan siihen korko osuuteen, kun periaatteessa ovat kaksi eri lainaa?

Eli 40 000e 2,5% ja 3 vuotta. jos haluan myydä vaikka puolen vuoden kuluttua, miten menee nämä laskut silloin?

*Ja tosiaan, tajusin oikeastaan vasta vähän aikaa sitten etten saanut suoraa vastausta pankilta kun kysyin miten tämä menee että saattaako olla että jos talous tilanne tai terveys muuttuu ja haluan myydä, niin voinko joutua maksamaan 10 000 e korko rästejä.

Kiinteän koron poismaksusta voi mennä sanktio, jos uusi korkotaso on alhaisempi kuin kiinteä korko. Jos maksat pois kiinteän (sinulle halvemmalla korolla) olevan lainan, ei sanktiota tietenkään mene. Poismaksun kulu riippuu poismaksuhetkellä vallitsevasta korkotasosta, joten todellista summaa ei voi tietää.
Jos sanktio olisi valtavan suuri ja velallinen haluaa vaihtaa asuntoa, kannattaa pankin kanssa neuvotella vakuuden vaihdosta vanhaan (siihen kiinteäkorkoiseen) lainaan. Eli laina jää mutta vakuus vaihtuu.